中等城市商貿(mào)市場建筑形態(tài)探析

王　建

(山東真愛置業(yè)發(fā)展有限公司,山東　滕州　277500)

中等城市商貿(mào)市場建筑形態(tài)探析

王建

(山東真愛置業(yè)發(fā)展有限公司,山東滕州277500)

[摘要]各地的小商品市場是具有典型中國特色的商貿(mào)物流產(chǎn)物,作者在主持建設(shè)義烏國際商貿(mào)城項(xiàng)目期間,作了大量的基礎(chǔ)研究工作,對(duì)市場的經(jīng)營單元、平面組合、垂直交通、消防論證、商位裝修等都有開創(chuàng)性的建樹。滕州真愛商城的環(huán)形交通立體商業(yè)街、56%的國內(nèi)市場最高得鋪率、拆卸裝配式的商鋪裝修法在商貿(mào)市場建筑形態(tài)上實(shí)現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)型,將是第六代商貿(mào)市場的參考標(biāo)桿。

[關(guān)鍵詞]商貿(mào)市場；建筑形態(tài)；轉(zhuǎn)型提升

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.130

以2001年中國加入世貿(mào)組織為契機(jī),小商品市場這一中國特色的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,對(duì)城市擴(kuò)容、社會(huì)就業(yè)、商業(yè)繁榮,起到了極強(qiáng)的推動(dòng)作用。筆者主持規(guī)劃建設(shè)多個(gè)商貿(mào)市場項(xiàng)目,見證和經(jīng)歷了第一代到第六代商貿(mào)市場發(fā)展的心路歷程和建筑形態(tài)的轉(zhuǎn)型變革。

1義烏1982—2001年：商貿(mào)市場發(fā)展的初始階段

20世紀(jì)80年代初,義烏廿三里村幾個(gè)為義烏貨郎提供針頭線腦的小商戶因發(fā)展受限,故相約搬至縣城的湖清門擺攤經(jīng)營,為走遍神州雞毛換糖的貨郎提供進(jìn)貨補(bǔ)貨的便利。后因交易興旺,管理無序,義烏縣委力排眾議,責(zé)成縣工商局統(tǒng)一設(shè)攤,統(tǒng)一管理,因此商戶群體迅猛擴(kuò)大,經(jīng)營的小商品種類不斷增加。當(dāng)時(shí)市場的建筑形態(tài)極其簡陋,沿馬路砌幾排磚,擱上多孔板,畫線排號(hào),交費(fèi)開張。緊隨其后,貴州省安順市的南華街和山東省滕縣(后改滕州市)的通衢街,馬路市場也隨著改革開放的春雷,應(yīng)運(yùn)而生。這就是小商品第一代的雛形——馬路市場。

義烏湖清門市場的攤位很快就供不應(yīng)求。義烏工商局于1982年籌資在義烏新馬路征用土地10余畝,建設(shè)小商品市場,地臺(tái)攤位加清一色玻璃鋼棚,千余攤位一搶而空,小商品市場交易的規(guī)模經(jīng)營從此開始。

緊接著義烏布局城中路市場,1986年建成開業(yè),后又進(jìn)行擴(kuò)建,商戶增至近3000戶。這時(shí),義烏的商戶已隨著“雞毛換糖”的線路,迅速走向全國各地,推動(dòng)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)市場的興起。

同年,在安順地委的支持下,采取村民入股、集體籌資的方法,由管元村出10畝巖包地,建設(shè)小商品市場,設(shè)攤位千余個(gè)。其商品的覆蓋率從安順周邊擴(kuò)大到黔南、黔西南、六盤水、畢節(jié)甚至云南省一些地區(qū),當(dāng)時(shí)的安順小商品市場成為西南最大的小商品集散地。

1987年元月,滕縣荊西程莊也采取村民入股籌資的方式,籌建滕縣煙酒糖茶批發(fā)市場。魏莊亦于1988年建成小商品市場,兩個(gè)市場共有棚架攤位千余,是當(dāng)時(shí)魯豫蘇皖地區(qū)的小商品集散地。

1987年10月28日,地處邊遠(yuǎn)山區(qū)的臨沂服裝小商品批發(fā)市場開業(yè)。

這時(shí)段的市場建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為水泥地臺(tái)、地柜加大棚,所以第二代市場稱之為大棚市場。

隨著國內(nèi)市場的繁榮和開放,義烏成立國有控股的中國小商品城集團(tuán)股份有限公司,主導(dǎo)市場開發(fā)和經(jīng)營,先后于1992年和1995年投資新建的篁園市場、賓王市場,是我國首先進(jìn)入室內(nèi)的攤式市場,經(jīng)營面積30多萬元,當(dāng)時(shí)的市場經(jīng)營條件為國內(nèi)一流的。這兩個(gè)市場的建成,使市場建筑形態(tài)實(shí)現(xiàn)了一次重要轉(zhuǎn)型。

柯橋中國輕紡城、黃巖路橋中國日用品城、成都荷花池、昆明老螺螄灣等市場均在這階段發(fā)展中形成規(guī)模。這時(shí)的商貿(mào)市場建筑形態(tài)為：由專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),框架結(jié)構(gòu),建筑外形現(xiàn)代,一般為2～3層,但室內(nèi)攤位布置多為地臺(tái)加地柜,每個(gè)攤位的經(jīng)營面積僅3～5平方米,且建筑單體規(guī)模不大,所以定義第三代批發(fā)市場為室內(nèi)攤式市場。

2義烏2001—2005年：商貿(mào)市場的發(fā)展階段

作為義烏人,筆者有幸見證了前三代市場的發(fā)展,并于2001年受命主持建設(shè)義烏國際商貿(mào)城。當(dāng)時(shí)市場經(jīng)營興旺,行業(yè)分類日趨細(xì)化,市場經(jīng)營條件較差、功能配套不足、缺乏擴(kuò)展空間等矛盾陸續(xù)顯現(xiàn)。在義烏市的《十五計(jì)劃綱要》中提出將義烏建成國際性商貿(mào)城市的發(fā)展目標(biāo),對(duì)城市發(fā)展提出了新的要求,小商品市場的進(jìn)一步發(fā)展勢(shì)在必行。

我們經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為：

(1)歷經(jīng)20世紀(jì)80～90年代發(fā)展,義烏的商貿(mào)市場環(huán)境已成熟,可通過擴(kuò)大交易規(guī)模,改善交易環(huán)境,提升商品結(jié)構(gòu),迅速從區(qū)域性集散中心發(fā)展為全國小商品集散中心。

(2)市場的建筑形態(tài)雖已提升至20世紀(jì)90年代的室內(nèi)攤式市場,但仍跟不上現(xiàn)代市場的發(fā)展需求,需要探索新的市場發(fā)展模式和建筑形態(tài)。

(3)市場將通過行業(yè)劃分、分類集聚及物流鏈的配套組織,實(shí)現(xiàn)商品交易競爭優(yōu)勢(shì)與流通的低成本競爭優(yōu)勢(shì)。

(4)市場呈簇群狀布局,并通過各類專業(yè)街來聯(lián)系,更能形成集聚效應(yīng)和良好的交易氛圍。

(5)市場的開發(fā)和調(diào)整,將與城市中心的再造相結(jié)合,引導(dǎo)城市中心區(qū)的建設(shè),并將與制造業(yè)、旅游業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新相結(jié)合。

在探討國際商貿(mào)城一區(qū)建筑規(guī)劃思路階段,有兩大難題亟待突破：

一是攤位的經(jīng)營面積。原室內(nèi)攤式市場每個(gè)攤位寬1米加空間就3平方米左右,經(jīng)營空間小。我們會(huì)同商戶和設(shè)計(jì)院多次分析后,最后確定建筑結(jié)構(gòu)以9米為標(biāo)準(zhǔn)柱距,同時(shí)參照國際展位標(biāo)準(zhǔn)3米×3米模數(shù)為基礎(chǔ),確定了9平方米的室內(nèi)商鋪經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)單元。

二是市場商戶多是農(nóng)戶出身,集市交易積習(xí)難改,如規(guī)劃多層市場,一層搶著要,二層勉強(qiáng)上,三層誰都不愿上。所以如何解決垂直交通,如何引導(dǎo)商戶經(jīng)營理念,久慮難定。恰好當(dāng)時(shí)經(jīng)上海因公出差,車送浦東機(jī)場二層出發(fā)廳甚是方便,這是國內(nèi)第一個(gè)由國外建筑師設(shè)計(jì)的現(xiàn)代機(jī)場,筆者見此思路豁然,于是設(shè)專用車道,可上市場各層并輔以垂直貨梯解決貨物垂直交通的思路應(yīng)運(yùn)而生。

事實(shí)證明,9平方米標(biāo)準(zhǔn)商鋪確定和航站式市場開創(chuàng),再通過劃行歸市的合理引導(dǎo),建筑面積34萬平方米,共有標(biāo)準(zhǔn)商位7000余個(gè),服務(wù)配套齊全,符合國際化需求的義烏國際商貿(mào)城一期于2002年10月22日開業(yè)后獲得巨大成功,這是商貿(mào)市場建筑形態(tài)向第四代室內(nèi)鋪面式的重大轉(zhuǎn)型,其主要表現(xiàn)如下：

(1)市場的建筑形態(tài)由攤式市場向小商品第四代市場——室內(nèi)鋪面式市場轉(zhuǎn)型。

(2)有效地解決了市場立體交通和行車難題,使各層次的商業(yè)價(jià)值趨于平衡。

(3)有效地解決市場經(jīng)營和服務(wù)配套的關(guān)系。

由于國際商貿(mào)城一區(qū)建設(shè)期僅一年,可謂是邊設(shè)計(jì)邊施工,尚存在待完善之處：區(qū)塊面積達(dá)萬余平米,消防管理難度大,商位均好性有差距,商位面積對(duì)部分行業(yè)還顯小,高架車道的交通設(shè)計(jì)尚有改進(jìn)余地等。

筆者在2002年11月主撰的義烏商貿(mào)城二期設(shè)計(jì)競賽文件中,其定位為：以展示交易為主體,集倉儲(chǔ)、配送、商務(wù)、購物旅游、餐飲、娛樂相配套的國際小商品集散中心。同時(shí)要求在設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)建筑的標(biāo)志性、經(jīng)營空間的舒適性、商位布置的靈活性、物業(yè)管理的先進(jìn)性、商品物流鏈的通暢性。

經(jīng)過激烈的設(shè)計(jì)競標(biāo),中標(biāo)的杭州建筑設(shè)計(jì)院龍吟方案與一期有清晰的連續(xù),并對(duì)后期的擴(kuò)建留有良好的拓展空間。在建筑細(xì)化和商位設(shè)計(jì)階段,經(jīng)過反復(fù)推敲,最終的設(shè)計(jì)突破有：

(1)以5000平方米為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)塊單元,區(qū)塊之間以開敞式空間銜接,解決了消防設(shè)計(jì)的難點(diǎn)；9米×9米標(biāo)準(zhǔn)柱距不變,商鋪尺寸定4.5米×3米為13.5平方米的標(biāo)準(zhǔn)單元,更適應(yīng)各行業(yè)經(jīng)營需求；

(2)從上海正大廣場室內(nèi)街設(shè)計(jì)中獲得靈感,條形市場縱向中間加室內(nèi)長街概念,使市場內(nèi)主街商流導(dǎo)向明晰,次街布局均勻合理,提高了商位的均好性。

(3)以垂直汽車圓盤為交通節(jié)點(diǎn),每層設(shè)計(jì)車道,并增加四層屋面停車場,有效增強(qiáng)垂直交通。

(4)商位的裝飾設(shè)計(jì),經(jīng)過多次試樣,確定以輕鋼和鋁材為主,采用標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的設(shè)計(jì)單元,造價(jià)低、施工快、形象好,數(shù)十萬平方米的商位裝飾,施工期僅需45天。

義烏國際商貿(mào)城二區(qū)60萬m2于2004年10月22日開業(yè),三區(qū)40萬m2于2005年9月30日開業(yè),一個(gè)現(xiàn)代化的國際小商品集散中心從此落定,并使市場的建筑形態(tài)由室內(nèi)鋪面式市場轉(zhuǎn)型至第五代市場——室內(nèi)街式市場。

2006年后擴(kuò)建的四區(qū)、五區(qū),規(guī)劃模式同前者。

3滕州2013—2015年：商貿(mào)市場建筑形態(tài)的再探索

自義烏國際商貿(mào)城建成開業(yè)后,掀起了國內(nèi)擴(kuò)建新建商貿(mào)市場的高潮。10余年來,縱觀成都、昆明、河北白溝、安徽蚌埠等區(qū)域性商貿(mào)市場設(shè)計(jì),除了建筑造型各異外,其區(qū)塊單元、標(biāo)準(zhǔn)柱距、商位裝飾等方面均搬照義烏國際商貿(mào)城二期的模式,少有提升。筆者已于2005年10月下海,專攻高端房產(chǎn)和市場開發(fā),對(duì)市場建筑形態(tài)的發(fā)展情愫依舊,經(jīng)過多年的調(diào)查和分析后認(rèn)為：

(1)第四、第五代市場的建筑形態(tài)適用于國際性、區(qū)域性并以批發(fā)為主的商貿(mào)市場開發(fā),但對(duì)于三、四線城市副食類、日雜類的行業(yè)和批零兼售市場的建筑形態(tài)有待斟酌。

(2)作為一張城市的名片,市場建筑大多氣勢(shì)磅礴,造型新穎,但分析其得鋪率,一般在0.35～0.40,公攤面積大,綜合效益低、商業(yè)氣氛弱。

(3)神州之大,其中等城市的分銷市場容量不可忽視。但安順、滕州等地,卻由于體制不順等原因,至2012年年末,其市場的建筑形態(tài)仍停留在大棚市場階段,市場份額和地位如滕州市場地位被臨沂替代,安順市場被貴陽擠占。

(4)市場行業(yè)和商戶調(diào)整較為頻繁,商鋪拆并費(fèi)工費(fèi)時(shí)。本人曾任職的北京百榮世貿(mào)商城,經(jīng)營面積60余萬平方米,自開業(yè)起五年間,行業(yè)調(diào)整不斷,加之設(shè)備維修,近半?yún)^(qū)域進(jìn)行過拆改裝修,耗費(fèi)近5000萬元,經(jīng)營成本很高。

筆者就職真愛集團(tuán)后,于2012年12月落定開發(fā)滕州真愛商城項(xiàng)目,首期項(xiàng)目建筑面積30萬平方米,標(biāo)準(zhǔn)鋪位約5000個(gè)。項(xiàng)目于2013年8月12日開工,2015年1月21日盛大開業(yè),經(jīng)營條件的改善,商業(yè)理念的提升,滕州荊西老市場的商戶搬遷積極踴躍。正因“批發(fā)大世界 生活大超市”的定位深得人心,地?cái)傌涋D(zhuǎn)眼成為品牌貨,開業(yè)至今平均客流量3萬余,商鋪價(jià)值直線上漲,一舉成為魯南地區(qū)購物休閑的首選地,迅速提升了滕州市在魯豫蘇皖地區(qū)的市場主導(dǎo)地位。

4滕州真愛商城在市場建筑形態(tài)上的重大突破

(1)真愛商城一區(qū)用垂直交通環(huán)街理念設(shè)計(jì)的立體商業(yè)街,解決了副食日雜類商鋪的垂直交通難點(diǎn),改變了商鋪的價(jià)值觀；設(shè)計(jì)6米層高商鋪,鋪內(nèi)可根據(jù)經(jīng)營需求,在3.2米處搭置貨物隔板,解決了中轉(zhuǎn)倉儲(chǔ)的需求,商鋪的性價(jià)比極高。

(2)中等城市的市場,直接服務(wù)鄉(xiāng)村小店和城鄉(xiāng)居民,以小量批發(fā)為主,零售份額較大,故考慮交易方式更具零售化的趨勢(shì),在室內(nèi)市場設(shè)計(jì)中,采用商場中庭組合,用三縱雙回路的最佳客流動(dòng)線,完美的商鋪均好性和商場化裝修,使真愛商城的市場批發(fā)功能不變,零售消費(fèi)功能加強(qiáng),推動(dòng)分銷市場直接向商場式市場升級(jí)轉(zhuǎn)型。

(3)商鋪裝修在標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了拆卸裝配化的創(chuàng)新。施工時(shí)先固定天棚框架鋪好地面后,商位分隔用輕鋼構(gòu)件進(jìn)行裝配,天棚材料則定制拆裝便捷的鋁方通,一舉破解了行業(yè)轉(zhuǎn)換、招商調(diào)整時(shí)的靈活拆并和設(shè)備維護(hù)的管理難點(diǎn),這是一種實(shí)用性很強(qiáng)的創(chuàng)新成果。

(4)滕州真愛商城在平面設(shè)計(jì)中,對(duì)消防樓梯、配套用房布局進(jìn)行性能優(yōu)化,最終以56%的市場得鋪率雄冠全國,使商鋪的性價(jià)比得以最大化,銷售租賃效果極好。

5結(jié)語

社會(huì)在進(jìn)步,市場在變化,每一種建筑形態(tài)都會(huì)打上時(shí)代的烙印。滕州真愛商城的建筑形態(tài),把握交易習(xí)慣的變革和超前定位的尺度,使市場批發(fā)功能不變,零售功能加強(qiáng),直接推動(dòng)中等城市分銷市場向商場式市場升級(jí)轉(zhuǎn)型,這將是中等城市商貿(mào)市場向第六代——商場式市場轉(zhuǎn)型的參照標(biāo)桿。今天筆者將15年積累的對(duì)市場建筑形態(tài)的探索歷程作一介紹,與市場開發(fā)者分享,有利于國內(nèi)商貿(mào)市場的提升改造和建設(shè)。

[作者簡介]王建(1954—),男,浙江義烏人,漢族,大專學(xué)歷,山東真愛置業(yè)發(fā)展有限公司高級(jí)工程師。研究方向：商貿(mào)市場開發(fā)。