“房住不炒”背景下超大型城市房屋租賃市場調(diào)控重點(diǎn)分析

張羅昌　蔣奇杰

摘要：十三屆全國人大第四次會(huì)議政府工作報(bào)告中，首次提到“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。面對相關(guān)群體在大城市中由“買不起”到“租不起”的現(xiàn)實(shí)困境，有必要對房屋租賃市場進(jìn)行及時(shí)調(diào)控。本文在總結(jié)現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于房租形成機(jī)制的基礎(chǔ)上，提出房屋租賃價(jià)格的影響，通過住房租金影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析，分析了各因素對住房租金的影響程度，并針對維持房租在合理范圍內(nèi)給出了政策建議。

關(guān)鍵詞：房租;影響因素;政府干預(yù)

由于大城市在產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等方面的區(qū)域優(yōu)勢，對人口產(chǎn)生了較大的集聚效應(yīng)[1]。隨著戶籍制度的逐漸放開，越來越多的年輕人從全國各地來到大城市工作、生活。年輕人在儲(chǔ)蓄上的不足以及房價(jià)的上漲，大多數(shù)在大城市的居住是依靠房屋租賃解決。目前全國各大城市已有近2億人是租房生活，上海、北京等超大型城市住房租賃需求尤其旺盛[2]。在十三屆全國人大第四次會(huì)議政府工作報(bào)告中，首提“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。面對強(qiáng)勁的市場需求，我國自2016年提出“房住不炒”以來，提出了“租購并舉”的頂層設(shè)計(jì)，以及“完善長租房政策”、“提升保障性租賃住房供給”、“租售同權(quán)”的機(jī)制設(shè)計(jì)，獲得了一定成效的同時(shí)，國內(nèi)住房租賃市場也出現(xiàn)了長租公寓“爆雷”等負(fù)面事件。為了維護(hù)租房租賃市場運(yùn)行的穩(wěn)定性，切實(shí)提升租賃市場調(diào)控政策的可行性，有必要對影響房屋租賃價(jià)格的因素和機(jī)制進(jìn)行分析，指導(dǎo)調(diào)控政策針對性實(shí)施。

1.住房租賃價(jià)格綜述

對于住房租賃價(jià)格的形成機(jī)理及漲跌原因，學(xué)術(shù)界主要從三方面進(jìn)行探尋，一是房屋租賃市場供需狀況，二是住房價(jià)格對房屋租賃價(jià)格的影響，三是馬克思地租理論。

（1）房屋租賃市場供需關(guān)系決定房租。根據(jù)主流微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房租作為房屋使用權(quán)這種商品的定價(jià)，由供需雙方的對比所決定。學(xué)者們從房屋租賃供需兩個(gè)方面分別進(jìn)行了研究，認(rèn)為租賃需求主要影響因素有城市人口、家庭收入、城市發(fā)展水平、城市居住環(huán)境等;租賃供給的主要影響因素有建設(shè)成本、市場供應(yīng)能力、地理及政府限制因素。

（2）住房價(jià)格對房屋租賃價(jià)格的影響。主要的理論有簡單供給需求均衡模型、衍生供給需求均衡模型以及改進(jìn)模型。前者將房屋租賃市場和房屋交易市場視作兩個(gè)獨(dú)立的市場，分別對供需因素求均衡，認(rèn)為住房價(jià)格與房屋租賃價(jià)格之間并不存在相互影響;后者考慮了房屋交易市場與房屋租賃市場之間的相互影響，并加入了土地交易市場后，認(rèn)為房價(jià)、房租、土地價(jià)格是三個(gè)市場相互影響的中介因素，并考慮市場之間的均衡;改進(jìn)衍生模型則進(jìn)一步加入了城市宜居度和地理/政府限制因素。

（3）馬克思地租理論。在《論住宅問題》中，恩格斯認(rèn)為房屋租金是承租人與出租人之間的單純商品買賣，但同時(shí)，房租的構(gòu)成是由房屋建造成本的利息、房屋折舊、可能的空置損失以及地租構(gòu)成的。由于土地的稀缺性，地租會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而上漲?！敖ㄖ旧淼睦麧櫴菢O小的，主要利潤是通過提高地租，巧妙地選擇和利用建筑地點(diǎn)而取得”1，即獲取城市基礎(chǔ)設(shè)施等正外部性物品所帶來的地租上漲。所以，考察房租運(yùn)動(dòng)規(guī)律時(shí)，首先計(jì)算房屋的建造和維護(hù)費(fèi)用，其次是房屋區(qū)位所定的地價(jià)，最后決定房租的是當(dāng)時(shí)的供求狀況。

2.灰色關(guān)聯(lián)分析

2.1灰色關(guān)聯(lián)分析

灰色系統(tǒng)分析的研究對象是部分信息已知，部分信息未知的“小樣本”、“貧信息”不確定性系統(tǒng)。灰色關(guān)聯(lián)分析是灰色系統(tǒng)分析的主要內(nèi)容之一，定量地刻畫了系統(tǒng)發(fā)展過程中因素之間的相對變化情況，尋求在系統(tǒng)發(fā)展的過程中各因素之間的主次關(guān)系，找出影響目標(biāo)值的重要因素。

2.2灰色關(guān)聯(lián)分析模型

設(shè)參考數(shù)據(jù)系列為：

X0=（x0（1），x0（2），…，x0（m））

比較數(shù)據(jù)系列為：

Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n）），i=1，2，…，m

根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義，可得關(guān)聯(lián)度的計(jì)算步驟如下：

2.2.1根據(jù)評價(jià)目的確定評價(jià)指標(biāo)體系，收集評價(jià)數(shù)據(jù)，設(shè)m個(gè)數(shù)據(jù)序列形成如下矩陣：

其中n為指標(biāo)的個(gè)數(shù)，

Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n））T，i=1，2，…，m

2.2.2確定參考數(shù)據(jù)列X0：

參考數(shù)據(jù)列應(yīng)該是一個(gè)理想的比較標(biāo)準(zhǔn)，可以以各指標(biāo)的最優(yōu)值（或最劣值）構(gòu)成參考數(shù)據(jù)列，也可根據(jù)評價(jià)目的選擇其它參照值。記作：

X0=（x0（1），x0（2），…，x0（m））

2.2.3對指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進(jìn)行無量綱化，

x'i（k）=xi（k）/xi（1）=（xi（1），xi（2），…，xi（n））

i=0，1，…，m;k=1，2，…，n

無量綱化后的數(shù)據(jù)序列形成如下矩陣：

2.2.4逐個(gè)計(jì)算每個(gè)被評價(jià)對象指標(biāo)序列與參考序列對應(yīng)元素的絕對差值：

△i（k）=|x'0（k）-x'i（k）|;△i=（△i（1），△i（2），…，△i（n））

k=1，2，…，n;i=1，2，…，m

2.2.5求兩級最大值與最小值：

2.2.6計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)：

分別計(jì)算每個(gè)比較序列與參考序列對應(yīng)元素的關(guān)聯(lián)系數(shù)，

式中ξ為分辨系數(shù)，在（0，1）內(nèi)取值，ξ越小，關(guān)聯(lián)系數(shù)間的差異越大，區(qū)分能力越強(qiáng)，通常ξ取0.5。

2.2.7計(jì)算關(guān)聯(lián)度：

3.實(shí)證研究：以廣州市為例

3.1指標(biāo)選擇與數(shù)據(jù)

綜合文獻(xiàn)綜述的總結(jié)、數(shù)據(jù)可獲得性以及分析方法的特點(diǎn)，本文選取以下指標(biāo)作為分析對象：（1）房屋租賃價(jià)格衡量指標(biāo)上，選取⊙房屋租賃價(jià)格指數(shù)。（2）房屋建設(shè)/折舊成本衡量指標(biāo)上，選取①房地產(chǎn)開發(fā)投資額。（3）地價(jià)衡量指標(biāo)上，選?、谕恋亟灰變r(jià)格指數(shù)。（4）在交通等基礎(chǔ)設(shè)施衡量指標(biāo)上，選?、鄢鞘谢A(chǔ)設(shè)施投資額。（5）房屋租賃需求指標(biāo)上，選取④城市常住人口、⑤地區(qū)生產(chǎn)總值、⑥人均可支配收入。其中城市人居環(huán)境選取⑦環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù) 作為衡量指標(biāo)。（6）房屋租賃供給指標(biāo)上，選?、嗌唐贩靠⒐っ娣e、⑨土地購置面積。（7）在房屋價(jià)格的衡量指標(biāo)上，選?、庾》夸N售價(jià)格指數(shù)。

3.2結(jié)果分析

在選取分辨系數(shù)ξ=0.5時(shí)，各項(xiàng)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)度結(jié)果計(jì)算如表2所示：

將各因素關(guān)聯(lián)系數(shù)由大到小排序?yàn)椋撼Ｗ∪丝?gt;住房銷售價(jià)格指數(shù)>土地交易價(jià)格指數(shù)>環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)>房地產(chǎn)投資開發(fā)額>住宅竣工面積>城市居民人均可支配收入>城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額>地區(qū)生產(chǎn)總值>土地購置面積。常住人口因素排在首位，常住人口上升帶來了需求側(cè)競爭的加劇，造成了房屋租賃需求的不斷上漲，這與近年來上海城市化水平進(jìn)一步提升、對全國人口的吸引力不斷加強(qiáng)有關(guān);令人意外的是住房銷售價(jià)格指數(shù)排在第二位，而能夠提升房屋租賃需求的人均可支配收入、地區(qū)生產(chǎn)總值等因素排在倒數(shù)二三位。這可能說明上海房屋銷售價(jià)格已高出絕大多數(shù)人的承受能力，甚至與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平偏離程度偏大，新增常住人口所帶來的居住需求無法通過購置住房解決，被堵塞在租房之中，從而導(dǎo)致了房屋租賃價(jià)格的上漲;土地交易價(jià)格指數(shù)排名第三，而土地交易價(jià)格正是房屋銷售價(jià)格的重要決定因素。地價(jià)的上漲帶來了房屋銷售價(jià)格的上漲，從而引起上海租房價(jià)格的上漲;房地產(chǎn)投資開發(fā)額與住宅竣工面積排列中游，說明房屋的供給對房租存在一定的抑制效果。但由于房價(jià)的過于高昂，新增住房向房屋租賃市場的傳遞受到了較大的限制，擴(kuò)大新建房屋供給對房租的抑制作用有限。

4.住房租金合理變動(dòng)的政策建議

以上海為例，可以看到在人口流入的超大城市中，過高的房價(jià)影響了居民“租—購”之間的選擇，過于龐大的需求堵塞在了房屋租賃市場中，使之存在較為嚴(yán)重的供需不匹配問題。因此，出于保障超大型城市青年人群、城市新市民基本居住權(quán)利，維持租房租金合理變動(dòng)的目的，本文提出以下政策建議：

4.1從供給側(cè)入手，完善住房保障體系

在超大型城市中，已有過多的居住需求被積壓在租房市場，急需擴(kuò)大租房市場的供給。應(yīng)及時(shí)提高公租房、廉租房的供給數(shù)量，建立財(cái)政補(bǔ)貼制度、低廉租金制度等保障性住房制度。進(jìn)一步完善對青年人、城市新居民、城市低收入人群的專項(xiàng)稅房屋租賃定向減免政策，切實(shí)保障相關(guān)人群的基本居住權(quán)利。

4.2調(diào)整政府稅收來源，增大商品房土地供應(yīng)

地方政府應(yīng)適時(shí)推動(dòng)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步落實(shí)，切實(shí)調(diào)整地方政府稅收來源。通過征收房產(chǎn)稅的方式，一方面可在實(shí)現(xiàn)地方政府稅收來源穩(wěn)定的同時(shí)，調(diào)節(jié)房屋所有者的行為，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，促進(jìn)閑置住房進(jìn)入房屋租賃市場，平衡租房市場供需關(guān)系，提升房地產(chǎn)資源的利用效率。另一方面可以通過合理控制土地出讓價(jià)格的方式調(diào)控房價(jià)，在打破投機(jī)性預(yù)期后合理分流租賃市場存在的居住需求。

4.3積極引導(dǎo)民營資本進(jìn)入長租房市場，完善監(jiān)管機(jī)制

引導(dǎo)民營企業(yè)合理有序地參與長租房市場，積極發(fā)揮限制住房與零散居住者之間的橋梁作用，擴(kuò)大長租房的供給，提升社會(huì)資源的利用率。同時(shí)，應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，形成跨部門合作監(jiān)管機(jī)制，避免租房中介平臺(tái)在租房信息上形成壟斷，嚴(yán)控租房中介平臺(tái)“跑馬圈地”、大規(guī)?！澳梅俊钡牟缓侠砀偁幣c壟斷行為。嚴(yán)控租房中介平臺(tái)“高入低出”、“長收短付”的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式，以及類似“長租公寓ABS”等高杠桿模式。及時(shí)調(diào)研現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)，開展租房平臺(tái)壓力測試，及時(shí)化解租房市場所存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障承租人的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳勝昌.中國城市化之路——重點(diǎn)發(fā)展超大型城市[J]. 北京聯(lián)合大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版，2004（02）：15-22.

[2]姚耀.長租公寓市場將迎來新一輪機(jī)遇期[J].中國房地產(chǎn)金融，2019（2）：96-96.

[3]李素文.中國一線城市房租形成機(jī)理和調(diào)控對策[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2014，35（6）：114-118.DOI：10.3969/j.issn.1003-7217.2014.06.020.

[4]汪業(yè)輝.住房租賃市場租金的影響因素分析[D].湖北：華中科技大學(xué)，2014. DOI：10.7666/d.D614518.

[5]范雅靜，黃笛.基于決策樹的住房租賃價(jià)格微觀影響因素研究——以北京市為例[J].中國市場，2017，（17）：37-38，55.DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2017.17.037.

[6]張璐瑤.基于灰色關(guān)聯(lián)度分析法的房屋租賃價(jià)格影響因素比較[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，（10）：110-110. DOI：10.3969/j.issn.1673-5889.2012.10.066.

[7]王莉，王雪艷.西安市住房租賃價(jià)格影響因素實(shí)證研究[J].工程經(jīng)濟(jì)，2019，29（2）：50-54. DOI：10.19298/j.cnki.

1672-2442.201902050.

[8]余華義，陳東.我國地價(jià)、房價(jià)和房租關(guān)系的重新考察：理論假設(shè)與實(shí)證檢驗(yàn)[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2009，（4）：11-21. DOI：10.3969/j.issn.1005-1309.2009.04.002.

[9]鄭文娟.中國城市住房價(jià)格與住房租金的影響因素及相互關(guān)系研究[D].浙江：浙江大學(xué)，2011.

注釋：

1.馬克思：資本論（第二卷），人民出版社2004年版，第261頁