二手房交易稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析

摘要：在二手房交易過程中，營(yíng)業(yè)稅、城建稅個(gè)人所得稅等稅款雖在法律上由賣家承擔(dān)，即其稅收的法定歸宿為二手房供應(yīng)商，但實(shí)際稅負(fù)往往由買家承擔(dān)，即買家為稅收的經(jīng)濟(jì)歸宿，也為最終歸宿。文章運(yùn)用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論從多角度具體分析二手房交易市場(chǎng)中稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁普遍存在的原因，并相應(yīng)地提出了規(guī)范住房交易市場(chǎng)的建議。

關(guān)鍵字：二手房交易；稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；供求彈性

當(dāng)你在房地產(chǎn)中介處看到一套面積為130m2，要價(jià)105萬(wàn)元的二手房，下狠決心要出手后，與中介進(jìn)一步交流中，會(huì)得知，房主的報(bào)價(jià)只是賣房要得到的“凈錢”，房屋交易過程中買賣雙方要繳納的稅費(fèi)全部要由買家承擔(dān)。二手房交易需要賣家繳納的稅費(fèi)包括5.65%的營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅（該房房齡不到5年，必須全額征稅）、2%的個(gè)人所得稅（出售房屋并非家庭唯一住房的，不分年限均按售房收入核定征收）以及1.5%的中介費(fèi)。如若再加上在房產(chǎn)交易中需要買家繳納的稅款，則所有的稅費(fèi)將超過房?jī)r(jià)的13.65%。

一、二手房交易成潛規(guī)則的“內(nèi)幕”

據(jù)了解，在北京上海等相當(dāng)多城市的二手房市場(chǎng)，賣家開出的都是“凈價(jià)”，這種做法已經(jīng)成為一種“潛規(guī)則”。

要解釋這一現(xiàn)象，我們可以借鑒到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿論。

各種商品的稅負(fù)能否成功轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)嫁多少取決于供求雙方不同的價(jià)格需求彈性。而由于中國(guó)特殊的國(guó)情，二手房交易市場(chǎng)的供求彈性出現(xiàn)需求彈性遠(yuǎn)小于供給彈性的局面。具體分析如下。

第一，中國(guó)傳統(tǒng)文化中落根觀念根深蒂固。人們把房子看作家，歸屬，故鄉(xiāng)。等待年老后，回到自己年輕時(shí)開始攢錢買的房子中，尋找人生的最終的歸宿。

很多人常年在大城市打拼，只有春節(jié)回家短暫居住一段時(shí)間，但他們?nèi)匀粫?huì)選擇買房，只有這樣，他們才會(huì)擁有真正的歸宿感。這種傳統(tǒng)文化使人們對(duì)住房需求彈性極低。

第二，中國(guó)落后的戶籍制度。在中國(guó)，房子和戶籍是緊密掛鉤的。在城市買了房便能擁有在該城市的戶口。作為外來(lái)務(wù)工人員，戶口是他們心中的一道傷。沒有戶口，面臨警察的盤問。另外，還要花費(fèi)時(shí)間精力辦理暫時(shí)居住證。而擁有城市戶籍則能為他們?yōu)樽优畮?lái)更好的教育醫(yī)療資源，同時(shí)擁有會(huì)更好的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)條件。買房，在他們看來(lái)實(shí)質(zhì)上是購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)購(gòu)置無(wú)形的“資源”。這也是造成住房需求彈性極小的一個(gè)原因。

第三，我國(guó)尚未健全的社會(huì)保障體系。我國(guó)的社會(huì)保障一直在改革，但改革給人們帶來(lái)的福利越始終難以讓人滿意。社會(huì)保障的覆蓋面不夠?qū)挘瑖?guó)家給民眾的保障程度不夠。尤其對(duì)于農(nóng)村戶口的民眾享受到的醫(yī)療養(yǎng)老保障十分有限，很多人退而選擇了買房養(yǎng)老。

第四，國(guó)內(nèi)投資渠道有限。中國(guó)民眾的儲(chǔ)蓄量一直讓西方人感到不可思議，很大程度上也是由于投資渠道過少。一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展近來(lái)面臨瓶頸。2015年以來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大不如前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)滯緩的局面，實(shí)體投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境不理想。同時(shí)，股市出現(xiàn)短暫的“瘋牛”后迅速走低，許多民眾對(duì)極不穩(wěn)定的股市望而卻步。黃金的價(jià)格近年來(lái)不斷下跌，人們靠?jī)?chǔ)備黃金來(lái)投資的可能性大大降低。以上三種主要投資手段排除后，房子這一與最重要的經(jīng)濟(jì)要素—土地聯(lián)系在一起，可參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的二次分配，分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果的投資手段成為人們的首選。

第五，防止通貨膨脹。近年來(lái)中國(guó)的出口貿(mào)易遭遇瓶頸，企業(yè)利潤(rùn)減少甚至出現(xiàn)虧損使得企業(yè)投資意愿下降，貨幣的發(fā)行量大于實(shí)際需求，貨幣發(fā)行量的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超過GDP增長(zhǎng)速度。人們長(zhǎng)期持有貨幣，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致財(cái)富縮水。房?jī)r(jià)雖不穩(wěn)定，但總體上在波動(dòng)上升，自然成為人們?cè)敢赓?gòu)買的對(duì)象，作為保值增值的工具。

第六，面子文化和虛榮心。中國(guó)人愛面子是為大眾所認(rèn)知的。房子作為財(cái)富的主要象征，代表著家族的實(shí)力和榮辱。在這樣的情況下，即使不具備支付能力，背上巨額的債款人們也欣然為之。房子在很多人看來(lái)，是自尊、優(yōu)越感的載體。人們爭(zhēng)相買房很大程度是虛榮心驅(qū)使。

第六，實(shí)際的購(gòu)買能力。實(shí)際上，在中國(guó)，占人口的絕大多數(shù)民眾是不具備對(duì)一套新的住房的購(gòu)買能力的。這就使得在對(duì)房子近乎熱忱的基礎(chǔ)上，人們對(duì)于二手房的偏好更強(qiáng)。二手房滿足了人們對(duì)住房的需求，同時(shí)價(jià)格又在人們更能接受的范圍內(nèi)。

第七，住房是生活必需品。這一點(diǎn)，在其他國(guó)家可能并不成立，但卻為每個(gè)中國(guó)人所深深認(rèn)同。在我們看來(lái)，房子，是每個(gè)人都必須擁有的，是一種生活必需品。西方人可能認(rèn)為租房就可解決一切問題，但是對(duì)于中國(guó)人，特別是即將結(jié)婚的一代，房子是剛需。沒有房子，則沒有婚姻，沒有家庭。生活在這樣的傳統(tǒng)價(jià)值觀的社會(huì)里，人們難以逃出對(duì)房子的愛戀。人們把住房視為必需品，自然當(dāng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁使得房?jī)r(jià)上漲后不會(huì)減少住房需求。

第八，住房的可替代性弱。買房的替代品無(wú)疑是租房。但是，中國(guó)的租房市場(chǎng)極不規(guī)范。房主可以不受任何約束任意提高價(jià)格，或者當(dāng)出現(xiàn)愿意出更高價(jià)格的租客時(shí)勒令原來(lái)的租客搬出住房。這樣一來(lái)，租房對(duì)買房的替代性顯得極弱。可替代小，意味著房?jī)r(jià)在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁后上漲了，人們會(huì)選擇忍受，而并不放棄對(duì)住房的需求。

通過以上分析，我們可以得出，二手房交易市場(chǎng)的需求彈性遠(yuǎn)小于供給彈性，甚至接近于0。極小的需求彈性使得人們逃避稅負(fù)的能力極弱，因而二手房供應(yīng)商可以將稅負(fù)的大部分甚至全部成功轉(zhuǎn)嫁。

稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁，很大程度上意味著政府試圖通過稅收宏觀調(diào)控的手套來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的目標(biāo)失效。同時(shí)，由于稅負(fù)完全由買主承擔(dān)，實(shí)際房?jī)r(jià)反而進(jìn)一步上升，加重廣大民眾的生活成本。如何有效規(guī)范二手房市場(chǎng)顯得十分重要。

二、規(guī)范二手房交易市場(chǎng)的建議

（一）將稅收由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)為保有環(huán)節(jié)

實(shí)際上，任何環(huán)節(jié)的稅收都存在著稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁（人頭稅可以實(shí)現(xiàn)，但目前沒有任何一個(gè)國(guó)家實(shí)行這種稅種）。然而流轉(zhuǎn)稅具有更易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)。保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的部分要遠(yuǎn)小于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。將稅收由流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)為保有環(huán)節(jié)利于加強(qiáng)稅收的調(diào)控作用，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平。

（二）加大保障性住房供給，完善住房供應(yīng)體系

解決市場(chǎng)中任何問題，供求關(guān)系都是關(guān)鍵。二手房交易如此火爆一方面供給少，而市場(chǎng)上大量存在著買不起新房卻及其渴望有自己的房子的需求者。要平衡供給與需求的相互關(guān)系，要求政府加大廉租房與公租房的供給，大力發(fā)展公共租賃用房，滿足中低收入者的住房需求，引導(dǎo)居民合理的住房消費(fèi)。

（三）規(guī)范住房租賃市場(chǎng)

發(fā)達(dá)國(guó)家解決住房需求的重要渠道便是擴(kuò)大并規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，這不僅可以適當(dāng)降低住房的需求泡沫，同時(shí)輻射有困難的住房人，保障廣大的進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工隊(duì)伍在大城市較為穩(wěn)定的生活，從而增加其建設(shè)祖國(guó)的積極性。另一方面，增加了產(chǎn)權(quán)人的收益，真正做到“物盡其用”的同時(shí)社會(huì)財(cái)富得到進(jìn)一步擴(kuò)大。因而，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)的法律政策來(lái)規(guī)范租房市場(chǎng)。

（四）改革戶籍制度

當(dāng)前戶籍制度一方面帶來(lái)了資源分配不均：城市戶籍的人們擁有更好的教育醫(yī)療等資源，甚至失業(yè)時(shí)可以領(lǐng)取補(bǔ)貼與失業(yè)保障，而這樣是農(nóng)村戶口的民眾所享受不到的。另一方面。又導(dǎo)致了就業(yè)不均衡：城鎮(zhèn)居民更容易進(jìn)入國(guó)企工作，同時(shí)擁有更好的創(chuàng)業(yè)條件，農(nóng)村居民在就業(yè)時(shí)則顯得“先天不足，后天畸形”。也正是這樣的戶籍制度使得人們及其渴望通過買房擁有城市戶口。改革戶籍制度勢(shì)在必行。通過戶籍制度的改革更好地來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，同時(shí)平衡不合理的住房需求。

（五）拓寬投資渠道

投資渠道狹窄使得人們把資金更多地投入住房市場(chǎng)，造成需求泡沫。因而，我們要進(jìn)一步放寬民間資本的市場(chǎng)準(zhǔn)入，不斷拓寬居民的投資渠道，逐步完善儲(chǔ)蓄、債券、保險(xiǎn)、股票、商品期貨和房屋租賃等多種市場(chǎng)。一方面可以活躍社會(huì)資本，壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)體，同時(shí)有利于住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

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（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅與公共管理學(xué)院）