村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供需機(jī)制研究

■ 馮 樷/劉 戈

（1．河南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南陽 473009；2．天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300384；3．天津市城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心，天津 300384）

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供需機(jī)制研究

■ 馮 樷1,2,3/劉 戈2,3

（1．河南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南陽 473009；2．天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，天津 300384；3．天津市城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心，天津 300384）

運(yùn)用調(diào)研分析法和經(jīng)濟(jì)學(xué)分析法，重點(diǎn)研究村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供需機(jī)制，從土地宏觀調(diào)控政策、主體收益等供給驅(qū)動因素與人口、村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等需求驅(qū)動因素兩方面進(jìn)行分析，指出供需機(jī)制對土地市場的調(diào)節(jié)作用及可能導(dǎo)致市場失靈的原因。研究發(fā)現(xiàn)，通過挖掘存量建設(shè)用地滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要是解決我國人地矛盾問題的關(guān)鍵，而由于城市建設(shè)用地數(shù)量有限，村鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的再開發(fā)是解決該矛盾的有效途徑。保證村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場土地資源合理配置的對策建議：(1)規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)制度；(2)優(yōu)化流轉(zhuǎn)模式，提高改造效率；(3)平衡各利益方收益。

土地利用；村鎮(zhèn)建設(shè)用地；再開發(fā)；供需機(jī)制；供需均衡

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)是建設(shè)用地再開發(fā)的具體形式，是指在村鎮(zhèn)建設(shè)功能性評價基礎(chǔ)上，通過土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整與布局優(yōu)化，綜合運(yùn)用工程、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與生物等措施對現(xiàn)有較低收益甚至零收益的地塊、地段乃至區(qū)域進(jìn)行建設(shè)改造、環(huán)境整治、功能拓展與升級，從而界定出能獲取更高收益的土地用途的過程。本文對村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供給和需求兩方面驅(qū)動因素進(jìn)行深入研究，闡述了村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場的供需均衡問題，最后分析了市場失靈的原因及政府干預(yù)對土地資源合理配置的指導(dǎo)作用。

1 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供給驅(qū)動因素

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場著眼于挖掘存量土地供給，是在不增加建設(shè)用地總量的情形下，使建設(shè)用地在不同用途之間轉(zhuǎn)化——從低效利用轉(zhuǎn)向高效利用，其供給機(jī)制如圖1所示。村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場上的土地供給受到國家土地宏觀調(diào)控政策影響，同時與供給主體收益水平也緊密相關(guān)。

圖1 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場土地供給機(jī)制

1.1 土地宏觀調(diào)控政策

土地宏觀調(diào)控政策在村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供給中起著指導(dǎo)與前提作用。作為存量土地資源，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一直以來均由國家嚴(yán)格管制，影響了其供給潛力的發(fā)揮，但近年來，國家正逐步放寬流轉(zhuǎn)政策，集約利用土地資源，注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定，集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)及村莊中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)在符合規(guī)劃的情況下可依法流轉(zhuǎn)，這是國家第一次規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)開辟了道路。2008年，在黨的十七屆三中全會上“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的要求被首次提出，同時指出推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革的緊迫性，這為我國統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，最終實現(xiàn)“集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)”提供了政策支持?！敖⒊青l(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”在2013年11月召開的黨的十八屆三中全會上被明確提出，這是土地流轉(zhuǎn)的先決條件。會議提出了未來土地改革的基本路徑，圍繞土地承包經(jīng)營權(quán)、土地補(bǔ)償制度等問題展開，旨在建立健全城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場。中共中央、國務(wù)院于2014年3月16日又頒布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，該《規(guī)劃》提出要進(jìn)一步推進(jìn)土地管理制度的改革，再次強(qiáng)調(diào)了黨的十八屆三中全會中關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市的相關(guān)規(guī)定，提出規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的必要性。由上述政策規(guī)定可見，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，國家已逐步放寬立法控制，并為其入市流轉(zhuǎn)指明方向。在土地資源稀缺的情況下，國家通過相關(guān)政策的引導(dǎo)逐步驅(qū)動村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)來緩解土地資源瓶頸問題。

隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，盤活存量建設(shè)用地[1]，使村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場上土地供給增多，從而給土地市場帶來競爭，有利于提高土地供給彈性，具體情況如圖2所示。

圖2 存量建設(shè)用地供給曲線圖

圖2 中縱軸表示村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場建設(shè)用地價格P，橫軸表示存量建設(shè)用地供給量Q，設(shè)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)前村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供給曲線為S1，流轉(zhuǎn)后供給曲線為S2。從圖中存量建設(shè)用地供給來看，隨著國家關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)政策的出臺，集體建設(shè)用地進(jìn)入土地市場，建設(shè)用地供給由單一的國家供應(yīng)變?yōu)閲遗c農(nóng)民集體共同為土地市場供給土地，供給曲線由S1變?yōu)镾2，國有與集體存量建設(shè)用地疊加后的供給曲線S2的供給彈性將大于S1的供給彈性。由此可知，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市會為建設(shè)用地再開發(fā)市場提供土地資源，并在市場機(jī)制下提高土地利用效率，優(yōu)化資源配置，有效緩解供需失衡的局面。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，2010年我國農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模約為16400000hm2，即2.46億畝，其中宅基地占兩億畝，經(jīng)營性建設(shè)用地占0.5億畝左右，而2012年我國住宅用地供應(yīng)量為110800hm2，這意味著理論上講，房地產(chǎn)住宅用地近30年的供應(yīng)單靠農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地便可滿足。2012年，全國土地出讓面積為322800hm2，合同成交價款為2.69萬億元，每畝均價為56萬元，由此可知，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建立后，130多萬億元將由2.46億畝農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生，這將大大增加開發(fā)資金來源并提高土地市場供給彈性。

1.2 供給主體收益

目前我國村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場建設(shè)用地按所有權(quán)形式分為國有存量建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地。國有存量建設(shè)用地的供給主體可以為城鎮(zhèn)企事業(yè)單位、個體工商業(yè)者等；農(nóng)村集體建設(shè)用地的供給主體可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村鎮(zhèn)企業(yè)等。不同的供給主體都會根據(jù)自身收益水平?jīng)Q定供地情況。

對于農(nóng)村集體而言，根據(jù)國家以往的征地制度，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的一種重要形式是集體土地通過征收變?yōu)閲型恋兀鳛檗r(nóng)村集體土地唯一購買者，在農(nóng)村建設(shè)用地市場上實施獨(dú)家壟斷，運(yùn)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論方法對政府和農(nóng)村集體收益情況分析如圖3所示。

設(shè)農(nóng)村集體供給曲線為S0，政府需求曲線為D0，S0與D0的交點(diǎn)E0為市場供需均衡點(diǎn)，Q0為均衡成交量，P0為均衡價格。但農(nóng)村集體往往由于信息獲得不完全而在建設(shè)用地競爭市場上處于劣勢地位，政府將會以較低價格P1對土地進(jìn)行征收，以Q1作為成交量。

在兩種成交價格下，農(nóng)村集體作為生產(chǎn)者，其生產(chǎn)者剩余分別為：PS0=S(P0E0M)，PS1=S(P1E1M)；政府作為消費(fèi)者，其消費(fèi)者剩余分別為：CS0=S(P0E0H)，CS1=S(P1GH)。

據(jù)此，農(nóng)村集體收益差異P S=P S0-PS1=S(P0E0E1P1)；政府收益差異CS=CS1-CS0=S(P0E0GP1)=S(P0E0E1P1)+S(E0E1G)=PS+S(E0E1G)。

圖3 政府與農(nóng)村集體收益分析

比較兩方收益差異可得，政府通過征收壟斷集體建設(shè)用地市場的結(jié)果是造成了農(nóng)村集體損失的生產(chǎn)者剩余直接變?yōu)檎黾拥南M(fèi)者剩余的一部分（如圖3陰影所示），且成交量也由Q0減為Q1，這在一定程度上減少了存量建設(shè)用地的供給量，不利于村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場的供需平衡。因此，農(nóng)村集體為了追求自身利益的最大化，會推進(jìn)集體建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)，進(jìn)而增加了建設(shè)用地再開發(fā)市場上土地供給來源，這與國家現(xiàn)行土地市場上制度改革的趨勢相一致，而且農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)會為村民帶來可觀收益，提高農(nóng)村人均可支配收入，村民們會將更多的資金用到改善生活環(huán)境質(zhì)量上來，這便引發(fā)村鎮(zhèn)舊有建筑的翻新、道路的修整以及公共設(shè)施建設(shè)，由此盤活農(nóng)村低效利用的村鎮(zhèn)建設(shè)用地。以廣東省佛山市為例，佛山市南海區(qū)是我國最早探索農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的地區(qū)之一，該區(qū)通過建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)縮小了城鄉(xiāng)收入差距，使農(nóng)民享有土地級差收益。南海區(qū)農(nóng)民集體土地租金收入從2008年的22.6億元增加到2012年的30.2億元；村組兩級分紅從2008年的16.8億元增加到2012年的26.7億元，兩級人均分紅從2008年的2347元增加到2013年的3516元；社員股東總數(shù)為75.9萬，占農(nóng)村居民的99.4%；南海區(qū)農(nóng)村居民人均純收入從2008年的11158元增加到2012年的16673元[2]。

對于企業(yè)、個體工商業(yè)者而言，由于經(jīng)營狀況不佳會造成產(chǎn)出效益低下，存在土地閑置現(xiàn)象，這時其會創(chuàng)新經(jīng)營方式，開展技術(shù)革新，進(jìn)行廠房合并、轉(zhuǎn)租、土地置換及土地資產(chǎn)的量化管理，對于一些低效益的工業(yè)園區(qū)，可以采用聯(lián)動機(jī)制，相互推薦招商引資項目，以期引入市場機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)，達(dá)到增加土地經(jīng)濟(jì)投入和產(chǎn)出強(qiáng)度、提高土地利用結(jié)構(gòu)有效性，從而盤活企業(yè)存量建設(shè)用地的目的[3]，由此為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場提供新的供給。

2 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場需求驅(qū)動因素

2.1 人口因素

根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人們在物質(zhì)生活水平不斷提升的同時，對于人際交往、娛樂休閑、旅游度假等精神層面的追求越來越多，這就產(chǎn)生了改善居住條件、生活環(huán)境、交通設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等多方面的需求，從而派生出對居住用地、交通用地、綠地、旅游用地、文化娛樂等各類用地的內(nèi)在需求，形成了對建設(shè)用地的現(xiàn)實需求。

人口因素從人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)變化兩方面對村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場需求產(chǎn)生驅(qū)動作用。人口數(shù)量和增速，對建設(shè)用地規(guī)模的擴(kuò)張有著直接影響，當(dāng)人口數(shù)量增加時，除了要求增加居住用地外，對自己生活周邊的公共建筑用地、綠地、道路和市政等用地都有較高需求，因此隨著農(nóng)村生活水平的提高，村民對生活范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量與日俱增。人口結(jié)構(gòu)變化具體體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)人口比例的變化，目前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時期，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)活動大量涌現(xiàn)，要在保持18億畝耕地紅線不突破的基礎(chǔ)上滿足建設(shè)用地的大量需求，就必須從存量建設(shè)用地再開發(fā)入手，而實際上全國建設(shè)用地供給中增量供給占據(jù)較高比例，許多城鎮(zhèn)規(guī)劃不合理，造成大量土地閑置，以致土地資源浪費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，由2000年到2010年，國內(nèi)城市建設(shè)用地擴(kuò)張83%，城鎮(zhèn)人口同期僅增長45%，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化速度極不匹配[4]，同城市相比，村鎮(zhèn)建設(shè)用地存在更為明顯的低效利用和閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，因此受人口數(shù)量膨脹和結(jié)構(gòu)變化的驅(qū)動再開發(fā)市場上需要更大數(shù)量的村鎮(zhèn)建設(shè)用地。

2.2 村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化

改革開放以來，我國村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，由“一、二、三”向“二、三、一”和“三、二、一”轉(zhuǎn)變，第二、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值顯著提高，村鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展尤為迅速，大量村鎮(zhèn)企業(yè)相繼涌現(xiàn)，但由于村鎮(zhèn)企業(yè)布局分散，企業(yè)產(chǎn)品未能與當(dāng)?shù)靥厣r(nóng)產(chǎn)品形成良好的對接，資源利用率低，導(dǎo)致大量村鎮(zhèn)建設(shè)用地粗放利用，此時企業(yè)會對生產(chǎn)要素進(jìn)行整合以提高經(jīng)濟(jì)效益，由此引致村鎮(zhèn)建設(shè)用地的再開發(fā)；另一方面，村鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展會吸引大量的農(nóng)民進(jìn)入企業(yè)工作，第二、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，從而提高農(nóng)民收入水平，令其產(chǎn)生改變自身生活環(huán)境的需求，住房整修、擴(kuò)建、改建成為必然，進(jìn)而引起宅基地等建設(shè)用地的再開發(fā)。

為了更直觀了解村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化對建設(shè)用地的需求情況，本文利用生產(chǎn)決策理論[5]對村鎮(zhèn)企業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)進(jìn)行分析。對于村鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營來講，資金、勞動力等非土地要素及村鎮(zhèn)建設(shè)用地均是主要的生產(chǎn)投入要素，設(shè)其生產(chǎn)函數(shù)Z=f(x,y)，Z表示產(chǎn)量，x表示村鎮(zhèn)建設(shè)用地，y表示資金、勞動力等非土地要素。在一定生產(chǎn)水平下，生產(chǎn)要素x和y有機(jī)組合，擬合出村鎮(zhèn)企業(yè)的等產(chǎn)量曲線，如圖4所示。

圖4 村鎮(zhèn)企業(yè)等產(chǎn)量曲線

在曲線A上，投入要素x、y有各種不同的組合，但總產(chǎn)出保持不變。在A1點(diǎn)，資金和勞動力y1投入數(shù)量較多，而村鎮(zhèn)建設(shè)用地x1投入數(shù)量較少，即企業(yè)通過加大投資和技術(shù)革新，減少建設(shè)用地投入來實現(xiàn)生產(chǎn)集約化；在A2點(diǎn)，資金和勞動力y2投入數(shù)量較少，村鎮(zhèn)建設(shè)用地x2投入數(shù)量較多，即企業(yè)通過減少技術(shù)及資金投入量，加大建設(shè)用地占用量來進(jìn)行粗放式經(jīng)營。而隨著村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，村鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)出水平提高，等產(chǎn)量曲線由A變?yōu)锽，在B1點(diǎn)處，資金和勞動力投入量與A1點(diǎn)相一致，若要達(dá)到新水平下的產(chǎn)出量，村鎮(zhèn)建設(shè)用地投入量會由x1增至x3，建設(shè)用地需求量增多；在B2點(diǎn)處，建設(shè)用地投入量與A2點(diǎn)保持一致，需增加資金和勞動力投入至y3才能完成產(chǎn)出。

總之，由圖4可得，隨著村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，村鎮(zhèn)企業(yè)要達(dá)到更高效益，需增加各種生產(chǎn)要素的投入量，雖然理論上可以僅僅增加資金和勞動力等非土地要素投入來達(dá)到高產(chǎn)出量，但根據(jù)邊際效益遞減規(guī)律，要維持較高的經(jīng)濟(jì)效益還需同時增加村鎮(zhèn)建設(shè)用地數(shù)量，由此便帶動了村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場建設(shè)用地的需求。

2.3 城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)發(fā)展差距

城鎮(zhèn)化與村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)是有機(jī)結(jié)合的整體，城鎮(zhèn)化自上而下地將城鎮(zhèn)系統(tǒng)延伸到村鎮(zhèn)系統(tǒng)之中，而村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)自下而上地將村莊整合到城鎮(zhèn)體系之內(nèi)，兩者相輔相成，共同促進(jìn)土地的集約利用[6]。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，為了縮小城鄉(xiāng)差距，城市建設(shè)用地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量日益升高，城市建成區(qū)面積和村鎮(zhèn)建成區(qū)面積與城鎮(zhèn)化率均有著較好擬合度，如圖5所示，從2005-2012年我國城鎮(zhèn)化率基本維持著約1%的增速穩(wěn)步提高，而建成區(qū)面積增速則隨年份發(fā)生不同變化，尤其是村鎮(zhèn)建成區(qū)面積，除了2006年外其增速均高于城鎮(zhèn)化增長率，2006年村鎮(zhèn)建成區(qū)面積的大幅減少是受到當(dāng)年國家發(fā)布的一系列規(guī)范建設(shè)用地市場政策文件的影響。研究表明，1980年至2005年我國城鎮(zhèn)化每增加一個百分點(diǎn)，所占用的建設(shè)用地面積為1004km2，2006年至2030年，我國城鎮(zhèn)化每增加一個百分點(diǎn)，所占用的建設(shè)用地將達(dá)3460km2，是前者的3.45倍[7]，由此可見，城鎮(zhèn)化龐大的用地需求將會直接推動存量低效的村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)以滿足發(fā)展要求。

改革開放以來，我國城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，但城鄉(xiāng)居民人均純收入增速相比，農(nóng)村明顯慢于城鎮(zhèn)，且城鄉(xiāng)發(fā)展差距可能隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展不斷擴(kuò)大。1978年至2012年，全國農(nóng)民人均純收入由134元增長到7971元，城鄉(xiāng)收入絕對差距由210元增加到18988元。除收入差距外，城鄉(xiāng)差距還體現(xiàn)在農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境條件以及衛(wèi)生、教育、文化等社會事業(yè)方面，且由于城鄉(xiāng)二元體制和制度約束，農(nóng)民享受不到同等于城市居民的社會福利待遇。近年來，隨著支農(nóng)惠農(nóng)政策的頒布實施，農(nóng)村生產(chǎn)、生活和環(huán)境條件得到一定的改善，但仍存在著許多問題沒有解決。為防止城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，亟需加大農(nóng)村發(fā)展力度，由此產(chǎn)生了新農(nóng)村建設(shè)、中心鎮(zhèn)（村）建設(shè)、舊村莊和舊廠房改造等措施，進(jìn)而推動了村鎮(zhèn)建設(shè)用地的再開發(fā)。

圖5 2005-2012年全國城鎮(zhèn)化率與建成區(qū)面積折線圖

3 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場的供需均衡

土地市場運(yùn)行的管理目標(biāo)是滿足各類土地需求，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置與合理利用，這也是土地市場能夠正常運(yùn)行的前提條件。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，村鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量不斷增長，在需求無限增長與有限供給之間矛盾日趨尖銳的形勢下，如何保證土地市場供需平衡是目前面臨的重大難題。供需平衡是指單位時間內(nèi)商品的供應(yīng)量與需求量基本相等的狀況，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的新古典供求均衡理論認(rèn)為價格是市場均衡的信號[8]，一般商品的供需規(guī)律為：供給和需求曲線彈性較大，價格下降造成供給減少和需求增加，從而抑制價格下降，使得價格回升；價格上漲造成供給增加和需求減少，進(jìn)而造成價格有下降趨勢，長此以往，價格總趨向于均衡價格，市場最終達(dá)到供需均衡。但村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)土地市場不同于一般土地市場，有其自身的特殊性，市場供給彈性大于城市土地市場，由于當(dāng)前形勢下農(nóng)村土地利用集約程度較低，且農(nóng)村集體建設(shè)用地數(shù)量眾多，伴隨著集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市及土地綜合整治、新農(nóng)村建設(shè)等改革的大力推進(jìn)，潛在的供給與需求會大大增加，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)土地市場變得更為復(fù)雜。

圖6 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場供需均衡圖

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場上土地供給重在挖掘存量建設(shè)用地，以往建設(shè)用地來源渠道單一，由國家壟斷，統(tǒng)一供給，其審批價格設(shè)為P0（如圖6所示），隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)政策限制的放寬，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場上供給增多，供給彈性變大，供給曲線由S1變?yōu)镾2，市場上潛在的用地需求會變?yōu)閷嶋H需求，致使需求曲線由D1變?yōu)镈2。在圖6中，當(dāng)僅由國家一方供應(yīng)時，供需平衡點(diǎn)為H，需求量為Q0，而實際市場機(jī)制作用下供需均衡點(diǎn)為F，均衡價格為P1，需求量為Q1，（P1-P0）代表市場均衡價格與國家審批價格的差額，由此便導(dǎo)致了建設(shè)用地的過度需求（Q0-Q1），這種情況下極易造成土地投機(jī)和隱形市場交易現(xiàn)象的產(chǎn)生；而隨著國家土地政策改革與村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的推進(jìn)，土地市場產(chǎn)生新的供需均衡點(diǎn)E，需求量為Q2，新的均衡價格與國家審批價格仍存在差價（P2-P0），但此時的過度需求量為（Q0-Q2），小于之前的（Q0-Q1），這代表村鎮(zhèn)建設(shè)用地的再開發(fā)有效緩解了土地市場的過度需求。

總之，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場上的供需機(jī)制主要在調(diào)節(jié)土地供需與價格之間起作用，當(dāng)建設(shè)用地需求大于供給時，大量的土地需求將會帶動市場上土地價格上漲，造成供給增加；當(dāng)建設(shè)用地供給大于需求時，市場上的供需機(jī)制會促使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和數(shù)量的調(diào)整，使土地價格下降，建設(shè)用地市場上的這種供需關(guān)系不斷變化引起土地價格的升降，而土地價格的升降又會調(diào)節(jié)建設(shè)用地供需量的增減。由于影響土地供需的因素眾多，這些因素又相互關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場土地供需關(guān)系不斷變化，供需平衡是偶然的，不平衡是常態(tài)，但從長遠(yuǎn)來看，土地供需機(jī)制會調(diào)節(jié)各種對立不平衡的狀態(tài)，使再開發(fā)市場上土地供需趨于一致、均衡。

4 保證村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場土地資源合理配置的對策建議

4.1 規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)制度

農(nóng)村建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)從形式上講，即對農(nóng)村集體土地進(jìn)行改造再開發(fā)，改造途徑一般分為兩種類型：一種是直接入市，并由集體股份有限公司管理，待以后統(tǒng)一上市再開發(fā)利用；另一種是轉(zhuǎn)變集體土地性質(zhì)為國有土地，進(jìn)而上市交易。為確保這兩種方式能良好發(fā)揮農(nóng)村存量用地的供給作用，首先，在改造前應(yīng)對所在范圍內(nèi)的土地進(jìn)行合理規(guī)劃，確定哪些區(qū)域的土地適宜開放集體非農(nóng)建設(shè)用地直接流轉(zhuǎn)市場，哪些區(qū)域適宜先征為國有再進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。政府也要在改造前明確土地用途變更方向，保障村集體的優(yōu)先開發(fā)權(quán)，防止開發(fā)商隨意變更土地用途。其次，將城鎮(zhèn)國有與農(nóng)村集體土地市場統(tǒng)一起來，統(tǒng)一土地市場供應(yīng)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的涵蓋農(nóng)村集體建設(shè)用地、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地指標(biāo)的出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等信息的土地交易市場，做到農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理[9]。還要注重城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場門戶網(wǎng)站及信息公開平臺建設(shè)，通過公布宗地、產(chǎn)權(quán)與交易管理等信息，最終實現(xiàn)申請、競價報名、網(wǎng)上掛牌、在線競拍、中標(biāo)公示等全流程在線交易。

4.2 優(yōu)化流轉(zhuǎn)模式，提高改造效率

在進(jìn)行舊村改造過程中要注重營造良好的社區(qū)氛圍，不僅僅是外貌的改變，也不僅僅是制度的創(chuàng)新，更重要的是人的素質(zhì)的提高。舊村改造過程中需要以提高村民素質(zhì)及實現(xiàn)人的現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化改造模式，增強(qiáng)綜合效益。以往采取的多是政府主導(dǎo)模式，這種方式不易調(diào)動村民的積極性，在一定程度上影響了改造進(jìn)度，故改造模式的選擇上應(yīng)趨向多樣化。除鼓勵土地所有人自行改造外，可采取政企結(jié)合的方式。在拆遷階段，政府招商引資，同中標(biāo)企業(yè)結(jié)合推進(jìn)改造工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為征地拆遷補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；當(dāng)建設(shè)開發(fā)條件已知時，通過招標(biāo)等公開方式確定擬改造土地使用權(quán)人，由政府“招拍掛”出讓需拆遷安置的土地使用權(quán)，由確定的改造主體統(tǒng)一開展拆遷補(bǔ)償和改造開發(fā)[10]。還可以采用村商聯(lián)手的方式。村集體和房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，如此可以一舉兩得，不僅在村莊改造中吸引開發(fā)商參與還能有效緩解改造的資金壓力。具體來講，其一，村集體把土地作為基礎(chǔ)投資，同開發(fā)商合作開發(fā)，進(jìn)而獲取開發(fā)后的股份分紅；其二，BOT的開發(fā)方式可以作為村集體改造方式之一，通過把擬開發(fā)物業(yè)經(jīng)營收益權(quán)出讓給房產(chǎn)開發(fā)商，既可以節(jié)約資金又能完成部分舊村改造任務(wù)，并保證村民在未來有獲得收益的機(jī)會。

4.3 平衡各利益方收益

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是一個復(fù)雜的多方利益博弈的過程，村民、政府、用地方是博弈的三個主體。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地，其流轉(zhuǎn)過程中利益分配方式至關(guān)重要。在改革方案中，應(yīng)允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接同用地方談判，保證其對土地流轉(zhuǎn)收益的享有，地方政府僅收取信息服務(wù)及管理等費(fèi)用，并通過稅收等方式對流轉(zhuǎn)收益進(jìn)行合理分配[11]，保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有平等的土地所有權(quán)。若農(nóng)民集體與政府達(dá)成協(xié)議，同意政府擁有集體的土地使用權(quán)，則政府必須按同地同價原則租用農(nóng)民集體土地。若非政府部門要使用農(nóng)民的集體土地，令其與農(nóng)民集體進(jìn)行平等交易，政府作為第三方，不參與交易，但嚴(yán)格監(jiān)督土地使用的合法性，并收取一定額度的土地交易稅。此外，還需明晰土地產(chǎn)權(quán)，對外深化農(nóng)村土地確權(quán)登記，確定農(nóng)民集體土地所有權(quán)，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)；對內(nèi)通過土地股份化，成立社區(qū)股份合作社，將農(nóng)民的土地承包權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)，由合作社統(tǒng)一管理，按照土地類型及區(qū)域?qū)θ肷绲耐恋剡M(jìn)行合理規(guī)劃，并通過健全合作社監(jiān)管制度和完善內(nèi)部法人治理結(jié)構(gòu)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

[1]ANN O'M BOWMAN,MICHAEL A PAGANO．Terra Incognita：Vacant Land and Urban Strategies[M]．Washington： Georgetown University Press,2004．

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[11]顧湘．農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的博弈分析與制度改進(jìn)——基于地方政府與農(nóng)村集體組織關(guān)系的視角[J]．經(jīng)濟(jì)體制改革,2013(1)：83-87．

Research on Market Supply and Demand Mechanism with Regard to Re-Development of Village and Town Construction Land

FENG Cong1,2,3, LIU Ge2,3
(1.Henan Polytechnic Institute, Nanyang 473009, China; 2. School of Economics and Management of Tianjin Chengjian University, Tianjin 300384, China; 3. Tianjin Urbanization & Neo-rural Construction Research Cente, Tianjin 300384, China)

By using the methods of research and economic analysis, this paper focuses on market supply and demand mechanism with regard to the re-development of village and town construction land. Specifcally, it analyses both driving factors of supply such as macro-control policies on land and the incomes of the entities, as well as driving factors of demand that involve population, village and town industrial structure, and urbanization. On this basis, this paper introduces the role of the mechanism of supply and demand in adjusting land market; and points out the reasons that may be the cause of market failure. As a result, this paper has found that the key issue for resolving the confict between people and land is by means of tapping stock construction land tosatisfy the development requirements of social economy. On the other hand, as the limited number of urban construction land, the re-development of village and town construction land is an effective way to solve this contradiction. In maintaining a commitment to rational allocation of land resources, this paper argues that the things we must do is to make the transfer mechanism of rural collective construction land conform to the standard; optimize transfer pattern to improve the effciency; and balance the interests of all respects.

land use; village and town construction land;redevelopment; mechanism of supply and demand; supply-demand equilibrium

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）03-0059-06

2016-01-12；

2016-02-18

馮樷（1990-），女，河南省南陽市人，河南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，管理學(xué)碩士，主要從事城鎮(zhèn)化中的土地利用研究。