對(duì)我市打通商品房安置房保障房轉(zhuǎn)換渠道的分析

鄧慧瓊

摘要：保障房房源區(qū)別供應(yīng)，安置房居住對(duì)象特定，以及商品房庫(kù)存形成等等說(shuō)明住房供應(yīng)不夠靈活，各類房源未完全統(tǒng)籌有效利用。打通三類住房轉(zhuǎn)換渠道對(duì)解決保障房分類供需矛盾、優(yōu)化棚改安置工作、消化商品房庫(kù)存具有積極的意義。去年10月我省在全國(guó)較早提出相應(yīng)政策，突破了原有“一對(duì)一”的束縛。針對(duì)該政策的施行，結(jié)合我市實(shí)際，本文從政策目的、本市現(xiàn)狀、存在問(wèn)題等方面進(jìn)行了分析探討。

關(guān)鍵詞：商品房;安置房;保障房;打通;轉(zhuǎn)換渠道;分析

中圖分類號(hào)：C913 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-000-02

在2014年公廉并軌之前，保障性住房分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房四類，分別對(duì)應(yīng)四類不同收入和住房情況的保障家庭。在做建設(shè)計(jì)劃時(shí)，無(wú)法預(yù)計(jì)保障家庭的條件變化情況，房子在建，條件更在變，會(huì)出現(xiàn)單類房源過(guò)?；虿蛔愕膯?wèn)題。公廉并軌之后，廉租住房和公共租賃住房的供需矛盾得到“中和”。但其它兩類保障房仍舊存在該問(wèn)題，加之棚改的不斷推進(jìn)和商品住房庫(kù)存的增加，供需矛盾依然存在。保障房“四房合一”，安置房和商品房與其轉(zhuǎn)換，是解決供需矛盾的有效辦法。去年10月底，我省在全國(guó)較早提出了“打通商品房、安置房、保障房轉(zhuǎn)換渠道”的意見(jiàn)。

一、政策由來(lái)與要解決的問(wèn)題

我省《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”）提出：統(tǒng)籌使用保障房建設(shè)資金，在滿足公共租賃住房房源籌集需要的情況下，財(cái)政籌集的公共租賃住房建設(shè)資金可統(tǒng)籌用于政府組織實(shí)施的棚戶區(qū)改造;公租房（含廉住房）、經(jīng)適房、限價(jià)商品房和棚改安置房，可統(tǒng)籌用于符合住房保障條件的家庭和棚改安置戶;可通過(guò)購(gòu)買和長(zhǎng)期租賃商品房作為公租房房源，也可購(gòu)買商品房作為安置房房源。該政策的出臺(tái)主要基于以下兩方面：

（一）解決保障性住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾的需要

“十二五”以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)保障性安居工程的大規(guī)模建設(shè)，保障性住房分類建設(shè)分類供應(yīng)（我市建設(shè)公租房、廉租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造四類住房）的供需矛盾日益凸顯，由于保障條件的動(dòng)態(tài)性（每年隨人均收入和人均居住面積的變化而調(diào)整）和住房建設(shè)的周期性（住房建設(shè)周期在三年以上），造成了分類房源部分過(guò)剩、部分不足的現(xiàn)象，一方面是一些保障家庭得不到及時(shí)保障，另一方面是一些房源空置得不到有效利用。

（二）商品房去庫(kù)存的需要

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資以及消費(fèi)直接影響到原材料、鋼鐵、建筑材料、裝修等多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求各地把保持房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展作為當(dāng)前的重要任務(wù)。習(xí)總書(shū)記在2015年12月18日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確要求“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，“去庫(kù)存”成為今年抓好經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一（抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)）。至2015年底，全市庫(kù)存商品房約有478.57萬(wàn)平方米、38493套，市城區(qū)庫(kù)存商品房約有169.52萬(wàn)平方米、15567套，“去庫(kù)存”已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)。

二、我市相關(guān)工作進(jìn)展情況

（一）結(jié)構(gòu)性供需矛盾仍然存在

2013年下半我市相關(guān)部門(mén)對(duì)保障性住房的建設(shè)分配情況進(jìn)行了專題調(diào)研，發(fā)現(xiàn)由于建設(shè)任務(wù)與實(shí)際需求有差距、規(guī)定戶型面積偏小、分類建設(shè)供應(yīng)等原因?qū)е陆Y(jié)構(gòu)性供需矛盾較為突出。但當(dāng)時(shí)省級(jí)層面無(wú)相關(guān)的統(tǒng)籌并軌政策，且每年的保障性安居工程跟蹤審計(jì)又要求嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定，因此，供需矛盾暫時(shí)無(wú)法解決。

在《意見(jiàn)》印發(fā)前，解決此問(wèn)題有兩項(xiàng)措施：一是2014年4月省級(jí)有關(guān)部門(mén)印發(fā)公租房和廉租房并軌實(shí)施意見(jiàn)，這兩類保障性住房開(kāi)始統(tǒng)籌，供需矛盾得到一定化解;二是2015年5月省保障辦同意將閑置經(jīng)適房變更為公租房和棚改安置房，經(jīng)適房閑置及公租房、棚改安置房房源不足的問(wèn)題得到緩解。由于以上措施，并未實(shí)現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)適房、棚改安置房的全面統(tǒng)籌并軌，各項(xiàng)補(bǔ)助資金如何轉(zhuǎn)換使用、不同戶型面積房源如何處理等均未明確，雖然我市及時(shí)執(zhí)行上述規(guī)定，但仍未完全化解結(jié)構(gòu)性供需矛盾。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，全市還有3400余套可售經(jīng)適房、940余套建成棚改安置房需對(duì)相應(yīng)保障對(duì)象進(jìn)行分配或進(jìn)行房源轉(zhuǎn)換統(tǒng)籌使用。

（二）公租房廉租房建設(shè)資金已統(tǒng)籌使用。

《意見(jiàn)》出臺(tái)前，保障性安居工程資金使用必須按下?lián)芮烙糜谙鄳?yīng)類別的保障性安居工程項(xiàng)目，不得挪作他用，我市除按公廉并軌規(guī)定將公租房廉租房建設(shè)資金合并使用外，未用于棚戶區(qū)改造。2015年底，全市公租房（含廉租房）上級(jí)補(bǔ)助資金結(jié)余21544萬(wàn)元（市本級(jí)9100萬(wàn)元），棚改上級(jí)補(bǔ)助資金結(jié)余14454萬(wàn)元（市本級(jí)212萬(wàn)元），兩塊資金均是按建設(shè)計(jì)劃下達(dá)，因項(xiàng)目手續(xù)不完善及進(jìn)度緩慢暫未撥到具體項(xiàng)目。

（三）大部分縣市已開(kāi)始探索統(tǒng)籌使用各類保障房。

大多數(shù)縣市根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》抗┬枨闆r及項(xiàng)目推進(jìn)的需要，在《意見(jiàn)》出臺(tái)前已進(jìn)行了適量的房源轉(zhuǎn)換。全市共統(tǒng)籌轉(zhuǎn)換房源5113套，其中：經(jīng)適房轉(zhuǎn)換為公租房1164套，經(jīng)適房轉(zhuǎn)換為棚改安置房3722套，公租房轉(zhuǎn)換為棚改安置房227套。隨著《意見(jiàn)》的貫徹落實(shí)，保障房房源閑置及供需矛盾等問(wèn)題將會(huì)得到有效解決。

（四）購(gòu)買或租賃商品住房作為公租房、棚改安置房房源已經(jīng)啟動(dòng)。

目前，我市購(gòu)買商品住房作為公租房房源有兩種情況。一是要求商品房項(xiàng)目按建筑面積的5%配建公租房，建成后政府進(jìn)行回購(gòu)，現(xiàn)回購(gòu)配建公租房約650余套;二是純購(gòu)買市場(chǎng)商品住房，現(xiàn)已購(gòu)買近300套。市城區(qū)在2015年注重了棚改貨幣化安置工作，共安置2107戶，安置資金約16億元，這些棚戶區(qū)居民可自由支配安置資金，包括到市場(chǎng)上購(gòu)買商品住房。關(guān)于長(zhǎng)期租賃商品房作為公租房房源，難度還較大，經(jīng)對(duì)市城區(qū)的12個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（涉及房源1096套）進(jìn)行摸底，開(kāi)發(fā)企業(yè)均不愿長(zhǎng)期租賃，且?guī)齑鎽粜推?，均超過(guò)公共租賃住房60平方米的戶型要求。

三、存在主要問(wèn)題

一是資金壓力加大。目前我市已有部分配建的公租房建成，按照配建協(xié)議政府以成本價(jià)回購(gòu)，籌措回購(gòu)資金并不容易，再以高于成本價(jià)購(gòu)買庫(kù)存商品房并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，資金壓力會(huì)進(jìn)一步加大。二是戶型面積超標(biāo)準(zhǔn)。目前市場(chǎng)上的中小戶型商品房都在80-120平方米左右，超出公租房60平方米的戶型限制。如購(gòu)買，可否使用中央專項(xiàng)資金，向保障家庭收取租金是按60平方米計(jì)還是以實(shí)際面積計(jì)等問(wèn)題還沒(méi)有明確的政策依據(jù)。三是購(gòu)買價(jià)格難把握。如低于市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意出售，積極性不高，高于或等于市場(chǎng)價(jià)格倒不如給予貨幣化保障，特別是安置棚戶區(qū)居民，定價(jià)是難點(diǎn)。

以上問(wèn)題，《意見(jiàn)》并未明確，結(jié)合近年來(lái)保障性安居工程跟蹤審計(jì)工作要求，需有省級(jí)層面的制度支撐，因此，需探索或試點(diǎn)。

四、下一步工作措施

一是針對(duì)《意見(jiàn)》，盡快出臺(tái)包括控制供地規(guī)模、取消限制性措施、改善政務(wù)環(huán)境以及落實(shí)信貸政策等具體措施，力求促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展;二是在國(guó)家、省有關(guān)保障性住房政策的框架下，適時(shí)修改我市的有關(guān)辦法細(xì)則，使工作開(kāi)展有據(jù)可依;三是進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，在近幾年?duì)幦∵_(dá)到50%以上，鼓勵(lì)棚戶區(qū)居民購(gòu)買庫(kù)存商品房，控制新建安置房規(guī)模;四是加快配建公租房回購(gòu)和配租工作，有效利用在建房源，商品房庫(kù)存較大的縣市，原則上不再組織新建公租房和棚改安置房。

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