小議土地增值稅清算過(guò)程中的問(wèn)題和對(duì)策

徐穎

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地增值稅是非常重要的稅種之一，能規(guī)范和約束土地及房地產(chǎn)的交易行為，且可調(diào)節(jié)土地增值收益。因此，政府部門頒布了關(guān)于加大土地增值稅征收管理力度的相關(guān)政策和法規(guī)，但在土地增值稅的清算中仍存在一些問(wèn)題，導(dǎo)致清算工作的難度增加。分析了當(dāng)前土地增值稅清算過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以期為土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行提供參考。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)；土地使用權(quán)；土地資源

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.06.059

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行計(jì)算的向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。在土地增值稅的新政策出臺(tái)前，土地增值稅的清算過(guò)程中存在許多問(wèn)題，且這些問(wèn)題并沒(méi)有因新政策的出臺(tái)而消失，影響了土地增值稅清算工作的高效進(jìn)行。

1 土地增值稅清算過(guò)程中存在的問(wèn)題

土地增值稅清算是指當(dāng)納稅人符合土地增值稅清算的相關(guān)條件后，依照相關(guān)稅收法律法規(guī)及土地增值稅的政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要繳納的土地增值稅稅額，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相應(yīng)的資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清需要繳納的土地增值稅稅款。土地增值稅是我國(guó)稅收的重要組成部分之一，通過(guò)合理的土地增值稅清算，可規(guī)范土地的交易和使用，約束違規(guī)用地行為。但從目前的情況看，在土地增值稅的清算過(guò)程中存在以下問(wèn)題。

1.1 土地使用權(quán)問(wèn)題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，也受到了人們的廣泛關(guān)注。城市規(guī)模的擴(kuò)大及城市人口的增加使城市土地資源緊缺問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，政府部門為了控制部分房地產(chǎn)商惡意炒作土地的行為，宏觀調(diào)控了土地交易市場(chǎng)，出臺(tái)了一系列限制土地交易的政策，導(dǎo)致部分不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)正規(guī)途徑獲得土地的使用權(quán)。但受到利益的驅(qū)使，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)違規(guī)的方式，從不具備開發(fā)能力的人群手中獲得了土地，且未辦理相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，進(jìn)而產(chǎn)生了土地增值稅和流轉(zhuǎn)稅流失的問(wèn)題。

1.2 建筑工程成本計(jì)量問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，建筑工程在建設(shè)完成后，需要進(jìn)行土地增值稅的清算工作，但在實(shí)際操作中存在一些問(wèn)題。比如，在缺乏數(shù)據(jù)支持的情況下，無(wú)法估算建筑工程施工過(guò)程中的建造成本，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納土地增值稅，存在虛報(bào)成本的現(xiàn)象，導(dǎo)致稅務(wù)人員無(wú)法進(jìn)行有效的評(píng)估和清算。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是在建筑工程施工過(guò)程中，一些施工材料的用量較少，且這些材料是從個(gè)體開發(fā)商處購(gòu)買的，未開具相應(yīng)的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致這部分工程成本無(wú)法被精確計(jì)算。

1.3 房屋出售價(jià)格合理性問(wèn)題

在房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，許多公司會(huì)將其名下的一些房地產(chǎn)低價(jià)出售給股東，由于是內(nèi)部出售，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格低很多，但此交易同樣需要繳納土地增值稅。如果按照同期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算土地增值稅，則房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)接受；如果不按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，則無(wú)法確定土地增值稅的計(jì)算方式，進(jìn)而會(huì)在清算過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題

依照國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于土地增值稅的相關(guān)政策，在房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，所有開發(fā)費(fèi)用的利息可按照其項(xiàng)目分?jǐn)?。如果開發(fā)商具備銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)開具的證明文件，則可根據(jù)實(shí)際情況抵扣利息。除上述情況外，其余房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可抵扣的金額不能超過(guò)開發(fā)成本與土地購(gòu)買成本之和的5%.如果不能按照房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿痪邆湎鄳?yīng)的證明文件，則應(yīng)按照開發(fā)費(fèi)用的10%計(jì)算。在此情況下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少支出，在清算土地增值稅時(shí)故意不提供相關(guān)證明。

2 土地增值稅清算問(wèn)題的解決對(duì)策

針對(duì)上述問(wèn)題，相關(guān)部門和稅務(wù)人員應(yīng)采取有效的解決對(duì)策，確保土地增值稅的有效清算，從而保證清算結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。

2.1 規(guī)范土地使用權(quán)

相關(guān)部門應(yīng)制訂相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范土地使用權(quán)，依法嚴(yán)厲打擊違規(guī)使用土地的行為。國(guó)土部門作為土地交易的管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地資源的盤查和監(jiān)管，嚴(yán)格控制土地的二次轉(zhuǎn)讓行為，避免土地使用權(quán)的隨意流轉(zhuǎn)；建設(shè)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)商資質(zhì)的審查，嚴(yán)把開發(fā)審批關(guān)，如果立項(xiàng)單位與建設(shè)單位不符，則不予辦理相應(yīng)的手續(xù)；工商管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，在其辦理股權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，必須要求企業(yè)提供稅務(wù)機(jī)關(guān)的前置涉稅事宜審批手續(xù)；稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地交易管理，嚴(yán)格依照稅法對(duì)已經(jīng)形成事實(shí)的交易征收稅款，補(bǔ)征應(yīng)繳但未繳的各項(xiàng)稅收，并對(duì)相應(yīng)的責(zé)任單位收取滯納金等。

2.2 注重成本管理

對(duì)于稅務(wù)人員而言，在清算房地產(chǎn)土地增值稅的過(guò)程中，應(yīng)注重對(duì)成本費(fèi)用的管理，將其作為一項(xiàng)基本工作，而不是僅在需要的時(shí)候才清查房地產(chǎn)的建設(shè)成本；應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的了解，明確開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成，以免在土地增值稅的清算過(guò)程中出現(xiàn)漏記或多記的情況；在日常工作中，稅務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，督促相關(guān)人員詳細(xì)分析、管理建筑成本，不能將所有的建筑成本混淆在一起，以免出現(xiàn)混亂。此外，成本核查結(jié)果應(yīng)交至有關(guān)部門審核，從而明確之前無(wú)法核實(shí)的工程成本。

2.3 明確計(jì)稅價(jià)格

對(duì)于部分房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的建筑產(chǎn)品，如果沒(méi)有同類商品房作對(duì)比，則無(wú)法估算其市場(chǎng)價(jià)格。在此情況下，如果估算的計(jì)稅價(jià)格過(guò)高，則易引起納稅人的不滿；如果估算的計(jì)稅價(jià)格過(guò)低，則會(huì)影響土地增值稅的合理征收，進(jìn)而損害了集體利益。因此，稅務(wù)部門應(yīng)綜合考慮各方面的影響因素，科學(xué)、有效地制訂與市場(chǎng)價(jià)格較為接近的商品房計(jì)稅價(jià)格公式，并結(jié)合該公式計(jì)算土地增值稅，從而確保計(jì)稅價(jià)格的合理性。這樣不僅能避免房地產(chǎn)開發(fā)商因商品房計(jì)稅價(jià)格過(guò)高而產(chǎn)生不滿情緒，還能保證稅務(wù)部門土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行。

2.4 被動(dòng)性清算

在征收稅款的過(guò)程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)逃稅或拖延繳納稅款的行為，則會(huì)對(duì)土地增值稅的清算工作造成一定的影響。針對(duì)此情況，稅務(wù)人員可結(jié)合新的土地增值稅清算政策，對(duì)拖延繳納土地增值稅的開發(fā)商進(jìn)行被動(dòng)性清算，即如果符合土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)未在90 d內(nèi)主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相應(yīng)的土地增值稅清算資料，則要求其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)土地增值稅的清算。

2.5 核實(shí)相關(guān)證明

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，稅務(wù)人員應(yīng)確保房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息能按照房地產(chǎn)的具體項(xiàng)目分?jǐn)偅⒑藢?shí)銀行等機(jī)構(gòu)開具的各類證明文件，確保其準(zhǔn)確無(wú)誤，之后可以此為依據(jù)，明確房地產(chǎn)開發(fā)商在土地增值稅清算過(guò)程中能夠抵扣的金額。

3 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的過(guò)程中，稅務(wù)部門應(yīng)基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，參照新的土地增值稅清算政策及時(shí)調(diào)整計(jì)稅方式，確保土地增值稅清算的科學(xué)性和合理性，并強(qiáng)化稅務(wù)管理，充分發(fā)揮稅收的杠桿作用，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

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〔編輯：張思楠〕