試論我國土地評(píng)估中存在的問題及對(duì)策

葉蓮紅

摘要：在房屋土地交易中，土地評(píng)估作為其中不可或缺的重要環(huán)節(jié)之一，有著十分關(guān)鍵的作用。它能夠?qū)ν恋氐慕?jīng)濟(jì)價(jià)值予以全面反映，可以說影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而，由于我國在土地評(píng)估這方面起步較晚，整個(gè)評(píng)估機(jī)制尚不完善，無法有效地對(duì)土地評(píng)估行業(yè)發(fā)揮出其規(guī)范和指導(dǎo)作用，造成土地評(píng)估行業(yè)當(dāng)前還存在許多問題。因而分析我國土地評(píng)估存在問題，對(duì)存在問題展開相應(yīng)探討，并提出可行的解決對(duì)策，具有十分重要的意義，有助于我國土地評(píng)估行業(yè)更加規(guī)范與合理。

關(guān)鍵詞：土地交易；土地評(píng)估；房地產(chǎn)行業(yè)；解決對(duì)策

由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前呈現(xiàn)下滑趨勢，使得經(jīng)濟(jì)形勢變得日益復(fù)雜，各種信貸風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出多樣化趨勢，并不斷暴露出來。在這樣的背景之下，土地抵押擔(dān)保就成為了各種信貸機(jī)構(gòu)以及各大銀行非常青睞的信貸產(chǎn)品。而其中的關(guān)鍵之處在于，如何有根據(jù)地、準(zhǔn)確地對(duì)土地進(jìn)行合理評(píng)估，使其價(jià)值得以確定。這也是地方政府、各種信貸機(jī)構(gòu)、各大銀行、房地產(chǎn)公司以及普通民眾需要面對(duì)的難題。

一、土地評(píng)估概念和作用

土地評(píng)估就是指土地評(píng)估人員依照土地評(píng)估的原則、土地評(píng)估理論以及土地評(píng)估方法，在對(duì)土地交易資料予以充分掌握的基礎(chǔ)之上，依據(jù)土地的自然屬性及其經(jīng)濟(jì)屬性，按照地產(chǎn)的等級(jí)、質(zhì)量以及地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的收益情況，并對(duì)土地利用政策、土地預(yù)期收益、土地利用方式以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等可能對(duì)土地收益產(chǎn)生影響的因素加以充分考慮，對(duì)某塊或多塊土地在某一時(shí)點(diǎn)、某一權(quán)利狀態(tài)下綜合評(píng)定出其價(jià)格的過程。

（一）土地評(píng)估有利于土地交易順利進(jìn)行

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國土地交易變得日趨頻繁，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也隨時(shí)變動(dòng)，再加上土地交易市場有著地域性的特點(diǎn)，因此，在土地交易市場上很難獲得土地的完整價(jià)格資料。除了專業(yè)的土地經(jīng)營公司，普通人很少具備這方面的經(jīng)驗(yàn)，因此在進(jìn)行土地交易之時(shí)，有必要對(duì)土地事先進(jìn)行評(píng)估以確定其價(jià)值。只有經(jīng)過專門的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)通過搜集資料對(duì)土地進(jìn)行專業(yè)的分析評(píng)估，確定其價(jià)值，土地交易雙方彼此才不至于擔(dān)心自身吃虧上當(dāng)，從而使得土地交易得以順利進(jìn)行。

（二）土地評(píng)估有利于完善土地市場

首先，自從我國開始改革土地使用制度以后，土地逐漸由以前的無償使用轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斒褂?，使得土地市場得以逐步建立，這就需要完善土地市場，通過市場來配置土地資源。當(dāng)前我國土地配置趨向多樣化，有行政劃撥、國有土地租賃、授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)入股以及土地出讓等多種形式。市場配置范圍逐步擴(kuò)大，行政劃撥范圍正在逐步縮小。而要實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的市場配置，其基礎(chǔ)就是要量化土地資產(chǎn)，土地評(píng)估正是量化的基本手段。其次，土地管理一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是土地市場管理，而土地價(jià)格管理又是土地市場管理的核心。由于受市場因素影響，土地價(jià)格常常波動(dòng)較大，其波動(dòng)幅度又大于經(jīng)濟(jì)增長波動(dòng)，因此，很容易發(fā)生土地投機(jī)。為了防止土地投機(jī)行為以及地價(jià)波動(dòng)過大，有必要經(jīng)過專業(yè)的評(píng)估人員對(duì)有代表性的地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并以此作為依據(jù)來對(duì)土地價(jià)格加以控制。因此土地評(píng)估有利于完善土地市場。

二、我國土地評(píng)估當(dāng)前存在問題

（一）土地評(píng)估相關(guān)法律尚未完善

由于我國當(dāng)前不斷加快城市化進(jìn)程，造成土地需求不斷增長，使得人們十分看好土地評(píng)估的市場前景。然而，由于重視程度不夠，缺乏評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，相當(dāng)多的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)視而不見，以為只要經(jīng)過了法律和評(píng)估技術(shù)培訓(xùn)，只要不犯大錯(cuò)就能夠安枕無憂。而對(duì)企業(yè)信譽(yù)建設(shè)以及職業(yè)道德培訓(xùn)缺少詳細(xì)的規(guī)劃和有效的制度，一旦評(píng)估人員出現(xiàn)相關(guān)問題，只是進(jìn)行簡單處罰或辭退。加之，國家關(guān)于土地評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)較為滯后，對(duì)涉事人員無法依章追究其責(zé)任，非常不利于土地評(píng)估行業(yè)的健康有序發(fā)展。

（二）土地評(píng)估監(jiān)管力度不夠

僅依靠行業(yè)自律，而沒有好的監(jiān)管制度和措施，土地評(píng)估行業(yè)是無法真正實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展的。我國土地評(píng)估市場當(dāng)前存在的各種亂象，最主要的原因就是因?yàn)閷?duì)土地的整個(gè)評(píng)估過程缺乏切實(shí)有力的監(jiān)管和統(tǒng)一合理的標(biāo)準(zhǔn)。一方面，由于政府長期以來的主導(dǎo)，很多土地評(píng)估機(jī)構(gòu)還殘存著行政抓手的影子，對(duì)土地評(píng)估的獨(dú)立性帶來了負(fù)面的影響。另一方面，由于缺乏切實(shí)有效的監(jiān)管制度和措施，無法有效監(jiān)督和制約土地評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員，違法評(píng)估和違規(guī)操作的犯罪成本不高，加大了非法獲益的誘惑，最終導(dǎo)致土地評(píng)估行業(yè)亂象環(huán)生，嚴(yán)重影響了土地評(píng)估行業(yè)的獨(dú)立、公正形象。

（三）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)較低

我國當(dāng)前許多土地評(píng)估機(jī)構(gòu)均是改制分離出來的，這就使得這些評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏專業(yè)的評(píng)估機(jī)制和評(píng)估人員。一些評(píng)估機(jī)構(gòu)由于缺乏足夠的土地估價(jià)師，現(xiàn)場勘察都不進(jìn)行，直接根據(jù)周邊的位置或網(wǎng)上的相關(guān)信息對(duì)土地進(jìn)行草率評(píng)估，使得土地的最終評(píng)估質(zhì)量受到了嚴(yán)重的影響。一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲得非法利益，故意選擇有利于客戶的評(píng)估方法。以上種種情況，造成我國土地評(píng)估行業(yè)在整體上呈現(xiàn)出參差不齊的現(xiàn)狀，評(píng)估人員素質(zhì)較低，評(píng)估能力與評(píng)估質(zhì)量不高。

三、規(guī)范我國土地評(píng)估的可行對(duì)策

（一）對(duì)土地評(píng)估行業(yè)強(qiáng)化監(jiān)管

首先，要從法律層面上對(duì)土地評(píng)估行業(yè)進(jìn)行制約。對(duì)土地評(píng)估過程中存在弄虛作假的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不僅要取消其土地評(píng)估資格，還要對(duì)相關(guān)責(zé)任人和有關(guān)人員追究行政或法律責(zé)任。其次，積極探索糾紛調(diào)解機(jī)制的建立，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)過程中存在的糾紛予以化解。比如成都市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)就對(duì)糾紛調(diào)處辦法牽頭進(jìn)行了起草，將房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)明確為糾紛調(diào)處人。糾紛調(diào)處辦法經(jīng)會(huì)員單位討論一致通過后，成為整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)都必須遵守的規(guī)則。再次，對(duì)土地評(píng)估可以采取招標(biāo)的形式來進(jìn)行，所有參加機(jī)構(gòu)公平競爭。最后，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)土地評(píng)估行業(yè)采取切實(shí)有效的措施加強(qiáng)監(jiān)管和整頓。通過對(duì)土地評(píng)估行業(yè)監(jiān)管規(guī)則的完善，通過對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入和退出機(jī)制、對(duì)監(jiān)管懲罰措施和查處辦法的制定，有序地監(jiān)督和管理土地評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員，以此為土地評(píng)估行業(yè)營造一個(gè)良好、公平的競爭環(huán)境，使得土地評(píng)估過程的獨(dú)立性得到維護(hù)，使得評(píng)估結(jié)果的獨(dú)立性和公正性得到確保。

（二）完善行政服務(wù)功能和嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入條件

首先，土地評(píng)估行業(yè)的行政主管單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置統(tǒng)一、合理、科學(xué)的行政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雜亂而造成混亂。其次，政府相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場變化，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)指數(shù)以及地價(jià)變化幅度及時(shí)公布，使土地估價(jià)師能及時(shí)掌握土地市場價(jià)格趨勢，從而評(píng)估出合理的土地評(píng)估結(jié)果。最后，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入條件進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)置，控制土地評(píng)估機(jī)構(gòu)新增數(shù)量。近些年來，我國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增多，雖然增多了數(shù)量，其質(zhì)量卻沒有得到相應(yīng)的保障。因此，為了使土地評(píng)估機(jī)構(gòu)更加適應(yīng)土地市場的各種要求，有必要對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量進(jìn)行合理控制。通過嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入條件來控制土地評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量，使其契合土地評(píng)估市場的需求，這樣不僅有助于提高土地評(píng)估機(jī)構(gòu)其土地評(píng)估質(zhì)量，還有助于促進(jìn)整個(gè)土地評(píng)估市場進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展。我國土地評(píng)估市場當(dāng)前還處于初級(jí)發(fā)展階段，各種規(guī)范尚不健全，此時(shí)更需要相關(guān)主管部門對(duì)土地市場做好結(jié)構(gòu)的調(diào)控和優(yōu)化，從而促進(jìn)其健康順利發(fā)展。

（三）加強(qiáng)土地估價(jià)師職業(yè)素質(zhì)教育

土地評(píng)估行業(yè)想要健康有序地發(fā)展，其中一個(gè)最為關(guān)鍵的因素就是土地估價(jià)師是否具有較高的職業(yè)道德和素質(zhì)。因此，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)必須重視對(duì)土地估價(jià)師的培訓(xùn)工作，應(yīng)當(dāng)定期開展土地評(píng)估專業(yè)培訓(xùn)，不僅要對(duì)土地估價(jià)師的業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力加以培訓(xùn)，還應(yīng)對(duì)土地估價(jià)師加強(qiáng)職業(yè)道德培訓(xùn)，從而提高提高從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)，使土地評(píng)估行業(yè)向著規(guī)范化方向發(fā)展。

四、結(jié)論

綜上所述，我國土地評(píng)估行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，巨大的挑戰(zhàn)依然擺在面前，其是否健康有序地發(fā)展，直接關(guān)乎到我國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，關(guān)乎到土地交易市場秩序。本文先簡單闡述了土地評(píng)估的概念及其作用，然后探討我國土地評(píng)估行業(yè)存在的問題，并從完善法律、強(qiáng)化監(jiān)管、完善服務(wù)、嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入條件以及加強(qiáng)職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)等幾個(gè)方面提出規(guī)范我國土地評(píng)估的可行建議和對(duì)策，希望能為我國土地評(píng)估行業(yè)有序、正常發(fā)展提供相關(guān)參考與借鑒。

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（作者單位：浙江省麗水市國土資源管理局）