城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)價(jià)格的理論機(jī)制和實(shí)證分析

王震勤 楊孟秋 李曉輝

[摘 要] 近年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格也不斷上漲，城市化進(jìn)程如何影響房地產(chǎn)價(jià)格成為學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)問(wèn)題。論文先從理論機(jī)制研究中得到了城市化進(jìn)程通過(guò)刺激房地產(chǎn)需求和改善房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)論，又選取了2000-2013年的城鎮(zhèn)人口比率和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行了計(jì)量分析，認(rèn)為城市化水平和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，城市化水平上升必然帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

[關(guān)鍵詞] 城市化進(jìn)程；房地產(chǎn)價(jià)格；協(xié)整分析；格蘭杰因果檢驗(yàn)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 07. 069

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2016）07- 0143- 04

我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也高速上漲。城市化進(jìn)程是由多種元素糅合的過(guò)程[1]，同時(shí)城市化進(jìn)程也直接或間接地影響了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。本文將從理論機(jī)制和實(shí)證分析兩個(gè)角度來(lái)研究城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

1 理論機(jī)制

1995年以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程進(jìn)入到高速發(fā)展階段，城市化水平年均增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)。截至2014年底，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到54.8%，地縣級(jí)區(qū)劃數(shù)有 3 187個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)區(qū)劃數(shù)達(dá)到了40 381個(gè)。城市化水平的提高進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)年平均開(kāi)發(fā)投資額由1995年的2 831.4億元增加到2015年的95 035.61億元，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格從2000年的每平方米2 112元上漲到2013年的每平方米6 237元。不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與城市化進(jìn)程存在必然聯(lián)系。城市化進(jìn)程通過(guò)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求上升和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化，從而最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

1.1 城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)需求的影響

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，農(nóng)村人口大量涌入城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳市2014年年末總?cè)丝谶_(dá)到332.21萬(wàn)人，相當(dāng)于1998年的三倍。同時(shí)城區(qū)改造、舊房拆遷等也都導(dǎo)致人們的住房需求增加。另外隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，度假村、酒店、休閑會(huì)所等具有娛樂(lè)休閑性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大量修建。我國(guó)星級(jí)飯店的數(shù)量由1995年的3 720個(gè)極速擴(kuò)張到2013年的13 293個(gè)。城市化進(jìn)程不斷帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)性需求的增加。

城市化過(guò)程中，大量人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，并在城市中從事生產(chǎn)活動(dòng)。因此，很多企業(yè)和生產(chǎn)部門(mén)為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)吸引更多的勞動(dòng)力，就必須興建廠房、辦公樓等各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，僅僅2015年第三季度我國(guó)廠房竣工面積就達(dá)到了29 590萬(wàn)平方米。這樣一來(lái)，城市化進(jìn)程刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)性需求。

房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)的特征，房地產(chǎn)投資較其它投資方式風(fēng)險(xiǎn)小，升值空間大，收益穩(wěn)定。2010月，北京、上海等地區(qū)的房屋租售比已經(jīng)達(dá)到了1∶600，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1∶300的國(guó)際警戒線。房屋租售比過(guò)高，說(shuō)明居民對(duì)租房的需求比不上購(gòu)房的需求，因此可以認(rèn)為目前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資性需求占了較大的比例。由于城市化進(jìn)程的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)于大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期比較樂(lè)觀，這就增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求。

城市化進(jìn)程刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，然而由于房地產(chǎn)的供給剛性，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的供給量無(wú)法快速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。

1.2 城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

改革開(kāi)放前，由于政府大力倡導(dǎo)發(fā)展生產(chǎn)力，我國(guó)的工業(yè)用地比重高達(dá)30%以上。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，傳統(tǒng)工業(yè)逐漸衰退，新興的金融、互聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的地位逐漸受到重視。目前城市中心人口眾多，資源緊缺，環(huán)境污染等問(wèn)題頻發(fā)，很多城市開(kāi)始向周邊地區(qū)疏解非城市中心功能。例如北京市目前已經(jīng)明確全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的城市定位，凡不屬于“四個(gè)中心”戰(zhàn)略定位的功能都要向周邊地區(qū)進(jìn)行疏解。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在城市功能不斷變化中得到調(diào)整，由城市中心地帶向周?chē)鷶U(kuò)散，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷變化，由工業(yè)到住宅再到服務(wù)業(yè)，向多元化的層次發(fā)展。城市化的發(fā)展帶來(lái)的城市變化為房地產(chǎn)業(yè)平面結(jié)構(gòu)的改善提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力量。

城市化進(jìn)程的發(fā)展必然還會(huì)帶來(lái)土地空間的立體利用。在城市化過(guò)程中，人類(lèi)對(duì)城市空間的利用大概會(huì)經(jīng)歷平面——高空以及淺層地下空間——深層地下空間三個(gè)階段[2]。當(dāng)今發(fā)達(dá)國(guó)家將地下空間的開(kāi)發(fā)作為解決資源短缺和環(huán)境污染問(wèn)題的重要措施?，F(xiàn)在我國(guó)北京、上海、南京、武漢等許多大城市也大幅度修建地下商業(yè)街、地鐵等。

2 實(shí)證分析

2.1 變量選擇及數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文選取2000年至2013年我國(guó)城市化和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)為研究對(duì)象。為了保證研究的可信性、數(shù)據(jù)的可得性及模型的適用性，城市化選擇使用較多的城市化水平（城鎮(zhèn)人口比率）為指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)選擇商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為指標(biāo)。數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的各年份的統(tǒng)計(jì)年鑒。為了避免各序列的劇烈變動(dòng)，對(duì)兩變量值取對(duì)數(shù)，新的序列為： LnXt， LnYt。具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表1。

2.2 協(xié)整分析

協(xié)整檢驗(yàn)可以驗(yàn)證兩個(gè)變量之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的比例相關(guān)關(guān)系，但此檢驗(yàn)只適用于同階單整的兩個(gè)變量，所以，在檢驗(yàn)之前，先檢驗(yàn)變量LnXt和變量LnYt的平穩(wěn)性。利用Eviews 6.0軟件，對(duì)兩個(gè)變量進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，結(jié)果見(jiàn)表2。

由上述檢驗(yàn)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)原序列的檢驗(yàn)P值分別為0.921 3和0.124 5，大于顯著性水平0.05，因此LnXt和LnYt原序列均不平穩(wěn)，無(wú)法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。需利用差分使序列達(dá)到平穩(wěn)。兩個(gè)序列的一階差分序列ADF檢驗(yàn)P指分別為0.047 4和0.019 7，均小于顯著性水平0.05，因此LnXt-1和LnYt-1一階差分序列平穩(wěn)，LnXt和LnYt為同階單整序列，可以進(jìn)行協(xié)整分析。

對(duì)LnXt和LnYt建立回歸模型[3]，結(jié)果如表3所示。

根據(jù)模型擬合結(jié)果發(fā)現(xiàn)，P值為0，這表明城市化水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著性的影響。調(diào)整后R方為0.983 598，說(shuō)明回歸曲線的解釋能力為98.36%，也就是說(shuō)在這個(gè)模型里，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的總變差中，由城市化水平解釋的部分占98.36%，模型的擬合優(yōu)度較高。

保存上述過(guò)程中回歸方程的殘差，作為均衡誤差r的估計(jì)值。對(duì)于兩個(gè)協(xié)整變量來(lái)說(shuō)，若r平穩(wěn)，則兩變量具有協(xié)整關(guān)系。所以繼續(xù)對(duì)殘差r進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)。P值為0.004 4，小于0.05，所以均衡誤差r是平穩(wěn)的。這就說(shuō)明LnYt和LnXt具有協(xié)整的關(guān)系，也就說(shuō)明城市化水平和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格這兩個(gè)變量之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系。

2.3 誤差修正模型

應(yīng)用Eviews 6.0軟件對(duì)LnXt和LnYt建立誤差修正模型，結(jié)果見(jiàn)表4。

可以根據(jù)上述結(jié)果寫(xiě)出均衡方程，

D（LnYt）=10.399 47-0.054 493*D（LnXt）-0.971 239ECM

這個(gè)長(zhǎng)期均衡方程式說(shuō)明：代表城市化水平的LnXt每上升1個(gè)百分點(diǎn)，則代表房地產(chǎn)價(jià)格的LnYt就平均上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。該模型的短期誤差自修正力度為負(fù)向的0.97。

2.4 格蘭杰因果檢驗(yàn)

最后對(duì)兩個(gè)變量進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果如表5所示。

由格蘭杰因果檢驗(yàn)可以看出，在滯后階數(shù)為1階和2階時(shí)，P值小于0.05的顯著性水平，拒絕2和4原假設(shè)，說(shuō)明城市化水平是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，即城市化水平上升，必然帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這與本文第一部分理論機(jī)制所述一致，即城市化進(jìn)程通過(guò)刺激房地產(chǎn)需求和改善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。相反，針對(duì)1和3原假設(shè)，P值分別為0.360 4和0.882 8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.05的顯著性水平，因此得到結(jié)論：房地產(chǎn)價(jià)格不是城市化水平的格蘭杰原因。結(jié)合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然對(duì)城市化進(jìn)程起到了一定的推動(dòng)作用，但并不是造成城市化進(jìn)程的決定性因素。城市化進(jìn)程是由多種因素綜合影響的結(jié)果，最根本的是競(jìng)技水平的提高。房地產(chǎn)價(jià)格上漲只是城市化水平上升的一個(gè)顯著表現(xiàn)，而不能將二者本末倒置。

3 結(jié) 論

本文通過(guò)研究城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論機(jī)制，發(fā)現(xiàn)城市化進(jìn)程通過(guò)刺激房地產(chǎn)需求和改善房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和城市化水平進(jìn)行計(jì)量分析，得到如下結(jié)論：①城市化水平和商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格這兩個(gè)變量之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系，二者互相影響，相輔相成。②城市化水平上升必然帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。③房地產(chǎn)價(jià)格上漲可能會(huì)影響城市化進(jìn)程發(fā)展，但城市化進(jìn)程是由多種因素綜合作用的結(jié)果。本文得到的結(jié)論對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深刻的啟發(fā)性和現(xiàn)實(shí)意義。我國(guó)必須對(duì)城市化進(jìn)程及房地產(chǎn)價(jià)格的協(xié)同發(fā)展制定合理規(guī)劃，使兩者相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]張健，張麗娟，王琛. 城市化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響和對(duì)策探討[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（6）：48-49.

[2]朱雅莉. 城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響[J]. 企業(yè)家天地：理論版，2010（9）：260-261.

[3]王飛，劉開(kāi)瑞. 城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論與實(shí)證分析[J]. 西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，23（2）：33-35.