南寧“那黃模式”破解拆遷難

韓響水

征拆之難，難就難在回建安置，難就難在農(nóng)民滿意。安居是廣大被征地拆遷農(nóng)民的第一要求，是新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前提條件。五象新區(qū)，是南寧市城市規(guī)劃中一個以北部灣為核心的全新城區(qū)，作為五象新區(qū)開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場，良慶區(qū)是該市征拆量最大、需上樓農(nóng)民人數(shù)最多、維穩(wěn)壓力最大的縣區(qū)。良慶區(qū)創(chuàng)新探索農(nóng)民回建安置“那黃模式”，在不突破現(xiàn)行政策，不增加財政負(fù)擔(dān)的情況下，充分讓利于民，破解失地農(nóng)民安置工作瓶頸難題。

“劇情”何以逆襲

2006年以來，五象新區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設(shè)累計共征用良慶城區(qū)土地面積9.46萬畝，房屋拆遷量402萬平方米，涉及該城區(qū)良慶社區(qū)、那黃村、新村村等10個行政村（社區(qū)），僅目前急需安置被征地拆遷農(nóng)民就多達(dá)4.7萬人。

近兩年多來，良慶區(qū)回建安置成功“逆襲”：從失地農(nóng)民不愿上樓，阻工鬧場、集體上訪，征拆舉步維艱，到一年簽約動工安置點18個，可集中安置2.2萬人，連續(xù)兩年完成征拆任務(wù)。這期間究竟發(fā)生了什么呢？

在征地拆遷過程中，絕大部分拆遷戶擔(dān)憂的是如何安置，“拆遷后住什么”，“沒有了土地吃什么”？經(jīng)過多年努力，良慶區(qū)逐步摸索出一條符合相關(guān)政策要求、切合當(dāng)?shù)貙嶋H、充分尊重被征地拆遷農(nóng)民意愿的新路子——“那黃模式”，失地農(nóng)民“零成本”享受“有住、有租、有鋪”的安置小區(qū)居民生活，安置問題迎刃而解。得益于“那黃模式”，那黃村90%的失地農(nóng)民積極參與安置建設(shè)，良慶社區(qū)、新村村、壇澤村等其他村也紛紛效仿。

雖然住上新房還需要一兩年的建設(shè)期，但是農(nóng)民手里就像是有了個定期存折，如同吃了一顆定心丸。得益于“那黃模式”，每位那黃拆遷戶在得到征地拆遷補償款之后，可免費獲得60平方米的安置房和25平方米商鋪，還有相應(yīng)停車位。比如說一家四口人，總共可以分到240平方米的安置房，自己住一套120平米的房屋，多余的房屋可以拿來出租?？偣?00平米的商鋪，如果沒有經(jīng)營能力，可以交給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，農(nóng)民定期分紅即可。今后小區(qū)建起來，農(nóng)民可以就近就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)。因為多項有利條件，農(nóng)民普遍支持拆遷工作。

“經(jīng)過成本測算，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，讓利于民是值得的。一方面，取得了村民的信任與支持，項目開發(fā)有了良好環(huán)境；另一方面，我們以此為契機，進(jìn)駐了五象新區(qū)核心區(qū)，并通過房地產(chǎn)開發(fā)、合作經(jīng)營產(chǎn)業(yè)商鋪獲益?！鄙虾９饷鞯禺a(chǎn)集團股份有限公司南寧公司總經(jīng)理李成偉認(rèn)為，參與那黃項目是互利共贏。

自從實施“那黃模式”以來，良慶區(qū)的征拆安置工作取得重大突破，為五象新區(qū)加快發(fā)展、重大項目開發(fā)建設(shè)提供了用地保障。

農(nóng)民緣何愿上樓

作為南寧市征拆量最大、需“上樓”農(nóng)民人數(shù)最多、維穩(wěn)壓力最大的縣區(qū)，良慶區(qū)也曾深受回建安置問題的困擾。過去，與其他地方類似，良慶區(qū)對回建安置工作采取政府包干的統(tǒng)建模式，農(nóng)民并不買賬，反而較為抵觸，農(nóng)民上樓難以推進(jìn)。

一是政府大包大攬，群眾沒有參與權(quán)，積極性不高；二是被征地拆遷農(nóng)民每個人需要出資108000元（1800元/平方米×60平方米）購買安置住房，雖然他們已經(jīng)拿到安置補助費，可以拿得出這筆錢，但從心理上并不愿意接受；三是多數(shù)農(nóng)民沒有經(jīng)營經(jīng)驗，產(chǎn)業(yè)用房對他們來說又添一塊心病。

面對難題，良慶區(qū)沒有強推，而是潛下心來調(diào)查研究，傾聽失地農(nóng)民心聲，摸索出回建安置“那黃模式”。

2013年8月，在城區(qū)黨委政府的支持下，那黃村成立了農(nóng)民回建安置互助協(xié)會，改變了以往由政府主導(dǎo)的模式，交由村集體主導(dǎo)、村民共同參與。通過公開招標(biāo)，那黃村與上海光明地產(chǎn)集團自主協(xié)商合作，“那黃模式”全新開啟。

“那黃模式”總而言之即由村集體經(jīng)濟組織主導(dǎo)，將住宅安置用地和產(chǎn)業(yè)安置用地合并綜合開發(fā)，由村集體經(jīng)濟組織委托中介機構(gòu)，面向社會公開招商或自主招商，商定合作條件，通過合法程序確定合作開發(fā)商。利用社會資金參與建設(shè)，項目用地通過“招拍掛”方式取得，按照核定的比例同步開發(fā)建設(shè)安置房和商品房。采取“那黃模式”，農(nóng)民可獲得60平方米的安置住宅、25平方米產(chǎn)業(yè)用房（包括產(chǎn)業(yè)商鋪、物業(yè)商鋪及公益性用房）及相應(yīng)停車位。農(nóng)民需向政府繳納的安置房購房款由開發(fā)商全額或部分代為支付，開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營本集體經(jīng)濟組織的商業(yè)用房，并確保被安置農(nóng)民每年獲得一定生活補助費。

具體到那黃村，光明地產(chǎn)集團不僅全額支付了購房款，還配合政府部門對被征地拆遷農(nóng)民提供職業(yè)技能培訓(xùn)、信貸支持及產(chǎn)業(yè)用房代管等服務(wù)，徹底解決農(nóng)民的后顧之憂。

“那黃模式”解決了什么

為按市場規(guī)則規(guī)范操作，那黃村先后成立了5家農(nóng)民安置產(chǎn)業(yè)公司，拆遷戶可以自由組合、自愿參加。

“那黃模式”的關(guān)鍵，是把決策權(quán)、選擇權(quán)還給農(nóng)民。一是自由組合。農(nóng)民自由組合組成5個產(chǎn)業(yè)公司，由產(chǎn)業(yè)公司將住宅安置用地和產(chǎn)業(yè)安置用地合并綜合開發(fā)，并主導(dǎo)開發(fā)進(jìn)程，農(nóng)民主體地位充分體現(xiàn)。二是自主招商。產(chǎn)業(yè)公司組織委托中介機構(gòu)，面向社會公開招商。三是自主協(xié)商。產(chǎn)業(yè)公司在平等互利的基礎(chǔ)上與公開招商引來的開發(fā)商協(xié)商合作條件，簽訂開發(fā)協(xié)議，自己談的合同自己認(rèn)。

這個過程中，政府放手但不“甩手”。政府不當(dāng)保姆、只做裁判，監(jiān)督指導(dǎo)農(nóng)民和開發(fā)商遵守規(guī)則，履行合同。產(chǎn)業(yè)公司依法組建、依法登記，按照公司章程決策運行；項目招標(biāo)走招投標(biāo)程序；開發(fā)用地通過招拍掛方式取得，程序嚴(yán)格依法、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范。

“那黃模式”能在不突破現(xiàn)行安置政策、不增加財政負(fù)擔(dān)的情況下，有效凝聚起農(nóng)民的人心，最重要的原因還是農(nóng)民得到了真實惠。將決策權(quán)選擇權(quán)還給農(nóng)民，失地農(nóng)民成為安置的主體，政府不用再大包大攬，只作為服務(wù)和監(jiān)督者，確保安置項目符合新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和土地開發(fā)利用、按法律政策要求開展各項工作，確保農(nóng)民和開發(fā)商都能夠誠實守信地履行合同，減輕了政府在人力、財力和物力上的負(fù)擔(dān)。

市場運作下，通常認(rèn)為無組織無紀(jì)律的農(nóng)民們不僅神奇地遵守起規(guī)則，而且嫻熟地利用規(guī)則為自己爭取利益最大化，簽訂的合同自愿遵守，發(fā)生爭議自主與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商解決，靈活運用自身談判條件追求共贏結(jié)果。政府過去包干模式下農(nóng)民動輒集體上訪的情況消失了。

經(jīng)過兩年多的實踐和推廣，“那黃模式”效果明顯：一方面，農(nóng)民零成本上樓，還可以每月收取租金、分紅；另一方面，開發(fā)商有了整幅地塊建設(shè)商品房和商鋪出售、出租，在約定期限內(nèi)有穩(wěn)定的預(yù)期營收，切實實現(xiàn)了互惠合作、互利共贏。由此，新區(qū)建設(shè)秩序得到有效保障，既發(fā)展了經(jīng)濟，又實現(xiàn)了穩(wěn)定。

實踐中，“那黃模式”也暴露出一些不足，如地段好的失地村較易于適用“那黃模式”，地段較偏遠(yuǎn)的失地村則難以適用。原因在于，好地段農(nóng)民們談判的籌碼足、腰桿硬，開發(fā)商愿意讓利促進(jìn)協(xié)議簽訂，差地段農(nóng)民們談判的籌碼少，開發(fā)商更為強硬不愿讓利。

針對這一缺陷，良慶區(qū)委政府做出調(diào)整和改進(jìn)，進(jìn)一步擴大農(nóng)民自主權(quán)和選擇權(quán)，農(nóng)民可以從“那黃模式”、政府統(tǒng)建模式、“房票”模式三種模式中自主選擇一種模式進(jìn)行回建安置，哪種模式更適合失地村實際就采取哪種模式，群眾選擇哪種模式就用哪種模式，不搞“一刀切”。