投資美國學(xué)生公寓穩(wěn)賺10%?

近年來，隨著全球經(jīng)濟一體化的日益深化，高凈值人群跨境投資顯著增長。海外房地產(chǎn)投資成為其關(guān)注的重點之一。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，北美大學(xué)周邊的學(xué)生公寓具有較好的投資潛力。

美國經(jīng)濟已經(jīng)歷了數(shù)年的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場也穩(wěn)步回暖。近幾年來，美國房產(chǎn)一直受到全球投資者的青睞。2015年，全球約40%的地產(chǎn)投資進入了美國，投資總金額增至873億元。然而，雖各地房價上漲不一，整個房地產(chǎn)市場無論在地域還是資產(chǎn)層面，依舊存在相當好的結(jié)構(gòu)性投資機會。

值得關(guān)注的是，美國當?shù)貙W(xué)生公寓投資可以算得上是最近一年來，美國房產(chǎn)投資細分市場領(lǐng)域的一匹黑馬，逐漸成為新的投資熱潮。據(jù)Colliers International調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2015年上半年高級學(xué)生公寓交易記錄共有77個，交易額接近14億美元，比2014年增長了近1.8倍。而學(xué)生公寓市場交易平均銷售價格有所增長，需求量也在不斷上升。

租金收入穩(wěn)定，抗周期性較強

學(xué)生公寓為何在近期備受關(guān)注？首先，學(xué)生公寓的租金收入較普通住宅更加穩(wěn)定，且租售比相對理想，租金每年扣除持有成本和房產(chǎn)稅，平均收益約在8%-10%。美國高等教育產(chǎn)業(yè)化的進程使得大學(xué)連年擴招，特別是來自國內(nèi)的莘莘學(xué)子充斥幾乎每所美國大學(xué)。更多的住宿需求推動了學(xué)生公寓市場蓬勃發(fā)展，學(xué)生公寓供不應(yīng)求。而學(xué)生入學(xué)的強周期性及剛需，使得這個市場易于預(yù)測和管理。一般地段較好學(xué)生公寓的入住率都可高達90%以上，保證現(xiàn)金流收益穩(wěn)定且高效。

其次，學(xué)生公寓的另一優(yōu)勢是受經(jīng)濟周期影響小，且具有較好的增值保值性。美國大學(xué)學(xué)生穩(wěn)固增長。而在經(jīng)濟環(huán)境不良時期，人們卻更愿意將時間投入教育和再教育中，因此學(xué)生公寓需求不會有較大下滑。而其地理位置多位于學(xué)校附近治安較好且交通便利的地區(qū)，更有部分位于商業(yè)發(fā)達的市中心。就整體房價來看，學(xué)生公寓要略高于普通公寓。而從租金增長來看，在今年6月份統(tǒng)計的美國學(xué)生公寓年有效租金增長率平均約為2.3%左右，較2015-2016年平均增長率水平2.0%有所提升，更有大學(xué)附近的租金增長率高達5%-10%。

美國大學(xué)宿舍和周邊租房情況的特殊性，也塑造了學(xué)生公寓的需求特殊性和可投資性。不同于國內(nèi)大學(xué)，美國大學(xué)自身宿舍一般都遠無法滿足學(xué)生需求。外部地區(qū)公寓和住宿情況也參差不齊。加之這十年來，國內(nèi)去美國留學(xué)的學(xué)生日益增長，異國他鄉(xiāng)也希望能夠找到在校外類似學(xué)生宿舍且還能滿足國內(nèi)留學(xué)生增值需求的公寓。

學(xué)生公寓是近期配置美元資產(chǎn)的良機

美國國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會（CCIM）研究表明，校外學(xué)生公寓已經(jīng)成為美國機構(gòu)投資者，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），以及私募股權(quán)基金（PE）的投資首選。由于收益穩(wěn)定、風(fēng)險低、抗周期性強，學(xué)生公寓也容易成為大型社保資金和保險基金的投資目標。

對于個人投資者而言，學(xué)生公寓類投資，相對于其他美元債券產(chǎn)品的收益率更高，優(yōu)質(zhì)學(xué)生公寓項目甚至可以獲得高于美國居民類REITs的收益。而較股票證券類投資而言，其收益相對略低，但是投資風(fēng)險卻大幅降低。這類投資特別適合已配置了低收益?zhèn)鶛?quán)、保險，又希望配置部分風(fēng)險適中、收益穩(wěn)定的增長性產(chǎn)品的投資者。

除了有較為理想穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入外，學(xué)生公寓還有較為便利多樣的退出方式。除了出售、回購、參與并購重組等，也符合美國房地產(chǎn)信托基金（REITs）的要求，可以以資產(chǎn)證券化的方式退出，屆時也可以獲得不小的退出收益。

當然，市場上房地產(chǎn)投資類產(chǎn)品繁多，學(xué)生公寓市場其實也不例外。好的參與時機和項目運營能力是投資學(xué)生公寓的關(guān)鍵。投資人也需要選擇兼具專業(yè)投資及運營管理能力的團隊。不僅能夠綜合考慮生源狀況、地理位置、公寓管理、稅收法律等眾多因素，篩選數(shù)百個學(xué)生公寓中在市場上價值被低估、真正有成長空間的項目，也具有較好的運營和價值提升能力，可以有效保證高入住率和低運營成本，同時還會考慮項目是否能夠同時滿足日益增長的國內(nèi)留學(xué)生需求并提供較好的增值服務(wù)等其他重要因素。