住宅小區(qū)停車位權屬問題及立法建議

李慧玲

鄭州財經(jīng)學院，河南　鄭州　450049

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住宅小區(qū)停車位權屬問題及立法建議

李慧玲

鄭州財經(jīng)學院，河南鄭州450049

近年來我國生活水平的提高，交通越來越發(fā)達，私家車已經(jīng)成為普通家庭的“代步工具”。停車難已成為生活中的一個棘手問題，亂停亂放也已經(jīng)司空見慣，給小區(qū)業(yè)主出行帶來了諸多不便。同時小區(qū)車位歸屬權糾紛也屢見不鮮，解決小區(qū)停車問題也成了備受人們關注的社會問題和法律問題。本文通過對停車難現(xiàn)狀分析，就怎樣解決目前存在的停車難問題提出了幾點建議，希望能為解決現(xiàn)實糾紛提供思路

停車位；現(xiàn)狀；問題；所有權

一、車位的定義和分類

對于車位的定義，采用我國學者的通說“所謂車位，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設置的，以停放機動車輛為目的的開放式空間的場所。”主要有一下幾種：

(一)地面車位

地面停車位是指直接設置在小區(qū)道路兩邊閑置地表，用劃線分割方式明顯標明界限的停車位。地面車位建造成本較小，空間開闊，利用率高，可以供不特定多人使用，一般充分利用樓間距、小區(qū)道路兩側(cè)等空閑地面劃定。大概分為地面規(guī)劃停車位和利用業(yè)主共有道路或者其他共有面積停車位。

(二)地下車位

地下停車位有人防地下停車位和非人防地下停車位兩種。人防地下停車位是指在和平時期用于停車的依法建成的人防工程。非人防地下停車位是指開發(fā)商建成的地下停放車輛的空間。

(三)架空層車位

架空層車位是指將建筑物地面上第一層架空而形成的停車位，首層架空較為常見。

二、我國住宅小區(qū)停車位權屬的立法現(xiàn)狀及存在的問題

(一)住宅小區(qū)停車位權屬的立法現(xiàn)狀

《物權法》頒布之前，停車位糾紛主要依據(jù)《民法通則》中的有關條款及相關司法解釋，并沒有專門關于小區(qū)停車位的相關規(guī)定。2007年10月1日《物權法》正式頒布施行后，關于住宅小區(qū)停車位的權屬糾紛案件更是不斷涌現(xiàn)，《物權法》用了建筑物區(qū)分所有權這個概念，明晰了小區(qū)業(yè)主所享有的權利及其范圍，并對小區(qū)內(nèi)停車位做了專門規(guī)定，對解決小區(qū)停車位糾紛提供了法律依據(jù)?！段餀喾ā返谄呤畻l明確規(guī)定小區(qū)業(yè)主對專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有權同時擁有成員權。第七十四條第一款明確指出小區(qū)內(nèi)部的車位應當首先滿足小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的需要。當然允許開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主通過協(xié)商方式約定小區(qū)停車位的歸屬。第三款也明確指出如果是小區(qū)內(nèi)共有的道路或者閑置場地建設的停車位，為本小區(qū)業(yè)主共有。

最高院于2009年3月23日頒布，2009年10月1日實施的《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，對小區(qū)停車位的歸屬也做了解釋，主要體現(xiàn)在第五條和第六條中?！敖忉尅钡牡谖鍡l指出開發(fā)商通過出售、出租等方式處分本小區(qū)內(nèi)停車位給業(yè)主的，應當符合物權法第七十四條第一款“應當首先滿足業(yè)主的需要”?！敖忉尅钡牡诹鶙l也指出在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位之外，利用業(yè)主共有道路或者閑置場地增設的車位，應當認定為本小區(qū)業(yè)主共有的車位。司法解釋細化了物權法的法條含義，更有利于指導司法實踐。

從實踐中有關案件的審理來看，全國各地法院在小區(qū)內(nèi)停車位權屬糾紛案件審理的過程中，《物權法》與相關司法解釋并根據(jù)各地的地方性規(guī)定，三者相互配合，還是能較好處理各地糾紛的。

需要指出的是《物權法》并沒有對小區(qū)停車位的權屬做出統(tǒng)一劃分，而是分情況做出了不同規(guī)定的，車位的權屬大致分為約定確定和根據(jù)法律確定，這也是住宅小區(qū)停車位糾紛產(chǎn)生的根源之一。

現(xiàn)實生活中，各小區(qū)物業(yè)對全體業(yè)主共有車位的管理也各不相同，有免費停車先到先停的，有出租停車位給部分業(yè)主的，故此糾紛不斷。最高院的司法解釋對小區(qū)停車位的規(guī)定較少也比較粗糙，需要更詳細的規(guī)定相配合指導實踐。

對此，對于小區(qū)停車位權屬，北京、上海、南京等很多大城市已出臺了較為詳細的地方性規(guī)定，這些規(guī)定結(jié)合本地具體情況做了更為詳盡的補充，從某種程度上彌補了物權法、司法解釋等一些上位法的粗糙規(guī)定，更有利于解決車位權屬糾紛。但這些只是各個地方的一些規(guī)定，并沒有上升到法律層次，因而還不能在全國范圍內(nèi)起到統(tǒng)一的指導作用，這就直接導致同一類型的小區(qū)停車位案件在不同的地方法院審理，會出現(xiàn)不同的判決結(jié)果。因此，小區(qū)內(nèi)停車位的歸屬問題也是我國物權領域內(nèi)亟待明晰和解決的問題，也是我國法律層面需要進一步修改、完善并應全面、細致規(guī)定的地方。

(二)小區(qū)車位權屬面臨的問題

1.法律權屬定位模糊

權屬不清是停車位權屬糾紛產(chǎn)生的主要原因。我國現(xiàn)行法律用的是建筑物區(qū)分所有權這個定義，把小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權拓展到了整個小區(qū)，現(xiàn)行法律已經(jīng)難以調(diào)整小區(qū)停車位的權屬爭議。從實際情況看，居住在同一小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對停車位的歸屬，看法也不太一樣，主要分為以下兩種情況：有的業(yè)主認為小區(qū)停車位應當由全體業(yè)主共有，全體業(yè)主共同享有使用權；有的業(yè)主則認為，業(yè)主可以通過高價可以購買停車位的所有權。

2.數(shù)量較少，不能滿足實際需要

就目前實際情況來看，近幾年各小區(qū)車位奇缺，即便是小區(qū)內(nèi)所有車位提供給業(yè)主使用，還是存在大部分業(yè)主沒有可供使用的車位的情況，更別說一戶一位了。小區(qū)內(nèi)部空間十分有限，通過增加地面停車位來解決停車位不足問題不可能現(xiàn)實。但是，如果讓車輛隨意占道停放，不積極采取有效措施，不僅會給車主帶來不便，可能還會因經(jīng)常占用消防通道，給小區(qū)業(yè)主帶來極大安全隱患，同時也會影響其到他業(yè)主的正常生活。

3.停車位價位過高

目前，就全國來看，不管是上海、南京等一線城市，還是二、三線城市，天價停車位都屢見不鮮。近日鄭州上街區(qū)亞星江南小鎮(zhèn)，年車位租賃價格調(diào)整至400元/月，而2009年入住時車位費為40元/月，7年間足足漲了10倍!激起了數(shù)千名小區(qū)業(yè)主的強烈抗議。

4.開發(fā)商銷售車位存在問題

目前有關住宅小區(qū)停車位登記制度的規(guī)定還不完善，小區(qū)停車位也沒有權屬登記，作為不動產(chǎn)的停車位，不能以登記的方式予以公示，因此處于權屬不明的狀態(tài)。開發(fā)商與業(yè)主常常通過轉(zhuǎn)讓使用權或長期租賃等方式進行交易，或者業(yè)主與開發(fā)商通過協(xié)商購買車位的所有權，但是不管是哪種情況業(yè)主實際都得不到車位的所有權，得到的只是車位使用權。根據(jù)物權法的有關規(guī)定，使用權僅僅是所有權的四項權能之一，使用權不是一項獨立的物權。

三、對小區(qū)停車位權屬立法建議

(一)明確小區(qū)停車位的法律權屬

我國物權法就業(yè)主和開發(fā)商對于停車位是所有權或使用權規(guī)定不清晰，停車位屬于建筑物專有部分之外，全體業(yè)主所共有的部分，物權法應當明確業(yè)主和開發(fā)商之間如果沒有約定或者約定不明的情況下，車位歸全體業(yè)主共有。開發(fā)商保留停車位的所有權的應在合同中注明，并且有義務告知業(yè)主，并負有責任證明停車位不屬于業(yè)主所有，如果開發(fā)商未在合同中注明或者不能證明其保留了停車位的所有權時，應推定歸全體業(yè)主共有，歸全體業(yè)主共有的車位的使用權由全體業(yè)主進行約定。近日，網(wǎng)上熱議的南京鐘鼓樓區(qū)法院審理的全國首例車庫之爭得生效判決，給我們提供了很好的參考。

(二)共有與專有相結(jié)合

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，私家車越來越普遍，硬性要求開發(fā)商建設一定數(shù)量的停車位，長期來看是比較明智的做法。我國法律應強制開發(fā)商建設一定比例的停車位的歸全體業(yè)主共有，同時，鼓勵開發(fā)商建設一部分歸開發(fā)商所有的停車位。要明確的是，只有開發(fā)商達到了法定數(shù)量停車位要求，才能建設專有停車位。立法也要明確禁止開發(fā)商不修建小區(qū)共有停車位卻獨立開發(fā)停車位進行營利活動。這種方式最大的優(yōu)點是吸引開發(fā)商積極建設停車位，滿足小區(qū)業(yè)主停車需求。對于停車位的強制數(shù)量，政府可依據(jù)本地區(qū)的發(fā)展和各地段居住人群的情況等確定，并以法律的方式規(guī)定下來，為解決問題提供法律依據(jù)。

(三)完善車位登記制度

不動產(chǎn)登記制度不完善，也是小區(qū)停車位權屬糾紛產(chǎn)生的原因之一。完善不動產(chǎn)登記制度對物權進行公示，目的在于維護交易安全、降低權屬糾紛。完善不動產(chǎn)登記，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿，目的在于明確物權權屬，相關人員可以通過提交相關證明查閱本小區(qū)的登記資料，了解小區(qū)基本建設情況，例如：小區(qū)建筑物的土地面積，共用面積，車位的面積等，業(yè)主也能了解本小區(qū)資源的分配狀況，便于業(yè)主正確處理車位問題，從而達到整體的和諧，保障整個交易過程的安全。

(四)政府適當干預

小區(qū)停車位是必不可少的土地資源，土地資源本就短缺，如果嚴格遵守意思自治原則政府不加干預，勢必會造成開發(fā)商利用占有土地的優(yōu)勢盤剝業(yè)主，使業(yè)主利益遭受損害。因此國家需要強制力適時的予以適當干預，如：政府為滿足小區(qū)業(yè)主基本的停車需求，可以根據(jù)本地現(xiàn)在和未來發(fā)展需要，規(guī)定小區(qū)停車位的建設標準和建設數(shù)量；另外，政府還應對小區(qū)停車位的價格進行適當干預，保護小區(qū)業(yè)主的利益。當開發(fā)商定的停車位價格過高時，允許小區(qū)業(yè)主通過合法途徑進行價格評估協(xié)商解決，如果不能協(xié)商解決，小區(qū)業(yè)主還可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鸱稍V訟，通過司法途徑解決，避免“天價”停車位再現(xiàn)。

隨著社會的發(fā)展，小區(qū)停車位權屬問題會影響到幾乎每個人的利益，有關部門應當引起重視。其中最重要的一點還是要在立法上的加強，健全停車位權屬制度，理清住宅小區(qū)停車位權屬使社會和諧發(fā)展。

[1]韓秀貞.論小區(qū)的停車位權屬[D].華東政法大學碩士論文，2013.

[2]張順博.住宅小區(qū)停車位權屬探究[D].吉林大學碩士論文，2013.

[3]彭辰.住宅小區(qū)車位車位法律問題研究[D].煙臺大學碩士學位論文，2013.

[4]<中華人民共和國物權法>第七十條、第七十四條，2007.10.

[5]王飛.物權法視野下小區(qū)停車位權屬制度的完善[J].河套學院學報，2013.3.

D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0080-02

李慧玲(1984-)，女，漢族，河南鄭州人，本科，鄭州財經(jīng)學院，講師，研究方向：民商法學、經(jīng)濟法學。