保險資金不動產(chǎn)投資問題思考

楊潔（安徽財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽　蚌埠　233000）

保險資金不動產(chǎn)投資問題思考

楊潔
（安徽財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，安徽蚌埠233000）

2009年新修訂的《保險法》頒布以來，越來越多的保險公司為了長期發(fā)展選擇不動產(chǎn)作為新的投資方式。然而，由于保險投資仍處于起步階段，在實際操作中仍存在一些問題，如政策性風(fēng)險、專業(yè)性人才不足、與不動產(chǎn)投資相關(guān)的技術(shù)落后等問題，并針對這些問題展開分析，給出相對應(yīng)的建議。面對紛繁多變的投資模式，保險公司應(yīng)以長遠(yuǎn)的目標(biāo)考慮不動產(chǎn)投資，以期獲得長久穩(wěn)健的發(fā)展。

保險投資；不動產(chǎn)；投資模式；保險資金運(yùn)用

前言

拓寬我國保險投資的渠道，明確保險資金可以投資不動產(chǎn)的原因分別是自2009年10月1日起實施的新新修的《中華人民共和國保險法》，以及2010年頒布實施的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》。太平洋保險集團(tuán)作為先行者，緊跟國家政策的指導(dǎo)，在2011年2月底，募集了40億元資金，并將其投入上海市徐匯區(qū)和普陀區(qū)的公共租賃住房項目。太平洋保險還與泰康、人保、平安等六家保險公司，通過與北京市國土資源局合作，聯(lián)合制定了“北京市土地儲備7年期債權(quán)投資計劃”。［1］太平洋保險雖然取得了不俗的成績，但我國保險業(yè)的不動產(chǎn)投資仍處于萌芽階段，在實踐過程中還存在許多問題，同時這些問題也帶來了很大的風(fēng)險與挑戰(zhàn)。因此，保險資金投資不動產(chǎn)這一問題值得分析與研究。

一、保險資金投資不動產(chǎn)的方式

保險公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資，可以將其粗略劃分為：直接投資和間接投資兩種方式。

（一）保險資金直接投資

在直接投資不動產(chǎn)時，基于投資項目的多樣性，可進(jìn)一步細(xì)分為投資于基礎(chǔ)設(shè)施、投資于工業(yè)類地產(chǎn)、投資于商業(yè)類地產(chǎn)三個方面。

1.基礎(chǔ)設(shè)施類投資

2006年，在《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點辦法》中提到：我國保險資金可以投資于國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目，如交通、通訊、能源、市政債券、環(huán)境保護(hù)等。同年七月份，中國平安公司作為把保險資金投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的引路人、開拓者，聯(lián)合了陜西省的交通建設(shè)開發(fā)投資總公司，簽署了《股權(quán)投資協(xié)議》。這個協(xié)議主要是關(guān)于太長、長晉、晉焦高速公路的建設(shè)。而在2011年，伴隨著“泰康—重慶輕軌交通債券投資計劃”的順利通過，保險公司又獲得了30億元用于投資重慶市的輕軌交通六號線。

2.工業(yè)類地產(chǎn)投資

工業(yè)地產(chǎn)上的建筑物用途比較廣泛，目前基本上包括工業(yè)用的廠房、儲存物資的倉庫以及企業(yè)辦公用的大樓等。工業(yè)地產(chǎn)作為重要的地產(chǎn)開發(fā)項目，一直以來，由政府主導(dǎo)開發(fā)、工業(yè)企業(yè)參與的模式進(jìn)行。而以華夏幸?；鶚I(yè)為代表的專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資主體出現(xiàn)，逐漸演變?yōu)榈禺a(chǎn)公司作為運(yùn)營主體而政府負(fù)責(zé)輔助參與的投資和經(jīng)驗?zāi)Ｊ?。值得一提的是，這種模式給新的工業(yè)地產(chǎn)投資主體帶來豐厚利潤，如華夏幸?；鶚I(yè)公司2011年凈利潤增長200%，2012年營業(yè)收入和利潤增長都超過30%，這一喜人的成就表明了保險資金用于工業(yè)地產(chǎn)的投資，相比較其他的投資方式取得了較大的收益。在我國工業(yè)地產(chǎn)的地位不言而喻，一直是各個企業(yè)投資的重點，早在住宅商業(yè)化前就產(chǎn)生了工業(yè)地產(chǎn)投資項目。前期工業(yè)地產(chǎn)主要是政府進(jìn)行主導(dǎo)開發(fā)，工業(yè)企業(yè)輔助參與。而如今，許多公司開始進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)。以桂碧園為例，作為城鎮(zhèn)化的踐行者，桂碧園的大盤模式已經(jīng)成為經(jīng)典，成為地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿。隨著歷史的不斷演進(jìn)，桂碧園在南京句容做出大膽嘗試，并首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已建設(shè)成一個集企業(yè)、酒店、寫字樓、公寓、學(xué)校于一體的項目。該項目以銷售額超百億的成績，表明了該轉(zhuǎn)型的成功。此外，綠地在哈爾濱、大慶、江西省各地建設(shè)各大工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園，并聯(lián)手阿里巴巴，以及中國平安推出“地產(chǎn)寶”，成功地從傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型，并于2014年以銷售額2 408億元超越萬科。以上這些資料證明，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展良好。保險資金通過與工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作等投資形式，可以從中獲取可觀的收益。［2］

3.商業(yè)地產(chǎn)投資

作為商業(yè)地產(chǎn)，其存在形式明顯與用來居住的地產(chǎn)不一樣。用于商業(yè)運(yùn)營的房地產(chǎn)，大致包括百貨商場、大型超市、市區(qū)的寫字樓、大型的批發(fā)市場以及各種類型的娛樂場所等。國外保險公司將保險資金投資于商業(yè)地產(chǎn)上的實踐反映在寫字樓、大型商場、酒店等。由于我國保險資金運(yùn)用經(jīng)驗不足，目前我國保險公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域主要投資在高檔寫字樓、大型商場類。

（二）保險資金間接投資

保險公司除了可以將保險資金直接用于不動產(chǎn)投資外，還有間接投資的房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)抵押支持債券以及擔(dān)保債權(quán)憑證。

1.房地產(chǎn)信托投資基金

保險公司有多種間接投資，其中作為最受保險公司青睞的方式，就是將保險資金用于投資房地產(chǎn)信托基金。這一方式，也是與保險資金聯(lián)系最為密切的一種形式。我們?nèi)绻麑⒎康禺a(chǎn)信托投資基金按照其收入來源又可以細(xì)分為三種，分別為資產(chǎn)型投資、貸款型投資以及混合型投資。所謂資產(chǎn)型投資，表示的是保險公司完完全全地?fù)碛羞@一不動產(chǎn)，且將不動產(chǎn)出租出去，其收入主要是收取一定的租金；而作為貸款型投資，只是擁有某一不動產(chǎn)的債券，其收入主要是手續(xù)費及第三人貸款帶來的利息等。與前一種資產(chǎn)型投資房地產(chǎn)相比，后一種的投資方式風(fēng)險明顯增大了。但是高收益的項目往往會帶來高風(fēng)險，后一種貸款型投資的收益會高于前一種。而作為混合了兩者優(yōu)點的混合型投資，既擁有前者的安全，又擁有后者的收益。

2.房地產(chǎn)抵押支持債券

保險公司將保險資金進(jìn)行間接投資，除了前面所說的用于投資房地產(chǎn)信托基金外，還有一種投資方式，就是用于抵押貸款。房地產(chǎn)抵押支持債券是作為一種抵押貸款的合集，一般可以細(xì)分為兩部分，一是作為商用，稱為商用物業(yè)抵押貸款證券；一是用于居民住房，稱為住房抵押貸款證券。

3.擔(dān)保債權(quán)憑證

擔(dān)保債權(quán)憑證是從房地產(chǎn)抵押支持債券中發(fā)展衍生而來的，它將各種債務(wù)集中在一起，然后以抵押的集合體發(fā)行債權(quán)憑證。擔(dān)保債權(quán)憑證可以把資產(chǎn)中的低信用變更為高信用。貸款擔(dān)保債務(wù)證券和債券擔(dān)保債務(wù)證券共同構(gòu)成了擔(dān)保債權(quán)憑證。

二、保險資金不動產(chǎn)投資的風(fēng)險因素

（一）政策性風(fēng)險

由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，這使得社會資源的分布也存在地區(qū)性的差異。由于人口的遷徙總是依照著從資源較低向資源較高的方向，這又無形中抬高了部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資源充分地區(qū)的房價。而國家為了抑制這些大城市增長過快的房價，不得不采取一些政策。對于相關(guān)調(diào)控房價政策的出臺，一些中小型城市無法避免地會受到?jīng)_擊，使得原本不高的房價再一次下跌。但政府如果采取分區(qū)調(diào)控政策，可一定程度上將我國的房地產(chǎn)市場劃分為兩個截然不同的市場。對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的抑制勢必會造成中小型城市房價的上漲，國家為了防止這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，不得不出臺一些與市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)相悖的政策，這些舉措無疑會讓房地產(chǎn)市場經(jīng)受相當(dāng)大的風(fēng)險。

（二）人才風(fēng)險

不動產(chǎn)投資對專業(yè)性的要求極高。從不動產(chǎn)的投資來看，投資前期需要有具備資金管理經(jīng)驗的人才針對不同性質(zhì)的資金選擇不同的投資產(chǎn)品，并與負(fù)債資金進(jìn)行匹配。當(dāng)開始進(jìn)行不動產(chǎn)投資時，則需要有擅長進(jìn)行投資的可行性分析的人才、收益性及風(fēng)險性預(yù)估的人才。投資后期，還需要有對相應(yīng)不動產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理的人才。我國保險公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資也不過幾年時間，想要建立一支專業(yè)化的投資團(tuán)隊，還需要較長的實踐積累過程。所以目前對于不動產(chǎn)投資專業(yè)技術(shù)人才缺乏是成為保險公司急需解決的問題。

（三）技術(shù)風(fēng)險

不動產(chǎn)投資作為一種新型的投資方式，對于以前從未涉足這一領(lǐng)域的保險公司而言，確實是一個不小的挑戰(zhàn)。保險公司不能只依賴以往的投資經(jīng)驗，因為隨著投資標(biāo)的物的改變，投資的風(fēng)險也在變化。目前，縱觀保險業(yè)不動產(chǎn)投資市場，大多把重心放在商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，而這些投資標(biāo)的物都屬于直接標(biāo)的物，市場規(guī)模大且流動性很弱，極易受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及市場經(jīng)濟(jì)周期的影響。作為剛剛涉足不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的新手，我國的保險市場顯然對這些風(fēng)險因素的產(chǎn)生缺乏成熟的應(yīng)對經(jīng)驗，在多方面風(fēng)險同時沖擊下，往往顯得手足無措，在一定程度上也會對保險公司的發(fā)展帶來很大的損害。

三、保險資金投資不動產(chǎn)的建議

（一）政策導(dǎo)向型發(fā)展

保險公司在進(jìn)行不動產(chǎn)投資活動時，要時時關(guān)注政策導(dǎo)向，只有準(zhǔn)確把握政策導(dǎo)向，才能避免投資活動與政策趨勢相悖。針對城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型，要準(zhǔn)確把握其具體需求，要積極開發(fā)新的城市綜合體，把國家的戰(zhàn)略方針放在第一位，在促進(jìn)就業(yè)的同時，也讓農(nóng)村人口成功轉(zhuǎn)向城市。目前困擾我國政府的一大難題是日益增加的老齡人口數(shù)量，它使國家無力承擔(dān)養(yǎng)老金支付。作為以服務(wù)國家戰(zhàn)略為主旨的保險公司，應(yīng)積極為國家承擔(dān)這一重?fù)?dān)，其具體實施可表現(xiàn)為在不動產(chǎn)投資上，即各大保險公司紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，以減輕養(yǎng)老的成本。只有把運(yùn)用保險資金這一活動長久地與國家的發(fā)展緊密聯(lián)系，才能確保其收益的安全穩(wěn)妥，更是保險公司勇于承擔(dān)社會責(zé)任的一種體現(xiàn)。在我國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過渡時期，出現(xiàn)了很多新興的產(chǎn)業(yè)，也出現(xiàn)了很多新科技新技術(shù)。保險公司能否在這一過渡時期從中分一杯羹呢？答案是肯定的。隨著新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保險公司將投資不動產(chǎn)的目光鎖定在與新興產(chǎn)業(yè)配套的地產(chǎn)建設(shè)上，加之政策上的扶持與新科技新技術(shù)的運(yùn)用，保險公司在這一投資活動中所獲得的收益將是可觀的。［3］

（二）全面培養(yǎng)不動產(chǎn)投資專業(yè)人才

就我國目前保險公司來看，一部分保險從業(yè)人員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，即使是接受了高等教育，也有一部分人員沒有學(xué)習(xí)過投資專業(yè)的知識。而保險公司由于專業(yè)人才的缺乏，可能使評估、決策、交易整個過程均交由一個部門完成，因此導(dǎo)致可能出現(xiàn)的風(fēng)險。保險公司內(nèi)部應(yīng)該實行權(quán)責(zé)分離，使每個部門相互獨立，實現(xiàn)科學(xué)決策，由此規(guī)避獨裁等情況的出現(xiàn)。每一位保險公司的管理人員應(yīng)該認(rèn)識到，只有把公司內(nèi)部管理好，才能讓公司更加平穩(wěn)地走好每一步。只有每一個人認(rèn)真履行應(yīng)盡的義務(wù)，將自己的責(zé)任與公司的長遠(yuǎn)發(fā)展結(jié)合起來，一心一意投入到公司中去，才能營造健康的運(yùn)營模式。任何一個人錯誤的決策，都有可能使公司陷入危機(jī)。

到目前為止，很多擁有長遠(yuǎn)計劃的保險公司紛紛出現(xiàn)，為了保證投資的專業(yè)化，分別成立了專業(yè)的不動產(chǎn)投資部門和資產(chǎn)管理公司。保險公司可以引進(jìn)一批不動產(chǎn)投資專家，并對其進(jìn)行適合本公司發(fā)展經(jīng)營的相關(guān)培訓(xùn)，使其成為具有本公司特色的復(fù)合型人才。保險公司也可以從公司內(nèi)部選取一部分員工（這些員工應(yīng)該既對保險業(yè)務(wù)熟悉，也對保險資金投資要求有一定的認(rèn)識），采取定期培訓(xùn)和學(xué)習(xí)不動產(chǎn)投資方面的知識，以及不定期考核制度，將公司的老員工發(fā)展成為具有投資不動產(chǎn)方面的人才。這種做法與前者直接引進(jìn)不動產(chǎn)投資方面的專家相比，缺點是耗費時間，但優(yōu)點也很明顯，成本也節(jié)約了。

另一方面，由于老員工長期在公司里做業(yè)務(wù)，對保險業(yè)務(wù)的熟悉程度高于那些具有投資不動產(chǎn)才能的非保險專業(yè)的人才，因此，提高了老員工對公司的忠誠度，有助于團(tuán)隊凝聚力的提升。同時，在人才應(yīng)用方面，要注意優(yōu)化用人環(huán)境，建立一個積極向上的工作氛圍。在團(tuán)隊中要有良性競爭，管理人員要定期對投資人員的工作成果進(jìn)行評價，并對其結(jié)果進(jìn)行獎懲。除此之外，保險公司還可以委托第三方，如一些專業(yè)不動產(chǎn)投資的公司、團(tuán)隊等，把保險資金交由第三方來管理，從中獲取收益。與前兩種方法相比，這種方法優(yōu)點是節(jié)省時間與體力，但是缺點也非常明顯，如保險公司不能直接進(jìn)行操控，其承擔(dān)的風(fēng)險無法預(yù)估。另外，市場中經(jīng)營不動產(chǎn)投資的公司魚龍混雜，選取一個值得信賴的第三方，實際上是一件不容易做到的事。因此，這種方法雖然實施起來最為簡單，看上去容易操作，但卻不推薦保險公司采取此種方法。在人才培養(yǎng)上，可以采取校企合作的方式，如今年五月，天安財險公司與中南林業(yè)科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院簽訂校企合作協(xié)議，成為人才培養(yǎng)的一個范例。一方面，學(xué)校中一些有學(xué)識又富有經(jīng)驗的教師為天安財險公司提供有效信息，并參與公司的科研工作，同時，學(xué)校也可為天安保險公司培訓(xùn)一部分專業(yè)人才。另一方面，天安財險公司可優(yōu)先提供一些實習(xí)機(jī)會給在校的學(xué)生，并會根據(jù)學(xué)生的實際情況擇優(yōu)錄取。這樣既在一定程度上解決了天安財險公司專業(yè)人才不足的問題，也在一定程度上緩解了高校畢業(yè)生的就業(yè)難題。［4］

（三）修正不動產(chǎn)投資理念和提高風(fēng)險防范技術(shù)

與保險公司傳統(tǒng)的投資方式相比，不動產(chǎn)投資、銀行儲蓄、投資債券、股票、基金相比，具有其特殊性。因為其投資標(biāo)的的改變，保險公司也要對相應(yīng)的知識進(jìn)行學(xué)習(xí)。保險公司投資人員要把眼光放得更遠(yuǎn)，樹立起長期投資的理念，并充分理解內(nèi)在價值的重要性，學(xué)會正確評估不動產(chǎn)投資標(biāo)的的內(nèi)在價值，在市場價值大大低于其內(nèi)在價值時，能做到果斷購入。如今保險公司投資不動產(chǎn)的主要方式是直接投資商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)等，這些投資標(biāo)的具有投資規(guī)模大、易受經(jīng)濟(jì)周期和宏觀政策的影響、資產(chǎn)流動性弱等特點。因此，保險公司要把投資周期相對延長，學(xué)會從長遠(yuǎn)的眼光來看待問題，在長期投資過程中尋求穩(wěn)定收益。對于短時間的市場變化，保險公司也要把其放在一個長遠(yuǎn)的投資周期中考慮，把長期的收益作為最終目標(biāo)，當(dāng)投資時間變長，在一定程度上也減輕了較短的市場變化給不動產(chǎn)投資帶來的不利影響。針對財險和壽險公司經(jīng)營的不同特點，保險公司應(yīng)該區(qū)別對待，這就對保險公司的資產(chǎn)負(fù)債匹配管理能力和資產(chǎn)投資管理能力提出了較高的要求。由于財產(chǎn)保險的保險資金流動性較高，而且大多財產(chǎn)險的保險期限較短，不適合把財產(chǎn)險的保險資金用于周期性長、流動性弱的不動產(chǎn)投資中，所以財險在目前市場環(huán)境下，應(yīng)該投向流動性較強(qiáng)的品種。而壽險由于其承保期較長、流動性也弱，這和不動產(chǎn)的特點相符合，因此可以將壽險資金投資不動產(chǎn)，以此獲取長期收益。這種按不同險種的不同特性來選取不同投資方式的做法，能在一定程度上降低了風(fēng)險，有益于保險公司的穩(wěn)健經(jīng)營。每個保險公司應(yīng)該根據(jù)本公司自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況來確定具體的投資比例和方向。資金投資不動產(chǎn)對保險投資收益起著重要的作用，目前的投資比例不足以讓不動產(chǎn)投資發(fā)揮巨大優(yōu)勢。因此要取得更好的效果，必須大力推動保險資金對不動產(chǎn)的投資。有些公司雖然也參與了投資，但把保險資金更大比例地放在了銀行儲蓄上。雖然銀行儲蓄和其他的投資行為相比，具有非常低的風(fēng)險，甚至是零風(fēng)險，但其收益也非常低。保險公司運(yùn)營需要充足的現(xiàn)金流作為基本保證，只要在保證保險資金安全的前提下，加大保險資金投資比例，提高投資效率，才能真正發(fā)揮不動產(chǎn)投資的真正優(yōu)勢。保險公司可以將收益運(yùn)用于廣納人才、引進(jìn)技術(shù)等方面，這無疑對保險公司后期的發(fā)展有相當(dāng)大的益處。

結(jié)語

結(jié)合目前國內(nèi)保險業(yè)的發(fā)展，保險同業(yè)間的競爭越發(fā)激烈，因此未來承保將會更加困難，保險費率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，保險企業(yè)想要保證一定利潤，如果僅僅依靠保費收入顯然是不可行的。因此，保險公司紛紛選擇投資不動產(chǎn)，這無疑給保險公司帶來了很多益處，比如可以拓寬保險資金運(yùn)用的領(lǐng)域，還可以提高保險資金的收益率以及推動保險業(yè)的發(fā)展等，但與此同時也帶來了一定的風(fēng)險。文章就政策性風(fēng)險、人才的缺乏、技術(shù)的落后這三個突出問題展開分析并給出了相對應(yīng)的解決方法。保險公司應(yīng)以實際出發(fā)，從長遠(yuǎn)的角度思考投資方案，以獲得長期穩(wěn)健的發(fā)展。

［1］何穎.我國保險資金投資不動產(chǎn)問題研究［D］.蘭州：蘭州商學(xué)院，2014.

［2］張召原.保險資金投資不動產(chǎn)研究［D］.濟(jì)南：山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2014.

［3］卜海燕.我國保險投資不動產(chǎn)研究［D］.長春：吉林大學(xué)，2011.

［4］孫雅麗.我國保險資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域若干問題探析［J］.新經(jīng)濟(jì)，2013，（8）.

Study on Real Estate Investment of Insurance Funds

YANG Jie
（College of Finance，Anhui University of Finance and Economics，Bangbu 233000，China）

Since the new insurance law was enacted in 2009，more and more insurance companies choose real estate as a new way of investment from the long term development.However，because the insurance investment is still in its infancy，there are still some problems in the actual operation.insurance fund investment invest real estate have three outstanding problems，policy risk，lack of professional personnel，technical backwardness.In the face of numerous and varied investment patterns，the insurance company should consider the long-term goal of real estate investment，in order to obtain long-term stable development.

insurance investment；real estate；investment model；the use of insurance funds

［責(zé)任編輯：于明霞］

F842

A

2016-04-29

1671-6671（2016）04-0035-05

楊潔（1995-），女，安徽淮南人，安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院學(xué)生，研究方向：保險學(xué)。