房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工階段對工程造價的管理和控制策略探究

王秀華

摘要：成本限制是開工過程的重要組成部分。在項目成本限制過程中，有必要深刻理解與分析影響項目的諸多因素，采取及時有效的管束措施與科學(xué)合理的限制方法。另外，作為建造項目管束人員，必須掌握動工過程各個環(huán)節(jié)的限制與管束，做好合理的項目造價限制。只有這樣，才能促進建造公司的可持續(xù)發(fā)展，增加公司的經(jīng)濟效益與社會效益。本文討論了開工過程的項目成本限制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)項目；項目成本；動工過程；成本限制；投標

前言

房地產(chǎn)業(yè)項目建造過程是一個長期的，大規(guī)模的生產(chǎn)與消費過程。投資者在一定時期內(nèi)經(jīng)驗有限，往往受到技術(shù)等客觀因素的影響，在項目開始時無法設(shè)置科學(xué)，不變的投資限制目標，只能設(shè)定一個粗略的限制目標，這是一個投資估算。通過對于項目建設(shè)的實踐，理解，再實踐與再認識，使投資限制目標一步一步明確和準確。這是設(shè)計預(yù)算與合同價格。換句話說，隨著項目建設(shè)實踐的不斷深入，項目投資限制目標應(yīng)分過程進行。具體而言，投資估算應(yīng)為項目投資限制目標設(shè)計投資與初步設(shè)計；設(shè)計預(yù)算應(yīng)作為技術(shù)設(shè)計與動工圖設(shè)計的項目投資限制目標；設(shè)計預(yù)算或建設(shè)項目合同價格是限制建設(shè)的動工過程。項目建造每個過程的目標相互制約，相互補充。前者限制后者，后者則補充前者，共同主持項目投資限制的目標體系。

1.失去動工過程限制權(quán)的原因

1.1人為因素

在動工過程，影響建造成本的因素很多，人為因素是一個重要方面。在建造項目動工中，由于動工材料采購不足，天氣變化，自然災(zāi)害與項目變更，動工人員無法按期完工。從許多建設(shè)項目的實際情況來看，這些人為因素的比例非常大，嚴重影響了項目成本的合理限制。

1.2材料力學(xué)因素

項目的生產(chǎn)成本將嚴重影響整個建設(shè)項目的質(zhì)量。這是機械成本中最大的比例，因此只有嚴格限制材料與機械成本才能恰當(dāng)?shù)叵拗普麄€建造項目的成本。由于建造材料是項目建設(shè)的前提，建造材料占用了大量的生產(chǎn)成本，但一些建造公司偷工減料以節(jié)省成本，有的公司甚至改變了建造的主體。使動工現(xiàn)場使用的材料不符合規(guī)定標準，嚴重影響動工項目質(zhì)量，造成安全事故。在機械設(shè)備方面，一些建造公司租用機械設(shè)備以節(jié)省成本，租用嚴重損壞或過時的機器設(shè)備，在動工期間進行維修，造成嚴重的成本浪費，阻礙正常的建設(shè)項目。

1.3項目進展因素

建設(shè)項目動工的全過程是從動工到竣工驗收完成，即動工項目的動工進度。如果項目動工時間不能嚴格限制，將影響動工進度，造成項目造價損失。在動工的過程，影響項目進度的因素包括許多方面，包括勞動力，材料與天氣等因素。

2.動工期成本限制采取的有效措施

2.1減少設(shè)計變更，加強對于現(xiàn)場簽證的監(jiān)督管束

據(jù)統(tǒng)計，由于項目設(shè)計的變化，項目量盲簽的問題導(dǎo)致項目成本限制容易出現(xiàn)漏洞，造成大量浪費。只有實現(xiàn)這些問題，才能適應(yīng)動工現(xiàn)場復(fù)雜多變的條件，采取積極有效的措施加以限制。

由于激烈的市場競爭，許多承包商采用了低成本競標與高價格索賠方法。在招標時，一些子項目以低價報告。在建造項目的建設(shè)期間，由于各種原因改變了要求。變更后的單價非常高，因此設(shè)計變更會導(dǎo)致項目成本上升。

2.2加強現(xiàn)場簽證管束，現(xiàn)場簽證是動工過程中的常規(guī)任務(wù)。如果限制不嚴格，項目成本將失控。據(jù)統(tǒng)計，由于簽證問題，該項目的結(jié)算價格可以提高25%。因此，項目簽證必須謹慎對于待。否則，投資將失控，利潤目標將無法實現(xiàn)。嚴格的現(xiàn)場簽證管束與五方簽證制度的實施。現(xiàn)場簽證必須由動工單位項目經(jīng)理，監(jiān)理項目師，成本咨詢公司代表，設(shè)計單位代表與房地產(chǎn)業(yè)公司現(xiàn)場代表簽字。必須明確說明項目簽證表的內(nèi)容，簽證內(nèi)容必須與實際情況一致?，F(xiàn)場項目管束人員必須仔細閱讀招標與合同文件，明確項目范圍，不要盲目申請簽證。雖然上述方面對于動工過程動工成本的影響很大，但也不容忽視。對于于成本限制措施的大問題，只要具體問題得到分析并不斷努力，就會達到不斷完善與成熟。

2.3嚴格的合同條款，加強合同管束

隨著世界經(jīng)濟一體化，中國項目的管束將逐步符合國際標準，合同管束已成為建設(shè)單位的重要問題。

2.3.2嚴格的合同條款

一旦簽訂動工合同，它將受到國家法律的保護?；谶@種理解，必須加強合同的法律意識?？梢晕薪?jīng)驗豐富的誠實中介來準備嚴格的合同文本；澄清雙方的權(quán)力與義務(wù)；避免歧義；并確保合同的順利履行。完善有效的合同可以防止糾紛的發(fā)生，有效減少與避免動工索賠，降低動工成本。

2.3.3加強合同管束

加強合同管束是提高項目成本管束水平的重要手段。動工過程中，動工單位經(jīng)常隨意改變招投標的報價與承諾，并在私人條件下簽訂價格，動工期限與供應(yīng)材料范圍。這可能會導(dǎo)致動工單位偷工減料。也可能存在諸如建造單元過度要求超出設(shè)計預(yù)算的問題。因此，在合同實施過程中，有必要建立與完善合同履行跟蹤檢查制度，提高合同履約率，及時發(fā)現(xiàn)問題，鞏固招標投標結(jié)果，以便更好，更多有效限制項目成本。

3.結(jié)語

總之，項目動工過程的項目造價限制是項目成本全過程限制中極為重要的一部分。作為建造領(lǐng)域的實踐者，在項目實踐中，有必要把握市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，減少或避免建設(shè)資金的浪費，最大限度地發(fā)揮建設(shè)資金的社會效益與經(jīng)濟效益。

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（作者單位：江蘇鳳凰置業(yè)投資股份有限公司）