我國中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境研究

陳強(qiáng)

摘 要：1998年以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展之路，而隨著改革開放后人們生活水平的提高，人們對于改善生活環(huán)境和住宅環(huán)境的需求越來越旺盛。但是從目前的情況來說，由于住宅地產(chǎn)需求旺盛加之資金回收迅速等特點，住宅地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)迅速；而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的滯后性則影響到了人們生活的便利性，在北上廣等大城市目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，而中小城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展則迫在眉睫，探求中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境，即為本文探討重點。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；需求；工程；投資環(huán)境

商業(yè)地產(chǎn)作為城市的名片，承載著城市大部分的服務(wù)業(yè)，它的涵蓋范圍非常廣泛。主要包括購物中心、百貨、超市、專業(yè)市場、寫字樓等，這些都是與人們的生活密切相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，因此發(fā)展和規(guī)劃好商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展，對于城市的發(fā)展具有重要意義。目前我國中小城市的商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展還不是特別完善，主要是因為商業(yè)地產(chǎn)項目資金投入多，但是回收慢，因此對于投資商而言，選擇好城市進(jìn)行投資至關(guān)重要。

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

1.商業(yè)地產(chǎn)簡介

商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型里比較復(fù)雜的一種，因為它關(guān)系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個方面，同時又設(shè)計到開發(fā)商、投資商和消費者，只有這幾種元素同時起作用，商業(yè)地產(chǎn)項目才有可能成功。

商業(yè)地產(chǎn)項目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)一個場所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于流通服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務(wù)、健身休閑娛樂服務(wù)等商業(yè)物業(yè)設(shè)置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項目。

2.商業(yè)地產(chǎn)的特點

商業(yè)地產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在投資大、收益期長、開發(fā)運(yùn)營復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計難度大、風(fēng)險高、收益性強(qiáng)等方面。

商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因為商業(yè)地產(chǎn)一般都建設(shè)在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價格的日益增長，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項目的體量都比較大，尤其是購物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目也直接導(dǎo)致投資成本的增加。

商業(yè)地產(chǎn)項目還具有收益期長的特點，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項目回收期在10年左右，運(yùn)營和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項目，因此市場上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運(yùn)營復(fù)雜，因為商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對項目周邊的競品項目進(jìn)行調(diào)研，同時要當(dāng)?shù)厝藗兊南M能力、消費偏好等進(jìn)行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費的動線、周邊交通的管控、是否有公交車直達(dá)、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃時要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運(yùn)營的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者提前做好規(guī)劃和籌謀。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計難度大，這是因為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目競爭越來越大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者為了后期爭取更多的消費者，因此在規(guī)劃設(shè)計的過程中開始標(biāo)新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會成為一個地方的地標(biāo)，比如萬達(dá)百貨廣場、國貿(mào)360廣場等，這些都成為一個地區(qū)的標(biāo)志，萬達(dá)廣場的設(shè)計和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因為它獨特的設(shè)計、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、舒適的購物環(huán)境等，但是這樣的設(shè)計構(gòu)建在無形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的難度，同時導(dǎo)致開發(fā)成本的提高。

商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險高，上述我們已經(jīng)說過商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過大約10年的時候才能夠收回成本，但是在這個過程中，要保證消費者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動來吸引消費者，同時要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時候設(shè)想好；另外在這個過程中，還要考慮到我國政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運(yùn)營好商業(yè)地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)項目收益性強(qiáng)，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項目的種種風(fēng)險，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項目，就是因為商業(yè)地產(chǎn)項目收益性強(qiáng)，不但能夠提升品牌的形象，同時隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會帶來一些其他的附加值，而收益性強(qiáng)也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標(biāo)性建筑，也成為上海的名片和標(biāo)志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對它一直很熟悉，但是有機(jī)會到上海的時候，還是希望能夠到現(xiàn)場去觀看去體驗。

二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關(guān)系

1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關(guān)的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會對中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競爭發(fā)展力。

首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構(gòu)成要素之一，上述我們已經(jīng)說過，開發(fā)商通常會在設(shè)計上標(biāo)新立異，會有獨特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項目會成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨特標(biāo)志，對其他消費者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會抽時間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項目對于吸引周邊城市的消費，提升城市的輻射能力具有相當(dāng)重要的作用。

第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費能力。改革開放后我國居民的收入越來越高，消費水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應(yīng)。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項目對于吸引中高端品牌入駐具有強(qiáng)烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費人群提供舒適的購物環(huán)境和購物體驗。作為中高端品牌而言，他們對購物環(huán)境、消費者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費環(huán)境，對消費和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點對于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。

第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對于中高端品牌具有強(qiáng)烈的吸引力，而這點對于提升城市的消費能力和消費檔次具有促進(jìn)作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購物環(huán)境和購物體驗，使得越來越多的人選擇去購物和體驗；加之人們消費水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項目成為高端人才消費的必選之地，兩者相互結(jié)合相互促進(jìn)，提升中小城市的投資環(huán)境。

2.中小城市投資環(huán)境促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、社會環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等，而這些環(huán)境共同構(gòu)成了一個有機(jī)的“生態(tài)系統(tǒng)”——城市投資環(huán)境。

首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)?！皼]有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有上層建筑”，同樣沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在這個基礎(chǔ)上我國商業(yè)地產(chǎn)項目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經(jīng)濟(jì)對于商業(yè)地產(chǎn)項目的重要性。

第二，市場環(huán)境的提升，加快了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個基礎(chǔ)上，人們消費水平和消費意識的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項目有了發(fā)展的土壤并快速成長發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的過程中，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目開始競爭，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠意的商業(yè)地產(chǎn)項目才能最終贏得消費者的青睞。

第三，社會環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國的人口開始不斷的向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了城市各項交易的發(fā)展。而城市居民在這個過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項目作為滿足人們這種需求的綜合體項目，則應(yīng)運(yùn)而生。

最后，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項目對于基礎(chǔ)設(shè)施的要求較一般商業(yè)項目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應(yīng)，同時對于其他基礎(chǔ)設(shè)施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購物消費體驗，影響人們對于商業(yè)地產(chǎn)項目的印象，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)項目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國目前基礎(chǔ)設(shè)備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展又將促進(jìn)中小地區(qū)城市建設(shè)更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法

1.投資環(huán)境評價方法

投資環(huán)境是一個綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時間、空間、立場和角度探索出有效的評價方法，但是歸結(jié)起來，目前國內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評價方法和定量評價方法兩種方式。其中定性評價方法包括冷熱過比較法、等級尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評價法、道氏評估法、抽樣評價法等；定量評價法包括層析分析法、模糊綜合評判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評價方法包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析、回歸分析模型、綜合指標(biāo)評分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項目能夠形成互惠互利的關(guān)系。

2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法

上述我們提到的是投資環(huán)境的評價方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評價方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國內(nèi)外關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)還都比較少，主要的方法有清華大學(xué)王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學(xué)聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關(guān)系。

四、結(jié)語

在我國中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境分析研究中，著重探討了商業(yè)地產(chǎn)與中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，兩者是相輔相成相互促進(jìn)的關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開中小城市當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又將促進(jìn)中小城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另外，本文對我國中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境研究的方法做出簡單概述，旨在通過這些方法能夠使得商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)軍中小城市前，所獲知的信息能夠更加全面和具體，更好的互利合作。

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