標定地價評估的標準宗地布設方法研究
——以唐山市為例

■ 陳 越

（唐山市國土資源局，河北 唐山 063000）

標定地價評估的標準宗地布設方法研究
——以唐山市為例

■ 陳 越

（唐山市國土資源局，河北 唐山 063000）

文章通過標準宗地內涵和布設原則的確定，重點探索標準宗地布設的方法，主要運用均質地域原理，應用聚集度離散公式，結合商服、住宅與工業(yè)用地的物業(yè)類型，綜合確定如何布設標準宗地，為建立標定地價體系、評估標定地價提供了堅實的基礎，最后以唐山市為例，測算如何確定標準宗地布設的合理數量。

標定地價；標準宗地；聚集度公式；唐山

0 引言

自20世紀60年代以來，美國、英國、日本等國政府相繼組織有關人員，從各國的國情出發(fā)，圍繞城市地價體系、標準宗地，以及公示地價指數體系建設的原理、方法和可行性方案等開展了“公示地價空間組織”專項的科學研究。我國臺灣地區(qū)也于1964年修訂并實施了《都市平均地權條例》，逐步建立標準宗地制度。隨著我國土地市場的日益發(fā)育，城市地價動態(tài)監(jiān)測已經作為一項反映地價變動的日常工作擴展到105個城市，但其側重點仍是地價增長率，而非地價的真實水平。特別是近年來我國房地產市場和土地市場異常活躍，各地政府亟需制定相應的指導價以平抑過快上漲的地價，在這樣的市場背景下，國土資源部辦公廳《關于做好2012年城市土地價格調查與監(jiān)測工作的通知》要求“在上海、長沙、唐山等城市開展標定地價公示試點”。因此，本文以試點城市唐山市為例，在初步建立標定地價體系的基礎上，探索標定地價評估的標準宗地布設方法，以期服務于其他城市的標定地價評估和公示工作。

1 研究方法

1.1 標準宗地的內涵及特征

在我國，“標定地價”的提法最早出現在1994年公布的《城市房地產管理法》，最新修訂版也明確規(guī)定“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》對標定地價做了如下定義：“政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開發(fā)利用、正常市場條件下，某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格”。它是在城市土地利用總體規(guī)劃設定的國有建設用地范圍內，其深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況、基礎設施狀況、地質條件等特征在均質區(qū)域內具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范作用的宗地。標準宗地按照土地用途分類至少包括商服標準宗地、住宅標準宗地、工業(yè)標準宗地。

作為標準宗地，應主要具備以下特征：

(1)代表性。標準宗地的利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等應具有代表性。

(2)穩(wěn)定性。標準宗地的個別條件、土地利用狀況及周圍土地的利用條件都比較穩(wěn)定，處于最高最佳利用狀態(tài)，在較長時間內不會發(fā)生分裂、合并、重新規(guī)劃等情況。

(3)標識性。布設的標準宗地應易于識別。

(4)合理分布性。標準宗地的布設，要盡量均衡、合理，能廣泛代表城鎮(zhèn)內的各均質區(qū)域，要做到地域分布均勻，宗地個數恰當。

(5)控制性。標準宗地的作用類似于地價控制點，能夠起到反映各區(qū)塊地價水平的作用。

(6)唯一性。每個均質區(qū)域內的每類物業(yè)類型或產業(yè)類型僅選取一宗標準宗地。

1.2 標準宗地布設技術框架與布設類型的確定

標準宗地布設技術框架如圖1：

圖1 標準宗地布設技術框架圖

標準宗地的布設主要考慮兩個主要方面：一是根據土地用途布設，至少包括商服用途、住宅用途和工業(yè)用途；二是根據物業(yè)類型或產業(yè)類型布設，如商服用途土地可劃分為獨立商業(yè)體與商住混合體（底商）等，住宅用途土地可劃分為普通住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)與保障性住宅區(qū)等，工業(yè)用途土地可劃分為一般工業(yè)區(qū)和高新產業(yè)區(qū)，一般工業(yè)區(qū)亦可劃分出輕工業(yè)區(qū)和重工業(yè)區(qū)，或者按照國民經濟行業(yè)分類劃分為采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)，交通運輸、倉儲，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，科學研究和技術服務業(yè)等（物業(yè)或產業(yè)類型需根據各城市房地產特征和產業(yè)結構實際情況劃分）。

其中，以土地用途布設標準宗地作為確定布設數量的主要依據，且需要測算各用途用地面積占標定地價總面積的比例，該比例一般依據城市總體規(guī)劃文本中的建設用地平衡表，亦可自行測算。當某一均質區(qū)域內同種用途土地包括兩種（含）及以上物業(yè)類型或產業(yè)類型時，則需要增加標準宗地布設數量以區(qū)分物業(yè)類型。

1.3 標準宗地布設數量的測算述標準宗地布設技術思路，構建標準宗地模型：

式（1）中：Nsi為標定地價范圍內第i種用途土地需要布設標準宗地的總數量；Nui為按照土地用途布設的第i種用途土地中標準宗地的數量；Npi為按照物業(yè)類型布設的第i種用途土地中標準宗地的數量。

1.3.1 按照土地用途布設標準宗地的數量測算

依據均質地域原理，應用聚集度公式進行按照土地用途布設標準宗地數量的測算，原始公式如下[1]：

式（2）中：Si為第i種土地用途標定地價的范圍面積；λ為系數；Pi為第i種用途用地面積占標定地價范圍面積的比例；Di為聚集度。

關于λ系數的求算過程，假設第i種土地用途標定地價范圍內僅有一種類型的用地，且其影響半徑可以覆蓋整個范圍，則Di＝λ＝Si。

那么，若依據點狀因素的圓形影響范圍，則λ＝πa2（a為某標準宗地的影響半徑）；若考慮地塊價格通常以規(guī)則的方形為基本單元進行地價的衰減，則λ＝(2a)2。因此，按照土地用途布設標準宗地的數量測算可分為兩種，將λ分別代入公式，分別得到如下按圓形衰減和方形衰減的測算公式：

按圓形影響衰減：

按方形影響衰減：

式(3)、式(4)中，Nui和Nui'分別為以圓形衰減和方形衰減下按照土地用途布設標準宗地的總數量。

1.3.2 按照物業(yè)類型布設標準宗地的數量測算

如前所述，同種用途土地內若出現兩種（含）及以上物業(yè)類型或產業(yè)類型時，在按照土地用途確定標準宗地數量的基礎上，同一區(qū)塊內則需要增加標準宗地布設數量以區(qū)分物業(yè)類型。一般而言，按照物業(yè)類型增設標準宗地的數量在一個區(qū)塊內每增加一種物業(yè)類型，則增設的數量加1，可按照下述公式測算：

式（5）中：Npi為按照物業(yè)類型布設的第i種用途土地中標準宗地的數量；nj為同種用途劃分為m種物業(yè)類型的區(qū)塊數量；m為物業(yè)類型數量。

m的取值與城市標定地價區(qū)域內土地用途類型及物業(yè)類型種類相關，不同城市間物業(yè)類型不一樣，同一城市內不同均質區(qū)域的物業(yè)類型也不一樣。

2 案例研究與分析

2.1 唐山市概況

唐山市地處渤海灣中心地帶，位于河北省東部，是連接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，是以煤炭、鋼鐵、電力、陶瓷、機械等為主，具有百年歷史的重工業(yè)城市，是京津唐工業(yè)基地中心城市、京津冀城市群東北部副中心城市。2015年，唐山市完成地區(qū)生產總值約6100億元。

2.2 標定地價的測算范圍

結合唐山市土地級別與基準地價更新成果，將地價動態(tài)監(jiān)測區(qū)段與土地級別圖進行套合。既考慮地價區(qū)段穩(wěn)定性，又考慮到新基準地價調整后級別變化情況，以地價動態(tài)監(jiān)測范圍圖為基礎，適度考慮基準地價覆蓋范圍中屬于城市規(guī)劃近期發(fā)展方向的部分，確定唐山市標定地價工作范圍為：商服用地和住宅用地的項目范圍為路北區(qū)、高新技術產業(yè)園區(qū)、路南區(qū)，總面積為85.89km2；工業(yè)用地項目范圍為城市規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)和工業(yè)集中區(qū)，分布于高新技術產業(yè)園區(qū)、路北區(qū)、路南區(qū)和開平區(qū)，總面積為77.44km2。

2.3 各用途用地面積比例及影響半徑

根據《唐山市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》中心城區(qū)建設用地平衡表，商服金融業(yè)用地規(guī)劃現狀為占城市建設用地總量的5.02%，居住用地規(guī)劃現狀為占城市建設用地總量的32.88%，工業(yè)用地規(guī)劃現狀為占城市建設用地總量的39.68%。

鑒于各類用途的基礎設施狀況、土地利用水平和強度、分布特點，同時結合市場的實際調查，確定商服、住宅、工業(yè)標準宗地的影響半徑范圍分別為0.6～0.8km、0.8～1.0km和1.0～1.2km。

2.4 各類型標準宗地的布設數量

2.4.1 按照土地用途布設標準宗地的數量

將各項數據分別代入公式，最終確定各用途標準宗地數量如表1。

表1 唐山市標準宗地布設數量的理論測算表

依據上述推算結果，分別采用兩種影響衰減方式并根據唐山市實際情況進行了標準宗地的布點設置，實際上，標準宗地主要沿道路圍合的街區(qū)布設，因此，結果更接近于按照方形影響衰減方式下的標準宗地布設數量，具體見表2。

表2 唐山市按照土地用途布設標準宗地的數量表

2.4.2 按照物業(yè)類型布設標準宗地的數量

唐山市商服用途土地主要可以劃分為獨立商業(yè)體與商住混合體（底商），其中商住混合體又包括沿街底商和沿街裙樓兩種形式，沿街底商和沿街裙樓在地價分攤方式上類似，故按照同一種物業(yè)類型對待。在按照土地用途布設標準宗地的數量確定過程中，在市中心較繁華的10個區(qū)塊內布設上述兩種商服用地物業(yè)類型。唐山市住宅用途土地以普通住宅體為主要物業(yè)類型，保障性住宅體分布不具有代表性且經市場調查顯示成熟地塊地價與普通住宅體地塊地價相差不大，同時，高檔住宅體分布較偏遠且多以單點形式存在，不具有代表性，故對于唐山市住宅用途土地的物業(yè)類型不再進行劃分。唐山市工業(yè)用途可劃分為一般工業(yè)體和高新產業(yè)體，一般工業(yè)體和高新產業(yè)體的工業(yè)用途地價均主要參照《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》確定，并無明顯差異，故對于唐山市工業(yè)用途土地的物業(yè)類型不再進行劃分。最終確定按照物業(yè)類型布設標準宗地的數量如表3所示。

唐山市標準宗地的布設總量詳見表3。

表3 唐山市按照物業(yè)類型布設標準宗地表

3 結論

標準宗地是標定地價評估的基本單元，是標定地價的基礎和載體。合理布設標準宗地是建立標定地價公示制度的關鍵，將直接影響標定地價的代表性、準確性，更直接關系到公眾對于土地價格的直觀判斷。好的標準宗地形象直觀、具體明確，便于人們認識、比較和了解地價的內涵，起到精確公示作用，也就更易于建立公平、公開的土地市場。

在后續(xù)的工作中，需要定期對標準宗地進行現場踏勘、調研和維護，及時更新已滅失的標準宗地，確保標準宗地始終能夠保持其在地價體系中的代表性、標識性作用。

[1]趙松,董為紅,王錕.日本地產市場及地價公式制度研究[M].北京:地資出版社,2013.

[2]GB/T18508-2014,城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程[S].

[3]陳波.關于建立標定地價技術體系的研究[J].現代經濟信息,2014(10):152-153.

[4]付梅臣,曾暉,劉衛(wèi)東,等.城鎮(zhèn)標準宗地制度研究[J].河北農業(yè)大學學報,2000,23(2):90-94.

[5]褚英敏.城市標定地價評估探討[D].石家莊:河北師范大學,2003.

[6]宋鴻良.運用均質地域原理建立標準宗地體系的研究[J].中國土地科學,1998,12(5)：26-29.

Research on the Layout Method of Standard Land—A Case Study of the City of Tangshan

CHEN Yue
(Tangshan Municipal Bureau of Land and Resources, Tangshan Hebei 063000, China)

By determining both the connotation and layout principle of standard land, priority is placed on exploring the method for setting up standard land.How to set up and arrange standard land, and this calls for a comprehensive way based on the need both to apply the principle of homogeneous area and aggregation discrete formula, and to accord the type of property of commercial, residential, and industrial land use. These efforts provide a frm basis for establishing demarcated land price system, as well as evaluating demarcated land price. Finally, this paper measures a reasonable quantity that we can rely on when we determine the layout of standard land by taking Tangshan as an example.

demarcated land price; standard land; aggregation formula

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）05-0062-04

2016-03-15；

2016-03-29

唐山市標定地價公示試點項目（201313106227）

陳越（1982-），男，河北省唐山市人，唐山市國土資源局高級工程師，管理學碩士，主要從事地價評估、地價管理、地價體系、土地管理等研究工作。