物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理探究

繆亞茜

摘要：相比西方發(fā)達(dá)國家，我國物業(yè)管理出現(xiàn)的時(shí)間不長，然而卻是國內(nèi)服務(wù)業(yè)中不可缺少的一部分。物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是物業(yè)公司需要擔(dān)負(fù)的責(zé)任，物業(yè)公司要想更好地發(fā)展，一定要搞好這兩項(xiàng)工作。本文分析了物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容及會(huì)計(jì)核算級(jí)財(cái)務(wù)管理的具體方法，希望物業(yè)公司可以做好上述工作。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理

物業(yè)公司是一類龐大的服務(wù)組織，其工作范圍有會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理。物業(yè)公司工作的開展一定要圍繞這兩方面，如此，才能保證企業(yè)資金良好運(yùn)轉(zhuǎn)，提升企業(yè)資金的管理及服務(wù)水平，營造良好的內(nèi)部發(fā)展空間，推動(dòng)企業(yè)更好地發(fā)展。

一、物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容包含代管基金的核算、物業(yè)公司的營業(yè)收入核算、物業(yè)公司成本費(fèi)用核算、代收款項(xiàng)核算。代管基金指的是物業(yè)公司代為管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人房屋使用中公共部分的共用設(shè)施維修基金與維修基金。物業(yè)公司的營業(yè)收入是在物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)和事物管理中獲得的多項(xiàng)收入，由主營業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)的收入構(gòu)成。物業(yè)公司成本費(fèi)用核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制的形式，依照期間費(fèi)用、營業(yè)成本來核算。物業(yè)公司要把“代收款項(xiàng)”設(shè)置在“其他應(yīng)付款”的科目下，用來核算企業(yè)代收代付水電費(fèi)及其他代收代付款項(xiàng)。

財(cái)務(wù)管理是指物業(yè)公司為了規(guī)劃及控制資金運(yùn)轉(zhuǎn)而實(shí)施的管理，以籌集資金為重點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)最小化的資本成本。財(cái)務(wù)管理不只是籌集資金，而且還要進(jìn)行內(nèi)部控制，管理資金使用。物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員一定要依照公司管理及服務(wù)需求，不僅按照公司管理與服務(wù)的需要，規(guī)劃籌資的范圍和時(shí)間，保障公司活動(dòng)的順利進(jìn)行，按照各籌資方案應(yīng)支付的籌資成本和擔(dān)負(fù)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，采用合理的籌資方案。這是物業(yè)公司需要承擔(dān)的籌資管理任務(wù)。

二、物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理的方法

（一）細(xì)化財(cái)務(wù)管理

第一重視管理成本費(fèi)用，會(huì)計(jì)處理成本費(fèi)用時(shí)，實(shí)現(xiàn)核算級(jí)次多元化，豐富核算項(xiàng)目，物業(yè)公司產(chǎn)生的所有成本費(fèi)用一定明確標(biāo)定有關(guān)部門及涉及業(yè)務(wù)，審核成本費(fèi)用時(shí)，一定要規(guī)范化和嚴(yán)格化，多等級(jí)批次，盡一切努力確保會(huì)計(jì)賬目成本信息功能的多樣化。此外，搞好資金流動(dòng)匹配公司業(yè)務(wù)工作，準(zhǔn)確核算所有項(xiàng)目中的資金成本，保障核算信息的實(shí)用性及科學(xué)性，為物業(yè)公司的決策制定提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

第二，利潤中心的設(shè)立要考慮物業(yè)公司的實(shí)際狀況，細(xì)化所屬小區(qū)為業(yè)務(wù)單元，對(duì)各業(yè)務(wù)單元，建立利潤中心。不僅如此，完善科目設(shè)置，排序待使用的會(huì)計(jì)科目，突出科目管理分類與秩序的地位。利潤中心的建立可以清晰反映各小區(qū)收入、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量。

第三，加強(qiáng)資金管理力度。先要加強(qiáng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)水平，實(shí)時(shí)追蹤管理，將資金消耗降至最低，形成資金的合理化使用；其次，壓縮應(yīng)付款的范圍，推進(jìn)資金回籠，保持高水平的存貨管理。物業(yè)公司一定要重視回避財(cái)務(wù)分散及風(fēng)險(xiǎn)，如向業(yè)主收取相應(yīng)的代繳費(fèi)押金，還可以增強(qiáng)保險(xiǎn)力度，控制索賠風(fēng)險(xiǎn)于合理范圍。再者，在物業(yè)公司內(nèi)部推廣執(zhí)行壞賬準(zhǔn)備金制度，把計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備歸入管理費(fèi)用中。如此，其不僅強(qiáng)化了公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，而且也提高了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。采取以上措施后，物業(yè)公司可以在極短的時(shí)間內(nèi)緩解資金占用的壓力，推進(jìn)資金周轉(zhuǎn)進(jìn)度，不斷縮小資金成本。

（二）準(zhǔn)確規(guī)劃應(yīng)稅項(xiàng)目，確保申報(bào)納稅無誤

物業(yè)公司內(nèi)部的許多人員不了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有者權(quán)益與物業(yè)所有權(quán)權(quán)益有何不同，不清楚企業(yè)的服務(wù)中心和業(yè)主委員會(huì)處于一種什么樣的關(guān)系，甚至對(duì)一些概念，如應(yīng)稅與非應(yīng)稅項(xiàng)目的劃分不甚了解，如此，會(huì)計(jì)核算混亂叢生，出現(xiàn)了納稅申報(bào)作假，侵犯了業(yè)主權(quán)益物業(yè)服務(wù)企業(yè)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的同意，由業(yè)主大會(huì)表決通過，才能收取相應(yīng)的每年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)上，添加明確的成本傭金率，通過計(jì)算得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營收入，從業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中收取金額[2]。所以，便產(chǎn)生了兩個(gè)概念：業(yè)主委員會(huì)的收支結(jié)余與服務(wù)中心的經(jīng)營利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的差值即為業(yè)主委員會(huì)的收支結(jié)余，同時(shí)包括業(yè)主委員為了管理所管公共轄區(qū)的事務(wù)產(chǎn)生分散費(fèi)用的余額。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)成本、費(fèi)用等的差值即為服務(wù)中心的經(jīng)營利潤。前者主要來自業(yè)主權(quán)益，后者來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有者權(quán)益，后者盈余是交納企業(yè)需要支付的稅費(fèi)。此外，按照稅法相關(guān)要求，暫為保管、使用公共維修金、代替收取和支付的裝修押金，無需支付營業(yè)稅與附加稅。

三、結(jié)束語

總之，物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理要研究的內(nèi)容還有很多，諸如，其工作中存在的問題，這都是今后需要重點(diǎn)研討的對(duì)象，為此，本文做出如上闡述的同時(shí)，也希望和物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理有關(guān)的研究取得突破進(jìn)展。事實(shí)上，物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理中的方法還有很多，如完善基礎(chǔ)會(huì)計(jì)工作，構(gòu)建二級(jí)核算與管理制度等都是很好的方法，作為一名物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員，一定要切實(shí)提升自身業(yè)務(wù)水平，不斷更新觀念及知識(shí)，更好地投入物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理工作中。

參考文獻(xiàn)：

[1]王仕琪.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算問題探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015（06）： 275-276.

[2]劉明香.論物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理[J].北方經(jīng)貿(mào)，2007（09）：9-12.

（作者單位：臺(tái)州市方遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司）