工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資難對策分析

江艷玲

(廈門海滄信息產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司,福建　廈門　361000)

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資難對策分析

江艷玲

(廈門海滄信息產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司,福建廈門361000)

[摘要]隨著銀行信貸的吃緊和融資方式的匱乏,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨著融資難的問題,如何破解該難題成為一項重要任務(wù)。文章從工業(yè)地產(chǎn)融資的特征入手,簡單介紹了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前比較常用的傳統(tǒng)融資方式,并引出若干創(chuàng)新方式,為融資難指出了破解之道。

[關(guān)鍵詞]工業(yè)地產(chǎn)；融資難；融資方式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.132

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的建筑物有較大的用途,包括廠房、倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等,開發(fā)面積較大,范圍較廣,所需資金也數(shù)額巨大,且有別于住宅基本用于出售并可以預(yù)售,工業(yè)地產(chǎn)大多用于出租,因此資金壓力更大。如何破解融資難題,成為眾多工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要任務(wù)。

1工業(yè)地產(chǎn)融資的特征

1.1資金需求量大

地產(chǎn)是資本密集型企業(yè),開發(fā)一個項目動輒數(shù)億元,甚至幾十億元,僅僅依靠企業(yè)自有資金是不可能完成的。因此,地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種手段進(jìn)行外源融資。

1.2土地和地產(chǎn)抵押是重要條件

工業(yè)地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),它附著于特定的土地。土地是稀缺性資源,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對土地的需求不斷增加,地產(chǎn)的價值隨之增大,土地和地產(chǎn)抵押成為金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。

1.3經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險大

地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度強(qiáng),行業(yè)波動非常明顯,因此面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

1.4開發(fā)的各階段具有不確定性

工業(yè)地產(chǎn)投資往往分散于整個項目開發(fā)周期,具有連續(xù)性。不同階段投資的資金來源也不一樣,從而導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化,具有不確定性。

2工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式

2.1企業(yè)自有資金

企業(yè)自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證,是工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的最基本來源,主要通過吸收投資、發(fā)行股票、內(nèi)部留存盈余等形式進(jìn)行籌集。但開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)自有資金,只有當(dāng)項目的贏利可觀,確定性較大時,才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

2.2銀行貸款

銀行貸款是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要融資方式之一,是開發(fā)企業(yè)直接向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入用于開發(fā)與經(jīng)營的各種國內(nèi)貸款,但企業(yè)也必須承擔(dān)相應(yīng)的利息費(fèi)用,因本金大、時間長、利息費(fèi)用也是企業(yè)一筆不小的負(fù)擔(dān)。

2.3股票融資

發(fā)行股票是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效籌資的重要渠道之一,且不像銀行貸款那樣有償付利息的硬性要求。但該種方式僅限于上市公司,但目前已上市的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不多。

2.4債券融資

債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的,承諾按期向發(fā)債人支付利息和償還本金的一種有價證券。目前我國企業(yè)發(fā)行的債券一般稱為企業(yè)債券,是企業(yè)融資的另一種重要方式。但發(fā)行企業(yè)債券融資時應(yīng)注意以下幾個問題：一是債券的價格,二是債券的利率、利息支付方式及支付時間,三是債券的償還期限和方式,四是債券是否記名和流通。

3工業(yè)地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新

3.1工業(yè)地產(chǎn)信托投資基金

工業(yè)地產(chǎn)信托投資基金是工業(yè)地產(chǎn)證券化的重要手段,就是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗,通過實施信托計劃,將指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目,為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。相對于銀行貸款,信托更注重風(fēng)險控制。從本質(zhì)上講,信托不是一種融資方式,而是一個融資平臺,它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢,創(chuàng)新空間寬廣,并具有巨大的靈活性。信托公司通過信托資金的運(yùn)用,能對信托資金使用形成絕對控制,確保用途不被改變,并進(jìn)行全程監(jiān)控；還可以直接對項目運(yùn)行中可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險、操作風(fēng)險及道德風(fēng)險進(jìn)行防范和管理,確保信托財產(chǎn)的完整和委托人的利益。信托資金的募集方式靈活方便,可以針對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項目設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品,無須人民銀行批準(zhǔn),隨時可發(fā)行資金信托品種,募集的資金量也不受限制。權(quán)益型信托資金還可以使工業(yè)地產(chǎn)公司在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下獲得項目開發(fā)所需資金,并且降低融資成本。

3.2開發(fā)商聯(lián)盟

面對開發(fā)項目巨額的資金需求,也可以采取開發(fā)商聯(lián)盟的形式。相關(guān)的企業(yè)各拿出一部分資金,組建專門的投資公司或財務(wù)公司,這些資金匯集起來用于幫助股東公司購買土地或者進(jìn)行項目的前期開發(fā),解決燃眉之急,等拿到土地向銀行抵押或項目進(jìn)展達(dá)到銀行的貸款條件從而獲得貸款后,再把錢還給投資公司,完成“過橋”。股東公司之間還可以相互擔(dān)保,獲得更多貸款。由于成員公司都屬于地產(chǎn)行業(yè),項目的投資風(fēng)險較易評估,投資回報較為透明,拆借的資金一般也只是用于短期周轉(zhuǎn),因此大家對所出資金的風(fēng)險把握都較有信心；同時,股東公司不僅可以擁有資金的利息回報,還可以在自己的項目啟動遭遇資金障礙時,享受對等的借款權(quán)利。這種聯(lián)盟特別適合于相互了解、彼此信任的地產(chǎn)企業(yè)之間達(dá)成,既可以是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,也可以是弱弱聯(lián)合,比較主動和靈活,且不易受國家金融政策左右。

3.3引入養(yǎng)老基金和壽險資金

據(jù)統(tǒng)計,2014年年末基本養(yǎng)老保險基金累計結(jié)存35645億元。全國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)84232萬人,基本養(yǎng)老保險基金收入達(dá)27620億元,這樣的資金規(guī)模對地產(chǎn)市場的資金來源有很大潛在的供給。進(jìn)入資本市場運(yùn)營是這些積累的巨額資金實現(xiàn)保值的重要途徑。隨著我國養(yǎng)老保障方式的逐步建立,以及我國養(yǎng)老保障制度的改革和完善,越來越多的養(yǎng)老基金將逐步進(jìn)入資本市場,在未來幾年成為中國地產(chǎn)行業(yè)最引人矚目的機(jī)構(gòu)投資者。

隨著我國保險事業(yè)的發(fā)展,保險公司也在積極尋找適合的投資渠道,尤其是壽險,資金規(guī)模大,數(shù)額穩(wěn)定,可運(yùn)用周期長,特別適宜投資地產(chǎn)行業(yè)。一般來說,壽險公司的經(jīng)營者也會把不動產(chǎn)權(quán)益視為一項有利的投資,它不但能規(guī)避銀行利率下降帶來的風(fēng)險,還可以保證資本不受通貨膨脹的侵蝕。在合作中,壽險公司可以以抵押放貸人的角色出現(xiàn),也可以從事不動產(chǎn)權(quán)益的投資,未來,壽險資金將成為中國地產(chǎn)行業(yè)另一個引人矚目的機(jī)構(gòu)投資者。

3.4PPP方式

PPP是Public—Private—Partnership的英文首字母縮寫,即公私合作方式,是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目融資模式。在該模式下,鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進(jìn)行合作,參與公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

因很多地方的工業(yè)地產(chǎn)如物流園、產(chǎn)業(yè)園等大多是在政府主導(dǎo)下興建的,政府以財政補(bǔ)助的形式給予開發(fā)企業(yè)資金支持。現(xiàn)在各個城市都在大興土木,地方財政也承受著巨大的壓力,有些財力較弱的小地方政府甚至自身已負(fù)債累累。而工業(yè)地產(chǎn)往往又投資數(shù)額大,回收時間長,成為財政一筆不小的負(fù)擔(dān)。在PPP方式下,鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進(jìn)行合作,將社會資本引入工業(yè)地產(chǎn)建設(shè),能夠減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān),也能解決工業(yè)地產(chǎn)融資難的問題。

4總結(jié)及建議

總之,破解工業(yè)地產(chǎn)融資難的問題不是一朝一夕輕易就能解決的,是牽一發(fā)而動全身的大事。在籌資過程中,要從企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)出發(fā),對一些基本問題進(jìn)行分析,做出客觀、科學(xué)的評價。不同資金來源的組合配置產(chǎn)生不同的資本結(jié)構(gòu),并導(dǎo)致不同的財務(wù)風(fēng)險,進(jìn)而影響公司的發(fā)展。因此,應(yīng)當(dāng)在既定的制度框架和市場環(huán)境中,綜合權(quán)衡企業(yè)的融資目的、資金成本、財務(wù)風(fēng)險、公司的控制需要、企業(yè)的規(guī)模和品牌、企業(yè)的組織形式等因素,理性選擇合理的融資方式。同時,企業(yè)也必須苦練內(nèi)功,增強(qiáng)自身造血能力,政府也應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障,不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系,為工業(yè)地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持,也可以采取適當(dāng)?shù)恼邇A斜和優(yōu)惠等方面的支持。

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