農(nóng)地入市落槌隱憂

“1150萬元，成交！”9月8日，在浙江省德清縣公共資源交易中心，敲響了浙江省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)拍賣的第一槌。從“食之無味”到成為“香餑餑”，這是一塊農(nóng)村荒地直接拍賣入市帶來的蛻變。

作為全國33個農(nóng)村土地制度改革試點之一，浙江省德清縣一塊農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地拍賣入市引起了各方關(guān)注。這是自十七屆三中全會正式提出這項改革舉措后，農(nóng)村集體建設(shè)用地享有和國有建設(shè)用地同地、同價、同權(quán)入市的突破之舉。

接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的浙江省農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室副主任孫飛翔認為，德清農(nóng)地入市有三方面重大意義：一是農(nóng)村土地制度改革的重大突破，二是破除農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)不公平的一個重要舉措，三是保障農(nóng)村集體土地用益物權(quán)、增加農(nóng)民合法收入的重要探索。

業(yè)界如何看待德清農(nóng)地拍賣成功落槌？這對尚處于分歧中的農(nóng)村土地制度改革帶來了哪些啟示？

“特殊”的德清

位于德清縣洛舍鎮(zhèn)砂村的20畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地40年使用權(quán)，以957萬元起拍，經(jīng)過多次報價，最終以1150萬元成交，每畝成交價高達57.5萬元。這讓砂村村黨總支書記、村股份經(jīng)濟合作社董事長胡金璋激動不已。

他表示，這塊土地的出讓價格相當于該村一年集體土地出租收入的幾十倍。

德清縣常務副縣長楊衛(wèi)東介紹，整個德清縣農(nóng)村集體經(jīng)營性存量建設(shè)用地共有1881宗10691畝，可入市1103宗6930畝，初步估計可實現(xiàn)土地出讓金25億元。

聽起來這是一個巨大的待開墾金礦。據(jù)成功競得該地塊使用權(quán)的砂村村民林國祥表示，看好今后德清萬畝產(chǎn)業(yè)平臺帶來的客流和商機，他計劃在地塊上開設(shè)賓館、餐飲、便利店等。

鄉(xiāng)村旅游是德清加快發(fā)展的發(fā)動機。來自英國、瑞典、荷蘭、西班牙、法國等十多個國家的外國投資者，在德清建已起了70多家風格迥異的“洋家樂”。就在地塊拍賣后的第三天，2015國際鄉(xiāng)村旅游大會開幕式就在德清舉行。德清縣委書記項樂民表示，將全力把德清打造成“中國鄉(xiāng)村旅游度假第一縣”。

“德清能夠做，并且能夠賣出好價錢，是它的獨特山地資源以及區(qū)位優(yōu)勢，能夠發(fā)展民俗旅游，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！币晃粍倓?cè)ミ^德清調(diào)研的國土系統(tǒng)專家表示。

《財經(jīng)國家周刊》了解到，其實德清并不是全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)入市拍賣的第一槌。8月底，另一個土改試點縣貴州湄潭縣，已經(jīng)成功拍賣一宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，面積僅為5畝，土地成交價80萬元。

與德清拍賣同日，另外一個土改試點縣成都郫縣，也成功出讓了一宗面積為13.447畝的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，每畝52.5萬元。競買人也致力打造鄉(xiāng)村旅游綜合體項目。

但在前述國土專家看來，很多地方并不具備德清的特殊條件，預計農(nóng)地入市能夠做好的不多。且當前國有土地市場尚不景氣，并非是集體土地入市的最佳時機。因此對于近一段時間上述三地試點農(nóng)地入市帶來的實際示范意義，還不應抱有過大的期盼。

農(nóng)地入市隱憂

多位業(yè)內(nèi)人士在給予農(nóng)地改革取得突破性肯定的同時，也表示了憂慮。

第一是利益分配問題。房地產(chǎn)專家章林曉認為，德清這次拍地成功，土地收益除交納土地增值收益調(diào)節(jié)金后，其余土地收益歸村集體，這對該土地所在的村集體來說自然是天大好事。但是硬幣的另一面是，天上不會掉餡餅，誰失去了這筆收益？

章林曉認為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后，利益分配矛盾會非常尖銳，涉及到多個層次：首先是政府與村集體之間如何分配，其次是村與村民小組之間如何分配，最后還涉及村民與村民之間如何分配。

第二個是規(guī)劃落實問題?！叭ツ耆罕娐肪€基層座談，有村民提出，我的土地我作主，蠻尖銳的。他們問政府土地規(guī)劃涉及對不同集體經(jīng)濟組織的重大利益調(diào)整，其合法性何在？別的村建商業(yè)樓宇，估價約10億，為什么村里想搞點廠房出租都不行？”東部某市國土局一位負責人說。

該負責人認為，土地規(guī)劃涉及不同主體間的重大利益調(diào)整，土地用途管制造成的土地級差收益極大。國家應該構(gòu)建發(fā)展權(quán)補償機制，否則隨著民眾權(quán)利意識提升，基層國土部門會越來越成為農(nóng)民對立面。

與此同時，國土資源部咨詢研究中心專家張新寶認為，必須把農(nóng)村集體建設(shè)用地入市試點放到推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展中去統(tǒng)籌考慮?！叭绻豢繃敛块T一家使勁，只能是小打小鬧。必須形成一個綜合性的改革方案。在規(guī)劃、建設(shè)、財政、稅收、金融、社會保障、農(nóng)村基層組織治理結(jié)構(gòu)改革等方面統(tǒng)籌考慮”

在9月9月舉辦的政策科學論壇——推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化研討會上，中國政策科學研究會執(zhí)行會長、中央政策研究室原副主任鄭新立同樣表示，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，釋放出農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)民工市民化的巨大需求潛力，是克服當前經(jīng)濟下行的壓力的重中之重，而土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，必須通過機制和體制改革，發(fā)揮市場對土地配置的決定性作用。

“從長期來看，我們要走出中等收入?yún)^(qū)間，避免落入中等收入陷阱，而且能夠把持續(xù)健康發(fā)展的勢頭保持到2030年，關(guān)鍵就在于我們城鄉(xiāng)一體化，關(guān)鍵在于農(nóng)村的發(fā)展?！编嵭铝⒄f。