房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究

張艷艷

摘要：伴隨改革開放的不斷深化，我國宏觀經濟整體呈現平穩(wěn)快速增長態(tài)勢，為我國經濟騰飛提供了良好的宏觀條件。房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，其發(fā)展速度的高低直接影響著國民經濟的增長，為達到房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的目的，相關政府部門、開發(fā)建設企業(yè)必須重視房地產經濟發(fā)展規(guī)律，必須嚴格遵循相關法律法規(guī)及其內涵要點，采取行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略措施，實現經濟發(fā)展目標。

關鍵詞：房地產經濟；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經濟

中圖分類號：F42 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0020-02

自上個世紀80年代起，我國對土地、住房商品化開始實施試點改革，30年多年來，我國房地產市場開創(chuàng)了良好的發(fā)展前景，人們的生活環(huán)境也得到了大大改善。該階段，城市房地產業(yè)發(fā)展速度不斷提升，在國民經濟增長中占據的地位愈加重要。目前已經成為城市經濟發(fā)展的主要增長點，已經成為國家財政收入的重要來源。但近年來，房價波動極大，房地產市場供需矛盾極為突出，社會人居住房不合理分配現象極為嚴重，甚至出現開發(fā)房地產嚴重破壞資源環(huán)境的情況。以我國房地產業(yè)總體發(fā)展情況分析，一度出現房地產業(yè)過熱現象，如2007年我國房價連續(xù)5年上漲情況結束，開始產生下跌情況，特別是部分經濟發(fā)展良好的地區(qū)跌幅已達到一半以上，交易量萎縮現象極為嚴重。為避免房地產經濟泡沫破裂，建設和諧社會，保持城市經濟可持續(xù)發(fā)展，國家對房地產等過熱行業(yè)進行了宏觀經濟調控。筆者通過定性結合定量等方式，按照“宏觀—中觀—微觀—預測—戰(zhàn)略推導”為線路，進行和諧城市構建及實現可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產經濟的概況

房地產經濟是指以房地產為主體，圍繞房地產生產、分配、交換與消費產生的人和人間的經濟關系，是房地產經濟關系有機結合房地產生產力的重要方式。房地產生產、流通與消費過程中出現的所有經濟活動與其條件都被成為房地產經濟。其中房地產直接生產過程為房地產生產，房地產再生產與其實現過程為房地產流通，房地產生產目的的實現與部分直接生產過程在消費環(huán)節(jié)的延伸為房地產消費。在整個房地產經濟活動中需要具備一定的經濟運行機制與經濟體制條件。

從微觀經濟、中觀經濟、宏觀經濟三個層面對房地產經濟進行考察。微觀層次是指將房地產企業(yè)作為經濟單位，其產生的一切經濟行為與對房地產開發(fā)經營項目的運行。中觀經濟是指房地產部門經濟、區(qū)域經濟。作為產業(yè)經濟的重要類型，房地產部門經濟在與其他經濟具備相同屬性的同時，還存在諸多特殊性及規(guī)律；各個省、市與區(qū)房地產經濟被稱為房地產區(qū)域經濟，也可被叫做區(qū)域產業(yè)結構的一個部門。宏觀層次是指整個國民經濟為主體進行考察，作為國家宏觀調控的對象，房地產經濟更是宏觀經濟的主要構成成分。

二、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展內涵及現狀

“既要滿足當代人對房地產的種種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件”為可持續(xù)發(fā)展的目的。在房地產經濟可持續(xù)發(fā)展中應對其可持久性加以重視，站在統(tǒng)籌關系角度分析，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃、能源節(jié)約等工作，實現房地產建筑規(guī)劃形態(tài)、住宅功能、環(huán)境效益、人文特色的可持續(xù)發(fā)展。

（一）房地產經濟可持續(xù)發(fā)展內涵

李曉云認為，房地產經濟可持續(xù)發(fā)展必須滿足國民經濟總體發(fā)展需求，必須與所在地區(qū)經濟發(fā)展相適應，并在房地產經濟發(fā)展做好各方協調關系，如人口、環(huán)境與資源利用等，并始終堅守資源集約、經濟效率提升等原則，實現房地產合理開發(fā)與保護生態(tài)環(huán)境有機結合的目標。其內涵包括以下幾點。

1.房地產經濟與環(huán)境協調發(fā)展。作為經濟發(fā)展的物質基礎，環(huán)境是經濟發(fā)展基本條件。在房地產經濟可持續(xù)中應對環(huán)境承受能力進行充分考慮；同時，房地產經濟發(fā)展可為環(huán)境發(fā)展提供有利條件，能夠符合環(huán)境對其發(fā)展的需求。

2.房地產經濟自身發(fā)展。房地產自身發(fā)展是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展基本條件，如房地產自身發(fā)展不足，將嚴重影響其可持續(xù)發(fā)展的進度?；诖?，在一定條件下，房地產經濟必須滿足自身發(fā)展要求。

3.房地產經濟與社會協調發(fā)展。經濟和社會發(fā)展之間的關系屬于互動性，經濟發(fā)展對社會發(fā)展起到嚴重影響，社會發(fā)展也就對經濟發(fā)展產生直接決定作用。作為現代經濟的主要表現形式，房地產經濟因與社會具有互動關系，在尋求可持續(xù)發(fā)展的同時，將與社會協調發(fā)展。

（二）房地產經濟發(fā)展現狀

據國家統(tǒng)計局相關數據顯示，我國房地產投資增速呈現出下降趨勢，由2013年20%下降為2014年10.5%，為加大調整力度，提高房地產經濟發(fā)展水平。本文以房地產2015年1到2月份開發(fā)投資進行探究，8786億元為該時間段開發(fā)投資總額，和2014年相比，投資增速只下降了0.1%，其中住宅投資總額為5922億元，占總投資額67.4%，增長率為9.15，回落點為0.1%，如圖1所示。整體分析，我國房地產市場現狀為供過于求，為改變該現狀，要求相關部門、企業(yè)必須對房地產投資問題加以重視，加大宏觀調控力度，為實現房地產經濟可持續(xù)發(fā)展提供強有力的保障。

三、房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施分析

（一）與國民經濟、社會發(fā)展相協調產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略措施

作為經濟發(fā)展重要增長點，房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展產業(yè)鏈的重要內容，對國民經濟推動轉變?yōu)槿婊A性服務，為滿足社會經濟發(fā)展、調整產業(yè)提供有利條件，并將服務提供給人們生活與有關產業(yè)發(fā)展。

1.經濟發(fā)展中確定房地產業(yè)重要增長點產業(yè)地位，為調整其他產業(yè)提供可靠保證；2.社會經濟數據統(tǒng)計和房地產數據統(tǒng)計的完善，各個區(qū)域數據統(tǒng)計工作的加強及經濟數據的及時公布。通過房地產數據信息制度的建立，可將土地出讓總量等行業(yè)有關數據及時公布，能夠將房地產經濟發(fā)展中真實、透明與全面原則充分體現出來；3.數據分析能力提高。利用行業(yè)發(fā)展預測模型的合理構建及有關產業(yè)政策制定，可對土地供給總量、商品房供給總量加以控制，確保供求調節(jié)的平衡性；4.房地產業(yè)預警系統(tǒng)、危機干預機制的建立，為房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展提供可靠保障。

（二）建立以市場需求為引導的房地產市場控制措施

房地產市場發(fā)展速度的不斷提升，導致大量貸款、投資人員無法正確感知風險，在國家一系列政策出臺后，房地產市場價格產生了極大的波動，投資者此時才意識到房地產投資風險并對其進行重新審視。為避免銀行流動性危機的出現，降低國家經濟影響，必須有效控制房地產施工，規(guī)范市場行為，降低投機行為對市場的影響，建立有序的市場環(huán)境。在房地產經濟可持續(xù)發(fā)展中，為構建良好的發(fā)展市場，必須加強政府宣傳，正確引導購房者；并對銀行信貸加以嚴格控制，防止商品房價格背離價值現象的出現，對房地產過熱現象加以控制。

（三）改善居民居住環(huán)境戰(zhàn)略措施

在經濟核心圈位置實施大規(guī)模土地開發(fā)計劃，以政府提供限價土地、大型房地產企業(yè)提供開發(fā)資金的聯合開發(fā)房地產項目方式，在確保開發(fā)商獲取相應利益后應對商品房價格加以限制，并利用限價出售土地的回款對項目區(qū)域政府配套設施加大建設力度，如公交體系的完善、學校醫(yī)院的興建等，以此達到居民居住環(huán)境改善的目的。

（四）深化土地使用制度改革戰(zhàn)略措施

集中統(tǒng)一土地管理與城市規(guī)劃實施中，土地使用制度改革與社會經濟發(fā)展具體情況相符，并與社會主義市場經濟發(fā)展方向相符。在土地使用制度改革不斷深化的基礎上，必須以土地保護為中心，建立土地開發(fā)與經營制度，對現有土地開發(fā)投資去向合理規(guī)劃，對農用土地、城市待開發(fā)土地資源加以重點保護，通過相應法律措施對土地地權關系加以處理，如占有權、使用權等。土地供應市場的統(tǒng)一建立，應具有公正、公平、公開等特點，通過土地整治，與土地收益管理水平的提升，可實現房地產經濟健康、穩(wěn)定的快速發(fā)展。

四、結束語

綜上所述，房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，對促進國民經濟發(fā)展具有重要作用。在全面分析、研究房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上，可對市場主體行為選擇進行有效約束，實現市場經濟的有序性，為社會主義和諧社會的發(fā)展提供可靠依據。在充分發(fā)揮房地產經濟功能的同時，應了解與掌握房地產經濟的概念、并對其發(fā)展現狀進行分析，只有這樣才能采取科學有效的發(fā)展戰(zhàn)略措施，實現住宅標準化，降低投資成本，為房地產經濟發(fā)展提供可靠的依據與強大支撐。

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[責任編輯：金永紅]