中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的罪與罰

[摘要]中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，老百姓的住房需求基本得到滿足，但代價(jià)是沉重的，房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。文章對(duì)中國(guó)近二十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出造成目前房地產(chǎn)發(fā)展亂象的原因，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的出路，以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和改善老百姓住房的目的。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)；出路

1中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史

自1998年房改以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，老百姓的住房條件有了很大的改善，這是值得肯定的地方，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)用了短短十幾年的時(shí)間走完發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程，當(dāng)然如此跨越式的發(fā)展房地產(chǎn)，也產(chǎn)生了很大的問(wèn)題，主要有工程質(zhì)量下降，產(chǎn)生很多豆腐渣工程，造成了資源浪費(fèi)。

2中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的另一個(gè)大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)的瘋漲，到2013房地產(chǎn)發(fā)展的頂峰時(shí)，中國(guó)不僅人均住房面積達(dá)到世界的前列，房?jī)r(jià)即便是按照絕對(duì)價(jià)格來(lái)算也已達(dá)到世界前列，如果按購(gòu)買(mǎi)力來(lái)計(jì)算，中國(guó)的房?jī)r(jià)已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的5倍，也就是說(shuō)買(mǎi)同樣一套住房，中國(guó)人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房?jī)r(jià)上漲趨緩，但仍處在歷史最高位，老百姓憑借正常合法的收入已無(wú)力購(gòu)買(mǎi)一套住房。僅2003年到2013年10年間，全國(guó)的房?jī)r(jià)普遍翻了2番，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了近10倍，而同期老百姓收入只翻了一番。從2015年下半年開(kāi)始，由于絕大部分城市限購(gòu)政策的退出，以及相關(guān)鼓勵(lì)購(gòu)房的優(yōu)惠政策相繼出臺(tái)，一線城市及一些重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)又開(kāi)始瘋狂的上漲，其中不乏人為炒作。高房?jī)r(jià)已制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展造成很大傷害。

中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到如此高位，世界罕見(jiàn)，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)在暴漲之后必然要暴跌。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，地方政府在采取各種措施來(lái)維持高房?jī)r(jià)，進(jìn)而能夠保持高地價(jià)，這樣地方政府就有有錢(qián)花了，然而想保持高房?jī)r(jià)是徒勞的，暴跌只是時(shí)間問(wèn)題，因?yàn)闅v史已經(jīng)告訴我們，那些經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有不暴跌的。

3中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象產(chǎn)生的原因

3.1暴利產(chǎn)業(yè)

說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)一點(diǎn)都不過(guò)分，中國(guó)的房?jī)r(jià)暴漲了十幾年，目前除了一些三四線城市的房?jī)r(jià)有所下降外，大部分城市的房?jī)r(jià)又回到了上升的通道，房?jī)r(jià)從房改之初的幾百元1平方米漲到現(xiàn)在幾萬(wàn)元1平方米。在房?jī)r(jià)不斷攀升的過(guò)程中，房地產(chǎn)的利潤(rùn)可能超乎想象，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，大家都看過(guò)房地產(chǎn)銷售一天一個(gè)價(jià)的現(xiàn)象，同樣的一塊地，同時(shí)造好的房子，可以說(shuō)成本一樣的，最多是晚賣(mài)幾天資金回收方面的時(shí)間成本，而價(jià)格呢？除了獲得高額利潤(rùn)之外，還要10%、20%甚至更高的往上漲，政府沒(méi)有采取任何措施，還有比這更暴利的嗎？

暴利的結(jié)果是各行各業(yè)都在往房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)體產(chǎn)業(yè)沒(méi)人愿意做，實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng)，見(jiàn)效慢，利潤(rùn)低。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成傷害，同時(shí)還造成一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，現(xiàn)在很多人看到了房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)也獲得了足夠的利潤(rùn)，但他們沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)不會(huì)持續(xù)太久，現(xiàn)在每個(gè)家庭已經(jīng)擁有1套以上住房，房地產(chǎn)的銷售將進(jìn)入下降通道，上下游的產(chǎn)業(yè)因此受到影響。

3.2市場(chǎng)失靈

中國(guó)實(shí)行的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，和西方的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是有區(qū)別的，也就是說(shuō)，國(guó)家要對(duì)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控，即使在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，政府調(diào)控也是必不可少的，但他們往往是通過(guò)法律實(shí)施管理。而我國(guó)剛剛進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，法律很不完善，這個(gè)時(shí)候放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由市場(chǎng)主導(dǎo)，市場(chǎng)出現(xiàn)混亂是必然的。十幾年來(lái)，房?jī)r(jià)是越漲越高，很多人看到了機(jī)會(huì)，那就是炒房，銀行也大力支持炒房客的行為，使得老百姓有了一種預(yù)期，房?jī)r(jià)會(huì)一直漲，他們紛紛提前購(gòu)買(mǎi)住房，在現(xiàn)有住房不能滿足老百姓的購(gòu)買(mǎi)需求時(shí)，開(kāi)發(fā)商就不斷提價(jià)，造成惡性循環(huán)，越買(mǎi)越漲，越漲越買(mǎi)，直到買(mǎi)不起為止。

3.3缺少監(jiān)管

監(jiān)管不是簡(jiǎn)單的調(diào)控，為什么屢次調(diào)控失敗，沒(méi)有切中要害是一個(gè)方面，最主要的是一些地方政府的不作為，為了地方的利益，上有政策，下有對(duì)策，總有各種理由不執(zhí)行或不完全執(zhí)行相關(guān)政策。監(jiān)管會(huì)傷害到某些團(tuán)體的利益，而一些政府部門(mén)與這些團(tuán)體有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，如果這些團(tuán)體的利益減少時(shí)，這些政府部門(mén)的利益也會(huì)隨之減少，這就造成了腐敗，從近幾年落馬的官員來(lái)看，很多都和房地產(chǎn)相關(guān)，可以說(shuō)房地產(chǎn)是腐敗的溫床。

3.4措施失敗

3.4.1控房?jī)r(jià)

上一屆政府為了控制房?jī)r(jià)快速上漲，多次進(jìn)行所謂的調(diào)控，但屢屢失敗，關(guān)鍵是沒(méi)有找到房?jī)r(jià)快速上漲的真正原因，措施不到位，結(jié)果是適得其反，房?jī)r(jià)是越調(diào)控越高，被社會(huì)上調(diào)侃為“空調(diào)”。

其實(shí)造成房?jī)r(jià)上漲的原因很簡(jiǎn)單，正像前面所提到的，老百姓有住房需求，政府沒(méi)有提供足夠的保障住房，完全交由市場(chǎng)來(lái)完成，而市場(chǎng)是逐利的，在供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格肯定上漲，再加上各種投機(jī)活動(dòng)，政府沒(méi)有采取合理措施，還有腐敗因素的存在，使得房?jī)r(jià)不斷攀升，短短10年很多地區(qū)房?jī)r(jià)上漲了10倍多，最后只好承認(rèn)調(diào)控失敗，現(xiàn)在沒(méi)人再提控制房?jī)r(jià)了。

3.4.2去庫(kù)存

由于調(diào)控失敗，其后果慢慢顯現(xiàn)了，那就是房屋過(guò)剩。由于房?jī)r(jià)的連年暴漲，使得地方政府和開(kāi)發(fā)商熱情高漲，感覺(jué)房?jī)r(jià)會(huì)一直漲上去，地方政府可以獲得越來(lái)越高的土地出讓金，而開(kāi)發(fā)商可以獲得高額的回報(bào)，所以房子蓋得越來(lái)越多。他們忽略了一個(gè)問(wèn)題——購(gòu)買(mǎi)力，按照目前的收入水平，有多少人能買(mǎi)得起房？不知地方政府有沒(méi)有算過(guò)這筆賬，當(dāng)普通老百姓傾3代之力付了首付，再按揭30年，幾乎要工作一輩子仍然不足以買(mǎi)到一套房子的時(shí)候，他們還會(huì)買(mǎi)嗎？就讓有錢(qián)人去炒房玩吧。

現(xiàn)在提出去庫(kù)存，從目前通過(guò)提供優(yōu)惠政策來(lái)刺激消費(fèi)者購(gòu)房來(lái)看，可能會(huì)重蹈過(guò)去調(diào)控的覆轍。由于有了優(yōu)惠政策以及過(guò)去限制政策的退出，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，結(jié)果是加重了老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，尤其是通過(guò)農(nóng)民工買(mǎi)房去庫(kù)存。讓農(nóng)民工來(lái)買(mǎi)房，已經(jīng)有不少人提出質(zhì)疑，農(nóng)民工買(mǎi)得起嗎？農(nóng)民工的月收入3000元左右，就算他們不吃不穿也不花在教育、醫(yī)療等方面，他們一年的收入在大城市不足以購(gòu)買(mǎi)1平方米的房子，假如按揭，即使不要本金，他們的收入不夠支付銀行利息的。更何況他們上有老下有小都在等著這份收入度日。顯然讓農(nóng)民工買(mǎi)房來(lái)解決房屋過(guò)剩問(wèn)題是不切實(shí)際的。所以說(shuō)，在解決房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候不能頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，要找到問(wèn)題所在，對(duì)癥下藥，才能從根本上解決問(wèn)題。

4中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的出路

4.1政府主導(dǎo)

把房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)是個(gè)錯(cuò)誤，完全交由市場(chǎng)主導(dǎo)也是一個(gè)錯(cuò)誤，調(diào)控失敗可以理解，本身我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是摸著石頭過(guò)河，錯(cuò)誤難免，但要做到有錯(cuò)就改。住房問(wèn)題事關(guān)每個(gè)老百姓的利益，為了老百姓能夠安居樂(lè)業(yè)，是一項(xiàng)民生工程，古今中外政府都會(huì)非常重視，都由政府來(lái)主導(dǎo)，當(dāng)然這里的主導(dǎo)不是包辦，在政府財(cái)力有限的情況下交由市場(chǎng)完成部分職能是可以的，完全交由市場(chǎng)必然出現(xiàn)混亂，使老百姓的利益受到損失，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

從目前的情況來(lái)看，在打擊各種投機(jī)、腐敗以及暴利的不法行為的同時(shí)，政府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，3600萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適用房只是開(kāi)始，不可能視為結(jié)束，更不能把現(xiàn)在庫(kù)存高歸因于經(jīng)濟(jì)適用房的存在，而是恰恰相反，正是由于政府提供的保障住房太少，老百姓都跑到市場(chǎng)上去購(gòu)房，房?jī)r(jià)居高不下，老百姓買(mǎi)不起了，自然庫(kù)存就增加。去庫(kù)存最好的方法是降房?jī)r(jià)，老百姓買(mǎi)得起了，庫(kù)存自然就下降了?，F(xiàn)在為什么采取各種措施仍然庫(kù)存在增加，根本原因是高房?jī)r(jià)，如果政府提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)不會(huì)這么高。

4.2緩慢推進(jìn)城鎮(zhèn)化

城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個(gè)國(guó)家文明和進(jìn)步的象征，但不能冒進(jìn)，在全國(guó)仍有1億人口沒(méi)有解決溫飽問(wèn)題的時(shí)候，過(guò)快推進(jìn)城鎮(zhèn)化類似于大躍進(jìn)。過(guò)快推進(jìn)城鎮(zhèn)化的不利后果已經(jīng)顯現(xiàn)，許多被上樓的農(nóng)民感覺(jué)到生活很不方便，生活成本增加是一方面，主要是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)具無(wú)法搬上樓，正常的生產(chǎn)生活受到影響。

4.3增加保障房供應(yīng)

目前的庫(kù)存增加，是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，在房?jī)r(jià)居高不下的時(shí)候想讓老百姓去買(mǎi)房顯然是異想天開(kāi)，在很多老百姓買(mǎi)不起房的時(shí)候還需要政府來(lái)提供保障性住房，在政府提供的保障住房不能滿足老百姓的住房需求時(shí)，政府可以采取措施增加供應(yīng)量。

目前去庫(kù)存的背景下，政府提供的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老百姓的需求，由政府出面來(lái)購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商建造的商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房提供給需要住房的老百姓，無(wú)疑是一舉雙得的事情，既去了一部分庫(kù)存，解決開(kāi)發(fā)商的困難，又讓一些買(mǎi)不起商品房的老百姓有了住房，解決了老百姓的住房需求。

4.4法制保障

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的亂象部分歸因于法制不健全，必須制定相關(guān)法律規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以隨意加價(jià)，不受任何約束，也不會(huì)受到任何懲罰，他們就可以肆無(wú)忌憚操縱價(jià)格。

對(duì)于炒房行為，明顯是違背市場(chǎng)的行為，炒房者不是住房的需求主體，通過(guò)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)出，從中獲利，嚴(yán)重?cái)_亂經(jīng)濟(jì)秩序，沒(méi)有任何人去制止這種行為，更有甚者，一些地方政府為了推高房?jī)r(jià)進(jìn)而獲得高額土地出讓金，默認(rèn)甚至慫恿這種炒房行為，打出“歡迎溫州炒房團(tuán)”的標(biāo)語(yǔ)，可以說(shuō)到了無(wú)法無(wú)天的地步，在任何一個(gè)法制社會(huì)都不會(huì)允許這種炒房行為，完全不顧大部分老百姓的購(gòu)買(mǎi)力，炒房的結(jié)果是虛高的房?jī)r(jià)，老百姓深受其害。

5結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展近20年來(lái)一直是老百姓和政府心中的痛，盡管政府采取了一些措施想穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但事與愿違，房?jī)r(jià)仍然居高不下，大大超出了老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力，老百姓苦不堪言。國(guó)民經(jīng)濟(jì)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)嚴(yán)重影響到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。作為一項(xiàng)民生工程，政府必須主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，采取一些合理的措施，進(jìn)一步健全法律，使老百姓能夠安居樂(lè)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠健康發(fā)展，保持社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

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