論婚前按揭房及增值部分在離婚時(shí)的歸屬問題

謝細(xì)勁

摘要：婚前貸款買房并支付首付款、在結(jié)婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸的房屋及增值部分在離婚時(shí)的歸屬問題，在理論上與司法實(shí)踐中均有較大爭議。本文從合同和物權(quán)期待權(quán)的角度分析，認(rèn)為婚前按揭房為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，增值部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

關(guān)鍵詞：按揭房；歸屬問題

一、婚前按揭房的歸屬問題

夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸的婚前按揭房，是屬于支付首付款方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后共同財(cái)產(chǎn)？

針對此問題有不同觀點(diǎn)，觀點(diǎn)一認(rèn)為，婚前按揭房是支付首付款方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，并沒有改變該房屋的性質(zhì)。支持該觀點(diǎn)的論證是：①一方婚前以個(gè)人名義與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，并向銀行貸款用以支付剩余價(jià)款。購房人已經(jīng)履行了房屋買賣合同的全部付款義務(wù)，開發(fā)商需履行交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，此時(shí)具備了辦理房產(chǎn)證的條件。購房人之所以不能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)登記證，是因?yàn)榉课菰诮ǎㄆ诜浚┎环限k理產(chǎn)權(quán)登記的條件或購房人將房屋所有權(quán)證抵押給銀行作為自己如期還貸的擔(dān)保。此后，購房人向銀行歸還貸款屬于債務(wù)履行行為，不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。②支付首付款方在婚前已經(jīng)通過貸款的方式向開發(fā)商支付了全部的購房款，支付首付款方已經(jīng)完全履行了房屋買賣合同的給付義務(wù)。支付首付款方在結(jié)婚前已經(jīng)獲得了基于房屋買賣合同的全部債權(quán)，結(jié)婚后獲得房屋的所有權(quán)僅是其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。支付首付款方在婚姻期間獲得房產(chǎn)證，僅是其基于房屋買賣合同的債權(quán)的一種物權(quán)轉(zhuǎn)化，婚姻期間房產(chǎn)證的獲得實(shí)質(zhì)上是支付首付款方物權(quán)期待權(quán)在婚后轉(zhuǎn)化為為物權(quán)的過程?！耙环接没榍皞€(gè)人積蓄購買的有形財(cái)產(chǎn)的歸屬問題，由于這只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。”

觀點(diǎn)二認(rèn)為，婚前按揭房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?；榍鞍唇曳吭诨橐銎陂g用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，在婚姻期間獲得房產(chǎn)證，無論房屋登記在誰的名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)予以分割。支持該觀點(diǎn)論證是：一方婚前的出資款為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是并不等于房屋的產(chǎn)權(quán)就是一方婚前個(gè)人的。依據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得在于看不動產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)的登記時(shí)間來確定房屋的所有權(quán)。如果物權(quán)的取得憑證即房產(chǎn)證的獲得時(shí)間為婚姻期間，應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》第十七條的規(guī)定，認(rèn)定夫妻在婚姻期間獲得的財(cái)產(chǎn)，是屬于夫妻共同所有。據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在婚后獲得房產(chǎn)證的婚前按揭房為夫妻共同所有，婚前按揭房為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。一方在結(jié)婚前擁有一定權(quán)益，在婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來保護(hù)、維持或者強(qiáng)化該權(quán)益，一般將依據(jù)該權(quán)益所獲得的財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。比如：我國的《婚姻法司法解釋二》第19條規(guī)定“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！边@樣安排的用意是“為了將這種婚前一方所享有的特別權(quán)益平等地分配給婚后共同還款的另一方，用以維護(hù)婚姻關(guān)系的穩(wěn)定，保障雙方的平等權(quán)益?！雹哿硗庥捎诨榍鞍唇曳康姆慨a(chǎn)證已經(jīng)抵押給了銀行，一方并沒有獲得完全的所有權(quán)，僅僅是一種有嚴(yán)格限制的所有權(quán)，不能自由處分該房產(chǎn)，需要其支付了銀行的貸款才能獲得完整的所有權(quán)，而銀行貸款的支付是在婚姻期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來支付。這體現(xiàn)了夫妻另一方對“維持和實(shí)現(xiàn)完整的所有權(quán)”做出了很大的貢獻(xiàn)，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定婚前按揭房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

本文贊成第一種觀點(diǎn)，主張婚前按揭房是購房方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I賣合同是在婚前簽訂的，婚前支付首付款方以個(gè)人名義訂立的房屋買賣合同和支付購房款履行合同義務(wù)的行為是其婚后取得房屋所有權(quán)的原因行為。不動產(chǎn)買賣合同因其本身的特殊性，而兼有債權(quán)合同和物權(quán)合同的性質(zhì)。支付首付款方在結(jié)婚前以個(gè)人名義簽訂房屋買賣合同，雖然房屋尚未登記，此時(shí)其基于房屋買賣合同所享有的權(quán)利為物權(quán)期待權(quán)，而非單純的債權(quán)?！拔餀?quán)性的期待是指取得物權(quán)的某些條件已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，另外一些條件還沒有成就。期待權(quán)強(qiáng)于單純的取得期待，但又弱于完全權(quán)利?！雹茉趯?shí)際操作中，從房屋的購買到完全獲得房屋的所有權(quán)需要經(jīng)歷很長的一段時(shí)間，在購房人獲得產(chǎn)權(quán)證之前實(shí)際上其已經(jīng)擁有了能夠獲得物權(quán)的期待，不能簡單地因?yàn)榛橐鲫P(guān)系的介入而否認(rèn)購房人獲得房屋所有權(quán)的期待權(quán)。

婚姻法區(qū)分一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后的共同財(cái)產(chǎn)，其目的在區(qū)分財(cái)產(chǎn)來源的基礎(chǔ)上，對一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)和婚后的共同財(cái)產(chǎn)都給予保護(hù)，避免個(gè)人以婚姻的方式不勞而獲地獲得獲取財(cái)物?；榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)是個(gè)人通過個(gè)人的勞動合法取得的財(cái)產(chǎn)，婚后共同財(cái)產(chǎn)是夫妻雙方共同努力才取得的財(cái)產(chǎn)，并以夫妻共同財(cái)產(chǎn)作為維系婚姻期間的財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)。夫妻共同財(cái)產(chǎn)反應(yīng)了夫妻雙方的貢獻(xiàn)，是夫妻雙方共同努力的結(jié)果。婚姻法區(qū)分婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的根本標(biāo)準(zhǔn)并不是財(cái)產(chǎn)的獲得時(shí)間，而是獲得的財(cái)產(chǎn)是反應(yīng)了誰的貢獻(xiàn)。就婚前按揭房而言，支付首付款方在結(jié)婚前付出了自己的勞動，從收集信息開始選房、與開發(fā)商簽訂購房合同再到拿去自己的大部分積蓄支付首付款，并與銀行簽訂貸款合同確定每個(gè)月的月供，均是婚前一方完成。

二、增值部分的歸屬問題

婚前按揭房婚后增值部分的歸屬問題的討論前提是婚前按揭房屋為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)槿绻榍鞍唇曳课菡J(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其增值部分理所當(dāng)然地屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

對于婚前按揭房屋婚后增值部分的歸屬問題，對此主要有不同觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一認(rèn)為，婚前按揭房屋婚后增值部分應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。支持該觀點(diǎn)的論證是，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。按揭房屋的增值部分是個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，同樣應(yīng)歸夫妻共同所有。⑤但是本文不認(rèn)可其論證過程，將按揭房屋的增值部分視為投資收益缺乏說服力。以購房的目的論，購房可以分為投資性購房和居住性購房。投資性購房符合投資的特點(diǎn)，可以適用上述司法解釋，但是對于居住性購房不符合獲得未來收益的投資特點(diǎn)，不能適用上述規(guī)定，而婚前按揭房大多是居住性房屋。

觀點(diǎn)二認(rèn)為，婚前按揭房婚后增值部分為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。支持該觀點(diǎn)的論證是，如果婚前按揭房為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么婚前按揭房在婚后的增值部分按照物權(quán)法中所有權(quán)取得的原理，應(yīng)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

本文認(rèn)為婚前按揭房的增值部分應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。確定夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)于婚后所得利益的歸屬的一般規(guī)則是該利益是否體現(xiàn)“夫妻協(xié)力”?！皡f(xié)力”是指幫助、支持，也就是凝聚了另一方的貢獻(xiàn)。如果婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后所獲得的財(cái)產(chǎn)利益離不開另一方貢獻(xiàn)，那么該利益就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；如果沒體現(xiàn)夫妻另一方的貢獻(xiàn)，純粹是由于市場行情、供求關(guān)系的變化導(dǎo)致，則應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。具體到按揭房的增值部分，對方配偶做出了直接貢獻(xiàn)，其參與還貸并不是其法定義務(wù)。因此，按揭房在婚后增值部分應(yīng)歸屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

注解：

①黃松有：《最高人民法院司法解釋（二）的理解與適用》，人民法院出版社2004年版，第110頁。

②陳凌云：《離婚訴訟中按揭房屋的權(quán)屬——評婚姻法解釋（三）征求意見稿第十一條》，載《學(xué)術(shù)交流》2011年第5期。

③張莉、葉永堯：《如何認(rèn)定婚前一方按揭購買、婚后夫妻雙方共同還貸的商品房所有權(quán)之歸屬》，載《審判前沿：新類型案件審判實(shí)務(wù)》，法律出版社2008版，第151-154頁。

④（德）鮑爾·施蒂爾納：《德國物權(quán)法》，（張雙根譯）法律出版社2004年版，第48頁。

⑤楊美娜：《淺析按揭房在離婚時(shí)的權(quán)屬劃分以及增值部分的處理》，載《東南大學(xué)學(xué)報(bào)》2011年第6期。