自動(dòng)核驗(yàn)交易主體之路徑與問(wèn)題思考

摘要：結(jié)合住建部《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》，基于合肥市存量房交易現(xiàn)狀，針對(duì)“自動(dòng)核驗(yàn)交易主體”提出思考。

關(guān)鍵詞：存量房;制動(dòng)核驗(yàn);交易主體

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0024-26 收稿日期：2021-06-28

2020年4月，住建部出臺(tái)了《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），對(duì)如何進(jìn)一步提高房屋交易管理服務(wù)效能，向各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體提供規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、便捷的服務(wù)給出了全新的工作思路和要求，這將成為今后各地開(kāi)展交易管理工作指導(dǎo)性文件?；诖?，筆者就《意見(jiàn)》中的“自動(dòng)核驗(yàn)交易主體”并結(jié)合合肥市存量房交易現(xiàn)狀，提出一些自己的理解。

1 合肥市存量房交易管理現(xiàn)狀

一是全面開(kāi)展存量房網(wǎng)簽服務(wù)。據(jù)住建部和安徽省住建廳對(duì)存量房網(wǎng)簽工作要求，合肥市房產(chǎn)局房屋交易管理中心抽調(diào)人員全面入駐全市各不動(dòng)產(chǎn)登記分中心，按照“以點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，層層推進(jìn)”的工作思路，全面推進(jìn)存量房網(wǎng)簽工作，實(shí)現(xiàn)了存量房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)全覆蓋。2021年初，合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心在各駐點(diǎn)網(wǎng)簽窗口增配人臉識(shí)別和身份證識(shí)別設(shè)備，開(kāi)始推進(jìn)實(shí)名認(rèn)證和房源自動(dòng)核驗(yàn)試點(diǎn)工作，目前試點(diǎn)工作已取得階段性成效。二是優(yōu)化提升存量房交易資金托管服務(wù)。2020年底，合肥市房產(chǎn)局提出全面接管存量房資金托管工作要求，房屋交易管理中心按“銀行托管、政府監(jiān)督”新思路，開(kāi)拓性地開(kāi)展工作，有效解決原存量房交易資金托管模式辦理時(shí)間長(zhǎng)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)少、存在一定交易風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，獲得群眾一致好評(píng)和社會(huì)廣泛認(rèn)可。同時(shí)，建立了存量房交易信息平臺(tái)和存量房交易金融服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)同一份交易合同在房產(chǎn)、金融、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)等多部門(mén)流轉(zhuǎn)。

存量房交易合同網(wǎng)簽和存量房交易資金托管工作是存量房交易管理的基礎(chǔ)和核心工作，隨著兩項(xiàng)工作的全面開(kāi)展，合肥市存量房交易市場(chǎng)管理工作進(jìn)入了快車(chē)道。

2 交易主體自動(dòng)核驗(yàn)的重要性

存量房交易的兩大要素是交易當(dāng)事人（交易主體）和交易房產(chǎn)（交易客體），由于存量房市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)特點(diǎn)，大部分存量房交易需通過(guò)中介機(jī)構(gòu)才能完成。但中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門(mén)檻低，從業(yè)人員良莠不齊，部分中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱(chēng)和地位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)鉆政策空子、侵占房源、發(fā)布虛假房源、欺買(mǎi)方騙賣(mài)方等違規(guī)操作損害買(mǎi)賣(mài)雙方利益。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方基于自身利益考慮，也存在刻意隱瞞自身真實(shí)情況的現(xiàn)象，行業(yè)管理部門(mén)對(duì)經(jīng)紀(jì)行為的事中事后監(jiān)管手段有限且上位法效力不足，造成市場(chǎng)違規(guī)違法行為時(shí)有發(fā)生。

加快建設(shè)大數(shù)據(jù)信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)交易主體和客體信息自動(dòng)比對(duì)核驗(yàn)，確保交易信息真實(shí)有效勢(shì)在必行。交易客體的自動(dòng)核驗(yàn)大家相對(duì)了解熟悉，這里不作贅述。交易主體自動(dòng)核驗(yàn)是近年來(lái)隨著人臉識(shí)別、實(shí)人認(rèn)證技術(shù)不斷成熟以及城市大數(shù)據(jù)信息共享水平日趨完善后提出的一種交易管理新手段，它主要包括兩方面信息的自動(dòng)核驗(yàn)功能：一是通過(guò)人臉識(shí)別和實(shí)人認(rèn)證技術(shù)核驗(yàn)合同網(wǎng)簽是否為當(dāng)事人本人;二是通過(guò)大數(shù)據(jù)信息共享對(duì)當(dāng)事人的戶(hù)籍、婚姻、社保、個(gè)人征信等信息進(jìn)行自動(dòng)比對(duì)，以判斷當(dāng)事人是否具有交易資格。主體自動(dòng)核驗(yàn)功能的實(shí)現(xiàn)將有效解決中介機(jī)構(gòu)侵占房源等問(wèn)題，為合同意愿真實(shí)性提供工作抓手，同時(shí)也為全面實(shí)現(xiàn)不見(jiàn)面辦理提供了技術(shù)保障。

3 交易主體自動(dòng)核驗(yàn)的路徑

目前來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將是一個(gè)長(zhǎng)期政策，作為限購(gòu)城市之一，合肥市存量房交易管理包括：購(gòu)房資格核驗(yàn)、存量房合同網(wǎng)簽以及存量房資金托管三個(gè)環(huán)節(jié)。這三個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，相互銜接，構(gòu)成了存量房交易管理總體工作架構(gòu)。根據(jù)工作發(fā)展的需要，可對(duì)三個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行全面整合，對(duì)內(nèi)，理順三者間的邏輯關(guān)系，打通相互間數(shù)據(jù)通道;對(duì)外，與不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)部門(mén)之間建立數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，依托大數(shù)據(jù)資源局實(shí)現(xiàn)對(duì)戶(hù)籍、婚姻、社保、個(gè)人征信等信息的實(shí)時(shí)采集，在此基礎(chǔ)上將交易主體自動(dòng)核驗(yàn)功能分別嵌入存量房限購(gòu)查詢(xún)系統(tǒng)受理環(huán)節(jié)（購(gòu)房資格數(shù)據(jù)比對(duì)）和存量房合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的信息錄入環(huán)節(jié)（交易當(dāng)事人實(shí)人比對(duì)）。在系統(tǒng)運(yùn)行成熟后，再將交易主體自動(dòng)核驗(yàn)功能在托管銀行客戶(hù)端全面鋪開(kāi)，真正達(dá)到存量房交易全程不見(jiàn)面辦理目標(biāo)。

4 面臨的主要問(wèn)題

一是數(shù)據(jù)資源質(zhì)量有待提高。由于公安、民政、人社、教育、不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)等相關(guān)單位的信息化建設(shè)情況及單位特點(diǎn)千差萬(wàn)別，導(dǎo)致戶(hù)籍、婚姻、社保、學(xué)歷等數(shù)據(jù)信息不完整、準(zhǔn)確度不夠高且時(shí)效性差，同時(shí)各單位對(duì)信息共享工作認(rèn)識(shí)不足，數(shù)據(jù)共享程度有待進(jìn)一步提高，給全面推進(jìn)交易主體自動(dòng)核驗(yàn)工作帶來(lái)一定困難。二是存量房網(wǎng)簽工作法律依據(jù)不足。雖然《房屋買(mǎi)賣(mài)與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》及《國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》中均對(duì)存量房網(wǎng)簽備案工作提出明確要求。但是存量房網(wǎng)簽備案制度的法律依據(jù)、法律效力不足，國(guó)家法律法規(guī)層面并未明確存量房網(wǎng)簽備案的地位和作用。三是部門(mén)間協(xié)調(diào)配合不積極。由于法律依據(jù)不足，特別是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》未明確存量房網(wǎng)簽合同的相關(guān)條款和規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)配合不積極，支持力度不大，交易與登記間業(yè)務(wù)銜接不暢，一定程度上影響交易管理水平的快速提升。四是中介機(jī)構(gòu)職業(yè)素養(yǎng)需要提升。雖然大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)守法經(jīng)營(yíng)，但仍有部分中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中唯利是圖，不講誠(chéng)信，利用信息不對(duì)稱(chēng)，蒙騙交易當(dāng)事人，特別是部分從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)水平、業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高，加上交易當(dāng)事人自我保護(hù)意識(shí)差，造成市場(chǎng)違規(guī)違法行為時(shí)有發(fā)生。

5 工作思路與建議

一是完善法律法規(guī)。盡快出臺(tái)存量房網(wǎng)簽備案制度相關(guān)法律法規(guī)，從更高層面確立存量房網(wǎng)簽備案的地位和作用。二是加強(qiáng)相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。一方面，從國(guó)家層面加強(qiáng)與自然資源、市場(chǎng)監(jiān)督管理等部門(mén)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，理順存量房備案、網(wǎng)簽、監(jiān)管等方面的程序，加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，形成工作合力;另一方面，對(duì)接本市公安、民政、稅務(wù)、人社、市場(chǎng)監(jiān)管、自然資源、法院等相關(guān)單位，需要打破“信息壁壘”，建立跨部門(mén)數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，提高數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性。三是加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度。首先，提高中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)注冊(cè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量提出要求，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員管理和培訓(xùn);其次，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信系統(tǒng)建設(shè)，細(xì)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，淘汰違規(guī)中介機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、依法經(jīng)營(yíng)。四是穩(wěn)步提升管理手段。結(jié)合合肥市存量房交易管理工作實(shí)際，以提高管理水平、提升服務(wù)效能為目標(biāo)，按照“分步走”的總體工作思路。一方面對(duì)內(nèi)通過(guò)對(duì)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)改造，優(yōu)化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，不斷拓展完善管理和服務(wù)手段;另一方面對(duì)外進(jìn)一步加強(qiáng)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)溝通，加快推進(jìn)對(duì)戶(hù)籍、婚姻、社保、納稅情況、學(xué)歷等信息數(shù)據(jù)共享工作，建立業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，提升數(shù)據(jù)利用水平，為全面實(shí)現(xiàn)存量房交易業(yè)務(wù)“不見(jiàn)面”打下堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐基礎(chǔ)。

作者簡(jiǎn)介：王銀，合肥市房屋交易管理中心。