地產(chǎn)泡沫尚未膨脹到會很快破滅

最近，部分城市的房地產(chǎn)市場狂熱。下一步何去何從：泡沫將要破裂，還是大幅助推增長？短期內(nèi)，可能二者皆非。那么，什么因素可能會觸發(fā)房地產(chǎn)市場調(diào)整？投資者應(yīng)關(guān)注什么指標(biāo)？

我們的基準(zhǔn)預(yù)測是未來幾個月地產(chǎn)銷售保持穩(wěn)健增長、并快于新開工增速，推動庫存繼續(xù)下降。我們認(rèn)為決策層會盡量避免在全國層面收緊房地產(chǎn)和信貸政策，但可能繼續(xù)因城施策、向部分地方政府施壓，要求其重啟限購政策、增加土地供應(yīng)。因此，我們預(yù)計(jì)未來幾個月房地產(chǎn)投資和建設(shè)量的復(fù)蘇勢頭可能會得以持續(xù)、甚至可能有所走強(qiáng)。而這可能又會傳導(dǎo)到地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈上游，推高大宗商品和原材料的需求，進(jìn)而有助于穩(wěn)定這些行業(yè)的生產(chǎn)和投資。在這種情況下，決策層可能無需再大幅加碼財(cái)政支持的力度，GDP增長也能更為順利地實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。因此，我們維持今年全年GDP增長6.6%的預(yù)測不變。

在2017年，鑒于部分購房需求已提前釋放、且政策可能會邊際收緊，我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售增速會放緩至低個位數(shù)。新開工也可能放緩，整體建設(shè)量較為疲弱。如同2014-15年，建設(shè)量放緩會拖累工業(yè)和采礦業(yè)的需求和投資，不過如上文所述，拖累程度可能會小于此前。即便財(cái)政等政策支持可能再度加碼，但房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動力度減弱仍是我們認(rèn)為明年GDP增速將放緩至6.3%的主要原因。

相比我們的基準(zhǔn)預(yù)測，我們認(rèn)為明年房地產(chǎn)活動和GDP增長還面臨上行風(fēng)險。由于居民部門可能繼續(xù)加杠桿、地方政府的鼓勵以及“土地財(cái)政”政策、中央政府在明年換屆之前可能避免大幅收緊房地產(chǎn)政策、有關(guān)部門希望通過居民部門加杠桿來化解企業(yè)部門高杠桿問題等諸多因素，目前的房地產(chǎn)復(fù)蘇幅度和持續(xù)時間都可能強(qiáng)于預(yù)期。另外，如果信貸再次加速擴(kuò)張、地方政府出臺新政策繼續(xù)推動去庫存及開發(fā)區(qū)，這些都會助推地產(chǎn)勢頭。這種情況下，房地產(chǎn)去庫存速度可能更快，開發(fā)商對未來前景可能會變得樂觀，其增加新開工和建設(shè)活動的幅度或會超出我們預(yù)期。

地產(chǎn)建設(shè)活動超預(yù)期好轉(zhuǎn)可以支撐大宗商品和原材料的需求、改善地方政府融資，并支撐工業(yè)和基建投資，不過其影響可能存在一定滯后。在這種情況下，2017年GDP增速可能再度超過6.5%。

但是，如果房地產(chǎn)的強(qiáng)勁復(fù)蘇持續(xù)到2017年，我們認(rèn)為之后大幅回調(diào)的風(fēng)險也會相應(yīng)增加。此外，房價和地價持續(xù)上漲可能會推高其他工業(yè)和服務(wù)業(yè)的成本、損害整體經(jīng)濟(jì)增長和我國的國際競爭力。這種情況下，如果未來1-2年房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁增長，2017年之后經(jīng)濟(jì)面臨的下行調(diào)整和負(fù)面拖累可能會更甚于2014-15年。GDP“硬著陸”的風(fēng)險也會增加。這是因?yàn)閷脮r房地產(chǎn)需求已被大量滿足、未來需求反彈空間更為有限；更多資源流向了非生產(chǎn)性的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)；總體杠桿和居民部門杠桿率都會攀升、明顯高于2014年；政府財(cái)政政策的空間減少，繼續(xù)加碼基建的空間也更為有限。

那么投資者應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些指標(biāo)？要監(jiān)測房地產(chǎn)市場是否會強(qiáng)勁復(fù)蘇、大幅助推經(jīng)濟(jì)增長，投資者應(yīng)繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)銷售，因?yàn)殇N售的強(qiáng)勁增長通常會推動新開工，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)投資。與此同時，如果更多城市房價和地價快速上升、房貸增速及其他相關(guān)杠桿快速攀升，那么決策層就更有可能大幅收緊政策、給房地產(chǎn)市場降溫。