中等城市商貿(mào)市場建筑形態(tài)探析

王建

[摘要]各地的小商品市場是具有典型中國特色的商貿(mào)物流產(chǎn)物，作者在主持建設(shè)義烏國際商貿(mào)城項目期間，作了大量的基礎(chǔ)研究工作，對市場的經(jīng)營單元、平面組合、垂直交通、消防論證、商位裝修等都有開創(chuàng)性的建樹。滕州真愛商城的環(huán)形交通立體商業(yè)街、56%的國內(nèi)市場最高得鋪率、拆卸裝配式的商鋪裝修法在商貿(mào)市場建筑形態(tài)上實現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)型，將是第六代商貿(mào)市場的參考標(biāo)桿。

[關(guān)鍵詞]商貿(mào)市場；建筑形態(tài)；轉(zhuǎn)型提升

以2001年中國加入世貿(mào)組織為契機(jī)，小商品市場這一中國特色的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對城市擴(kuò)容、社會就業(yè)、商業(yè)繁榮，起到了極強(qiáng)的推動作用。筆者主持規(guī)劃建設(shè)多個商貿(mào)市場項目，見證和經(jīng)歷了第一代到第六代商貿(mào)市場發(fā)展的心路歷程和建筑形態(tài)的轉(zhuǎn)型變革。

1義烏1982—2001年：商貿(mào)市場發(fā)展的初始階段

20世紀(jì)80年代初，義烏廿三里村幾個為義烏貨郎提供針頭線腦的小商戶因發(fā)展受限，故相約搬至縣城的湖清門擺攤經(jīng)營，為走遍神州雞毛換糖的貨郎提供進(jìn)貨補貨的便利。后因交易興旺，管理無序，義烏縣委力排眾議，責(zé)成縣工商局統(tǒng)一設(shè)攤，統(tǒng)一管理，因此商戶群體迅猛擴(kuò)大，經(jīng)營的小商品種類不斷增加。當(dāng)時市場的建筑形態(tài)極其簡陋，沿馬路砌幾排磚，擱上多孔板，畫線排號，交費開張。緊隨其后，貴州省安順市的南華街和山東省滕縣（后改滕州市）的通衢街，馬路市場也隨著改革開放的春雷，應(yīng)運而生。這就是小商品第一代的雛形——馬路市場。

義烏湖清門市場的攤位很快就供不應(yīng)求。義烏工商局于1982年籌資在義烏新馬路征用土地10余畝，建設(shè)小商品市場，地臺攤位加清一色玻璃鋼棚，千余攤位一搶而空，小商品市場交易的規(guī)模經(jīng)營從此開始。

緊接著義烏布局城中路市場，1986年建成開業(yè)，后又進(jìn)行擴(kuò)建，商戶增至近3000戶。這時，義烏的商戶已隨著“雞毛換糖”的線路，迅速走向全國各地，推動當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)市場的興起。

同年，在安順地委的支持下，采取村民入股、集體籌資的方法，由管元村出10畝巖包地，建設(shè)小商品市場，設(shè)攤位千余個。其商品的覆蓋率從安順周邊擴(kuò)大到黔南、黔西南、六盤水、畢節(jié)甚至云南省一些地區(qū)，當(dāng)時的安順小商品市場成為西南最大的小商品集散地。

1987年元月，滕縣荊西程莊也采取村民入股籌資的方式，籌建滕縣煙酒糖茶批發(fā)市場。魏莊亦于1988年建成小商品市場，兩個市場共有棚架攤位千余，是當(dāng)時魯豫蘇皖地區(qū)的小商品集散地。

1987年10月28日，地處邊遠(yuǎn)山區(qū)的臨沂服裝小商品批發(fā)市場開業(yè)。

這時段的市場建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為水泥地臺、地柜加大棚，所以第二代市場稱之為大棚市場。

隨著國內(nèi)市場的繁榮和開放，義烏成立國有控股的中國小商品城集團(tuán)股份有限公司，主導(dǎo)市場開發(fā)和經(jīng)營，先后于1992年和1995年投資新建的篁園市場、賓王市場，是我國首先進(jìn)入室內(nèi)的攤式市場，經(jīng)營面積30多萬元，當(dāng)時的市場經(jīng)營條件為國內(nèi)一流的。這兩個市場的建成，使市場建筑形態(tài)實現(xiàn)了一次重要轉(zhuǎn)型。

柯橋中國輕紡城、黃巖路橋中國日用品城、成都荷花池、昆明老螺螄灣等市場均在這階段發(fā)展中形成規(guī)模。這時的商貿(mào)市場建筑形態(tài)為：由專業(yè)設(shè)計院設(shè)計，框架結(jié)構(gòu)，建筑外形現(xiàn)代，一般為2～3層，但室內(nèi)攤位布置多為地臺加地柜，每個攤位的經(jīng)營面積僅3～5平方米，且建筑單體規(guī)模不大，所以定義第三代批發(fā)市場為室內(nèi)攤式市場。

2義烏2001—2005年：商貿(mào)市場的發(fā)展階段

作為義烏人，筆者有幸見證了前三代市場的發(fā)展，并于2001年受命主持建設(shè)義烏國際商貿(mào)城。當(dāng)時市場經(jīng)營興旺，行業(yè)分類日趨細(xì)化，市場經(jīng)營條件較差、功能配套不足、缺乏擴(kuò)展空間等矛盾陸續(xù)顯現(xiàn)。在義烏市的《十五計劃綱要》中提出將義烏建成國際性商貿(mào)城市的發(fā)展目標(biāo)，對城市發(fā)展提出了新的要求，小商品市場的進(jìn)一步發(fā)展勢在必行。

我們經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為：

（1）歷經(jīng)20世紀(jì)80～90年代發(fā)展，義烏的商貿(mào)市場環(huán)境已成熟，可通過擴(kuò)大交易規(guī)模，改善交易環(huán)境，提升商品結(jié)構(gòu)，迅速從區(qū)域性集散中心發(fā)展為全國小商品集散中心。

（2）市場的建筑形態(tài)雖已提升至20世紀(jì)90年代的室內(nèi)攤式市場，但仍跟不上現(xiàn)代市場的發(fā)展需求，需要探索新的市場發(fā)展模式和建筑形態(tài)。

（3）市場將通過行業(yè)劃分、分類集聚及物流鏈的配套組織，實現(xiàn)商品交易競爭優(yōu)勢與流通的低成本競爭優(yōu)勢。

（4）市場呈簇群狀布局，并通過各類專業(yè)街來聯(lián)系，更能形成集聚效應(yīng)和良好的交易氛圍。

（5）市場的開發(fā)和調(diào)整，將與城市中心的再造相結(jié)合，引導(dǎo)城市中心區(qū)的建設(shè)，并將與制造業(yè)、旅游業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新相結(jié)合。

在探討國際商貿(mào)城一區(qū)建筑規(guī)劃思路階段，有兩大難題亟待突破：

一是攤位的經(jīng)營面積。原室內(nèi)攤式市場每個攤位寬1米加空間就3平方米左右，經(jīng)營空間小。我們會同商戶和設(shè)計院多次分析后，最后確定建筑結(jié)構(gòu)以9米為標(biāo)準(zhǔn)柱距，同時參照國際展位標(biāo)準(zhǔn)3米×3米模數(shù)為基礎(chǔ)，確定了9平方米的室內(nèi)商鋪經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)單元。

二是市場商戶多是農(nóng)戶出身，集市交易積習(xí)難改，如規(guī)劃多層市場，一層搶著要，二層勉強(qiáng)上，三層誰都不愿上。所以如何解決垂直交通，如何引導(dǎo)商戶經(jīng)營理念，久慮難定。恰好當(dāng)時經(jīng)上海因公出差，車送浦東機(jī)場二層出發(fā)廳甚是方便，這是國內(nèi)第一個由國外建筑師設(shè)計的現(xiàn)代機(jī)場，筆者見此思路豁然，于是設(shè)專用車道，可上市場各層并輔以垂直貨梯解決貨物垂直交通的思路應(yīng)運而生。

事實證明，9平方米標(biāo)準(zhǔn)商鋪確定和航站式市場開創(chuàng)，再通過劃行歸市的合理引導(dǎo)，建筑面積34萬平方米，共有標(biāo)準(zhǔn)商位7000余個，服務(wù)配套齊全，符合國際化需求的義烏國際商貿(mào)城一期于2002年10月22日開業(yè)后獲得巨大成功，這是商貿(mào)市場建筑形態(tài)向第四代室內(nèi)鋪面式的重大轉(zhuǎn)型，其主要表現(xiàn)如下：

（1）市場的建筑形態(tài)由攤式市場向小商品第四代市場——室內(nèi)鋪面式市場轉(zhuǎn)型。

（2）有效地解決了市場立體交通和行車難題，使各層次的商業(yè)價值趨于平衡。

（3）有效地解決市場經(jīng)營和服務(wù)配套的關(guān)系。

由于國際商貿(mào)城一區(qū)建設(shè)期僅一年，可謂是邊設(shè)計邊施工，尚存在待完善之處：區(qū)塊面積達(dá)萬余平米，消防管理難度大，商位均好性有差距，商位面積對部分行業(yè)還顯小，高架車道的交通設(shè)計尚有改進(jìn)余地等。

筆者在2002年11月主撰的義烏商貿(mào)城二期設(shè)計競賽文件中，其定位為：以展示交易為主體，集倉儲、配送、商務(wù)、購物旅游、餐飲、娛樂相配套的國際小商品集散中心。同時要求在設(shè)計中要充分體現(xiàn)建筑的標(biāo)志性、經(jīng)營空間的舒適性、商位布置的靈活性、物業(yè)管理的先進(jìn)性、商品物流鏈的通暢性。

經(jīng)過激烈的設(shè)計競標(biāo)，中標(biāo)的杭州建筑設(shè)計院龍吟方案與一期有清晰的連續(xù)，并對后期的擴(kuò)建留有良好的拓展空間。在建筑細(xì)化和商位設(shè)計階段，經(jīng)過反復(fù)推敲，最終的設(shè)計突破有：

（1）以5000平方米為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)塊單元，區(qū)塊之間以開敞式空間銜接，解決了消防設(shè)計的難點；9米×9米標(biāo)準(zhǔn)柱距不變，商鋪尺寸定4.5米×3米為13.5平方米的標(biāo)準(zhǔn)單元，更適應(yīng)各行業(yè)經(jīng)營需求；

（2）從上海正大廣場室內(nèi)街設(shè)計中獲得靈感，條形市場縱向中間加室內(nèi)長街概念，使市場內(nèi)主街商流導(dǎo)向明晰，次街布局均勻合理，提高了商位的均好性。

（3）以垂直汽車圓盤為交通節(jié)點，每層設(shè)計車道，并增加四層屋面停車場，有效增強(qiáng)垂直交通。

（4）商位的裝飾設(shè)計，經(jīng)過多次試樣，確定以輕鋼和鋁材為主，采用標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的設(shè)計單元，造價低、施工快、形象好，數(shù)十萬平方米的商位裝飾，施工期僅需45天。

義烏國際商貿(mào)城二區(qū)60萬㎡于2004年10月22日開業(yè)，三區(qū)40萬㎡于2005年9月30日開業(yè)，一個現(xiàn)代化的國際小商品集散中心從此落定，并使市場的建筑形態(tài)由室內(nèi)鋪面式市場轉(zhuǎn)型至第五代市場——室內(nèi)街式市場。

2006年后擴(kuò)建的四區(qū)、五區(qū)，規(guī)劃模式同前者。

3滕州2013—2015年：商貿(mào)市場建筑形態(tài)的再探索

自義烏國際商貿(mào)城建成開業(yè)后，掀起了國內(nèi)擴(kuò)建新建商貿(mào)市場的高潮。10余年來，縱觀成都、昆明、河北白溝、安徽蚌埠等區(qū)域性商貿(mào)市場設(shè)計，除了建筑造型各異外，其區(qū)塊單元、標(biāo)準(zhǔn)柱距、商位裝飾等方面均搬照義烏國際商貿(mào)城二期的模式，少有提升。筆者已于2005年10月下海，專攻高端房產(chǎn)和市場開發(fā)，對市場建筑形態(tài)的發(fā)展情愫依舊，經(jīng)過多年的調(diào)查和分析后認(rèn)為：

（1）第四、第五代市場的建筑形態(tài)適用于國際性、區(qū)域性并以批發(fā)為主的商貿(mào)市場開發(fā)，但對于三、四線城市副食類、日雜類的行業(yè)和批零兼售市場的建筑形態(tài)有待斟酌。

（2）作為一張城市的名片，市場建筑大多氣勢磅礴，造型新穎，但分析其得鋪率，一般在0.35～0.40，公攤面積大，綜合效益低、商業(yè)氣氛弱。

（3）神州之大，其中等城市的分銷市場容量不可忽視。但安順、滕州等地，卻由于體制不順等原因，至2012年年末，其市場的建筑形態(tài)仍停留在大棚市場階段，市場份額和地位如滕州市場地位被臨沂替代，安順市場被貴陽擠占。

（4）市場行業(yè)和商戶調(diào)整較為頻繁，商鋪拆并費工費時。本人曾任職的北京百榮世貿(mào)商城，經(jīng)營面積60余萬平方米，自開業(yè)起五年間，行業(yè)調(diào)整不斷，加之設(shè)備維修，近半?yún)^(qū)域進(jìn)行過拆改裝修，耗費近5000萬元，經(jīng)營成本很高。

筆者就職真愛集團(tuán)后，于2012年12月落定開發(fā)滕州真愛商城項目，首期項目建筑面積30萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)鋪位約5000個。項目于2013年8月12日開工，2015年1月21日盛大開業(yè)，經(jīng)營條件的改善，商業(yè)理念的提升，滕州荊西老市場的商戶搬遷積極踴躍。正因“批發(fā)大世界 生活大超市”的定位深得人心，地攤貨轉(zhuǎn)眼成為品牌貨，開業(yè)至今平均客流量3萬余，商鋪價值直線上漲，一舉成為魯南地區(qū)購物休閑的首選地，迅速提升了滕州市在魯豫蘇皖地區(qū)的市場主導(dǎo)地位。

4滕州真愛商城在市場建筑形態(tài)上的重大突破

（1）真愛商城一區(qū)用垂直交通環(huán)街理念設(shè)計的立體商業(yè)街，解決了副食日雜類商鋪的垂直交通難點，改變了商鋪的價值觀；設(shè)計6米層高商鋪，鋪內(nèi)可根據(jù)經(jīng)營需求，在3.2米處搭置貨物隔板，解決了中轉(zhuǎn)倉儲的需求，商鋪的性價比極高。

（2）中等城市的市場，直接服務(wù)鄉(xiāng)村小店和城鄉(xiāng)居民，以小量批發(fā)為主，零售份額較大，故考慮交易方式更具零售化的趨勢，在室內(nèi)市場設(shè)計中，采用商場中庭組合，用三縱雙回路的最佳客流動線，完美的商鋪均好性和商場化裝修，使真愛商城的市場批發(fā)功能不變，零售消費功能加強(qiáng)，推動分銷市場直接向商場式市場升級轉(zhuǎn)型。

（3）商鋪裝修在標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了拆卸裝配化的創(chuàng)新。施工時先固定天棚框架鋪好地面后，商位分隔用輕鋼構(gòu)件進(jìn)行裝配，天棚材料則定制拆裝便捷的鋁方通，一舉破解了行業(yè)轉(zhuǎn)換、招商調(diào)整時的靈活拆并和設(shè)備維護(hù)的管理難點，這是一種實用性很強(qiáng)的創(chuàng)新成果。

（4）滕州真愛商城在平面設(shè)計中，對消防樓梯、配套用房布局進(jìn)行性能優(yōu)化，最終以56%的市場得鋪率雄冠全國，使商鋪的性價比得以最大化，銷售租賃效果極好。

5結(jié)語

社會在進(jìn)步，市場在變化，每一種建筑形態(tài)都會打上時代的烙印。滕州真愛商城的建筑形態(tài)，把握交易習(xí)慣的變革和超前定位的尺度，使市場批發(fā)功能不變，零售功能加強(qiáng)，直接推動中等城市分銷市場向商場式市場升級轉(zhuǎn)型，這將是中等城市商貿(mào)市場向第六代——商場式市場轉(zhuǎn)型的參照標(biāo)桿。今天筆者將15年積累的對市場建筑形態(tài)的探索歷程作一介紹，與市場開發(fā)者分享，有利于國內(nèi)商貿(mào)市場的提升改造和建設(shè)。