降低首付減少了購房成本嗎？

2月2日，中國人民銀行與中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了一則重大決定，在不實施樓房“限購”措施的城市，對于首次購買普通住房的家庭，原則上最低首付款降低至25%，各地可向下浮動5個百分點；而已經(jīng)擁有一套住房的家庭，即便貸款尚未結(jié)清，為改善生活再次申請商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例將調(diào)整至不低于30%。

點評：此項政策一經(jīng)公布，立刻引發(fā)了各方的熱議，有經(jīng)濟學(xué)家分析說：樓市政策暖風(fēng)或持續(xù)兩三年，此類降低首付的做法，能夠降低購房者的購房成本。

降低首付能減少購房成本？這個說法是欠妥當(dāng)?shù)?，甚至可以說違背了金融的基本常識。首先，從金融的角度來分析，首付降得越低，金融杠桿就越高。舉例來說，如果購買一套價值100萬元人民幣的房子，假設(shè)貸款利率是8%，將分期25年還清債務(wù)。如此一來，10%與25%的首付款利息，前者為116063元，后者是96717元，并不能減少購房成本。其次，降低首付加大了銀行的“乘數(shù)效應(yīng)”，即大眾手中就都有了“明天的錢”，首付越低，人們的購買力就越超過其實際收入，房價就越將被“明天的錢”而推高。這樣的話，在今天去買“明天房價”的房子，無法減少購房成本。

由于股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平，黃金更是難以保值，因此對缺乏投資渠道的普通投資者來說，似乎只有房子才能抵抗財富縮水。有專家指出，樓市短期走勢的大概率將是：一線城市房價依然小幅上漲，二線城市止?jié)q，三、四線城市將下跌。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)：截至2015年10月底，中國商品房待售面積高達(dá)68632萬平方米，同比增加14%，創(chuàng)下歷史新高。當(dāng)前樓市除了具備剛需的正常消費品屬性之外，同時還是一項保值增值的投資產(chǎn)品。也就是說，買房子等升值的行為占了相當(dāng)比重。

進(jìn)一步說，在商品社會里，房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價值規(guī)律。猶如股票的基本價值是從企業(yè)未來的盈利中獲得，住房的基本價值是源于未來出售或出租住房產(chǎn)生的收入。從本質(zhì)上來分析，房地產(chǎn)業(yè)是靠高杠桿的銀行貸款支撐著，它畢竟不是制造業(yè)（建筑業(yè)才是制造業(yè)），因此房價不可能無限制地漲上天。