房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作優(yōu)化研究

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，在這個大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)也獲得了巨大的發(fā)展空間。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度極不相稱的是，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著自有資本投資能力不足的問題，而且在資本運(yùn)作方面也存在諸多問題，例如：缺乏有效的合作機(jī)制、資本結(jié)構(gòu)不合理以及融資格局過于單一等等。本文主要針對房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作方面所存在的問題，提出一系列解決問題的相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資本運(yùn)作；房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品具有價值量大、所需投資金額大、生產(chǎn)周期長等特征，所以房地產(chǎn)業(yè)是一個高收益、高風(fēng)險的行業(yè)，因此，進(jìn)行合理的、恰當(dāng)?shù)馁Y本運(yùn)作成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)需要利用加強(qiáng)資本運(yùn)營來打破現(xiàn)在的局面，以求跨過這次危機(jī)，取得更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作理論概述

房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作，顧名思義，是指房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)該行業(yè)的經(jīng)營特點結(jié)合市場環(huán)境及國家政策通過各種資本運(yùn)作途徑，以獲得最大化的資本增值為首要目的將內(nèi)部擁有的各種資本以及可以從其他地方取得的外部資本全部納入價值資本，通過并購、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等各種方式，更好地進(jìn)行融資，實現(xiàn)投資收益最大化及資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，將潛在的資本轉(zhuǎn)化為活化資本，并進(jìn)行優(yōu)化配置的經(jīng)營活動，房地產(chǎn)行業(yè)的資本運(yùn)營包括了三個過程：融資過程、投資過程以及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化過程。

二、房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作存在的問題分析

在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的表象時，更應(yīng)該關(guān)注其資本運(yùn)作背后蘊(yùn)藏的隱患，只有及時消除其資本運(yùn)作過程中出現(xiàn)的危機(jī)，才能使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

（一）缺乏有效的合作機(jī)制

從我國房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作的實踐來看，運(yùn)作活動大多在同一區(qū)域內(nèi)。這是因為考慮到區(qū)域范疇問題，在同一區(qū)域內(nèi)進(jìn)行資本重組對協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣爱?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)和當(dāng)?shù)馗鱾€企業(yè)之間的關(guān)系具有方便快捷、成本低、效率高的優(yōu)勢。相比于同一區(qū)域內(nèi)的資本運(yùn)作，跨地區(qū)的資本運(yùn)作可以吸收更多的資本資源，使得資本的配置及流動范圍更加廣泛。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，實現(xiàn)跨國并購可以使我國房地產(chǎn)行業(yè)更好地融入跨國公司的全球分工體系之中，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)的跨國并購非常缺乏，不能通過跨國并購吸收外國企業(yè)的資產(chǎn)，難以獲得跨國公司先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗，對企業(yè)能力的改善和提升不利。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

我國2013年、2014年和2015年連續(xù)3年，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為72.1%、74.3%和75.4%。眾所周知，資產(chǎn)負(fù)債率越高越不利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，一旦資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到較高的水平那么極其容易造成整個行業(yè)出現(xiàn)資金癱瘓，資不抵債等現(xiàn)象，在我國，由于房地產(chǎn)行業(yè)作為支撐著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，一旦該行業(yè)資金鏈條出現(xiàn)瀕臨癱瘓的危機(jī)那么可想而知我國經(jīng)濟(jì)必將受到不可小覷的影響。

（三）融資格局單一

受到國家宏觀政策的限制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)上市門檻頗高，截止到2015年全國注冊房地產(chǎn)企業(yè)有8萬多家，然而上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不足兩百家，這就造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)解決融資需求的主要途徑是銀行信貸。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，銀行信貸漸漸不能滿足越來越大的融資需求，加之大部分房地產(chǎn)企業(yè)又不能通過發(fā)行債券來籌集資金，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險比較大，一旦房地產(chǎn)商品出現(xiàn)滯銷或者其他問題，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)速度慢，很容易就會出現(xiàn)資金不抵債和銀行債務(wù)難追償?shù)惹闆r。

三、解決房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)作存在問題的相關(guān)措施

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，資本運(yùn)作尤為重要，資本運(yùn)作對其發(fā)展和壯大具有深遠(yuǎn)影響。因此，本文在分析我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有資本運(yùn)作方式的成功和不足之處的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的建議。

（一）構(gòu)建有效的合作機(jī)制

房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，土地價格一直在上漲，融資渠道又受限，對于資金較為緊張的房地產(chǎn)行業(yè)來說，合作開發(fā)是個不錯的選擇。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各個企業(yè)可以根據(jù)項目情況，靈活的采用分工協(xié)作、聯(lián)合營銷等不同的合作模式。

分工協(xié)作，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，專注于自己擅長的方面，例如：拿地、報批、開發(fā)等環(huán)節(jié)，然后可以將上游的設(shè)計以及下游的策劃，樓盤包裝、市場調(diào)研等，外包給專業(yè)的合作伙伴，在整個的供應(yīng)鏈中，每個企業(yè)都專注于做自己擅長的方面，各取所長，達(dá)到雙贏的效果。

聯(lián)合營銷，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)合營銷，也可以是房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)之間的聯(lián)合營銷。房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)合營銷，一般是指在共同的市場板塊內(nèi)形成聯(lián)合，共同宣傳、規(guī)劃、資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，而且還能降低相關(guān)成本，通過整體宣傳，提升項目營銷效果。

聯(lián)合營銷這種模式，可以與其他房地產(chǎn)企業(yè)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，能夠有效地避免與其他房地產(chǎn)企業(yè)或者類似項目之間的競爭，減少各自為政的弊端。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)之間必定存在著共同的目標(biāo)客戶，這樣就可以進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，推行交叉營銷。例如：房地產(chǎn)企業(yè)與家居裝修企業(yè)存在較大的潛在客戶群的交叉現(xiàn)象，如果兩個行業(yè)能夠做到較好的資源共享那么就可以達(dá)到聯(lián)合營銷的目的。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)取得政府專項貸款后，并沒有將貸款用于工程的建設(shè)，而是將貸款用于土地的購置，與此同時將所購買的土地用于抵押來進(jìn)一步取得貸款，如此就會造成資金鏈增長，而且債務(wù)會累計加重。在這個過程中，如果個別環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么整個資金鏈將會受到重創(chuàng)。從財務(wù)管理的角度來講，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時調(diào)整合理的資本結(jié)構(gòu)使其達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，那么，隨著時間的推移及外部宏觀環(huán)境的不斷改變，優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)上市公司的穩(wěn)健發(fā)展非常有利。

在具體運(yùn)作過程中應(yīng)該注意以下幾個方面：第一，努力拓寬融資渠道，利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺積極募集社會閑散資金，并將資金做到有效歸集投在房地產(chǎn)行業(yè)之中，這樣的話即能合理規(guī)避銀行信貸風(fēng)險又能積極推動市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。第二，盡可能防止房地產(chǎn)行業(yè)的過度擴(kuò)張問題，各個企業(yè)應(yīng)該做好應(yīng)急資金的準(zhǔn)備工作，以增強(qiáng)應(yīng)對資金鏈斷裂的能力。第三，注重戰(zhàn)略規(guī)劃布局的調(diào)整，合理的戰(zhàn)略規(guī)劃布局有助于全面優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險與高回報的行業(yè)，財務(wù)杠桿效應(yīng)較高，所以房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該與低風(fēng)險的相關(guān)行業(yè)做到有效聯(lián)合，這種高風(fēng)險和低風(fēng)險的有效結(jié)合，可以大大降低房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險從而促進(jìn)該行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展 。

（三）拓展多元化融資渠道

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)信托投資可以算作是一種比較便捷的融資方式，在國家相關(guān)政策的支持下，更多的資金通過房地產(chǎn)信托流入房地產(chǎn)行業(yè)，通過這種方式可以使資金的短期投機(jī)變成長期投資，可以有效地降低投資中的交易成本，對于資金的安全和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定具有深遠(yuǎn)的影響。在信托對房地產(chǎn)投資的同時，一些違法違規(guī)的行為會暴露出來。

房地產(chǎn)信托的形式多種多樣，通常有股權(quán)類、抵押類、證券化和混合型，而且信托融資的平臺比較廣泛，同時具有很高的靈活性。在籌資方面，一方面信托公司具有專業(yè)的融資渠道，這個渠道可以融合資本、產(chǎn)業(yè)、貨幣三大市場的優(yōu)勢，實現(xiàn)對于項目的融資。另一方面，信托機(jī)構(gòu)一般與銀行可以進(jìn)行融資方面的互補(bǔ)，銀行的資金優(yōu)勢與信托的管理優(yōu)勢相互結(jié)合，更好地為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。因此，在客觀條件適當(dāng)?shù)那闆r下，發(fā)展房地產(chǎn)信托勢在必行。

結(jié)語

資本運(yùn)作對于每一個行業(yè)的發(fā)展都具有重要的作用，同時它又是一個復(fù)雜的、長期的工程，就目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，資金運(yùn)作已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心競爭要素。

這些具體而且細(xì)致的資本運(yùn)作給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的益處是全方位的，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動作用是全過程的。在世界經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展變化的今天，衡量效益高低的指標(biāo)已經(jīng)悄悄發(fā)生了變化，隨著國際市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場競爭面臨的問題與環(huán)境也會越來越復(fù)雜，越來越激烈，而利用資本運(yùn)作盤活企資產(chǎn)，從而實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這將是各個行業(yè)共同追求的目標(biāo)。

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作者簡介：

何玉（1991- ），女，漢族，西安財經(jīng)學(xué)院碩士研究生，研究方向：財務(wù)管理。