投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題與對(duì)策

劉旭

[摘 要] 投資性房地產(chǎn)是以出租土地使用權(quán)和建筑物為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的行為，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，其核算及記賬就顯得至關(guān)重要。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量，但不能同時(shí)進(jìn)行。目前，投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在核算科目、選擇計(jì)量模式的依據(jù)不明確，賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不同等問(wèn)題。對(duì)此，應(yīng)明確核算科目，將公允價(jià)值變動(dòng)差異記入投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)，將公允模式下轉(zhuǎn)換計(jì)量后的房產(chǎn)價(jià)值作為賬面價(jià)值。以加快完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。

[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn)；企業(yè)會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

[中圖分類(lèi)號(hào)] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

我國(guó)作為世界上為數(shù)不多的人口大國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。雖然在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有著一定的規(guī)定，但是在其初始計(jì)量，后續(xù)計(jì)量以及轉(zhuǎn)換計(jì)量過(guò)程中仍然存在著問(wèn)題。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵

投資性房地產(chǎn)是以出租土地使用權(quán)和建筑物為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的行為，是一種資產(chǎn)使用權(quán)讓渡行為，并通過(guò)使用權(quán)讓渡取得收入獲取利益的行為。它的根本目的就是要實(shí)現(xiàn)資本增值、賺取租金，或是能夠兩者兼得。另外投資性房地產(chǎn)還有一種形式就是持有并準(zhǔn)備增值后進(jìn)行土地權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然其中有著市場(chǎng)供求、增值收益等方面的影響，但最終仍是以增值后轉(zhuǎn)讓來(lái)賺取收益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。大多數(shù)的房地產(chǎn)都是準(zhǔn)備增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)企業(yè)出租房產(chǎn)或是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為均視為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種，企業(yè)所得租金或是轉(zhuǎn)讓收益必須要繳納營(yíng)業(yè)稅。而國(guó)家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地則不視為經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，但這種情況在我國(guó)極為少見(jiàn)。

（二）會(huì)計(jì)核算的內(nèi)涵

我們所指的會(huì)計(jì)核算就是企業(yè)會(huì)計(jì)工作過(guò)程中所做的記賬、算賬以及報(bào)賬。人民幣是我國(guó)境內(nèi)主要流通的貨幣，將其作為記賬單位是毋庸置疑的，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有著明確的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今迅速發(fā)展，其核算及記賬對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。會(huì)計(jì)人員通過(guò)會(huì)計(jì)憑證和記錄賬簿等方式對(duì)投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行記錄和管理，從而進(jìn)一步提升企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的準(zhǔn)確性，做好企業(yè)財(cái)產(chǎn)清查和賬簿等工作，實(shí)行綜合、系統(tǒng)、連續(xù)的會(huì)計(jì)監(jiān)督和反映，從而幫助企業(yè)更好的建立定期成本及財(cái)務(wù)指標(biāo)。會(huì)計(jì)賬簿將投資性房地產(chǎn)中的各類(lèi)信息進(jìn)行了明確的劃分及歸納，會(huì)計(jì)賬簿作為會(huì)計(jì)信息的主要載體，它能夠全面的、有序的記錄和反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的情況，它是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者制定房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的主要信息來(lái)源，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析和檢查提供重要的數(shù)據(jù)依據(jù)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的有效性。因此，會(huì)計(jì)核算在投資性房地產(chǎn)中有著舉足輕重的地位。

（三）投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特征

投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行，分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。初始計(jì)量就是取得房產(chǎn)時(shí)的實(shí)際成本，后期計(jì)量是指企業(yè)對(duì)房產(chǎn)投入的計(jì)量，按照規(guī)定，后期計(jì)量既可以采用成本模式計(jì)量，也可以采用公允模式計(jì)量。但是，兩種計(jì)量方法不能同時(shí)進(jìn)行，只能選擇其中一種計(jì)量方式，一經(jīng)選擇，不能隨意更改。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）初始計(jì)量時(shí)，核算的科目不明確

企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)初始計(jì)量的會(huì)計(jì)核算存在問(wèn)題，按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，只有已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物才能算是投資性房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)之后自用的建筑物應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)。短期內(nèi)如果企業(yè)明確表示該建筑物用于出租或空置，用途不變，可以視為投資性房地產(chǎn)。但是這項(xiàng)規(guī)定致使投資性房地產(chǎn)的核算范圍擴(kuò)大，在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)出租的意圖文件很容易偽造，且該短期時(shí)間也沒(méi)有具體規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后期計(jì)量時(shí)，企業(yè)的會(huì)計(jì)可能受到嚴(yán)重的影響。對(duì)此，企業(yè)可能對(duì)建筑物進(jìn)行選擇性的規(guī)定，或?yàn)橥顿Y性建筑物、或?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)。

（二）后續(xù)計(jì)量時(shí)，選擇計(jì)量模式的依據(jù)不夠明確

投資前，企業(yè)需要進(jìn)行多方考察和比較、分析，選擇對(duì)企業(yè)發(fā)展最為有利的才會(huì)下手，通常會(huì)事先進(jìn)行投資性房地產(chǎn)有效性評(píng)估，以確保企業(yè)利益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但是在評(píng)估過(guò)程中，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的話，就必須將由公允價(jià)值變動(dòng)所產(chǎn)生的收益統(tǒng)歸入利潤(rùn)總額當(dāng)中，真正計(jì)較起來(lái)，采用公允價(jià)值核算方式與企業(yè)預(yù)期有著一定的差異，若是在平時(shí)，市場(chǎng)波動(dòng)小的時(shí)候，倒是沒(méi)有什么問(wèn)題，但若是市場(chǎng)房?jī)r(jià)起伏較大時(shí)，勢(shì)必會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的影響。另外，運(yùn)用公允價(jià)值模式，還給企業(yè)中一些心思不正之人以可趁之機(jī)，營(yíng)造了一定的可操控利潤(rùn)空間，在這樣的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境影響下，勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等一些會(huì)計(jì)信息的失真，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性，于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展十分不利，同時(shí)也可能造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)自身經(jīng)營(yíng)能力水平的誤判，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的科學(xué)性。

（三）公允模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值存在差異

當(dāng)房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，企業(yè)就必須對(duì)其作出相應(yīng)及時(shí)的會(huì)計(jì)處理，并根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際用途進(jìn)行重新分類(lèi)，這就是我們所要說(shuō)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，在房產(chǎn)由投資轉(zhuǎn)為自用時(shí)，會(huì)計(jì)人員必須對(duì)轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)換計(jì)量，提高企業(yè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的了解和掌握，以把握最好的利益交換時(shí)機(jī)，提高企業(yè)資金的利用率、擴(kuò)大企業(yè)盈利空間，改善房產(chǎn)行業(yè)交易環(huán)境。綜上所述，采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，只要投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生變動(dòng)當(dāng)期損益與資本公積等會(huì)計(jì)科目也會(huì)發(fā)生改變。因此，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)需要提高會(huì)計(jì)核算方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)認(rèn)識(shí)。

自用房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)僅僅是房產(chǎn)用途上發(fā)生的轉(zhuǎn)變，但是在房產(chǎn)形態(tài)和資產(chǎn)性能等主要方面并未發(fā)生本質(zhì)上的改變，會(huì)計(jì)人員萬(wàn)萬(wàn)不可在此時(shí)隨意更改賬面價(jià)值。若是認(rèn)識(shí)不到這一點(diǎn)，它日在采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換時(shí)，不論公允價(jià)值是低過(guò)賬面價(jià)值或是高于賬面價(jià)值時(shí)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法得到準(zhǔn)確的資產(chǎn)價(jià)值報(bào)告，這樣不僅會(huì)影響會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，同時(shí)也會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。endprint

三、完善投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

（一）初始計(jì)量時(shí)，要明確核算科目

投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定是比較明確的，只有出租使用權(quán)或?qū)崿F(xiàn)資本增值才能是投資性房地產(chǎn)，如果自用，則在核算時(shí)應(yīng)當(dāng)是固定資產(chǎn)。所以初始計(jì)量時(shí)，用途一定要明確，短期內(nèi)不能更改，這樣才不會(huì)造成賬實(shí)不符。

（二）后續(xù)計(jì)量時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)差異記入投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程中，若是公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)的情況下，其價(jià)值差額可計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)”或是“資本公積-公允價(jià)值變動(dòng)公積”這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目。這樣才能影響資產(chǎn)總額與權(quán)益總額的變化，進(jìn)而達(dá)到對(duì)長(zhǎng)期性資產(chǎn)價(jià)值重估的目標(biāo)，才能保證會(huì)計(jì)核算信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。這種方法不僅能夠使企業(yè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)時(shí)及時(shí)采取防范措施，還能夠提高計(jì)量準(zhǔn)確性，同時(shí)也能夠?qū)ζ髽I(yè)營(yíng)業(yè)綜合和其他投資者權(quán)益產(chǎn)生重要影響，能提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的準(zhǔn)確性，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)評(píng)估的重要手段，也是提供投資性房地產(chǎn)賬面會(huì)計(jì)信息真實(shí)性和準(zhǔn)確性有效方法之一。

在準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的規(guī)定，同一企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，只能采用一種模式。企業(yè)出于利益最大化目標(biāo)，雖然在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有著明確規(guī)定，但是按照要求房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算只能采用一種價(jià)值計(jì)量模式，很多企業(yè)都未嚴(yán)格遵守，但實(shí)際計(jì)量過(guò)程中，不少企業(yè)既采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，同時(shí)為了取得更高的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得其他投資性房地產(chǎn)收益，這些都是企業(yè)在公允價(jià)值計(jì)量模式下難以得到了，就會(huì)影響會(huì)計(jì)人員會(huì)計(jì)處理工作的開(kāi)展，形成會(huì)計(jì)處理模式概念上的模糊，造成計(jì)量方法選擇的不恰當(dāng)或是不切實(shí)際。這會(huì)使企業(yè)在年末核算利潤(rùn)時(shí)得到的利潤(rùn)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得企業(yè)無(wú)法真實(shí)得知其利潤(rùn)。在制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，相關(guān)部門(mén)需要全面考慮企業(yè)新取得的投資性房產(chǎn)核算問(wèn)題。首先，應(yīng)從投資性房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，選擇更加適宜的成本后續(xù)計(jì)量模式。這樣不僅能夠提升投資性房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性和清晰度，企業(yè)應(yīng)以能夠全面體現(xiàn)歷史成本計(jì)量的根本原則。

（三）將公允模式下轉(zhuǎn)換計(jì)量后的房產(chǎn)價(jià)值作為賬面價(jià)值

針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計(jì)量問(wèn)題研究，各單位部門(mén)開(kāi)展了大力治理措施，在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問(wèn)題之后，企業(yè)可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)算轉(zhuǎn)換后的企業(yè)房產(chǎn)價(jià)值，并將其計(jì)量結(jié)果作為賬面價(jià)值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算問(wèn)題當(dāng)中，利用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)到自用房地產(chǎn)時(shí)，可將自用房地產(chǎn)賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的房屋計(jì)量基礎(chǔ)，投資性房地產(chǎn)通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量方法產(chǎn)生的價(jià)值同原賬面價(jià)值誤差都可記入到當(dāng)期虧損或盈利會(huì)計(jì)科目。

總之，通過(guò)分析和研究，我們對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)有了一個(gè)初步的了解，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)發(fā)展前景廣闊、升值空間巨大的行業(yè)。因此，作為新時(shí)期的投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須要深入認(rèn)識(shí)到自身會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題，不斷提升自身會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，尋找到更加適宜企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的計(jì)量方法，切實(shí)做好房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的準(zhǔn)確性及可行性。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]屈軍濤.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證研究——以陜西省西安市為例[J].陜西廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)[J].2012（2）

[2]張瑞榮.公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算及其所得稅會(huì)計(jì)處理探析[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2010（3）

[責(zé)任編輯：劉玉梅]endprint