關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制模式分析

康玥祺

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)稅收的征收問題是國家審計署、財政部、國家稅務局及相關(guān)地方稅務部門稽查的重點，也是企業(yè)管理風險管控與提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和競爭力的關(guān)鍵。本文從企業(yè)管理的角度，運用有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)稅務政策及管理內(nèi)容，闡述和論證建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險控制模式，提高企業(yè)應對稅務稽查，建設涉稅法律風險控制，提升企業(yè)管理水平。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理；房地產(chǎn)行業(yè)；稅收稽查；風險控制

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，房地產(chǎn)業(yè)的興旺和發(fā)展是國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要標志。當前，我國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，經(jīng)濟下行壓力加大，為了緩解經(jīng)濟壓力，很多地方政府部門鼓勵穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新，可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)如果無科學的企業(yè)管理，有效的控制經(jīng)營風險，則會為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經(jīng)濟的發(fā)展。用企業(yè)管理理論分析房地產(chǎn)稅務風險管理，建立有效的控制模式便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點。

1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風控模式一

中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內(nèi)控機制建設、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風險防范意識作為基礎(chǔ)，通過加強或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風控模式二

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強企業(yè)風險管理，建立企業(yè)科學規(guī)范的風險管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風險與關(guān)鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學的企業(yè)房地產(chǎn)稅務風險控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務風險管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風險管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務多樣，經(jīng)營活動復雜，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動要及時、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風控模式的建立

國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費用虛假主要表現(xiàn)各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業(yè)務宣傳費超標準列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當年實現(xiàn)預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現(xiàn)預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結(jié)算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務風險控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細化運營和精細化管理，實現(xiàn)科學規(guī)范有效的風險管控。第一道防控由業(yè)務運營和生產(chǎn)建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規(guī)管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動趨勢，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風險。也是企業(yè)公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關(guān)鍵的財務數(shù)據(jù)和相關(guān)指標，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

4 結(jié)束語

隨著中央對房地產(chǎn)政策的嚴控和重視，加強對房地產(chǎn)業(yè)重點稅源行業(yè)的稅征收管理。房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序的治理力度只增不減。本文運用有關(guān)企業(yè)管理中房地產(chǎn)開發(fā)稅務風險控制政策內(nèi)容為主線，探討房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查的重點及風險點。幫助企業(yè)建立完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險控制模式，使房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制模式融入到企業(yè)各項業(yè)務的全過程中，讓稅務風險識別、稅務風險評估、稅務風險決策、稅務風險監(jiān)測、稅務風險處置五個環(huán)節(jié)形成一個緊密的管理控制模式。

本文中所考慮的房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制模式還比較簡單，結(jié)合企業(yè)管理的新觀念仍然有非常大的研究和探討空間，本人今后也將不斷開拓創(chuàng)新，為尋求一個解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及控制模式的有效系統(tǒng)做出貢獻。

參考文獻：

[1]國家稅務總局《納稅評估管理辦法（試行）》的通知即國稅發(fā)[2005]43號.

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[3]《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）.