關(guān)于穩(wěn)定三線城市房價的對策建議

李靜 孫琦 李娜

摘 要：在商品房改革以來，三線城市的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，有效地帶動了國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。文章研究了房價穩(wěn)定給三線城市的經(jīng)濟(jì)及人們所帶來的好處，并對三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和房價上漲帶來的后果進(jìn)行了具體分析，在此基礎(chǔ)上提出了穩(wěn)定三線城市房價的對策建議。

關(guān)鍵詞：三線城市 房價穩(wěn)定 對策建議

中圖分類號：F293.3 ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）10-056-02

一、引言

隨著我國城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的比例越來越大。三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，有效地提升了其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度。與此同時，不斷攀升的房價也引發(fā)了各種經(jīng)濟(jì)和社會問題。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，有效地遏制房價上漲的迅猛趨勢，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，近些年雖頒布一系列法規(guī)政策進(jìn)行約束，但是遏制房價上漲的效果卻不盡人意。因此，有必要深入地研究三線城市房地產(chǎn)的價格，總結(jié)三線城市房地產(chǎn)價格上漲的原因及影響，更準(zhǔn)確地找出穩(wěn)定三線城市房價的策略，從而為政府提供宏觀的依據(jù)，為銀行的信貸管理提供參考，為消費(fèi)者提供信息的支持，從而使三線城市房價回到惠及人民生活的軌道上來。

二、房價穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

（一）房價穩(wěn)定對中國經(jīng)濟(jì)的影響

1.經(jīng)濟(jì)不再受制于外資。由于我國政府持有的巨額外匯迫使人民幣對美元的匯率不斷刷新紀(jì)錄，大量的國外游資望風(fēng)而入，導(dǎo)致我國房價劇烈波動。然而房價的穩(wěn)定有利于防止通貨膨脹的發(fā)生，即使人民幣匯率變化不定或是國外游資突然撤離我國時，中國的房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)崩盤的情況，更不會使金融危機(jī)在瞬間爆發(fā)，使中國經(jīng)濟(jì)不再受制于外資的影響。

2.降低金融風(fēng)險的發(fā)生。房地產(chǎn)信貸可以分為個人的住房貸款和房地產(chǎn)的開發(fā)貸款。個人的住房貸款時間長、數(shù)量大、風(fēng)險低，國內(nèi)銀行對住房按揭貸款市場的競爭異常激烈，發(fā)放金額也逐年提高。在房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的趨勢來看，高利潤、高收益大大地激起了房地產(chǎn)行業(yè)對銀行的吸引力，然而在分享房地產(chǎn)帶來的利潤的同時也增加了金融業(yè)的信貸風(fēng)險。而目前的大方向是穩(wěn)定房價，當(dāng)巨額國外游資在我國進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)時，也不會增加我國的金融風(fēng)險。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加平衡。當(dāng)前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中根源的問題就在于重工業(yè)所占的比重過高。而房價上漲過快，大幅提升了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，房地產(chǎn)的開發(fā)量日益增加，有效刺激了重工業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡現(xiàn)象愈演愈烈。近年來許多城市都在針對這一現(xiàn)象進(jìn)行改進(jìn)，在發(fā)展過程中改變了原有的一切都向房地產(chǎn)業(yè)讓路的模式，對具有核心競爭力的制造業(yè)與深加工工業(yè)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了升級換代，開始重視了關(guān)乎國民生計(jì)的農(nóng)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而使我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加平衡。因此，可以看出，高房價對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成了一定的影響，而三線城市房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定勢必會改變這些情況。

（二）房價穩(wěn)定對三線城市經(jīng)濟(jì)的影響

1.提高城市競爭力。企業(yè)規(guī)模想要更上一層樓，就必須擁有更多的生產(chǎn)經(jīng)營用房。在房價穩(wěn)定的條件下，企業(yè)的擴(kuò)張成本不會提高，從而使企業(yè)的利潤空間和競爭力得以提升，更不會使三線城市的吸引力有所降低。目前，房價過高的城市中大規(guī)模的高新技術(shù)企業(yè)正在向外遷離。企業(yè)外遷，影響城市的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)而影響人才引進(jìn)政策的有效推行。由此，為了避免企業(yè)外遷、人才的流失和企業(yè)的擴(kuò)張成本大幅度上漲的情況發(fā)生，必須做到的就是穩(wěn)定房價。所以，三線城市房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定可以使其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級加快，最終提高城市競爭力。

2.增加居民的儲蓄。三線城市房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，是擁有相當(dāng)多資產(chǎn)的人們的福音。因?yàn)榇婵畹膶?shí)際價值和居民的購買力不會降低，人們自然就不用擔(dān)心口袋里的資金或是銀行存款會出現(xiàn)貶值的現(xiàn)象。同樣，像保險金、養(yǎng)老金及其他固定財(cái)產(chǎn)等，用來續(xù)資養(yǎng)老和防患于未然是再好不過的，是因?yàn)樗粫S著時間而貶值。這樣一來，人們把自己的儲蓄無論用在何處，都不會影響其資金的價值，也可以使居民放心地將自己的資金存起來，總而言之，房價穩(wěn)定會使居民的儲蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對于一些固定收入的居民來說，其收入要落后于上升的物價水平。不過，當(dāng)三線城市房價處于穩(wěn)定狀態(tài)時，其發(fā)生通貨膨脹的概率很小，所以他們每一元錢的購買力不會隨著價格的上升而下降，人們所能日常消費(fèi)的東西不會有太大的變化。因此，相比較而言，居民的生活水平是有所提高的。

三、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)需求與供給之間的矛盾。三線城市正處于城市化的快速發(fā)展期，快速城市化為城市帶來了大量新增人口，城區(qū)面積逐步擴(kuò)大，這個階段還伴隨著舊城區(qū)改造和基本設(shè)施重建為主的城市更新過程。因此，中國三線城市的房地產(chǎn)市場在規(guī)模和質(zhì)量方面都大大提高，房地產(chǎn)市場中的供給正好填補(bǔ)了這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于房地產(chǎn)發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求。而我國現(xiàn)階段實(shí)施的土地管理政策和金融政策在面對城市用地和房地產(chǎn)商品供給方面不能做出及時性的市場調(diào)整。

2.商業(yè)運(yùn)營難度不斷增大。大部分開發(fā)商為了獲取更多的利潤，在項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)部分的比重不斷增加，但是由于商業(yè)定位缺乏可靠的依據(jù)、商業(yè)管理的不專業(yè)性以及市場中商業(yè)產(chǎn)品的過剩現(xiàn)象，造成了三線城市在未來兩年可能會遭遇商業(yè)運(yùn)營問題，經(jīng)營的難度不斷增大。而由于運(yùn)營問題中造成的投資人收益無法保證，嚴(yán)重影響到后期投資人購買商業(yè)產(chǎn)品的信心。

3.市場整體成交量下。許多三線城市的客戶將一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展動向作為判斷自身所處市場發(fā)展方向的風(fēng)向標(biāo)，很多人認(rèn)為深圳、北京、上海等一線、二線城市的房價都降低了，三線城市房價下降也指日可待，從而加重了市場的觀望程度，影響了整體的成交數(shù)量。同時由于客戶的需求量有限，而房地產(chǎn)市場整體供給量激增，造成單一項(xiàng)目的成交量大幅度縮減，開發(fā)商對市場的未來走勢信心銳減。

通過對三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的分析來看，房價上漲是一個必然的趨勢。人們對房子需求的增加更是會出現(xiàn)供不應(yīng)求，雖然商業(yè)運(yùn)營難度增大，可是開發(fā)商的本意是獲得更多的利潤，不斷購買地產(chǎn)，對于持觀望態(tài)度的人們來說，只要房價微微提高一點(diǎn)，人們就會迅速出資購買，從而導(dǎo)致了三線城市房地產(chǎn)價格持續(xù)走高。

（二）三線城市房價高并持續(xù)上漲的原因分析

1.地方政府對國家調(diào)控的消極態(tài)度。由于地方政府財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)不平衡、類型比較單一，當(dāng)土地出讓金減少時，使依賴這部分收入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性建設(shè)的支出受到了直接的影響，地方政府面臨著經(jīng)濟(jì)和社會建設(shè)的雙重壓力，導(dǎo)致政府更是大規(guī)模的批地賣地，也因此拉開了三線城市房地產(chǎn)價格上漲的序幕。政府大力推出大戶型住房，而中小戶型難求、小戶型的結(jié)構(gòu)不合理的情況，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的需求不足以滿足。人們不得不進(jìn)行商品房的購買，形成了巨大的購房需求。

2.大量企業(yè)進(jìn)入三線城市。隨著中央政府均衡發(fā)展戰(zhàn)略的逐步開展，三線城市的經(jīng)濟(jì)越來越穩(wěn)定，在保持原有經(jīng)濟(jì)支柱的同時打造符合自身特色的城市，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)則需要依靠房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的提高。然而，三線城市相對于一、二線城市來言，房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，沒有房地產(chǎn)泡沫，或是泡沫很小。這樣的環(huán)境吸引了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，提供了三線城市房價上漲的可能性。由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控使部分一線城市地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈和地源鏈斷裂，房地產(chǎn)行業(yè)想要繼續(xù)保持市場占有率、創(chuàng)造更多的財(cái)富，唯有進(jìn)軍三線城市。隨著城市環(huán)境一步一步改善，由于周圍的城鎮(zhèn)居民大量涌入使得產(chǎn)生的自住需求明顯增多、外商投資的投資性購房需求不斷增加，促使三線城市的房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。

3.銀行個人住房按揭貸款向三線城市傾斜。信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和對居民個人的住房貸款現(xiàn)在看來是銀行業(yè)發(fā)展所依賴的對象。目前，銀行考慮到不同地區(qū)的國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，在一、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)更加充足的情況下，在控制房地產(chǎn)貸款的總量基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)卮龠M(jìn)三線城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，積極抑制房價，能充分帶動個人住房按揭貸款向三線城市傾斜。

四、三線城市房價上漲帶來的后果分析

1.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國內(nèi)需的不足，主要是由于大眾的購買力不足。而導(dǎo)致購買力不足的一個主要原因就是大眾對于房子的投資過多，這一點(diǎn)從房價收入比就可以看出來。購買一套房子對于收入本來就不高的三線城市居民來說，相當(dāng)于一個中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。這無疑導(dǎo)致了一個家庭無法對其他進(jìn)行消費(fèi)，必定給三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的傷害。

2.房地產(chǎn)畸形發(fā)展。由于近年來住房制度的改革和住房信貸政策的過度和無序放開，也造成了一定的市場畸形。雖然，這些政策讓許多居民通過銀行按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)了自己擁有住房的夢想。大部分年輕人剛參加工作就買大戶型的商品房，但是，買房的錢主要都是銀行貸款來的。相對于世界其他國家而言，國內(nèi)住房自有率高，但是租賃率卻很低。事實(shí)上，一般的工薪階層既買不起商品房、也很難租到公共廉租房。正是這種超前的住房消費(fèi)模式，得以推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房價日益飆漲。

3.居民貧富差距拉大。房價過高導(dǎo)致的“馬太效應(yīng)”，使得貧富差距越來越明顯。然而從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的人大部分都是富豪，地產(chǎn)商的個人資產(chǎn)快速增長，說明了社會財(cái)富正在向少數(shù)人手里集中。其他高收入者為了避免房地產(chǎn)價格的上漲而選擇進(jìn)行投資，從中獲得了豐厚的利潤報酬。不過相反地，低收入階層因?yàn)椴痪邆溟_發(fā)或者投資房地產(chǎn)的能力，不但無法分享三線城市房地產(chǎn)飛速發(fā)展的成果，而且還要耗盡家底、透支未來十幾年甚至幾十年的收入。這種社會財(cái)富不公平分配，對于構(gòu)建和諧社會的后果是不言而喻的。

4.居民生活質(zhì)量提高緩慢負(fù)擔(dān)加重。衣、食、住、行自古以來都是人們最根本的生活需求，隨著社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三線城市的房價也一路飆升，導(dǎo)致了人們把大量的積蓄都購買個人住房中轉(zhuǎn)化為固定的資產(chǎn)，幾乎沒有多少剩余儲蓄進(jìn)行其他消費(fèi)。從表面上看，百姓的收入水平大幅度提高，但是一旦買房，絕大部分收入就搭進(jìn)了房子里。因此人民的生活水平因?yàn)榉孔訂栴}，并沒有得到真正的提高，相反卻帶來了很大的壓力。

五、穩(wěn)定三線城市房價的對策建議

1.政府完善土地的使用轉(zhuǎn)換制度。地價、房價大幅上漲一直是我國三線城市當(dāng)前的情況，負(fù)責(zé)土地儲備的機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)實(shí)際的市場需求和經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展及時了解土地的總運(yùn)行情況。更要從市場細(xì)分的角度出發(fā)，建立土地價格的監(jiān)管體系，針對中國三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，政府在對土地價格進(jìn)行監(jiān)管時，為了提高土地市場的透明度和公平性，應(yīng)該主要建設(shè)地價的監(jiān)管體系，土地價格可通過國家定價和政府指導(dǎo)價來進(jìn)行規(guī)定。嚴(yán)厲抑制政府在土地市場中的違規(guī)行為，加強(qiáng)自我約束的政府行為，這樣才能達(dá)到預(yù)期的土地政策的宏觀調(diào)控效果。

2.降低政府對土地財(cái)政的依賴程度。三線城市通過科技創(chuàng)新、工業(yè)振興和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來刺激經(jīng)濟(jì)增長。政府為什么會注重土地開發(fā)，重要的原因是土地價格高帶來的巨額財(cái)政收入和GDP的數(shù)據(jù)表達(dá)式。這種錯誤的觀念往往會使政府在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的道路上迷失方向?；旧?，房地產(chǎn)將民生、消費(fèi)與投資結(jié)合了起來，同時也是居民的剛性需求。使政府依賴土地財(cái)政降到最低，必須通過正確的引導(dǎo)，而要想提出新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、大力提高技術(shù)、培養(yǎng)人才來服務(wù)社會等計(jì)劃，結(jié)合三線城市的實(shí)際情況和發(fā)展特點(diǎn)是至關(guān)重要的。

3.完善住房保障制度。很多三線城市的政府的嚴(yán)重失職表現(xiàn)在忽視了社會保障的重要性，且只關(guān)注了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。適當(dāng)降低廉租房的準(zhǔn)入門檻，使得更多的困難戶體會到被納入廉租房的保障范圍所帶來的福利。建立由政府資助的產(chǎn)權(quán)屬于國家的公共建設(shè)低租金住房為主要體系、非政府組織和慈善機(jī)構(gòu)為貧困家庭提供租金免費(fèi)為補(bǔ)充的住房保障政策，使得低收入群體的住房權(quán)利得以保障。

4.激活制造業(yè)減少對房地產(chǎn)的投資。由于大部分的人在中小企業(yè)工作，從而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩無法進(jìn)行對制造業(yè)的消費(fèi)，所以，中小企業(yè)能否振興是刺激制造業(yè)的關(guān)鍵之處。中小企業(yè)的利潤增加了，人們的錢就多了，自然就能消費(fèi)制造業(yè)的產(chǎn)品。在調(diào)控好三線城市中小企業(yè)利潤的前提下，才能打壓房地產(chǎn)市場，把錢重新打壓到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去。所以現(xiàn)在政府應(yīng)該做一個短期計(jì)劃，大幅度提高部分壟斷企業(yè)的稅收，避免財(cái)富太過于集中，貧富差距太嚴(yán)重，將得到的稅收用來補(bǔ)貼中小企業(yè)和民營企業(yè)，也可以降低稅收，把三線城市的中小企業(yè)和民營企業(yè)做得更大，使得大部分民眾有基本的消費(fèi)能力，這樣才可以激活制造業(yè)，資金便會有投放需求，在這個時候打壓房地產(chǎn)市場，使制造業(yè)重新流入資金，才能更好地解決當(dāng)前的危機(jī)，穩(wěn)定住三線城市的房價。

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[4] 王立.淺析當(dāng)前三線城市房價上漲的原因及治理對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008（36）

（作者單位：李靜，孫琦，太原科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 山西太原030024;李娜，太原學(xué)院經(jīng)貿(mào)系 山西太原 030032）

（作者簡介：李靜，太原科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)。）

（責(zé)編：賈偉）