保障性住房項目中PPP模式的應(yīng)用研究

叢楠

摘要：PPP模式在保障性住房的投資與建設(shè)中發(fā)揮著較大作用，解決了部分保障性住房的供給問題。文章主要論述了PPP模式的概念特點，提出了PPP模式在保障性住房建設(shè)中的積極意義及應(yīng)用模式，最后針對PPP模式在應(yīng)用中出現(xiàn)的問題提出對策建議，以期推動保障性住房的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保障性住房；PPP模式；應(yīng)用研究

保障性住房建設(shè)是我國的重大民生工程，在解決中低收入人群住房困難方面發(fā)揮了積極作用，但由于其利潤低、收益期長，部分地方政府迫于資金壓力和合作機制缺位等原因，建設(shè)保障性住房的動力不足。PPP模式是由政府主導(dǎo)、社會參與、采取公開競爭方式建設(shè)保障性住房的運營模式之一，在一定程度上解決保障房供給量不足、政府資金匱乏等問題，是保障性住房建設(shè)的又一補充形式。

近年來國家對保障性住房建設(shè)中的PPP模式給予了大量的政策支持，頒布了一系列法律法規(guī)為其提供了良好的政策環(huán)境。2014年11月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新重點領(lǐng)域投融資機制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》，指出在公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，積極推廣PPP模式。2014年11月財政部發(fā)布《關(guān)于政府和社會資本合作模式操作指南》，提出充分認識推廣運用PPP模式的重要意義，積極穩(wěn)妥做好項目示范工作，規(guī)范政府、社會資本參與PPP的活動。

一、PPP模式的內(nèi)涵及特點

PPP模式（Public-Private-Partnership），直譯為“公司合伙制”，具體指公共部門與私營企業(yè)以特許協(xié)議為基礎(chǔ)，通過簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，共同承擔(dān)投資、責(zé)任、回報及風(fēng)險，提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量與效率。

PPP模式具有兩個顯著特點。一是政企建立伙伴關(guān)系。政府部門和私營企業(yè)建立伙伴關(guān)系，以提供公共物品或服務(wù)為目的，發(fā)揮各自優(yōu)勢，政府多以提供土地、資產(chǎn)等政策為主，私營企業(yè)多以提供資金、技術(shù)、設(shè)備為主。二是利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。社會資本在PPP模式中獲得穩(wěn)定合理的投資收益，政府不以盈利為目的，私營企業(yè)也不允許獲取超額利潤。同時PPP模式根據(jù)參與者承受風(fēng)險的能力差異，合理設(shè)計風(fēng)險分擔(dān)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)整體風(fēng)險最小化。

二、PPP模式在保障性住房建設(shè)中實施的意義

保障性住房的建設(shè)運營由傳統(tǒng)的政府供給模式轉(zhuǎn)向政企合作、市場輔助的PPP模式，對政府公共部門和私營企業(yè)來說是實現(xiàn)”雙贏”或“多贏”的有益途徑。

（一）拓寬政府融資渠道

采用PPP模式建設(shè)保障性住房在很大程度上吸引了民間資本的參與，多元化、可持續(xù)的資金注入機制，解決了政府建設(shè)保障性住房資金匱乏的問題，減輕了政府的融資壓力和財政支出壓力。

（二）增加保障性住房的供給量，提高住房質(zhì)量

在PPP模式中私營企業(yè)積極參與保障性住房的建設(shè)，提高了保障性住房的供給量。同時部分私營企業(yè)會采取配建、改建等方式，避免了保障性住房的位置偏遠、分散，便捷的環(huán)境和配套設(shè)施提高了保障性住房的質(zhì)量，使其社會效益更好地發(fā)揮出來。

（三）提高投資與運營的質(zhì)量和效率

通過PPP模式私營企業(yè)能為保障性住房建設(shè)帶來先進的經(jīng)營理念、技術(shù)經(jīng)驗和管理方式，更好地保障開發(fā)進度和安全質(zhì)量，將政府的市場監(jiān)管、公共服務(wù)與社會資本、技術(shù)創(chuàng)新有機的結(jié)合起來，減少政府的過度參與和權(quán)錢交易，彌補公共部門專業(yè)人才的不足，提高保障性住房投資與運營的質(zhì)量和效率。

（四）有效降低建設(shè)與運營風(fēng)險

政府部門和私營企業(yè)在PPP模式中重新整合，各自承擔(dān)擁有優(yōu)勢的伴生風(fēng)險，使每一項風(fēng)險都由最善于承擔(dān)的一方去應(yīng)對，降低了項目的總風(fēng)險。政府公共部門可以利用私營企業(yè)來規(guī)避資金、技術(shù)、管理等方面的風(fēng)險，私營企業(yè)可以在政府的宏觀調(diào)控下規(guī)避政策和社會風(fēng)險。

三、PPP模式在保障性住房運營中的應(yīng)用模式

PPP模式在保障性住房運營中應(yīng)用模式不僅包括政企合資新建，也包括對既有項目的回購、改建、翻新、維修和物業(yè)管理等方面。

（一）政府部門與私營企業(yè)合資新建

公私合資新建是PPP模式的主要應(yīng)用模式之一，指的是政府部門與私營企業(yè)共同投資新建保障性住房，項目建成后一種運作方式是項目產(chǎn)權(quán)歸政府所有，政府給予私營企業(yè)一定的利潤補貼；另一種運作方式是項目所有權(quán)暫歸企業(yè)，政府部門于一定時期內(nèi)分期回購。政府部門會給予企業(yè)一定的土地、稅費的優(yōu)惠，或是在特許經(jīng)營權(quán)內(nèi)授予企業(yè)在周邊設(shè)施里的開發(fā)權(quán)、獨家經(jīng)營權(quán)。較為典型的是BT模式（Build-Transfer 建造—轉(zhuǎn)移）和BOT模式（Build-Operate-Transfer 建造—運轉(zhuǎn)—轉(zhuǎn)移）。

（二）政府將已建成保障性住房交由私營企業(yè)運營

通過簽訂協(xié)議，政府部門將已建成的保障性住房交由私營企業(yè)在一定期限內(nèi)運營，私營企業(yè)向政府一次性交付期限內(nèi)的預(yù)期收益。運營期內(nèi)私營企業(yè)可回收成本和獲取收益，運營期滿后，再將項目交還政府部門。較為典型的是TOT模式（Transfer-Operate-Transfer 轉(zhuǎn)移—運營—轉(zhuǎn)移）。

（三）政府部門向私營企業(yè)購買積壓住房

當前商品房市場進入低迷期，剛性購房需求趨于飽和，積壓住房較多。政府部門可以在這類房源中選取符合保障性住房標準的，以低于商品房的價格向私營開發(fā)商購買，再轉(zhuǎn)為保障性住房。較為典型的是PTOT模式（Purchase-Transfer-Operate-Transfer 購買—轉(zhuǎn)移—運營—轉(zhuǎn)移）。

（四）私營企業(yè)進行改建、修建或物業(yè)管理

政府部門可以鼓勵私營企業(yè)對一些舊的、已不太合適居住的住房進行改建、修建，重整之后允許私營企業(yè)按照保障性住房的標準在一定時期內(nèi)運營。另一種應(yīng)用模式是允許私營企業(yè)對保障性住房進行物業(yè)管理。較為典型的是服務(wù)外包、管理外包和TPO模式（Transfer-Preserve-Operate 轉(zhuǎn)移—維護—運營）。

四、PPP模式在保障性住房應(yīng)用中呈現(xiàn)的問題

雖然PPP模式在保障性住房建設(shè)運營中具有明顯優(yōu)點，但由于在我國發(fā)展時間并不長，仍處于實踐摸索階段，因此呈現(xiàn)出了一些問題。

第一，缺乏法律依據(jù)和約束性文件。PPP模式的運行程序較為復(fù)雜，參與主體較多，如果缺乏清晰、透明的法律法規(guī)，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)劃分不明，項目移交、運營、存續(xù)期間出現(xiàn)扯皮或?qū)ぷ庑袨?，損害相關(guān)者的合法權(quán)益；第二，政府部門選擇參建企業(yè)時存在風(fēng)險。PPP模式中的參建企業(yè)的資金、管理實力參差不齊，在項目運營中一旦出現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)不周、經(jīng)營管理不規(guī)范等問題，將影響到保障性住房的建設(shè)進度和安全質(zhì)量；第三，監(jiān)管體系有待完善。私營企業(yè)的參與會對保障性住房建設(shè)和分配的公平性、公開性構(gòu)成威脅。如果缺乏有效的監(jiān)督體系，政府很難在資金的撥付和使用上、在申請對象的審核上做好全面監(jiān)督，容易導(dǎo)致資金流失、暗箱操作的現(xiàn)象；第四，缺乏PPP模式的專業(yè)機構(gòu)及人才。PPP模式下如果沒有成立項目公司或缺乏專業(yè)的法律、金融等人才，容易造成多頭領(lǐng)導(dǎo)、分工不明、管理程序繁瑣、運行效率低等問題，影響PPP模式運行的規(guī)范性。

五、完善保障性住房項目中PPP模式的對策建議

為了促進PPP模式在住房保障體系實施中順利運行，公私雙方必須共同努力，從以下幾個關(guān)鍵方面做好合作、分配及監(jiān)管工作。

（一）完善相應(yīng)的法律法規(guī)

PPP模式中有許多條款需要以合同、協(xié)議的形式固定下來，因此應(yīng)該出臺或完善相應(yīng)的法律法規(guī)和實施辦法，對PPP范圍進行界定，明確政府和私營企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及風(fēng)險，對PPP項目中土地政策、資金政策、準入退出條件、招標競爭程序、爭議補償?shù)葐栴}進行詳細規(guī)定。只有通過法律法規(guī)的硬性約束，才能保護好各方利益不受侵害，杜絕PPP模式中的經(jīng)濟犯罪，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。

（二）嚴格私營企業(yè)的準入機制

由于試圖參與PPP模式的私營企業(yè)較多且資質(zhì)參差不齊，因此對PPP模式下私營企業(yè)的準入，政府公共部門應(yīng)既堅持開放市場的原則，允許一切符合資質(zhì)要求的企業(yè)進入，也要注重對私營企業(yè)的招標遴選，通過競爭機制來對企業(yè)的資金實力、經(jīng)營管理方式及產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量進行嚴格篩選，逐步形成一個公平、競爭的PPP模式準入機制。

（三）加強政府公共部門的支持力度

風(fēng)險與收益對等，承受較大風(fēng)險的一方理應(yīng)獲得較高收益。PPP模式中私營企業(yè)承受開發(fā)建設(shè)風(fēng)險、融資風(fēng)險及市場運營風(fēng)險，因此政府公共部門應(yīng)在設(shè)計風(fēng)險分擔(dān)時更多考慮私營企業(yè)的成本及收益，利用土地捆綁開發(fā)、稅費減免、財政貼息等優(yōu)惠政策，破除政策壁壘，建立合理的激勵機制。

（四）提高監(jiān)管和公示力度

PPP模式中政府部門是負責(zé)人，而保障性住房項目公司作為專業(yè)機構(gòu)，是組織者，具體負責(zé)項目的融資、建設(shè)和運營。因此政府部門和項目公司應(yīng)該一同嚴格按照法律法規(guī)的要求，對企業(yè)的經(jīng)營行為、生產(chǎn)質(zhì)量、資金情況和工程進度進行監(jiān)督。同時建立風(fēng)險防控體系，通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評價、風(fēng)險應(yīng)對等方式對項目進行全面監(jiān)控。再者，采取信息公示管理機制，接受社會監(jiān)督，借鑒國際標準的審計制度，提高項目的透明度。

（五）選擇合理的PPP應(yīng)用模式

選擇合理的PPP應(yīng)用模式，政府公共部門要結(jié)合當時當?shù)氐纳唐贩渴袌黾氨Ｕ闲宰》渴袌鰧嶋H情況，準確把握，動態(tài)調(diào)整。如果保障性住房市場嚴重供不應(yīng)求，政府應(yīng)積極采取特許經(jīng)營的方式與私營企業(yè)合資新建保障性住房，以提高供給量。如果商品房市場積壓的存量住房過多，政府可采取回購商品房再轉(zhuǎn)化的方式，既解決房源積壓的問題，也滿足了中低收入人群的住房需求。

雖然PPP模式在保障性住房建設(shè)的實際應(yīng)用中還存在改進空間，但它的引入有效地解決了政府的融資難題，提高了保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和進程，緩解了中低收入群體的住房困難，為我國住房保障體系的長遠發(fā)展提供了一條可行出路，實現(xiàn)了政府、參與企業(yè)和住房需求人群的“雙贏”或“多贏”。

參考文獻：

[1]孔揚.PPP模式在保障性住房體系中的運用研究——以深圳保障性住房為例[J].時代金融，2015（05）.

[2]崔琳琳.PPP模式在成都市保障性住房中的應(yīng)用[J].工程管理學(xué)報，2011（04）.

[3]吳夏萍.探析PPP模式在我國保障性住房中的運用[J].全國商情，2015（10）.

[4]蔣睿琳.目前我國保障性住房建設(shè)PPP 模式研究[D].云南大學(xué)，2013.

*基金項目：2015年河北省社會科學(xué)基金年度項目“基于PPP模式的河北省保障性住房供給研究”（HB15GL017）。

（作者單位：燕山大學(xué)校長辦公室）