基于PSR模型的青島市房地產(chǎn)調(diào)控政策評價體系分析及建議

李肖萌

(山東科技大學,山東　青島　266590)

基于PSR模型的青島市房地產(chǎn)調(diào)控政策評價體系分析及建議

李肖萌

(山東科技大學,山東青島266590)

[摘要]文章分別篩選了貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等要素作為壓力、狀態(tài)和響應(yīng)的指標,在層次分析法的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了PSR模型。研究結(jié)果顯示,響應(yīng)指數(shù)與狀態(tài)指數(shù)呈反向波動性關(guān)系,響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)呈一致性關(guān)系。這一結(jié)果說明,青島市新建住宅的房價大體上隨調(diào)控政策的變化而呈現(xiàn)有規(guī)律的變化,在政策鼓勵期,房價總體表現(xiàn)為上升趨勢,在政策收縮期,房價總體表現(xiàn)為下降趨勢,房價對調(diào)控政策具敏感性與一致性。為了抑制當前過高的青島市房價,政府應(yīng)恰當運用金融信貸政策、土地政策、市場政策等政策工具有效調(diào)控房地產(chǎn)市場。

[關(guān)鍵詞]PSR模型；房地產(chǎn)調(diào)控政策；青島市新建住宅增量住房；房價

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.122

1引言

房地產(chǎn)是具有投資和消費雙重性質(zhì)的特殊資產(chǎn),是國民經(jīng)濟的重要組成部分,在國民經(jīng)濟總量中占有重要地位。一直以來,國務(wù)院、中國人民銀行、國土資源部等各政府部門通過宏觀手段,從存貸款基準利率、貨幣供應(yīng)、土地政策、稅收政策等方面對中國房地產(chǎn)市場進行總體調(diào)控,穩(wěn)定房價,保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行。

近五年來,青島市新建住宅價格在8903元/平方米～9836元/平方米小范圍波動,雖然浮動程度及價格漲勢不如北上廣等一線城市,但是由于“低收入”、“白領(lǐng)生存難”等狀況,青島房價一直是人們關(guān)注的熱點。從2011年的“限購令”到2015年的“330房貸新政”,從土地供應(yīng)計劃的制訂到開發(fā)投資額的變動,頻頻出臺的房地產(chǎn)新政策充分證明了政府對青島市房地產(chǎn)市場保持高度的重視,也引起了眾多專家學者對調(diào)控政策的關(guān)注。

在現(xiàn)有關(guān)于青島市房地產(chǎn)政策的研究文獻中,大多集中于定性研究與理論分析,在選取指標進行權(quán)重比較以及建立模型量化分析上的探究,則為數(shù)不多。因此,本文搜集了大量青島市房地產(chǎn)的有效數(shù)據(jù),通過AHP的方法進行數(shù)據(jù)量化,建立了PSR模型,得到一個房地產(chǎn)調(diào)控政策的評價體系。并且結(jié)合青島市的具體情況與特定政策,進行調(diào)控政策的實效分析,探究這些政策對青島市新建住宅的影響,對政府完善、實施合理的相關(guān)政策起到一定的參考作用。

2房地產(chǎn)調(diào)控政策評價體系的分析

2.1總體趨勢分析

下圖是2011年1月到2015年7月青島市壓力—狀態(tài)—響應(yīng)指數(shù)趨勢圖。從圖中可以看出,壓力指數(shù)、狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的變動趨勢不完全一致。2011年1月到2011年7月,壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)走勢總體一致,波動下降,狀態(tài)指數(shù)呈上升趨勢。2011年8月到2012年5月,三個指標的趨勢基本一致,狀態(tài)指數(shù)的數(shù)值最高,壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的數(shù)值基本貼合。2012年6月到2013年12月,壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)波動上升,變化幅度較大,狀態(tài)指數(shù)微微下降,低于響應(yīng)指數(shù)。2014年1月到2014年8月,壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)劇烈下降,狀態(tài)指數(shù)數(shù)值最高。2014年9月到2015年7月,壓力指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)波動回升,狀態(tài)指數(shù)呈反向驅(qū)動。

圖1　2011—2015年青島市壓力—狀態(tài)—響應(yīng)指數(shù)趨勢

2.2狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)的反向波動性

2011年1月至2011年7月。狀態(tài)指數(shù)波動上升,響應(yīng)指數(shù)逐步下降。這段時期,政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。1月,中央政府頒布“國8條”遏制房價上漲過快,青島市政府頒布“十四條”積極響應(yīng)；3月出臺的《政府工作報告》中指出,堅定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控,使房價回歸合理水平；4月《求是》刊文,要求大規(guī)模實施保障性安居工程,抑制投機、投資性購房需求；央行兩次加息,上調(diào)存款準備金率,貨幣政策持續(xù)緊縮。在中央行政、經(jīng)濟手段運用之下,監(jiān)管嚴格,效果明顯,致使青島市房價回落。

2011年8月至2012年5月。狀態(tài)指數(shù)和響應(yīng)指數(shù)保持穩(wěn)定。政府延續(xù)2011年前半年的調(diào)控力度,鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。2011年9月,國家出臺“新國五條”,調(diào)整首付款比例；2011年11月,房貸七折利率全面取消；2011年12月,青島市限購令到期后繼續(xù)執(zhí)行；2012年,青島市嚴格執(zhí)行國家調(diào)控政策。在這個階段,青島市房地產(chǎn)市場持續(xù)低溫,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指標穩(wěn)中有升,企穩(wěn)向好的基礎(chǔ)進一步增強,整體的供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)化。

2012年6月至2013年12月。狀態(tài)指數(shù)逐步下降,響應(yīng)指數(shù)波動上升,變化幅度較大。2012年6月,央行三年來首度降息,下調(diào)存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率；2012年12月,青島市新的城市規(guī)劃出臺,市北區(qū)與四方區(qū)合并形成新的市北區(qū),黃島區(qū)和開發(fā)區(qū)合并組成新的黃島區(qū),很多樓盤搖身一變成為新市北和新黃島的樓盤,這些變動為青島樓市注入了正能量；2013年,青島市公積金貸款新政正式實施,商品房公積金貸款最高限額由原來的40萬元調(diào)整為60萬元；二手房公積金貸款最高限額則由原來的25萬元調(diào)整為35萬元。經(jīng)歷了樓市調(diào)控最為嚴厲的2011年后,從2012年6月開始,政府調(diào)控力度減弱,放松流動性的信號釋放,這增強了購房者對樓市的信心,促進房地產(chǎn)市場活躍發(fā)展,青島市樓盤也因此回暖,房價增長迅速且波動劇烈,兩次達到近五年最高點。

2014年1月至2015年7月。2014年1月到2014年8月,響應(yīng)指數(shù)劇烈下降,低于狀態(tài)指數(shù)；2014年9月到2015年7月,響應(yīng)指數(shù)回升,狀態(tài)指數(shù)下降,響應(yīng)指數(shù)高于狀態(tài)指數(shù)。總體來說,這段期間的青島市房地產(chǎn)市場可以用“前緊后松”、“先抑后揚”來概括。2014年年初,央行信貸緊縮,宏觀經(jīng)濟不景氣,青島市房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,到了2014年下半年,政府陸續(xù)釋放政策寬松紅利,促使青島市房地產(chǎn)市場回暖。

其中,2014年9月1日青島限購全面取消,刺激購房者的消費；2014年9月23日,“青18條”出臺,給予信貸優(yōu)惠,這對于當時低迷的青島樓市有著“救市”意義；2014年9月30日,央行出臺房貸新政,明確首套房認定標準,進一步強調(diào)首套房貸款利率寬松原則,給疲軟的樓市注入一劑強心劑；2014年11月22日,2015年3月1日,及2015年5月11日,央行三次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率,提高購房者入市的積極性,提高樓市成交量,加快樓市復(fù)蘇節(jié)奏。

2.3狀態(tài)指數(shù)和壓力指數(shù)的一致性

響應(yīng)指數(shù)和壓力指數(shù)的變化規(guī)律基本一致,響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)相比變化幅度較大。

2011年1月至2012年9月,兩個指數(shù)的數(shù)值緊密貼合,房地產(chǎn)調(diào)控政策力度較大,對房價的抑制作用明顯,這時,房價的影響因素對房價的推動作用尚不明顯。2012年10月至2015年7月,響應(yīng)指數(shù)與壓力指數(shù)同時波動起伏,但響應(yīng)指數(shù)的變化幅度劇烈,壓力指數(shù)變化幅度緩慢。這時,政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度降低,釋放放松流動性的信號,房價的影響因素對房價的推動作用較為明顯。

3建議

基于構(gòu)建好的PSR模型可以看出,青島市的房價對調(diào)控政策反應(yīng)敏感,隨政策周期的變動而變動,在政策鼓勵期,房價總體呈上升趨勢,在政策收縮期,房價呈下降趨勢。故出臺有效房地產(chǎn)調(diào)控政策,對促進青島市房地產(chǎn)市場的完善有很大作用。本文從金融信貸政策、土地政策、市場政策三個方面給出房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議。

3.1合理運用金融信貸政策

一年期存貸款基準利率的調(diào)整雖然不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給影響房價。上調(diào)利率,意味著購房支出的增加,對貸款購房者支持力度的削減,導(dǎo)致購買力降低,房地產(chǎn)需求減少,從而控制過高的房價；下調(diào)利率,則效果相反,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的升溫作用。

在2011年,央行兩次加息,上調(diào)利率,促使房價回歸合理水平。自2012年以后,央行多次降息,促使房地產(chǎn)市場回暖,也使得青島市房價上漲。本文建議央行穩(wěn)定利率,采用平穩(wěn)的金融信貸政策,避免房價過快上漲。

3.2合理運用土地政策

自2011年到2015年,青島市的住房用地計劃供應(yīng)逐年減少,這是促使青島市房價上漲的主要原因之一。本文建議政府通過市場、行政、法律的手段,增加住房用地有效供應(yīng),完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),促使房價回歸合理,實現(xiàn)“軟著陸”。

3.3合理運用市場政策

房屋施工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資額都對青島市房價有著直接影響,它們的增加,是房地產(chǎn)金融的有力支撐,它們的減少,促使行業(yè)不振。根據(jù)探究,青島市的房屋施工面積和開發(fā)投資額在2011年到2015年都有了一定程度的回落,也使得房價漸漸高走。因此,本文建議,加大房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度,增加房屋施工面積,可以有效緩解住房供需矛盾,有利于青島市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻：

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