樓市“需求側(cè)”和“供給側(cè)”管理的新思路

李宇嘉

一、新形勢下房地產(chǎn)地位再次凸顯

近日召開的“兩會”，明確了2016年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標為6.5%-7%。GDP增速目標首次以區(qū)間的形式出現(xiàn)，既順應(yīng)經(jīng)濟下行趨勢，給政府在推進改革與轉(zhuǎn)型中以更大空間和主動，又順應(yīng)保障社會就業(yè)、防范金融風(fēng)險，需要經(jīng)濟穩(wěn)定增長的客觀現(xiàn)實，使政府在“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的協(xié)調(diào)上爭取主動，有更大、更靈活的回旋余地。這中間，通過投資和消費，房地產(chǎn)連著“穩(wěn)增長”，通過新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)又連著我國最大內(nèi)需和發(fā)展新動力，故房地產(chǎn)受到了更多重視。

近期，2016年前兩個月的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布，規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅、社會消費品零售增幅、基建和制造業(yè)投資增速全部在下滑，房地產(chǎn)是最大的亮點。1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.0%，增速比去年全年提高了2個百分點，也是2013年2月以來首次回升，單月也告別了2015年8月份以來連續(xù)5個月負增長。新開工和房企拿地復(fù)蘇是開發(fā)投資回升的主要動力，前兩個月房屋新開工面積增長13.7%，而去年全年為下降14.0%；開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點，土地成交價款增長0.9%，去年全年為下降23.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資觸底回升，也帶動固定資產(chǎn)投資增速再次站上了兩位數(shù)（10.2%）。在GDP時隔25年后再次滑落到“7%”之下，未來“穩(wěn)增長”目標的實現(xiàn)，房地產(chǎn)是須臾不可忽略的領(lǐng)域。去年中央經(jīng)濟工作會議明確，要構(gòu)建以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點的新的住房制度，意在新型城鎮(zhèn)化的大框架下，推進樓市“去庫存”與農(nóng)民工購房結(jié)合，通過落實入戶、就業(yè)等基本公共服務(wù)，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和“三留人員”（1.1億留守婦女、留守兒童和留守老人）在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)。就像今年“兩會”記者會上，住建部部長陳政高所指出，“去庫存”絕非僅僅賣房子。

二、房地產(chǎn)調(diào)控新基調(diào)：“供給側(cè)攻堅、需求側(cè)托底”

（一）樓市“供給側(cè)”改革的內(nèi)容

1.農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

從今年“兩會”政府工作報告以及同步發(fā)布的“十三五”規(guī)劃綱要草案看，“十三五”期間，我國對于房地產(chǎn)的政策基調(diào)，就是“供給側(cè)攻堅、需求側(cè)托底”。房地產(chǎn)“供給側(cè)”改革的重任，就是遵循農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化路徑，讓外來人口“扎根”城市。報告把房地產(chǎn)置于新型城鎮(zhèn)化框架下，在講房地產(chǎn)之前，報告首先指出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動能；然后，提出了今年市民化的兩個重點，即建立健全“人地錢”掛鉤的落戶政策和提高居住證的含金量。

事實上，《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃綱要（2012-2020）》已實施數(shù)年，去年中央也明確，要在外來人口市民化的過程中“去庫存”。但是，地方在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶上的積極性并不高，在“去庫存”策略上，仍依賴財稅信貸刺激下的短期利好，市民化和“去庫存”仍舊是兩張皮。此次“人地錢”掛鉤的明確，不僅讓落戶政策具體化、可操作，而且在財政赤字擴大、專項債券的保障下，加上靈活的用地激勵，地方積極性會提升，預(yù)計隨后配套的用地政策、中央轉(zhuǎn)移支付等將先后落地。

2.建立租售并舉的新住房制度

提高住房供應(yīng)效率也是“供給側(cè)”改革的內(nèi)容。報告第一次提出，建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。一方面，這是適應(yīng)農(nóng)民工和新移民房價負擔能力不足，以租為主的住房消費現(xiàn)狀；另一方面也是高房價背景下，培育“先租后買”梯度消費、壯大租賃市場的需要。同時，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑是改變過去經(jīng)濟增長導(dǎo)向下，以“鋼筋混凝土”和高成本、高消耗為特征住房供應(yīng)模式，向更低成本、更好質(zhì)量、居住屬性的新型建造方式轉(zhuǎn)變。

3.“營改增”降低企業(yè)成本

此外，“兩會”政府報告明確，從今年5月1日開始，房地產(chǎn)全面實施“營改增”，18項行政事業(yè)性收費免征范圍擴大到所有企業(yè)，企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。這是史無前例的房地產(chǎn)減稅，一方面給盈利高的企業(yè)更大激勵，有利于企業(yè)兼并重組和“強者恒強”，提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度；另一方面，以減稅提高房企的利潤和活力，激勵企業(yè)增加房地產(chǎn)新開工和拿地的積極性，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，也騰出降價空間來“去庫存”；此外，“營改增”和企業(yè)不動產(chǎn)增稅抵扣利好規(guī)?；?、專業(yè)化租賃，構(gòu)建租售并舉的住房供應(yīng)模式，完善住房供應(yīng)體系。

4.房貸利息抵個稅

在“兩會”記者會上，財政部部長樓繼偉在回答“個稅起征點是否還會上調(diào)”的問題時指出，工薪所得項下持續(xù)提高免征額不是個稅改革方向，將11類個人所得綜合起來，扣除如房貸利息、教育和職業(yè)發(fā)展、基本住房按揭利息、老人贍養(yǎng)等費用后，按統(tǒng)一稅率計征才是改革方向。目前，個稅繳納源泉扣繳普遍推行，個人納稅檔案在逐步建立，統(tǒng)一信用代碼正在推廣使用，年所得12萬元以上高收入者自行申報已經(jīng)實施幾年，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正在進行，部門間信息共享和交換在提高。改革共識已建立，技術(shù)條件已成熟，預(yù)計個人住房貸款利息抵扣個稅政策會在今年實施。

（二）樓市“需求側(cè)”管理的內(nèi)容

1.“去庫存”壓力需要需求側(cè)管理

從2014年7月份提出樓市“去庫存”的新主題以來，集中全國樓市70%庫存的三四線城市，在“去庫存”上效果并不明顯。數(shù)據(jù)顯示，雖然在主要一二線城市樓市回暖帶領(lǐng)下，全國樓市回升明顯，今年1-2月，商品房銷售面積、金額同比增長28.2%、43.6%，增速比去年全年提高21.7、29.2個百分點，但庫存卻依舊在攀升。今年2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增加1387萬平方米，庫存貢獻超過三分之二。

但同時，重點城市“去庫存”效果卻非常明顯，截至今年2月底，北京、上海、深圳等全國15個主要一二線城市住宅庫存面積1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。也就是說，“去庫存”的目標區(qū)域——部分二線城市和絕大多數(shù)三四線城市的庫存壓力非常嚴重。在今年“兩會”上，很多代表委員也提出，主要一二線城市樓市適度緊縮的同時，絕大部分三四線城市應(yīng)當繼續(xù)在“降成本”“提杠桿上”出臺鼓勵政策。

2.“需求側(cè)”管理的政策信號

因此，雖然樓市“供給側(cè)”攻堅的力度的決心很大，但“需求側(cè)”作用也很重要，正像李克強總理所說的不搞“大水漫灌”式強刺激，“需求側(cè)”更加強調(diào)針對性、更加尊重市場規(guī)律。在“兩會”上，政府工作報告也透露出“需求側(cè)”管理的信號，比如相比2015年，在支持居民住房消費方面，更強調(diào)要完善稅收信貸政策；在棚改方面，相比2015年強調(diào)要提高棚改貨幣化安置的比例。這兩個方面的表述，或意味著在未來樓市下滑超出預(yù)期時，將繼續(xù)降成本和提杠桿，激勵潛在需求釋放，加快“去庫存”進程。也就是說，隨時可能會從工具箱里拿出利器來。

3.“加杠桿”是“需求側(cè)”管理的重要內(nèi)容

從今年“兩會”上央行表態(tài)來看，目前個人住房貸款不良率僅為0.38%，遠低于銀行整體1.7%的不良貸款率水平。同時，即便按照調(diào)整后20%的首付，與國際上橫向比較，仍然是比較謹慎的。今年1月，全國首套房貸首付比例為35%、二套房貸首付比例在40%以上。從央行表態(tài)看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險可控，杠桿水平較低，未來仍有加杠桿空間。因此，預(yù)計未來在庫存壓力比較大的三四線城市，個人住房貸款“加杠桿”仍舊是決策部門所重視的“去庫存”利器。

三、一線城市樓市調(diào)控，從“需求側(cè)”到“供給側(cè)”

（一）“供給側(cè)”將是一線城市樓市管理的主基調(diào)

在“兩會”上，一線城市樓市房價暴漲自然成為代表委員關(guān)注的議題，而各級管理部門的表態(tài)，更是成為嚴厲調(diào)控政策呼之欲出的信號。住建部部長提出，一線城市要嚴格執(zhí)行限購政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易當中的違法違規(guī)行為；發(fā)改委主任表示，一二線重點城市正在采取措施進行調(diào)控；城市主政者的應(yīng)對更加積極，上海和深圳市委書記均表態(tài)，對房價非理性上漲，不會袖手旁觀，必須加強調(diào)控，打擊“首付貸”等違規(guī)炒房等行為。

很多業(yè)內(nèi)人士認為，各級管理層的表態(tài)或許意味著，此前口口相傳的政策打壓將接踵而來。但筆者認為，除了控制違規(guī)炒作，如借助P2P等場外融資“加杠桿”、中介惡意炒作等以外，過去仰仗的“需求側(cè)”抑制，如提高交易成本（加稅、提高利率）、降低交易杠桿（提高房貸首付比例）、加大限購力度等，不大可能成為政策重點。相反，著力“供給側(cè)”將是一線城市樓市管理的主基調(diào)。

各級管理層表態(tài)中，透露出一個罕見的信號，即增加土地供應(yīng)。事實上，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》、三中全會關(guān)于嚴控特大城市人口、嚴控新增用地的精神，2014年以來，國土部對特大和超大城市開始劃定永久性開發(fā)邊界，形成空間硬約束。但是，此次住建部很罕見地提出，一線城市要增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場信心，國土部也表示，對于一線城市增加供應(yīng)，將全力予以支持。同時，上海也重拾新增房屋供應(yīng)的“90/70”政策，增加低總價住房供應(yīng)；深圳除了要在“十三五”建設(shè)史無前例的40萬套保障房外，還要向海洋要55平方公里的土地。

（二）一線城市樓市管理轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”的原因

1.樓市景氣周期，從人口驅(qū)動到資金驅(qū)動

2015年年中的股市震蕩下行表明，新經(jīng)濟成長需要長期培育，不能拔苗助長。因此，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的“過渡期”和“陣痛期”，維持寬松的融資環(huán)境是非常必要的。同時，制造業(yè)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，加上利率從保護和管制到市場化，為維持銀行的利潤水平，從制造業(yè)分流出來的信貸額度會流向消費金融市場，即制造業(yè)領(lǐng)域“去杠桿”、個人消費金融領(lǐng)域“加杠桿”。

貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，房地產(chǎn)的金融屬性凸顯，居民大類資產(chǎn)配置會傾向于樓市，樓市也將整體呈現(xiàn)景氣態(tài)勢。因此，盡管我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已經(jīng)達到甚至超過1套/戶，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購房人群（25-44歲）數(shù)分別在2010年和2015年達到峰值，由人口因素驅(qū)動的樓市景氣周期或許結(jié)束了，但由資金驅(qū)動的樓市景氣周期或許剛開始。美國適齡購房人口占比在1991年達到最高點32.4%，此后一路下滑到2014年的26.3%，但1992-2006年卻堪稱美國樓市最大的一波牛市。

兩次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（20世紀90年代的互聯(lián)網(wǎng)、本世紀初的新能源和智能科技）下的寬松貨幣環(huán)境和居民“加杠桿”，這是美國樓市向上的主要動力。相應(yīng)地，美國商業(yè)銀行按揭貸款占比，從20世紀70年代利率市場化初的25%上升到2006年的55%；日本20世紀80年代出現(xiàn)人口老齡化，適齡購房人口數(shù)從1981年的1995萬降至1991年1573萬，降幅達到21%，但日本20世紀80-90年代的樓市卻是最火的。此外，北歐國家（如挪威、瑞典、芬蘭）和英國、墨西哥等多個國家的研究都表明，利率市場化和金融自由化時期，銀行會加大房地產(chǎn)按揭貸款占總貸款的比重，房地產(chǎn)景氣度都持續(xù)向好。

2.一線城市樓市成為資產(chǎn)“安全墊”

因此，未來我國樓市將由過去人口因素（農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購房人口）驅(qū)動下的一二三四線城市普漲，轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿膨?qū)動下的重點城市房價上漲。一方面，北上廣等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發(fā)布的《2015中國私人財富報告》顯示，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數(shù)排名全國前5位，近期房價上漲城市也集中在這些區(qū)域；另一方面，經(jīng)濟處于“換檔期”和“陣痛期”，意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開始退場，但新興產(chǎn)業(yè)還沒有成長起來，對于過去幾十年制造業(yè)繁榮期積累起來的財富來說，就意味著“資產(chǎn)配置荒”和財富管理的巨大需求。

北京、上海和深圳的人均收入位列全國三甲，又是全國金融中心，2015年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一，財富管理能力最強。同時，優(yōu)質(zhì)公共資源、就業(yè)機會也最為集聚，而國人買房置業(yè)的財富追求向來都很強烈。因此，在股市震蕩下行、無風(fēng)險收益率降低導(dǎo)致理財缺乏吸引力、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新告一段落的背景下，“資產(chǎn)配置荒”的趨勢越來越明顯，加上這幾個城市的樓市供應(yīng)無彈性，金融屬性凸顯，成為資產(chǎn)保值增值的“安全墊”。由此，未來貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，一線城市的房價仍將繼續(xù)上行，政府任何行政干預(yù)，僅僅是一個影響很快衰竭的短期“脈沖”。

3.與其抑制需求不如增加供應(yīng)

既然需求無法抑制住，加大供應(yīng)無疑是解決一線城市樓市問題的不二法門。由此，“供給側(cè)”管理將成為一線城市樓市未來調(diào)控的主基調(diào)。當然，高凈值人群資產(chǎn)配置沒有問題，但要防范房產(chǎn)購置的一致性行為，特別是要警惕在房價上漲預(yù)期下，出現(xiàn)類似于去年股市波動期間的“場外配置”、過度“加杠桿”博取短期收益，不具備購房能力的人借助當前火熱的P2P平臺、短期高成本融資，將合理需求和資產(chǎn)配置異化為投機炒作，重復(fù)類股市的非理性繁榮、炒作、踩踏以及泡沫破滅。因此，各級管理層無一例外地明確了打擊投機炒作的重要意義。

李求軍/責任編輯