房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價問題探析

逯元娟

摘要：作為國家的剛需消費項目，房地產(chǎn)各方面的政策都得到國家的高度重視，百姓的廣泛關(guān)注，如何對房地產(chǎn)投資項目進行開發(fā)，房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價問題使得深入探討。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)； 投資項目； 經(jīng)濟評價

本文對目前的房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟評價中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素及經(jīng)費不足等一些問題進行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中的問題

（一）經(jīng)濟評價具有主觀性

在開發(fā)項目中，開發(fā)商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟評價中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟評價和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。

（二）缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟評估

經(jīng)濟評價中最重要的是數(shù)據(jù)的準確性，需要專業(yè)的機構(gòu)進行評估工作，要求使用科學(xué)的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時間市場調(diào)研的經(jīng)濟專家、有過投資預(yù)算的工程師或財務(wù)人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場分析、財務(wù)分析、資本運作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項目，對項目資金的運作造成一定風(fēng)險[1]。

（三）缺乏市場分析

房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟評價理解為財務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場為前提進行調(diào)研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進行分析。

（四）忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素

大多房地產(chǎn)項目的開發(fā)商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中導(dǎo)致項目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險。

（五）經(jīng)費不足

我國房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經(jīng)濟評價的認識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經(jīng)費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學(xué)性與高效性。

二、對策與建議

（一）改變觀念，增強對經(jīng)濟評價的重視

經(jīng)濟評價在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態(tài)上充分的承認經(jīng)濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項目的進行就必須加強對經(jīng)濟評價的重視，無論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經(jīng)濟評價的工作進程。同時，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟評價的正常運行[2]。

（二）完善評價體系

使評價體系走向規(guī)范化，對經(jīng)濟評價指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財務(wù)手段分析評價指標(biāo)，在財務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項目中進行明確清晰，對財務(wù)風(fēng)險和項目的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟角度衡量項目對區(qū)域的貢獻，使得到完善的評價體系使經(jīng)濟評價更具有合理有效性。

（三）規(guī)范經(jīng)濟評價市場

國家對建設(shè)部門要加強管理與引導(dǎo)，通過可行性的研究工作實現(xiàn)經(jīng)濟評價專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟學(xué)專家，營銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟評價工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟評價得到應(yīng)有的客觀準確性[3]。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

適應(yīng)時代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時俱進，在不斷的學(xué)習(xí)與進步中對經(jīng)濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟評價的結(jié)果更加準確、更加高效，從業(yè)人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢。

（五）市場調(diào)查的作用

經(jīng)濟評價是重要的投資依據(jù)，所以這就對經(jīng)濟評價有了更高的要求，必須進行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過實踐，要進行大量的調(diào)查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手數(shù)據(jù)，利用準確的信息進行周密的分析，再加之對分析后的真實數(shù)據(jù)進行處理才可以實現(xiàn)經(jīng)濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財務(wù)風(fēng)險。

（六）加大再評估力度

要將經(jīng)濟評價與經(jīng)濟評估相結(jié)合，通過專家對經(jīng)濟評價實行驗證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗豐富的評估意見共同權(quán)衡，要對專家的評論總結(jié)不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價工作，對提高其經(jīng)濟效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對房地產(chǎn)進行審批的依據(jù)，同時對金融機構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

參考文獻：

[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益評價研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.

[2]吳雪峰.我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價存在的問題與對策分析[J].商，2013（15）： 238+235.

[3]尹雅琴，勞志民.房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價實際操作中存在的問題研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（14）：112-113.

（作者單位：臨沂市工程咨詢院）