政府供地決策影響因素分析

艾方青

[提要] 本文采用生存分析中單因素分析法，對2009～2013年間552幅位于上海中外環(huán)間的地塊出讓數(shù)據(jù)進行實證檢驗。研究結(jié)果顯示：地塊面積、各區(qū)土地收入財政占比、規(guī)劃容積率、貸款利率、前一季度房價、房價波動性，以及季節(jié)因素等，都是影響政府供地行為的重要因素。

關(guān)鍵詞：供地決策；生存分析

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年1月4日

一、引言

地方政府掌握大量具備開發(fā)條件的土地，擁有土地入市的決定權(quán)。值得思考的是中國政府的出讓行為受何種因素影響。對這一問題的研究有助于房地產(chǎn)市場參與主體更好地理解政府供地行為模式，對于政府而言也可以作為制定土地供應(yīng)計劃的依據(jù)。本文采用552個地塊出讓數(shù)據(jù)對這一問題展開研究。

二、實證模型

生存分析是研究生存時間和結(jié)局與眾多影響因素之間關(guān)系及程度大小的方法。作為一個動態(tài)模型，樣本數(shù)量隨著時間發(fā)展而逐漸減少。其中，生存時間被定義為給定事件出現(xiàn)的時間。對于土地市場來說，地塊的生存時間是指地塊從具備供應(yīng)條件到被出讓的時間。辨認影響因素的一個簡單方法是逐個檢查每個變量與生存時間的關(guān)系。首先要把觀測數(shù)據(jù)按照各種細目分類，通過Log-Rank檢驗法檢驗子組間生存率差異是否具有顯著性，子組的平均生存時間可以用中位數(shù)來反映。

三、數(shù)據(jù)說明

地塊數(shù)據(jù)出自搜房網(wǎng)土地招拍掛信息庫，共552幅2009～2013年間在特定區(qū)域出讓的地塊。用地類型為居住用地或商住型綜合用地。進入到生存分析的變量主要包括地塊的生存時間變量和影響地塊生存時間的變量，其中影響生存時間的變量包括地塊基本特征變量和市場變量。

（一）生存時間變量。地塊的生存時間（天）表示為地塊成交日減去土地具備供應(yīng)條件的起始日，其中土地上市交易的時間信息可以輕易獲取，而土地進入觀察期的起點難以確定，數(shù)據(jù)獲取不具備客觀可得性。根據(jù)城市經(jīng)濟學(xué)理論，城市的擴張是由內(nèi)而外的，所以可以認為相同環(huán)線的地塊可供開發(fā)即具備供應(yīng)能力的時間點是大致相同的。為了保證所選區(qū)域的地塊樣本數(shù)量足夠多，本文選取的552幅地塊全部位于距離上海市中心人民廣場10千米至35千米以內(nèi)的環(huán)形區(qū)域，即大致位于上海中環(huán)和外環(huán)之間的地塊。鑒于2007年11月19日國土資源部、財政部、中國人民銀行三部委聯(lián)合出臺了《土地儲備管理辦法》，本文在此把土地儲備制度歷史上具有代表意義的日期作為所有地塊數(shù)據(jù)的起始觀察點。

（二）影響地塊生存時間的變量。首先是地塊的基本特征變量：包含地塊面積、規(guī)劃容積率。以下是可能會影響地塊出讓時機的市場變量：貸款利率、地塊出讓季度、各區(qū)人口密度（人/平方公里）、各區(qū)土地收入財政占比、房價、市場不確定性、各區(qū)土地供應(yīng)程度。其中，各區(qū)土地供應(yīng)程度反映了地塊所在房地產(chǎn)子市場已有的供給情況。由于供給和需求是相輔相成的，需要對上海各區(qū)人口密度X和土地供應(yīng)程度Y的年度數(shù)據(jù)進行相關(guān)性檢測，結(jié)果顯示其相關(guān)系數(shù)呈現(xiàn)出高度相關(guān)性，所以下文分析中僅采用人口密度代表地塊所在區(qū)域市場供需情況的變量。而市場不確定性指標(biāo)的計算公式如式（1）所示，政府感知的房地產(chǎn)市場風(fēng)險信號直接來自于房價的波動。由于本文的研究對象是居住用地，且地塊樣本集中在上海中外環(huán)間，所以使用上海中心城區(qū)新建商品住房同質(zhì)價格定基指數(shù)來計算房價波動。本文仿照類似ARCH模型方法，建立預(yù)測房價的自回歸方程，將方程中4個季度移動殘差e的方差作為波動性指標(biāo)。在此，經(jīng)驗性認定政府參照過去一年中四個季度的房價波動是比較合理的假設(shè)，因為房價的短期波動不足以反映市場變化趨勢，長期數(shù)據(jù)的研究更能為政府決策提供合理的依據(jù)。

四、實證結(jié)果

統(tǒng)計分析使用Stata10.0軟件進行操作。單因素分析結(jié)果如表1所示。（表1）從表1可以看出，除了人口密度，其他影響因素組間差異檢驗均在5%的顯著性水平上顯著。其中，地塊面積的顯著性較弱，接近0.05，剩下因素組間差異高度顯著。人口密度組間差異不明顯可能受樣本選取的區(qū)域影響。

五、結(jié)論

本文利用2009～2013年上海市居住用地的出讓數(shù)據(jù)和同期房價指數(shù)，發(fā)現(xiàn)地塊面積和各區(qū)土地收入財政占比的數(shù)值越大，土地生存時間越短，出讓速度越快。規(guī)劃容積率、貸款利率、季度、前一季度房價和房價波動性越小，地塊出讓速度越快。

主要參考文獻：

[1]Cunningham C R.House Price Uncertainty，Timing of Development，and Vacant Land Prices：Evidence for Real Options in Seattle[J].Journal of Urban Economics，2006.59.1.

[2]王媛，賈生華.不確定性、實物期權(quán)與政府土地供應(yīng)決策：來自杭州的證據(jù)[J].世界經(jīng)濟，2012.26.4.