關(guān)于無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律實(shí)務(wù)探究

涂湘

摘 要：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉及資金數(shù)額龐大，法律事實(shí)復(fù)雜，交易周期漫長(zhǎng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大，對(duì)交易當(dāng)事人利害攸關(guān)，還涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶(hù)的利益等多種問(wèn)題，這些都離不開(kāi)買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題。所以如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛訴訟中，雙方都應(yīng)首先考慮買(mǎi)房合同是否合法有效。

關(guān)鍵詞：無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同；實(shí)例分析

1產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。但在實(shí)踐中要具體問(wèn)題具體分析。

如王某與劉某是夫妻關(guān)系，1998年8月購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫劉某名下。因夫妻矛盾王某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月劉某背著王某與蔡某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過(guò)程中，劉某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實(shí)地察看了房屋，并謊稱(chēng)其妻王某同意出賣(mài)房屋。在房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，劉某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造王某簽名的出售房屋委托書(shū)和托人取得的關(guān)于委托書(shū)屬王某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對(duì)房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，王某發(fā)現(xiàn)406室被賣(mài)，遂以劉某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

對(duì)該案的法律適用存在兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，406室是王某、劉某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，劉某處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)王某同意，侵犯了王某的房屋所有權(quán)，劉某與蔡某的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然劉某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道王某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房?jī)r(jià)，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，王某的損失可向劉某另行主張。第一種觀點(diǎn)從無(wú)權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點(diǎn)根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點(diǎn)和適用上的合理性。第三種觀點(diǎn)蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對(duì)房產(chǎn)部分共有人擅自出賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。筆者贊同第以下觀點(diǎn)。

第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)；第二，從社會(huì)效益的角度，若判令買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，一則勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，二則帶來(lái)人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全。

2侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見(jiàn)征詢(xún)書(shū)》，征詢(xún)購(gòu)買(mǎi)意向?！兑庖?jiàn)征詢(xún)書(shū)》上列明房屋每平方米價(jià)格8500元，總價(jià)90多萬(wàn)元，辦理手續(xù)的定金為2萬(wàn)元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)這間商鋪時(shí)，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購(gòu)買(mǎi)商鋪的總價(jià)只有85萬(wàn)元，而且支付的定金也只有1萬(wàn)元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購(gòu)房條件與自己簽訂合同。

我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“房主出賣(mài)房屋時(shí)在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！币虼耍诖税钢?，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購(gòu)房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，張先生的訴訟請(qǐng)求理應(yīng)得到法院的支持。

一方面，根據(jù)最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118條的規(guī)定，出租人出賣(mài)房屋時(shí)未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買(mǎi)權(quán)機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。另一方面，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)，否則，先買(mǎi)權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買(mǎi)，義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。

3單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，如何把握房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性。然而這些問(wèn)題確實(shí)在司法實(shí)務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實(shí)質(zhì)上理解和把握其精神實(shí)質(zhì)，這對(duì)我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實(shí)踐是十分重要的。

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