保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的互促分析

李國昌，高　媛（安徽建筑大學，安徽合肥230000）

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保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的互促分析

李國昌，高媛
（安徽建筑大學，安徽合肥230000）

摘要：通過分析采用產(chǎn)業(yè)化的方式建造保障性住房具有提高建設(shè)質(zhì)量、縮短工期、節(jié)能減排有利于環(huán)境保護的促進作用及建設(shè)保障性住房對產(chǎn)業(yè)化發(fā)展發(fā)揮了提高住宅產(chǎn)業(yè)化市場認可度、產(chǎn)品需求提高，激發(fā)企業(yè)技術(shù)與管理創(chuàng)新熱情、可以依靠政府資金與政策上大力扶持的促進作用，提出了完善構(gòu)配件的標準定制、充分發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)集團作用、加快完善配套政策、推進示范工程建設(shè)的互促發(fā)展對策的建議。

關(guān)鍵詞：保障房；互促分析；住宅產(chǎn)業(yè)化

一、引言

保障性住房是我國政府重要的民生工程之一。在“十二五”期間政府提出要努力改善中低收入者的居住條件，就必須要加強進行保障房的建設(shè)工作。全國籌劃建設(shè)保障性住房3600萬套，基本上是以往10年建設(shè)規(guī)模的兩倍，此中：2011年籌劃建造1000萬套保障房，2012年籌劃建造700萬套，2013年籌劃建造630萬套，2014年籌劃建造480萬套，2015年籌劃建造790萬套，目標完成后，我國保障性住房的覆蓋率將達到20%，這樣就可以基本解決中低收入家庭的居住困難問題。[1]與此同時，隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，提倡以工業(yè)化的方式進行住宅建設(shè)的住宅產(chǎn)業(yè)化也在加速發(fā)展。這種提倡像制造汽車一樣建房子的建設(shè)方式的理念，早在1994年就在我國提出，并得到業(yè)界廣泛認可。產(chǎn)業(yè)化的建造方式有著保證工程質(zhì)量，縮短工期，節(jié)約成本而且綠色環(huán)保等諸多優(yōu)點。

自從2011年，我國就已經(jīng)進入了建設(shè)保障房的加速度階段，對政府來說要如此高速度、高質(zhì)量的完成這么多保障房的建設(shè)，已經(jīng)是一項艱巨的任務(wù)。然而這項重要的民生工程的建設(shè)和推進，我國還處于比較初級的摸索階段，以往的經(jīng)驗來看，用傳統(tǒng)的建造方式帶來了建設(shè)效率低下，成本過高，資源浪費嚴重等一系列的問題。采用工廠預制、現(xiàn)場裝配的方式建造保障房，不但能夠節(jié)省成本，減少工期更能很好的保證工程質(zhì)量；立足于長遠緩解資源環(huán)境壓力，創(chuàng)建節(jié)約型社會的角度，這也是一個有效的方式。

在一些發(fā)達國家，像美國，新加坡，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展程度都已經(jīng)很高，也將產(chǎn)業(yè)化技術(shù)大量的運用到公共住房的建設(shè)中。在國內(nèi)，隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)化理論及實踐的發(fā)展，保障性住房的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)方式也得到了大量的關(guān)注，高欣曾經(jīng)提出推廣保障房要將用工業(yè)化方式建設(shè)保障房作為突破口，組成虛擬工業(yè)化團體，按著確定的規(guī)則與制度并且大范圍的制造實施，供應(yīng)全裝修保障房的方式；[2]王全良等提出產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)方式應(yīng)用在保障房的建設(shè)中是十分適合的，在保障房中這種裝配式的建設(shè)方式的使用可以使保障房更加舒適，品質(zhì)會大幅提升，而且即可以幫助政府要大量快速建設(shè)保障房的艱巨任務(wù)又更好的解決了部分老百姓的住房問題。[3]

二、保障性住房對產(chǎn)業(yè)化的促進分析

（一）提高住宅產(chǎn)業(yè)化的市場認可程度

當前住宅產(chǎn)業(yè)化在社會認知度不高，公眾對于選用新式產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式建設(shè)的住宅的安全性存在擔憂，鮮有消費者認可。況且我國居民的消費水平還處于較低水平，房屋屬于價格很高的消費品，市場上大部分還是采用傳統(tǒng)的建造方式，對于這種新型的建造方式，鮮有消費者愿意選擇。保障房是政府的公益扶持項目，是體現(xiàn)政策取向的特殊住房。目前，我國住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣很大程度上依賴于政府頒布的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，如果將工廠式的建造方式引入到政府投資的安居工程的建設(shè)中，自然讓更多的居民在享受政府福利政策的同時也能感受體驗裝配式住宅的優(yōu)勢。若“十二五”提出的對于保障房的建造目標可以實現(xiàn)，那么保障性住房的市場覆蓋率將達到20%，隨著保障房的快速建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化住宅在市場中的比例也將大幅度提升，以其可靠地質(zhì)量，必將受到更多消費者的認可，未來市場的需求量，將無法估計，從而促進產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展。

（二）產(chǎn)品需求提高，激發(fā)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新與管理創(chuàng)新熱情

如前文所說，目前產(chǎn)業(yè)化住宅還不被消費者看好，認可度低，就導致沒有很大的市場需求，很多企業(yè)還處于圍觀狀態(tài)，已經(jīng)參與到產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)的企業(yè)不能得到可觀的銷售額，就導致很多企業(yè)不愿意自主進行技術(shù)及管理方面的創(chuàng)新。將工業(yè)化建造方式引入到安居工程建設(shè)中可以提高產(chǎn)業(yè)化的社會認可度，市場的需求就會大大提高，有效的市場需求會激發(fā)企業(yè)自發(fā)開展產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用，更能激發(fā)他們嘗試建立現(xiàn)代化管理制度和運行模式，不再穿新鞋走老路。所以，在保障性住房建設(shè)中引入住宅產(chǎn)業(yè)化的建造模式，更多的產(chǎn)業(yè)化住宅被需要，這樣充分的市場需求當然就會快速的使產(chǎn)業(yè)化住宅得到推廣，必然會激勵企業(yè)進行生產(chǎn)技術(shù)的創(chuàng)新，從而使先進生產(chǎn)技術(shù)得以普及。[4]

（三）依靠政府在資金與政策上的大力扶持

裝配式住宅在短時間內(nèi)成本優(yōu)勢并不明顯，因此就需要政府通過政策與資金上的支持降低企業(yè)的開發(fā)成本。[5]保障性住房的建設(shè)也恰恰就是一項與政府的政策導向有著密切關(guān)系的項目。合肥市出臺的《合肥市人民政府關(guān)于加快推進建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的指導意見》中提出了支持建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的具體措施，第一條就是在政府投資項目中，要求合肥市保障房工程、拆遷安置房、公益性項目等率先采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。

三、住宅產(chǎn)業(yè)化對保障性住房建設(shè)的促進分析

（一）提高建設(shè)質(zhì)量

保障性住房本應(yīng)該是國家的重點民生工程，是要確實為中低收入者解決住房問題，不應(yīng)是面子工程，政績工程。[6]而個別地方政府對保障房的建設(shè)疏于管理，在設(shè)計、施工、監(jiān)理等關(guān)鍵階段監(jiān)管不嚴。仍有少數(shù)工程使用不過關(guān)的建筑材料，建設(shè)“垃圾”工程，導致保障房出現(xiàn)墻裂縫、漏雨冒風和其他質(zhì)量、安全隱患，不但不能居住，有的甚至被拆除重建，造成資源的極大浪費。[7]以標準化、系列化和工業(yè)化為基礎(chǔ)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，采用構(gòu)件預制廠生產(chǎn)，現(xiàn)場組裝和施工，大大的避免了制造過程中人為造成的質(zhì)量問題，較好地解決了傳統(tǒng)施工方法存在的質(zhì)量問題，并能方便部品在使用過程中的維修和更換，提高保障性住房的質(zhì)量。

（二）縮短工期

“十二五”期間要如此大規(guī)模的建設(shè)保障性住房，不僅質(zhì)量上要達到高標準的要求，工期上更是要求緊迫。采用傳統(tǒng)的建造方式很難完成這樣的任務(wù)目標，就必須要采用機械化，社會生產(chǎn)模式來建造保障性住宅。產(chǎn)業(yè)化的建造方式是隨著主體的建設(shè)，部品部件可以同時在工廠批量生產(chǎn)，裝修、景觀等也可同步展開，現(xiàn)場主要是組裝和安裝工作，工人工作負荷減少，濕作業(yè)比例降低，機械施工代替手工勞作，提高了工作效率。就日常的民用建筑來說，高層建筑的施工可以縮短大約三分之一的工期，中低層建筑預制率較高，現(xiàn)場工期可以縮短一半以上，若個別裝修也在工廠實現(xiàn)，工期縮短更加可觀，在提前使用的同時，也能帶來潛在的效益。[8]同時，采用這種新的建設(shè)模式，構(gòu)配件可在工廠批量生產(chǎn)，避免了惡劣天氣對建設(shè)過程的影響，縮短了建設(shè)周期。

（三）有利于環(huán)境保護，節(jié)能減排

近五年要建設(shè)的保障性住房大概是前十年的兩倍，這樣大規(guī)模的開發(fā)，會帶來大量能源的消耗。保障房中如果采用工業(yè)化的建造方式，大多采用工廠預制，現(xiàn)場作業(yè)大大減少，不僅降低材料損耗，并且無論是現(xiàn)場還是周邊都能保持良好的建設(shè)環(huán)境，減少建筑垃圾，降低建設(shè)及使用過程中的能耗，與一般住宅相比，更加環(huán)保。在萬科新里程項目，采用裝配式建筑方式建設(shè)的住宅總面積為14000m2，省下的水約能注滿50個標準泳池，節(jié)約的電相當于1300個三口之家使用一年的量，從組數(shù)據(jù)中可以很明顯的看到產(chǎn)業(yè)化建設(shè)方式的節(jié)能效果。

四、保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化互促發(fā)展對策

（一）完善標準制定

住宅標準化設(shè)計就是在住宅設(shè)計中采用標準的部品、設(shè)計方案、建筑體系，按照一定的模數(shù)標準規(guī)范住宅構(gòu)件和產(chǎn)品，形成標準化、系列化住宅部品，減少住宅設(shè)計中的隨意性，并簡化施工手段。[9]目前導致我國產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展緩慢的原因之一就是構(gòu)配件的標準化制度還不夠完善，如果能做到在保障性住房中實現(xiàn)標準化設(shè)計，不僅可以大大促進產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，還可以使保障性住房建設(shè)中的成本、質(zhì)量、工期都控制在合理的區(qū)間內(nèi)。

（二）發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)集團作用

現(xiàn)階段，分散的建設(shè)經(jīng)營是國內(nèi)保障房建設(shè)經(jīng)營的主要方式，集中化程度低，產(chǎn)業(yè)鏈還有待完善，整體效益不能充分體現(xiàn)。近年來很多房地產(chǎn)公司都積極的參與到保障房的建設(shè)中來，這時就應(yīng)該以其中有實力、有資歷的大型房地產(chǎn)公司為主要力量推動保障房的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，把分置在不同領(lǐng)域、不同環(huán)節(jié)卻又彼此聯(lián)系的企業(yè)，依托利益統(tǒng)一，實現(xiàn)產(chǎn)品、資金、技術(shù)的優(yōu)勢互補。要成功的推廣產(chǎn)業(yè)化住宅，一個具備投資、研發(fā)、設(shè)計、施工、后期運營等諸多功能的高水準產(chǎn)業(yè)化集團當然是必不可少的。[10]

（三）配套政策要加快完善

首先要建立一套完善的政府監(jiān)管體制，可以更好的監(jiān)督保障房的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，體現(xiàn)在設(shè)計、施工、竣工驗收、運營維護等環(huán)節(jié)。其次政府及相關(guān)部門也應(yīng)該對采用產(chǎn)業(yè)化方式建造住宅的企業(yè)給予一定的財稅補貼，從資金上保證工業(yè)化的建造方式更廣泛的應(yīng)用于保障性住宅中，使其成本優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，保障房的建設(shè)就會有越來越多的企業(yè)加入進來，隊伍逐漸壯大。

（四）推進示范帶動

以保障安居工程為切入點，開展建筑業(yè)現(xiàn)代化試點城市和示范園區(qū)建設(shè)工作，帶動周邊地區(qū)發(fā)展。為大力推進保障房產(chǎn)業(yè)化，多個省市都建立了試點示范項目，比如合肥天門湖公租房項目，沈陽麗水新城公租房項目，南京萬科上訪保障房項目等等。萬科作為國內(nèi)建筑業(yè)老大，已經(jīng)在北京、上海、南京等地的保障房項目中運用產(chǎn)業(yè)化的建造方式，起到了極好的示范作用。

五、結(jié)語

從本文的分析中不難看出，以建設(shè)保障房為切入點，依靠政府對其在政策與資金上的協(xié)助，對于產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展來說，必然是個有效的平臺。在提高產(chǎn)業(yè)化的市場認可程度的同時，還提高了產(chǎn)品需求，而有效的市場需求又激發(fā)了企業(yè)的創(chuàng)新熱情。近些年，關(guān)于保障房建設(shè)，政府部門時間緊，任務(wù)重。若采用產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)方式，不僅極大的避免傳統(tǒng)建造方式帶來的效率低、成本高、質(zhì)量差等問題，還會將保障房建設(shè)成為了綠色環(huán)保住宅?？梢姡诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)中推進住宅產(chǎn)業(yè)化勢在必行，早日建立與完善兩者的互促機制，必將盡快實現(xiàn)合理共贏。

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