建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度研究*1

羅　蘭

廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院，廣東　廣州　510006

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建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度研究*1

羅蘭

廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院，廣東廣州510006

摘要：建筑物區(qū)分所有權(quán)具有復(fù)雜性，加之其形成時(shí)間尚短、相關(guān)制度不完善，由建筑物區(qū)分所有權(quán)引起的矛盾和爭(zhēng)議也越來(lái)越多，尤其是關(guān)于登記方面的問(wèn)題。因此，完善區(qū)分所有建筑物專有部分和共有部分的登記，保障區(qū)分所有權(quán)人的切身利益，是如今迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；登記；專有部分；共有部分

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記概念

多人區(qū)分一棟建筑物而各有其一專有部分的所有權(quán)，各國(guó)的立法用語(yǔ)不盡相同，有稱“區(qū)分所有權(quán)”、“住宅分層所有權(quán)”、“住宅所有權(quán)”、“樓層所有權(quán)”等。我國(guó)采行“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。不管稱謂如何，在法理上其構(gòu)成有三說(shuō)：“一元論說(shuō)”、“二元論說(shuō)”和“三元論說(shuō)”?！耙辉撜f(shuō)”是專指由區(qū)分所有建筑物專有部分所構(gòu)成的所有權(quán)；“二元論說(shuō)”是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)與建筑物共有部分所有權(quán)所構(gòu)成的一種復(fù)合物權(quán)；“三元論說(shuō)”是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、建筑物共有部分所有權(quán)及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的居住一起的成員權(quán)三要素所構(gòu)成的一種復(fù)合物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條①，我國(guó)采用的是“三元論說(shuō)”，并且該學(xué)說(shuō)也獲我國(guó)大多學(xué)者的贊同。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本公示方式是登記。不動(dòng)產(chǎn)登記就是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)登載于國(guó)家專門設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的過(guò)程或者事實(shí)。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本出發(fā)點(diǎn)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行有效管理，而公示退而次之。當(dāng)然登記的結(jié)果，依據(jù)我國(guó)的基本法律均會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生直接的結(jié)果。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記原理，建筑物區(qū)分所有權(quán)只有經(jīng)過(guò)依法登記，才能發(fā)生效力，從而實(shí)現(xiàn)其物權(quán)公示與權(quán)益保障的作用。如前文所述，建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念采用的是“三元論說(shuō)”。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的客體是不動(dòng)產(chǎn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)和共有權(quán)具有“物法”的性質(zhì)，而成員權(quán)屬于“人法”的性質(zhì)，是一種管理行為。所以，筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的概念應(yīng)當(dāng)適用“二元論說(shuō)”，即只包括專有權(quán)和共有權(quán)的登記，而不對(duì)成員權(quán)進(jìn)行登記。

綜上，筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)登記是指國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將業(yè)主所享有區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)和共有權(quán)登載于國(guó)家專門設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以公示的行為。由此可知，建筑物區(qū)分所有權(quán)登記僅由專有權(quán)登記和共有權(quán)登記兩部分構(gòu)成。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記現(xiàn)狀及其制度成因

我國(guó)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法起步較晚，從20世紀(jì)80年代后期才相繼制定與建筑物區(qū)分所有有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。1989年原建設(shè)部頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(2011年已廢止)提出了因結(jié)構(gòu)上的相連或者具有共有共用設(shè)備和附屬建筑從而為不同所有人所有的房屋即“異產(chǎn)毗連房屋”的概念。雖然建筑物區(qū)分所有在該規(guī)定中得到了承認(rèn)，但內(nèi)容卻不完全相同。除此之外，該規(guī)定只是一個(gè)部門規(guī)章，立法層次較低，并且其內(nèi)容也不是很完善，在實(shí)踐中操作性不強(qiáng)。

1992年原建設(shè)部制定的《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》分別對(duì)住宅自用部分和共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、所有權(quán)人的責(zé)任、糾紛的處理進(jìn)行了規(guī)定；2003年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、物業(yè)的管理、使用及維護(hù)，以及相應(yīng)的法律責(zé)任做了明確規(guī)定。這些法律規(guī)章在調(diào)整區(qū)分所有權(quán)人之間的關(guān)系上起到一定的作用，但也存在立法層次較低、適用范圍窄，側(cè)重于行政管理而非物權(quán)確認(rèn)等問(wèn)題。

2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施，第六章共計(jì)十四條專門規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，首次從民法立法的角度確認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度?！段餀?quán)法》的實(shí)施對(duì)明確建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系、定紛止?fàn)幤鸬搅朔e極作用。但物權(quán)法的規(guī)定仍顯簡(jiǎn)略，針對(duì)這一問(wèn)題，2009年最高人民法院發(fā)布的兩個(gè)解釋對(duì)物權(quán)法尚未規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充說(shuō)明和完善。

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記現(xiàn)狀

1.專有部分的登記現(xiàn)狀

在建筑物區(qū)分所有權(quán)的各構(gòu)成要素中，專有權(quán)居于主導(dǎo)地位，對(duì)專有權(quán)的享有和行使，是對(duì)共有權(quán)和成員權(quán)(共同管理權(quán))享有和行使的基礎(chǔ)和前提。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)登記首先考慮的就是對(duì)專有部分進(jìn)行登記。

我國(guó)《物權(quán)法》并沒(méi)有對(duì)專有部分的范圍給予界定，對(duì)此最高人民法院的司法解釋做出了規(guī)定：區(qū)分所有建筑物專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)除了構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性外，還應(yīng)“能夠登記”，即具有法律上的獨(dú)立性或形式的獨(dú)立性。專有部分的登記范圍應(yīng)當(dāng)包括獨(dú)立空間的房屋、特定的構(gòu)筑物空間(車位、攤位等)、符合要求的露臺(tái)及整棟建筑物。而在登記實(shí)踐中，獨(dú)立空間的居住房屋或工作房屋登記已基本實(shí)現(xiàn)，但其他獨(dú)立空間的構(gòu)筑物是否登記，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，有的地方對(duì)應(yīng)認(rèn)定為專有部分的車位、攤位、車庫(kù)、露臺(tái)等還未納入登記的范疇。專有部分登記的缺失影響了專有權(quán)主導(dǎo)地位的體現(xiàn)，使得專有所有權(quán)的權(quán)能實(shí)現(xiàn)受阻，不利于保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的全方位利益。

2.共有部分的登記現(xiàn)狀

根據(jù)原建設(shè)部1995年起施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，商品房銷售面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和，這兩項(xiàng)面積記載于房屋權(quán)屬登記簿冊(cè)上。規(guī)則還對(duì)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e進(jìn)行了列舉，在登記時(shí)只記載前者的面積?？煞?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e即所謂的公攤面積，其面積的確定與登記是為了計(jì)算商品房銷售價(jià)格，而不是對(duì)業(yè)主關(guān)于共有部分權(quán)屬的確認(rèn)。由此可見(jiàn)，對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分的登記在實(shí)務(wù)中體現(xiàn)為房屋權(quán)屬登記中對(duì)公攤部分的登記，而對(duì)公攤部分之外的部分則存在缺失。

近年來(lái)，部分地方相繼制定了當(dāng)?shù)氐墓灿忻娣e分?jǐn)傄?guī)則。當(dāng)前各地對(duì)公攤部分面積的登記并不是完全意義上的共有部分登記，由這些規(guī)定計(jì)算并登記的公攤面積，不能反映出業(yè)主對(duì)共有部分真實(shí)的權(quán)利狀況。所認(rèn)定的公攤面積是為了計(jì)算商品房銷售價(jià)格服務(wù)，故僅將本幢范圍內(nèi)的共有部分面積計(jì)入，這對(duì)單幢建筑物共有部分的登記沒(méi)有影響。然而，現(xiàn)實(shí)中大部分建筑物的情況是以住宅小區(qū)形式存在的，屬于多幢建筑物以及附屬物的共有部分也應(yīng)當(dāng)屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，對(duì)這部分內(nèi)容登記的缺失使得登記本身的公示性作用得不到體現(xiàn)，區(qū)分所有權(quán)人到底對(duì)哪些共有部分享有共有權(quán)以及所分?jǐn)偟谋壤貌坏矫魇荆簿蜔o(wú)法真正保障區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有權(quán)的享有和行使。

(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記現(xiàn)狀的制度成因

1.專有部分和共有部分范圍界定不清晰

現(xiàn)行法關(guān)于共有權(quán)客體的規(guī)定比較少?！段餀?quán)法》關(guān)于共有部分的規(guī)定也只有五條?！段餀?quán)法》第七十條將共有權(quán)客體的概念規(guī)定為除專有部分之外的部分。也就是說(shuō)，界定共有權(quán)客體的范圍是以專有部分范圍為基礎(chǔ)。這樣的規(guī)定存在很大的弊端。首先，《物權(quán)法》中并沒(méi)有規(guī)定專有部分的概念和范圍，在對(duì)專有部分的界定都比較模糊的情況下，如何以此做基礎(chǔ)來(lái)界定共有部分的范圍？其次，雖然《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》采用列舉的形式完善《物權(quán)法》中關(guān)于共有權(quán)客體的規(guī)定，對(duì)糾紛的處理起到了指導(dǎo)作用。但是，列舉的形式并不能窮盡所有，并且該解釋也僅僅是從外延的角度對(duì)共有權(quán)客體的范圍進(jìn)行界定。此外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》也均未對(duì)共有權(quán)客體的概念進(jìn)行規(guī)定。對(duì)某一概念的具體界定，必須先明確其屬性。對(duì)共有部分的界定也不例外，首先應(yīng)對(duì)其屬性進(jìn)行說(shuō)明，然后再擴(kuò)至其外延，而不是簡(jiǎn)單地從逆方向即專有部分的范圍出發(fā)進(jìn)行界定，這樣很容易造成對(duì)共有部分性質(zhì)的忽略，從而引起更多關(guān)于共有部分方面的糾紛。

2.缺乏登記的明確規(guī)定

2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”概念，在區(qū)分所有權(quán)立法中具有里程碑式的意義。目前很多國(guó)家和地區(qū)都已實(shí)施對(duì)共有部分的登記。我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的頒布也為探討區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)客體登記提供了法律參考依據(jù)，但目前尚未有更高層次、更完整的相關(guān)立法。其他與區(qū)分所有權(quán)相關(guān)的主要都是部門規(guī)章和地方法規(guī)，這些規(guī)章法規(guī)中只有很少一部分提到與共有權(quán)客體登記有關(guān)的內(nèi)容，而且地方性法規(guī)對(duì)同一問(wèn)題有時(shí)有不同甚至相反的規(guī)定。因此，我國(guó)現(xiàn)行共有權(quán)客體登記還缺少較高層次的法律規(guī)定，即使是處于低層級(jí)的規(guī)章也沒(méi)有一個(gè)較為統(tǒng)一和全面的規(guī)定。地方如此混亂的登記規(guī)定，是引發(fā)建筑物區(qū)分所有共有權(quán)客體糾紛重要原因之一。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度的完善

(一)關(guān)于專有部分的登記

1.專有部分范圍的界定

《物權(quán)法》雖然沒(méi)有對(duì)專有部分的概念以及范圍進(jìn)行闡釋和界定，但司法解釋卻給出了說(shuō)明。專有部分的判斷應(yīng)從以下三方面進(jìn)行：一、構(gòu)造上的獨(dú)立性，又稱“物理上的獨(dú)立性”，能夠被區(qū)分的建筑物，必須具有適于物的支配的構(gòu)造，而構(gòu)造上的獨(dú)立性又以有客觀明確的事實(shí)上區(qū)分為必要；二、使用上的獨(dú)立性，又稱“利用上的獨(dú)立性”，即有無(wú)借助其他輔助而獨(dú)立利用之意，通常以該區(qū)分部分有無(wú)獨(dú)立的出入門戶來(lái)判斷；三、法律上的獨(dú)立性是指能夠單獨(dú)登記，并成為特定區(qū)分所有人所有權(quán)的客體。同時(shí)具備上述三個(gè)條件，此為專有部分的界定原則。因此，獨(dú)立性是作為區(qū)分建筑物專有或共有的重要標(biāo)準(zhǔn)。

如上文所述，《物權(quán)法》對(duì)專有部分面積如何確定也沒(méi)有規(guī)定。由于理解的差異，各地對(duì)專有部分面積采用何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并不統(tǒng)一。最高人民法院的司法解釋給出了計(jì)算方法：第一，專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。第二，建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。該項(xiàng)規(guī)定統(tǒng)一了建筑物專有部分面積的計(jì)算，規(guī)定中的“專有部分面積”，應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面來(lái)理解：一是已經(jīng)登記的，按照房屋登記簿中注明的專有部分建筑面積計(jì)算，而不包括分?jǐn)偟墓灿胁糠纸ㄖ娣e；二是未登記的，其專有部分面積為實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積，測(cè)算的公攤面積也應(yīng)排除在外；三是未進(jìn)行測(cè)量的，應(yīng)將房屋買賣合同中的公攤面積剔除，僅按記載的套內(nèi)建筑面積計(jì)算。此外，為保證計(jì)算時(shí)口徑的一致性，“建筑物總面積”也不能將公攤面積計(jì)算在內(nèi)，這與從字面上理解的“建筑物總面積”存在出入，因此若改為“建筑物專有部分總面積”更合理些，從而避免歧義和理解上的偏差。

2.專有部分的登記范圍

從區(qū)分建筑物結(jié)構(gòu)關(guān)系看，目前主要有四種觀點(diǎn)詮釋專有部分的范圍，分別為：共有部分共同說(shuō)、壁心說(shuō)、表層粉刷說(shuō)和區(qū)別對(duì)待說(shuō)。共有部分共同說(shuō)認(rèn)為共同的墻壁、地板、天花板等境界部分，均屬于共有部分，而非專有部分，也就是說(shuō)，專有部分僅限于共同墻壁、地板與天花板等圍成的空間部分。壁心說(shuō)認(rèn)為區(qū)分所有建筑物專有部分的范圍達(dá)到墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。表層粉刷說(shuō)認(rèn)為專有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分，也即境界壁與其他境界之本體屬于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表層部分屬于專有部分。區(qū)別對(duì)待說(shuō)認(rèn)為專有部分之范圍應(yīng)該分內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系，在區(qū)分所有人相互之間，尤其是有關(guān)建筑物的維持與管理時(shí)，專有部分僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分；但在外部關(guān)系上，尤其是對(duì)第三人(如買賣、保險(xiǎn)、擔(dān)保、稅金等)關(guān)系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。

目前，我國(guó)學(xué)界上支持第四種觀點(diǎn)的較為多數(shù)。此說(shuō)對(duì)壁、柱、天花板、地板等境界部分，一方面在內(nèi)部關(guān)系上為共有；另一方面在外部關(guān)系上為專有(單獨(dú)所有)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(CB/T17986—2000)規(guī)定，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。由此可見(jiàn)，在登記實(shí)務(wù)中，實(shí)際上采用的是第二種觀點(diǎn)，即壁心說(shuō)。

筆者認(rèn)為，對(duì)區(qū)分所有權(quán)人的專有部分進(jìn)行登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用第四種觀點(diǎn)，在區(qū)分所有權(quán)人相互之間關(guān)系上采行表層粉刷說(shuō)，在對(duì)第三人之外部關(guān)系上采行壁心說(shuō)。共有壁是專有部分不可分割的一部分，沒(méi)有墻壁作為界限，是無(wú)法形成專有部分的，因此墻壁必然應(yīng)成為專有權(quán)的客體。并且此學(xué)說(shuō)還將區(qū)分所有權(quán)人之間以及區(qū)分所有人與第三人之間的權(quán)益明確化。在墻壁既為專有權(quán)的客體，又為共有權(quán)的客體的情況下，采用區(qū)別對(duì)待說(shuō)既符合現(xiàn)實(shí)情況，又符合發(fā)展需求。

(二)關(guān)于共有部分的登記

1.共有部分范圍的界定

根據(jù)具體的使用情況，住宅小區(qū)的共有部分可分為部分共有和全體共有。全體共有俗稱“大公”，部分共有俗稱“中公”或“小公”。當(dāng)出現(xiàn)判定不明時(shí)，一般判定為全體共有。以共有權(quán)客體能否通過(guò)約定的形式改變其權(quán)屬為判定標(biāo)準(zhǔn)，共有部分可分為共有公用和共有專用。前者又稱法定共用，即區(qū)分所有權(quán)人不能將這種類型的共有部分約定為某一業(yè)主專有，只能供業(yè)主共有。后者又稱約定專有，即區(qū)分所有權(quán)人可以將原本為業(yè)主共有的部分約定為專有，由特定他人享有權(quán)利。但是這種約定必須經(jīng)全體業(yè)主同意或依規(guī)約變更。

筆者認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物的共有權(quán)客體應(yīng)是指除專有部分之外的、供各區(qū)分所有人共同使用和享有的部分。因此，要想明確共有權(quán)客體的范圍，必然先得判斷出哪些部分屬于專有部分，也就是說(shuō)必須明確專有部分與共有部分的劃分標(biāo)準(zhǔn)。成為區(qū)分所有建筑物的專有部分必須同時(shí)具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、使用上的獨(dú)立性和法律上的獨(dú)立性這三個(gè)條件。通看國(guó)內(nèi)外關(guān)于共有權(quán)客體范圍的規(guī)定，筆者認(rèn)為共有部分的范圍具體包括以下情形：(1)建筑物的基本構(gòu)造部分，即建筑物的承重結(jié)構(gòu)部分。如承重的梁柱、建筑物的外墻、上下樓層間的樓板等。(2)建筑物的共用部分及其附屬物，該部分與業(yè)主的生活息息相關(guān)，不可或缺。如穿越大廈的樓梯或安全通道、通往室外的大廳和通路、消防設(shè)備、電梯、水電系統(tǒng)等。(3)住宅小區(qū)公共配套設(shè)施，如供大廈使用的公共設(shè)備、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)的游泳池等健身設(shè)施。(4)建筑物所占有的土地，即基地。全體區(qū)分所有權(quán)人對(duì)基地享有共有權(quán)。

2.共有部分的登記范圍

關(guān)于對(duì)共有部分登記問(wèn)題有學(xué)者持有的觀點(diǎn)是：只需要對(duì)專有部分進(jìn)行登記，無(wú)需登記共有部分。他們認(rèn)為對(duì)共有部分進(jìn)行登記比較繁瑣且沒(méi)有登記的必要，因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分權(quán)利的變更、轉(zhuǎn)移和消滅直接影響著其對(duì)共有部分權(quán)利的變化。筆者認(rèn)為，共有部分應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。對(duì)專有部分的登記是為了確認(rèn)業(yè)主對(duì)專有部分所享有權(quán)利大小，如不登記共有部分則業(yè)主必然不知道其共有權(quán)的范圍。雖然共有部分具有附屬性，但對(duì)共有部分登記制度的明確直接影響到區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)，所以對(duì)共有權(quán)客體應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝?/p>

從客體上看，共有部分包括法定共有和約定共有。法定共有部分是指不具備構(gòu)造或使用上的獨(dú)立性且為法律所規(guī)定由全體區(qū)分所有權(quán)人享有共有權(quán)的共有部分。無(wú)論是業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商都不得將法定共有部分通過(guò)規(guī)約或者合同的形式變更、轉(zhuǎn)換為專有所有?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定的法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房；第七十三條規(guī)定的法定共有部分類型為占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。約定共有是指區(qū)分所有權(quán)人將構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性的建筑物、設(shè)施約定為共有部分。這種約定是通過(guò)內(nèi)部規(guī)約的形式變更。約定共有部分性質(zhì)上仍然具有使用和構(gòu)造上的獨(dú)立性，屬于專有部分，只是不由區(qū)分所有人專有而已。

鑒于以上對(duì)共有部分的分類，在明確區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)的同時(shí)，綜合考慮登記的成本及必要性問(wèn)題，筆者認(rèn)為，并不是區(qū)分所有建筑物內(nèi)所有的共有部分都需要到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，像墻面、梁柱、屋頂?shù)冉ㄖ锘緲?gòu)造部分，因它們難以測(cè)量并且爭(zhēng)議非常小，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測(cè)算量化的共用部分及其附屬物，應(yīng)當(dāng)一并記載在登記簿。即除了難以測(cè)量的一些法定共有部分外，其他的共有部分都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。如公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、架空層等，均應(yīng)當(dāng)記載在登記簿上，同時(shí)與相關(guān)專有部分的登記形成關(guān)聯(lián)。特別是對(duì)約定共有部分的登記，該部分是由全體區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)內(nèi)部規(guī)約的形式將構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性的建筑物、設(shè)施約定為共有部分，該部分共有權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅應(yīng)當(dāng)依法記載在登記簿上，非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。對(duì)于沒(méi)有登記為專有部分也沒(méi)有登記為共有部分的建筑物、設(shè)備、設(shè)施，為了避免爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)做出為共有部分的推定。

(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記程序

登記程序是指不動(dòng)產(chǎn)登記所采用的法定步驟或習(xí)慣做法。登記程序應(yīng)當(dāng)規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)程序形式歸一化、程序設(shè)置人性化和程序角色主體化。我國(guó)《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》分別對(duì)土地、房屋登記程序進(jìn)行了規(guī)定。最基本的登記程序?yàn)椋簷?quán)利人申請(qǐng)登記、登記機(jī)關(guān)收件審查、登記機(jī)關(guān)或有關(guān)部門審核、記載于登記簿和頒發(fā)權(quán)利證書(shū)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記程序適用不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的審查方式，盡管《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任，但并沒(méi)有明確其審查方式為形式審查還是實(shí)質(zhì)審查。筆者認(rèn)為，在進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)登記時(shí)，無(wú)論是初始登記，還是變更登記，實(shí)質(zhì)審查不可或缺。而且在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)主體變更登記時(shí)，因私法主體間訂立的合同等材料更易偽造，變更登記申請(qǐng)人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況更易出現(xiàn)，故應(yīng)采取更為嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查。

除了難以測(cè)量的一些法定共有部分外，其他的共有部分都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，并且要隨著相應(yīng)的專有部分一并申請(qǐng)，在登記申請(qǐng)中還應(yīng)明確哪些是“當(dāng)層共有”、“大廈(樓棟)共有”和“小區(qū)共有”。結(jié)合如今的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》第十條推行完整清晰的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，筆者認(rèn)為，在登記時(shí)，將專有部分和共有部分分開(kāi)登記比較可行，即共有部分單獨(dú)記載在登記簿上，并且與對(duì)應(yīng)專有部分的登記簿形成關(guān)聯(lián)。業(yè)主拿到的房屋權(quán)屬證書(shū)上只記載專有部分的面積，對(duì)共有部分的登記不再另行頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局在對(duì)共有部分進(jìn)行登記時(shí)，除了應(yīng)當(dāng)明確哪些是部分共有，哪些是全體共有，還應(yīng)當(dāng)在登記簿上采用列舉的方式明確記載共有部分的面積，這樣，業(yè)主才能夠清楚的了解其權(quán)利義務(wù)的范圍，達(dá)到定紛止?fàn)幍男ЧｊP(guān)于按基本單元為單位建立的專有部分登記簿與共有部分單獨(dú)建立的登記簿形成關(guān)聯(lián)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果是紙質(zhì)登記的，共有部分的登記簿應(yīng)當(dāng)與對(duì)應(yīng)的專有部分的登記簿存放在一起，并以宗地為單位進(jìn)行管理；如果是電子登記的，業(yè)主可以通過(guò)點(diǎn)擊專有部分電子簿界面下的鏈接進(jìn)入對(duì)應(yīng)的共有部分電子簿查詢自己所享有共有權(quán)所及共有部分的范圍、建筑面積的大小等。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施全面電子登記是必然趨勢(shì)。在實(shí)施電子登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期異地備份。

在明確建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的程序性問(wèn)題時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意以下部分的登記：

1.關(guān)于道路的登記。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，小區(qū)內(nèi)除了城鎮(zhèn)公共道路外，均屬于小區(qū)業(yè)主共有。關(guān)于道路的登記，首先是根據(jù)小區(qū)規(guī)劃、由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記簿上明確道路的大小、面積等基本信息。其次是對(duì)道路的權(quán)利主體、內(nèi)容進(jìn)行登記。最后，在制定管理規(guī)約中，規(guī)定小區(qū)業(yè)主對(duì)道路的利用方式、費(fèi)用承擔(dān)、利益分享，并將管理規(guī)約登記于登記簿上，便于利害關(guān)系人查詢。

2.關(guān)于小區(qū)綠地的登記。公共綠地的登記，首先是在登記簿上明確綠地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途等物理狀況；其次對(duì)綠地的權(quán)利類型、內(nèi)容、期限、主體、變動(dòng)、登記時(shí)間等權(quán)利信息予以登記。

3.關(guān)于樓頂平臺(tái)的登記。共有樓頂平臺(tái)的登記是在登記簿上載明平臺(tái)的面積、大小等基本情況，其次是權(quán)利的登記，即明確平臺(tái)的權(quán)利主體為小區(qū)全體業(yè)主。通過(guò)這種明確，可以提高小區(qū)業(yè)主的意識(shí)，減少頂樓業(yè)主侵害其他業(yè)主的利益，減少業(yè)主之間紛爭(zhēng)的出現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

2007年《物權(quán)法》頒布施行，首次從民法立法的角度對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了系統(tǒng)的規(guī)定，具有里程碑式的意義。隨后有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī)、司法解釋相繼出臺(tái)，雖然它們對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)尚未規(guī)定的內(nèi)容做了進(jìn)一步地完善和說(shuō)明。但是，對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度相關(guān)法律的分散、雜亂無(wú)序，甚至相互沖突、矛盾的問(wèn)題日益突出。筆者認(rèn)為，研究建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的相關(guān)問(wèn)題，具有非常重要的理論與實(shí)踐價(jià)值。本文結(jié)合理論界的各方觀點(diǎn)，深入地研究了建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度。目的在于平息實(shí)踐中因建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的糾紛，同時(shí)使其登記制度系統(tǒng)化、規(guī)范化。

[注釋]

①<物權(quán)法>第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利.

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中圖分類號(hào)：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)19-0028-04

作者簡(jiǎn)介：羅蘭(1991-)，女，漢族，江西吉安人，廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院，法律碩士，研究方向：民商法。

*廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)研究生科研創(chuàng)新項(xiàng)目資助，項(xiàng)目名稱：“建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度研究”(編號(hào)：15GWCXXM-24)。