住房保障制度的國際比較

孫娜

【摘 要】住房市場化改革以來，我國已經(jīng)形成了住房公積金、住房按揭貸款和住房儲蓄相結(jié)合的住房金融保障體系，但在發(fā)展過程中也面臨資金瓶頸、產(chǎn)品線不夠豐富、市場需求無法充分銜接等問題。因此，借鑒新加坡、美國、德國在相關(guān)領(lǐng)域的實踐經(jīng)驗，我國的住房保障體系亟需加強集中化管理、增強二級市場建設(shè)、豐富融資管理工具，以適應(yīng)當前新的經(jīng)濟金融形勢。

【關(guān)鍵詞】住房保障；住房公積金；住房儲蓄

住房保障既是世界各國發(fā)展過程中都要面對的一項民生問題，又是推動經(jīng)濟增長的重要力量。20世紀之后，隨著城市化進程的加快，以及住房矛盾的突出，世界各國都開始重視解決居民住房問題，制定了各有特色的住房政策。中國在改革開放之后也逐步實現(xiàn)了住房建設(shè)商品化、住房分配貨幣化、住房消費市場化、住房服務(wù)社會化。比較各國不同的住房保障政策，有利于進一步完善我國的住房保障體系。

一、我國住房公積金制度的發(fā)展及現(xiàn)狀

我國住房公積金制度產(chǎn)生于實物分房向住房貨幣化的過程之中，是當前國內(nèi)最為重要的住房保障制度。上世紀90年代以前，國內(nèi)住房分配以福利實物分房為主。為完成住房改革，上海于1991年借鑒新加坡的住房保障經(jīng)驗，在國內(nèi)首創(chuàng)住房公積金制度，以增加居民住房儲蓄，之后該制度在全國迅速鋪開。隨著1994年《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》和1999年《住房公積金管理條例》的頒布，住房公積金制度正式進入法制化、規(guī)范化發(fā)展時期。住房公積金在保障居民，特別是低收入群體住房方面發(fā)揮了巨大作用，使居民養(yǎng)成了較好的住房儲蓄習慣，并促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

二、各國住房保障制度比較

1.新加坡公積金管理制度

新加坡的公積金制度始建于1955年，制度建立之初并非完全針對住房保障，而是為解決失去工作居民的社會保障問題，建立的一項強制儲蓄計劃，由政府機構(gòu)負責。后期，新加坡不斷完善這一制度，使其社會公用由養(yǎng)老保險逐步擴大到住房、醫(yī)療等領(lǐng)域，特別對居民購房發(fā)揮了重要作用。同時，新加坡的公積金制度與其住宅建設(shè)政策相互配套的。新加坡在解決住房問題方面，鼓勵居民自主購房。其中，對于高收入居民，實行完全的住宅商品化；對中低收入居民，則實行住宅準商品化，由政府投資建造社會住宅并按優(yōu)惠條件出售。但無論個人購房還是國家建房，其資金主要來源都是公積金，居民購房款項（包括購房首付和銀行貸款）都可用自己的公積金儲蓄償還。與我國公積金制度相比，新加坡有兩方面特點：一是管理更為統(tǒng)一，更有利于資金集中調(diào)配與使用。二是杠桿作用更大，首付款和購房貸款均可使用公積金。

2.美國住房抵押貸款體系

住房抵押貸款是指貸款人以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，并以穩(wěn)定收入作為還款來源，向銀行申請的以購房為目的貸款，貸款后貸款人須分期向銀行償還本息，若不能按期還本付息，則銀行可將房屋出售，以抵消欠款。住房抵押貸款是美國最為核心的住房金融工具。二戰(zhàn)后，美國國內(nèi)住房需求旺盛，政府也大力推行居者有其屋政策，使住宅抵押信貸規(guī)模迅速擴大。由于美國幅員遼闊，住房建造提供方式多種多樣，住房抵押貸款多樣化的信貸模式，能夠更好地滿足不同的住房需求。同時，依托于住房抵押貸款的快速發(fā)展，美國住房抵押二級市場蓬勃興起。住房抵押二級市場是指住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，可以分為證券化市場和非證券市場兩部分，其中，證券化市場是美國住房抵押二級市場主要形式。抵押貸款證券化（MBS）最早產(chǎn)生于60年代的美國。其基本結(jié)構(gòu)是，把若干筆符合一定條件的住房抵押貸款集中起來，形成一個組合，利用住房抵押貸款組合的本息現(xiàn)金流發(fā)行證券，期間可由政府背景的金融機構(gòu)對該證券進行擔保增信，以促進MBS二級市場的流通。因此，美國的MBS實際上是一種具有較強住房保障色彩的證券化商品。相比于我國的住房保障制度，美國的住房抵押貸款具有以下幾方面特點：一是實行完全的市場化商業(yè)運作，能夠快速滿足不同的住房消費需求，提供靈活多樣的服務(wù)；二是具備完整的一、二級市場體系，特別是二級市場體量大、參與者多、專業(yè)性強，有利于擴大資金來源并分散風險。

3.德國住房儲蓄銀行管理模式

德國的主流住房金融保障模式是住房儲蓄銀行。住房儲蓄銀行是一種為特定儲戶提供購建房服務(wù)的“互助式契約儲蓄系統(tǒng)”，實行“先存后貸、利率固定，?？顚Ｓ?，封閉運作”的管理模式?？蛻羰紫纫c銀行簽訂合同，成為住房儲蓄者，并按合同進行存款，存足最低金額和期限后，才可申請進行貸款。無論存貸業(yè)務(wù)，該項服務(wù)的資金運作只針對特定住房儲戶，儲戶的資金不會被用于其他投資行為。實際上，參與住房儲蓄的居民，既是當前貸款資金的提供者，也是未來貸款的受益者。該模式有利于幫助居民降低貸款成本，改善居住條件，也有助于減輕政府的財政負擔。因此，我國從2004年開始引入該住房保障模式，成立了中德住房儲蓄銀行。但從近年發(fā)展情況看，效果并不盡如人意。究其原因，主要有兩個方面：一是近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房價快速上漲，使得住房儲蓄資金成本低的比較優(yōu)勢大打折扣；二是我國住房公積金制度發(fā)展迅速，覆蓋了主流住房消費群體，對其他住房金融工具形成了一定的擠占效用。

目前，我國已借鑒新加坡、美國和德國的實踐經(jīng)驗，搭建了住房公積金、住房按揭貸款、住房儲蓄相互結(jié)合、互為補充的住房金融保障模式。伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人民住房需求的日益變化，各種管理模式仍需進一步借鑒國際經(jīng)驗，不斷改進體制、完善市場、豐富工具，以適應(yīng)新的市場環(huán)境，滿足居民住房需要，提高住房保障效果。