未來房價(jià)走勢及政策建議

臧武

[提要] 近年來，國內(nèi)外金融危機(jī)影響還在，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題突出，地方債務(wù)危機(jī)形勢嚴(yán)峻，在此情況下，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)已然成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要出路。然而，2015年至今房價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)政策何去何從？本文以南京為例，在分析房價(jià)上漲原因基礎(chǔ)上，提出抑制房價(jià)的措施，以便為政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：去庫存；資本市場；利率；存款準(zhǔn)備金

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年3月8日

改革開放至今，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，但2015年上半年至今一線城市領(lǐng)起的房價(jià)快速上漲再次引起學(xué)界關(guān)于房地產(chǎn)是否泡沫及這次上漲的內(nèi)在動(dòng)力是什么的爭論。

過去十來年房價(jià)經(jīng)過多次的快速上漲，每次上漲都會(huì)對(duì)其緣由產(chǎn)生很多討論。以謝國忠為代表的很多學(xué)界從房價(jià)收入比，結(jié)合國外的情況如倫敦10、紐約8、東京4.8，而我國大城市的房價(jià)收入比基本都是超過10，深圳甚至達(dá)到20以上。因此他們得以判斷我國的房價(jià)已達(dá)到頂峰，而且還有泡沫。而以任志強(qiáng)為代表的房地產(chǎn)大佬，他們結(jié)合城市化進(jìn)程和供求關(guān)系，得出房價(jià)未來還存在繼續(xù)上漲的空間，尤其是資源集中的大中城市。而2015年至今，掀起的一輪房價(jià)上漲，目前還沒有新的理論出來，基本還是過去的那些理論。而且這次房價(jià)的上漲和以往都有所不同，大城市迅猛上漲而中小城市卻是不斷下跌。本文分析這次房價(jià)上漲的原因，并提出自己的一些見解。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的形勢

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫存成為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一，因?yàn)榻刂?015年底我國商品住房總庫存達(dá)到39.96億平方米。其中，現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。當(dāng)前中國樓市呈現(xiàn)的特點(diǎn)與過去十年間供不應(yīng)求的局面完全不同。受庫存壓力的影響，2015年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。而近期中國經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力，除了中國經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整期內(nèi)需有所放緩之外，外需減弱的影響不容忽視，中國外貿(mào)出口增速由十年年均增長20%以上放緩至近年的個(gè)位數(shù)。此外，由于美國加息預(yù)期導(dǎo)致資本外流、本幣貶值、金融市場動(dòng)蕩。經(jīng)濟(jì)增長率短期之內(nèi)又找不到一個(gè)新的增長點(diǎn)，而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長和化解地方債務(wù)危機(jī)的壓力又很大，在此情況下國家出臺(tái)了大規(guī)模的去庫存、刺激房地產(chǎn)的政策。

2015年至今中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)下調(diào)了6次利率，降低利率幅度達(dá)1.65%。根據(jù)資產(chǎn)價(jià)格原理，利率和價(jià)格呈反比，必然提高購房的積極性。同時(shí)在稅費(fèi)方面也進(jìn)一步降低了買房人的成本，營業(yè)稅免征期從五年調(diào)整到兩年，契稅也進(jìn)行了大幅下調(diào)尤其是90平方米以上的房型契稅下降幅度比較大。極大地降低了購房的成本，同時(shí)政府降低了首付比例，首套房從三成首付降到兩成半，到2016年進(jìn)一步降低到兩成，二套房首付比例已降低到四成，又進(jìn)一步降低了買入人和投資人的門檻。存款準(zhǔn)備金央行已經(jīng)多次降低，累計(jì)下降達(dá)3個(gè)百分點(diǎn)，如果再加上定向降準(zhǔn)，央行2015年投放的貨幣量達(dá)30，000多億元，同時(shí)央行加大新增貸款的力度，平均每月都是近萬億的新增貸款，2016年1月達(dá)到2.5萬億的天量規(guī)模，不斷給市場注入流動(dòng)性，導(dǎo)致M2達(dá)到142萬億元的天量規(guī)模，而新增貸款中大約30%～40%流向房地產(chǎn)。政府從多個(gè)方面出臺(tái)政策影響買房人的需求因素，導(dǎo)致購房需求曲線向右移動(dòng)，在供給不變的情況下，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。（圖1，資料來源于中國指數(shù)研究院指數(shù)中心，下同）

二、投資渠道狹窄

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的財(cái)富越來越多，為了自己的資產(chǎn)保值增值，必然找一些合理的投資渠道，而恰恰我國投資的渠道非常的狹窄，目前可供投資的主要幾個(gè)渠道：

1、黃金。第一，我國投資人在普遍缺乏投資知識(shí)的前提下，幾乎很少把資金投向黃金期貨，和國外大鱷資本進(jìn)行博弈，那樣幾乎是給外國資本送錢；第二，我們投資人缺乏長期投資意識(shí)，主要考慮的是短期收益的因素。而最近黃金價(jià)格不斷往下走，從最高峰1，900美元每盎司到現(xiàn)在的1，200多美元每盎司，且在美元不斷加息和強(qiáng)勢的背景下，黃金的升值通道顯然很渺茫。雖然目前在信用貨幣紙幣的流動(dòng)時(shí)代，紙幣本身沒有價(jià)值，隨著紙幣的不斷發(fā)行，必然導(dǎo)致所有的紙幣包括美元在內(nèi)的貶值，但是投資者還是不會(huì)把資本壓在黃金未來長期的升值的賭注上，因?yàn)樗麄兛赡芨嗟厥强紤]可見的短期收益。

2、資本市場的投資。在資本市場中，我國投資者比較傾向于股票投資，因?yàn)闆]有杠桿，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。因此，從2014年1月到2015年6月，在國家的推動(dòng)下，形成了一股政策牛市，上證指數(shù)從2，000點(diǎn)一路暴漲至5，178點(diǎn)，漲幅達(dá)2.6倍。而創(chuàng)業(yè)板指數(shù)更是從1，200點(diǎn)漲至4，037點(diǎn)，漲幅高達(dá)3.36倍。在短短的一年多里，使股指產(chǎn)生如此之大的漲幅，歷史上和國內(nèi)外都很罕見，造成了股市的巨大泡沫。因此，2015年下半年隨著大量資本的撤離，形成中國資本市場上重要的一次股災(zāi)。僅2016年的前兩個(gè)月，人均股民虧損達(dá)28.5萬元。這必然導(dǎo)致股票市場上原有資本的撤離和新的資本尋找其他投資渠道。這個(gè)時(shí)候政府提出房地產(chǎn)去庫存化，來化解經(jīng)濟(jì)增長乏力和地方債務(wù)危機(jī)。大量資本必然抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，大量的資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中去。（圖2）

雖然資本是貪婪的，但也要考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益。投資者結(jié)合市場需求和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市的資源，把資本都投入到一二線城市的房產(chǎn)中去，必然導(dǎo)致2015年下半年至今大城市房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于百城房價(jià)指數(shù)的漲幅。以南京為例。（圖3）

3、房產(chǎn)與地方政府的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。第一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的好差直接影響本地的GDP；第二，在最近經(jīng)濟(jì)下滑稅收增幅下降，而民生開支卻不斷增加的這一背景下，政府必然希望土地能賣出高的價(jià)格來維持未來的發(fā)展。如南京市，過江隧道的建設(shè)、長江大橋的建設(shè)、每年上萬輛公共自行車的投入以及未來五年要建設(shè)8條地鐵等，每一項(xiàng)都是一個(gè)龐大的開支；第三，每一屆政府都希望在任時(shí)做出屬于自己的政績工程出來，而出政績需要投入。我國土地在國有的這一特殊制度下，政府拍賣土地作為預(yù)算外收入，不受人大的監(jiān)督，可以自由支配。顯然是政府資金來源的最好渠道；第四，現(xiàn)在的地方政府在城市發(fā)展過程中，有一種理念叫作經(jīng)營城市即考慮收益和成本的企業(yè)模式。而作為土地市場的完全壟斷者，根據(jù)邊際收益和邊際成本的原則，達(dá)到收益最大化。以南京為例，2015年南京共誕生20個(gè)“地王”，賣地772億元，成交總面積約365萬平方米，僅完成國土局全年750萬平方米（商品住宅500萬平方米，商服250萬平方米）供應(yīng)指標(biāo)的48.7%。而2014年南京樓市土地市場實(shí)際成交面積為611萬平方米，賣地總收入為675億元。樓面價(jià)從2014年的11，000元漲到2015年的21，000元，高達(dá)90%的驚人漲幅。進(jìn)入2016年上海建工以64.8億元拿下河西中部G68宅地，樓面價(jià)42，561元/平方米，幾乎超過南京所有在售樓盤的價(jià)格。南京在面粉超過面包價(jià)格的情況下，如果2015年的地王在2016年集中上市，必然導(dǎo)致2016年的房價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)上漲甚至暴漲的格局。

三、抑制房價(jià)非理性上漲的建議

1、在當(dāng)前整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)增速下滑大背景下，我國經(jīng)濟(jì)也不可避免的進(jìn)入調(diào)整階段。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整沒有結(jié)束之前，經(jīng)濟(jì)缺乏相應(yīng)的增長點(diǎn)，而地方債務(wù)危機(jī)、民生和減免稅費(fèi)等持續(xù)壓力下，可以刺激房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟(jì)支柱的復(fù)蘇。然而，復(fù)蘇以一線帶動(dòng)二線，然后傳到三四線城市的想法，可能這種預(yù)期很難實(shí)現(xiàn)。資本都是趨利性和風(fēng)險(xiǎn)回避性，他們?cè)谟幸痪€和優(yōu)質(zhì)的二線城市可以投資的背景下，很難把資本投入到三四線城市，導(dǎo)致我國庫存壓力較大的三四線城市，根本得不到想要的資本。而恰恰不需要刺激的、對(duì)政策敏感度比較高的一二線城市，在政府的刺激下，暴漲已是必然。因此，政府政策的出臺(tái)必須因地制宜，在資源集中和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，減少刺激政策，甚至不出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策，減少資本流入這些城市。引導(dǎo)資本流入到庫存較大的三四線城市作為他們的投資方向，這樣有效地化解去庫存壓力，打好去庫存的殲滅戰(zhàn)。

2、健全證券市場，使投資人的財(cái)富保持長期穩(wěn)定的增值，而不要形成暴漲暴跌的格局，使資本在房地產(chǎn)和股票市場大規(guī)模的來回轉(zhuǎn)移，這樣對(duì)房地產(chǎn)和股票的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。同時(shí)，資本市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展也為投資提供穩(wěn)定的財(cái)富，為投資人購買自有房地產(chǎn)提供有力的財(cái)力支撐。而不是目前割韭菜式的掠奪股民的財(cái)富，A股2016年1月份便消滅了44.65萬持股市值百萬以上的大戶，相較2015年年末銳減近三成。這樣對(duì)股民的后續(xù)消費(fèi)投資能力產(chǎn)生很大的影響。

3、地方政府有責(zé)任維持房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在我們對(duì)官員的考核都是以GDP為綱，民生支出為輔助要求的這一基本原則，而這些考核恰恰需要房地產(chǎn)的快速增長。因此，要改變政府的考核方式，更多的從市民的幸福指數(shù)出發(fā)，結(jié)合幸福指數(shù)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行考核，如房價(jià)收入比、教育程度、人均居住面積、擁堵指數(shù)、人均藏書量、萬人擁有的公園數(shù)量等，從而降低政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

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