房地產(chǎn)投資分析課程的實(shí)踐教學(xué)研究

周詠馨　周云

摘要：針對(duì)“房地產(chǎn)投資分析”課程實(shí)踐教學(xué)偏弱、理論教學(xué)枯燥的問(wèn)題，以培養(yǎng)實(shí)用型高級(jí)技術(shù)人才為目標(biāo)，研究實(shí)踐教學(xué)對(duì)“房地產(chǎn)投資分析”課程的影響。通過(guò)典型案例分析、實(shí)戰(zhàn)課題訓(xùn)練，展現(xiàn)實(shí)踐教學(xué)的應(yīng)用，使學(xué)生加深對(duì)房地產(chǎn)投資分析理論的理解，提高對(duì)課程的學(xué)習(xí)興趣，進(jìn)一步明確目標(biāo)和方向，把培養(yǎng)目標(biāo)落到實(shí)處。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資分析；課程；實(shí)踐教學(xué)

中圖分類(lèi)號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地產(chǎn)投資分析”是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的理論課程，在寬基礎(chǔ)、深理論的思想指導(dǎo)下，受課時(shí)、非理想化的項(xiàng)目背景和市場(chǎng)條件等因素的影響，課程的實(shí)踐教學(xué)效果在一定程度上難以達(dá)到教學(xué)要求，導(dǎo)致理論與實(shí)踐脫節(jié)，甚至在教學(xué)過(guò)程中出現(xiàn)“學(xué)生很茫然、教師很無(wú)奈”的現(xiàn)象。如何實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)投資分析”課程的培養(yǎng)目標(biāo)，是課程理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)改革的需要，也是培養(yǎng)人才執(zhí)業(yè)能力和創(chuàng)新能力的需要。如何發(fā)揮好高校優(yōu)勢(shì)資源和有利條件，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，推進(jìn)高校在創(chuàng)新人才培養(yǎng)中發(fā)揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。

一、“房地產(chǎn)投資分析”的課程目標(biāo)

“房地產(chǎn)投資分析”課程的教學(xué)目標(biāo)不同于房地產(chǎn)投資的目標(biāo)，也不同于房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是通過(guò)房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)投資人預(yù)期的收益。房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位條件、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)狀況等因素，做出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的過(guò)程?！胺康禺a(chǎn)投資分析”課程的教學(xué)目標(biāo)是使學(xué)生掌握房地產(chǎn)投資分析的基本理論，能夠從不同角度分析投資的可行性，具有一定的投資分析實(shí)踐能力。課程的理論教學(xué)目標(biāo)與實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)都是圍繞課程目標(biāo)服務(wù)的。教學(xué)過(guò)程中，只有理清課程實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)、理論教學(xué)目標(biāo)及它們與總目標(biāo)的關(guān)系，才能明確教學(xué)的方向，協(xié)調(diào)教學(xué)理論目標(biāo)與實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)的關(guān)系。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析內(nèi)容及過(guò)程涉及面廣，僅僅依靠理論分析難以客觀評(píng)價(jià)和理解項(xiàng)目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長(zhǎng)短、風(fēng)險(xiǎn)大小、項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度、收益等孤立、抽象的指標(biāo)融入實(shí)際項(xiàng)目，賦予其實(shí)際意義，再運(yùn)用投資分析的理論，對(duì)認(rèn)清項(xiàng)目的全貌、增強(qiáng)項(xiàng)目的形象感、實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，能夠起到事半功倍的效果。

二、實(shí)踐教學(xué)是實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)的重要手段

課程的教學(xué)目標(biāo)是圍繞投資的需要而展開(kāi)的。房地產(chǎn)投資分析是要積極地實(shí)施投資，或通過(guò)投資分析積極地優(yōu)化投資方案，獲取預(yù)期的投資效益。在同一個(gè)項(xiàng)目中，如果采用不同的策劃方案，會(huì)得到不同的收益結(jié)果。如果沒(méi)有投資分析，或投資分析失誤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就無(wú)法獲取更高的收益，甚至有可能一敗涂地。因此，房地產(chǎn)投資分析離不開(kāi)科學(xué)的策劃方案，房地產(chǎn)投資的方案決策必須依靠精細(xì)化的投資分析。實(shí)踐教學(xué)的魅力在于，要表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)、說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，不需要說(shuō)多少大道理，利用一個(gè)簡(jiǎn)單的案例，就可以闡明課程的相關(guān)理論及其重要程度。

某房地產(chǎn)（別墅）項(xiàng)目，用地面積300畝，當(dāng)時(shí)的地價(jià)40萬(wàn)/畝（應(yīng)該是相當(dāng)?shù)土耍?，銷(xiāo)售價(jià)格1.3萬(wàn)元/平方米，兩年完成銷(xiāo)售。該項(xiàng)目形式很理想，理應(yīng)收益豐厚，但股東卻始終沒(méi)有分到利潤(rùn)。為什么出現(xiàn)這樣的局面？是管理人員的職業(yè)操守出了問(wèn)題？還是成本管理失控？各種猜疑紛至沓來(lái)。

通過(guò)成本分析，問(wèn)題的癥結(jié)便顯現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)某別墅項(xiàng)目基本成本費(fèi)用表（見(jiàn)表1），每m2建筑面積的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)比，顯然，基本無(wú)利潤(rùn)可言。建筑面積是房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心指標(biāo)。由于該產(chǎn)品的策劃主要重視了產(chǎn)品的觀賞性，而忽略了產(chǎn)品的商品屬性，造成了容積率過(guò)低，使綜合成本直線上升。如果調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定位，同樣300畝的項(xiàng)目就可以實(shí)現(xiàn)投資的目標(biāo)。上述別墅案例，如果以容積率0.2建設(shè)施工，投資將會(huì)失敗。由此可見(jiàn)，投資分析是投資的前提，也是方案策劃的前提。它可以使產(chǎn)品數(shù)據(jù)化、形象化，為方案的制訂指明具體的方向，為方案的決策提供明確的指標(biāo)。將類(lèi)似案例引入課堂教學(xué)，可以使學(xué)生深刻理解“先分析、后設(shè)計(jì)”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中的意義。

三、實(shí)踐教學(xué)是進(jìn)行啟發(fā)式教學(xué)的催化劑

實(shí)踐教學(xué)是提高學(xué)習(xí)興趣、進(jìn)行啟發(fā)式教學(xué)的催化劑?？菰锏睦碚摵蛿?shù)據(jù)只有落實(shí)到實(shí)際的投資項(xiàng)目，才能真實(shí)看清事物之間的邏輯關(guān)系和本質(zhì)聯(lián)系，才能使基礎(chǔ)理論具備應(yīng)有的生命力。理論教學(xué)應(yīng)圍繞培養(yǎng)能力展開(kāi)，并配合技能訓(xùn)練來(lái)進(jìn)行。把實(shí)踐環(huán)節(jié)引入教學(xué)過(guò)程，不僅可以把課程理論與實(shí)際項(xiàng)目相結(jié)合，而且可以提高教學(xué)的活力和學(xué)習(xí)的積極性，使填鴨式說(shuō)教轉(zhuǎn)變?yōu)閱l(fā)式教學(xué)。

（一）數(shù)據(jù)分析案例

以數(shù)據(jù)分析為例，項(xiàng)目數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系是相當(dāng)強(qiáng)的，它們之間的數(shù)據(jù)要求一旦不能滿足，項(xiàng)目投資目標(biāo)將大打折扣，甚至全盤(pán)皆輸。例如，計(jì)劃投資一個(gè)3000平方米的餐飲項(xiàng)目，試分析它的幾個(gè)數(shù)據(jù)關(guān)系。假定該餐飲項(xiàng)目規(guī)劃的規(guī)模和接待能力折合為60個(gè)標(biāo)準(zhǔn)包間，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)包間50平方米，每間平均10人，可同時(shí)容納600人就餐。在這個(gè)基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再來(lái)分析它的衍生數(shù)據(jù)。要保證這3000平方米的商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，按餐飲的平均行業(yè)利潤(rùn)10%計(jì)算，即每天800人次就餐才能實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。這樣就有了消費(fèi)者人流量的基本數(shù)據(jù)。

滿足人流量規(guī)模必需考慮一些必備的配套數(shù)據(jù)。比如，可能有多少車(chē)輛來(lái)？需要多少停車(chē)位？店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設(shè)施，以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求？在這些配套要求中，對(duì)有案可循的數(shù)據(jù)可以直接套用，判斷是否符合經(jīng)營(yíng)要求。對(duì)由于地域、定位、客戶群等方面的不同，存在變數(shù)的或沒(méi)有基本數(shù)據(jù)的，則需要完成大量精細(xì)的調(diào)研、測(cè)算等實(shí)踐工作。一個(gè)成功的項(xiàng)目，它的每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序都必須是成功的；一個(gè)失敗的項(xiàng)目，可能只因一個(gè)數(shù)據(jù)的偏差而出現(xiàn)問(wèn)題。上例中，如果停車(chē)位數(shù)量不能滿足配套要求，帶來(lái)的就會(huì)是接待能力不足、客戶流失、利潤(rùn)減少、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。endprint

（二）實(shí)踐案例的拓展

一個(gè)案例所能表達(dá)的觀點(diǎn)、說(shuō)明的問(wèn)題是有限的。實(shí)踐教學(xué)需要以研究深入淺出的案例為基礎(chǔ)，舉一反三，在更大范圍內(nèi)，更加深入地發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的效能，盡可能用一個(gè)案例串聯(lián)多方面的問(wèn)題，通過(guò)一系列實(shí)踐綜合訓(xùn)練，加強(qiáng)課程的統(tǒng)一性和整體感。實(shí)踐教學(xué)不是以判斷出一個(gè)結(jié)論為終點(diǎn)，而是要以此為起點(diǎn)，擴(kuò)大實(shí)踐教學(xué)的成果，在紛繁復(fù)雜的項(xiàng)目投資分析中，研究各種因素內(nèi)在聯(lián)系，準(zhǔn)確判斷投資目標(biāo)的可行性。對(duì)成功的案例，應(yīng)總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，找出不足之處，不斷改進(jìn)；對(duì)失敗的案例，要從失敗中走出來(lái)，通過(guò)投資分析，找出問(wèn)題的癥結(jié)，進(jìn)行方案的優(yōu)化，進(jìn)而衍生出多種方案，形成多種方案的比較，走上一條精心分析、科學(xué)決策、理性投資道路，實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期效益。

四、實(shí)踐教學(xué)形式與選題

以培養(yǎng)實(shí)用型高級(jí)技術(shù)人才為目標(biāo)的教學(xué)定位，一旦脫離了項(xiàng)目實(shí)踐，教學(xué)效果就無(wú)從談起。實(shí)踐教學(xué)是整個(gè)教學(xué)過(guò)程中重要的一環(huán)，更是培養(yǎng)實(shí)用人才的必要環(huán)節(jié)。如何發(fā)揮實(shí)踐教學(xué)的作用，展現(xiàn)實(shí)踐教學(xué)的意義，其形式和選題尤為重要。

（一）實(shí)踐教學(xué)的形式

實(shí)踐教學(xué)的教學(xué)形式是以實(shí)際項(xiàng)目為背景組織教學(xué)活動(dòng)，主要有兩類(lèi)基本形式：一是觀摩性實(shí)踐教學(xué)，主要利用課堂教學(xué)來(lái)完成，即通過(guò)實(shí)際項(xiàng)目案例，說(shuō)明相關(guān)的觀點(diǎn)，解決相關(guān)的問(wèn)題。觀摩性實(shí)踐教學(xué)應(yīng)進(jìn)一步利用案例背景，進(jìn)行課堂提問(wèn)、課堂討論、教學(xué)互動(dòng)等多種形式活躍課堂氣氛，引領(lǐng)學(xué)習(xí)思路，提高教學(xué)效果。二是實(shí)戰(zhàn)性實(shí)踐教學(xué)，主要以課外練習(xí)為主，即以工程案例為背景，布置相關(guān)課題，由同學(xué)在實(shí)踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實(shí)戰(zhàn)型實(shí)踐教學(xué)應(yīng)加強(qiáng)答疑、輔導(dǎo)，在課堂上適當(dāng)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)、分析和總結(jié)。

（二）實(shí)踐教學(xué)的選題與學(xué)時(shí)分配原則

實(shí)踐教學(xué)的選題，如果簡(jiǎn)單地全盤(pán)照搬案例，會(huì)使教學(xué)內(nèi)容松垮散漫，既耗時(shí)耗力，又不能切中主題、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。課堂實(shí)踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設(shè)計(jì)。應(yīng)當(dāng)圍繞教學(xué)單元的目標(biāo)，把精心挑選的案例進(jìn)行提煉，使之服務(wù)于教學(xué)目標(biāo)，即做到指出問(wèn)題“一針見(jiàn)血”，解決問(wèn)題“立竿見(jiàn)影”。應(yīng)當(dāng)注意的是，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)也是培養(yǎng)學(xué)生嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、良好工作作風(fēng)的重要渠道。

合理分配實(shí)踐教學(xué)與理論教學(xué)的學(xué)時(shí)是教學(xué)效果的重要保證。在理論課時(shí)相對(duì)偏緊的情況下，實(shí)踐教學(xué)必定占用理論教學(xué)的課時(shí)。如何處理好它們之間的關(guān)系，把握理論與實(shí)踐的教學(xué)時(shí)間呢？有“得”必有“失”，要“取”還得“舍”。實(shí)踐教學(xué)占用的學(xué)時(shí)，可以在遵循教學(xué)大綱的前提下，合理調(diào)整教學(xué)內(nèi)容的輕重，把一些原本計(jì)劃在課堂上灌輸?shù)母拍詈屠碚?，通過(guò)課外練習(xí)（作業(yè)）、課外消化的形式讓學(xué)生自學(xué)完成，填補(bǔ)理論教學(xué)的空白。廣義上講，實(shí)踐教學(xué)可以貫穿教學(xué)的始終。合理的分配和使用實(shí)踐教學(xué)課時(shí)，積極采用啟發(fā)式教育、主動(dòng)式學(xué)習(xí)的教學(xué)方法，在培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力和獨(dú)立工作能力等方面，往往會(huì)收到更好的教學(xué)效果。

應(yīng)當(dāng)指出，實(shí)踐教學(xué)只是教學(xué)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和基本手段，并不是教學(xué)過(guò)程的全部，基本概念與基本理論的掌握才是學(xué)業(yè)成敗的根本。理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)是相輔相成的。用實(shí)例來(lái)串聯(lián)教學(xué)內(nèi)容、說(shuō)明理論問(wèn)題，把課程的基礎(chǔ)理論應(yīng)用于實(shí)踐環(huán)節(jié)，使枯燥的理論形象化、具體化，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣、激發(fā)其學(xué)習(xí)動(dòng)力，既能提高解決實(shí)際問(wèn)題的能力，又可以進(jìn)一步提高理論教學(xué)的效果。人才培養(yǎng)質(zhì)量是高校教育的生命線。厘清實(shí)踐教學(xué)目標(biāo)在課程目標(biāo)中的作用，處理好理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系，這是“房地產(chǎn)投資分析”課程實(shí)踐教學(xué)改革的方向，也是實(shí)現(xiàn)課程培養(yǎng)目標(biāo)的需要。

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