產(chǎn)業(yè)化住宅成本分析研究

張霞　王雨楠

摘 要：住宅產(chǎn)業(yè)化是我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，但是卻因為建設(shè)成本高于傳統(tǒng)的建造方式而發(fā)展緩慢。因此，文章對產(chǎn)業(yè)化住宅與傳統(tǒng)住宅從住宅總成本多階段進行了對比分析，證明從住宅總成本角度來講，產(chǎn)業(yè)化住宅具有一定的優(yōu)勢，以期為實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進一步發(fā)展提供支持。

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化；產(chǎn)業(yè)化住宅；住宅成本；工程經(jīng)濟

自1999年國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》，明確提出推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想以及工作重點以來，住宅產(chǎn)業(yè)化在我國已提倡了十六年。但是，產(chǎn)業(yè)化住宅的建設(shè)成本與普通現(xiàn)澆住宅建設(shè)成本相比相對較高，所謂萬事開頭難，產(chǎn)業(yè)化住宅發(fā)展的第一步就受到了阻礙。正因如此，很少有開發(fā)商愿意投資產(chǎn)業(yè)化住宅，以至于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展一直處于探索與試驗階段。

1 住宅成本評價指標(biāo)

在閱讀與學(xué)習(xí)了住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)文獻，并進一步訪談住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)專家和學(xué)者之后，確定了影響產(chǎn)業(yè)化住宅成本的評價指標(biāo)：建設(shè)成本（包括：決策成本、設(shè)計成本、建安裝飾成本、配套設(shè)施）、使用成本（包括住宅使用能耗、建筑維修、建筑保養(yǎng)、物業(yè)管理）、拆除回收成本（住宅拆除技術(shù)、回收殘值）。

2 住宅成本分析模型建立

2.1 不考慮資金時間價值

3 工程實例研究

3.1 項目及相關(guān)數(shù)據(jù)介紹

為使成本分析結(jié)果可靠，本文采用W公司兩個處于同一社區(qū)的項目進行分析。

W公司某社區(qū)中1#與2#分別采用現(xiàn)澆式住宅和產(chǎn)業(yè)化住宅兩種結(jié)構(gòu)形式，建筑面積均為7800m2，平均每戶建筑面積為97.5m2，抗震設(shè)防烈度為8度，住宅場地類別為2類。因兩棟住宅處于同一社區(qū)，故不考慮土地費用與土地開發(fā)費用的影響。

3.2 成本計算

利用成本模型進行各階段成本計算，如下所示：

3.2.1 產(chǎn)業(yè)化住宅總成本分析

W公司某項目2#產(chǎn)業(yè)化住宅樓，地下1層，地上14層，層高2.92m，建筑面積7800平方米，建筑面積與1#樓相同，且在區(qū)位、面積上均具有極強的可比性。各階段成本如下所示：

（1）建造成本K0

決策成本。決策成本與1#一樣，均取為a，即：K01=a萬元。

設(shè)計成本。產(chǎn)業(yè)化住宅的設(shè)計按照現(xiàn)有的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，還無法實現(xiàn)住宅各部分的設(shè)計都是標(biāo)準(zhǔn)化、定型化，預(yù)制率低，在標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)配件的選取上還有很多限制，故設(shè)計成本要略高于普通住宅設(shè)計成本，為17元/平方米，即K02=17×7800=132600元=13.26萬元。

建安裝飾成本。建安裝飾成本包括人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、規(guī)費、利潤、稅金等的支出。產(chǎn)業(yè)化住宅建安裝飾成本為1860元/平方米，即K03=1860×7800=14508000元=1450.8萬元，由此看出產(chǎn)業(yè)化住宅比普通住宅樓建安裝飾成本高出179.4萬元。

配套設(shè)施成本。小區(qū)附屬配套設(shè)施均攤的成本對1#樓和2#樓一樣，對兩者的全壽命周期成本對比分析不產(chǎn)生影響，因此可取為b，即：K04=b萬元。

（2）使用成本K1

住宅的使用成本主要包括住宅管理服務(wù)成本、能源消耗成本、建筑維修與保養(yǎng)成本。對于產(chǎn)業(yè)化住宅來說，由于產(chǎn)業(yè)化住宅的定位本來就比較高，在質(zhì)量與適用性上要比普通住宅好，又大量使用了預(yù)制構(gòu)件和一些先進的保溫隔熱材料，所以產(chǎn)業(yè)化住宅平均的使用成本要比現(xiàn)澆式住宅低。

物業(yè)管理成本。由于產(chǎn)業(yè)化住宅小區(qū)特別強調(diào)節(jié)能和環(huán)保，所以其管理費用要高于現(xiàn)澆式住宅。故W公司物業(yè)管理費用取費標(biāo)準(zhǔn)為2.2元/平方米/月。物業(yè)管理費用凈現(xiàn)值計算如下：

NPVK11=2.2×12×7800×（P/A，8%，50）=2519019.36元=251.9019萬元

能源消耗成本。住宅使用過程中的能源消耗費用（水、電、氣、煤），通過訪談物業(yè)管理工作人員之后，得知產(chǎn)業(yè)化住宅在建造過程中使用了一定的建筑節(jié)能技術(shù)，使得其保溫性能、接收光照性能等均優(yōu)于普通住宅。所以，產(chǎn)業(yè)化住宅資源消耗費用取費標(biāo)準(zhǔn)為2.5（元/m2·月），則2#樓能源消耗費用凈現(xiàn)值為：

NPVK12=2.50×12×7800×（P/A，8%，50）=2862522元=286.2522元

建筑維修成本：根據(jù)國際上的標(biāo)準(zhǔn)，住宅的維護費用包括計劃預(yù)防性經(jīng)常維護，臨時的故障性維修。產(chǎn)業(yè)化住宅在我國大陸地區(qū)發(fā)展時間較短，對于建筑維修、保養(yǎng)及以下的拆除回收工作并無確實案例查詢。所以本文根據(jù)日本、香港等成功案例的經(jīng)驗，并結(jié)合相關(guān)專家的意見，按照產(chǎn)業(yè)化住宅每20年大修一次，即壽命期內(nèi)維修2次，每次費用分別為10萬元、15萬元進行計算。

NPVK13=10×（P/F，8%，20）=15×（P/F，8%，40）=2.835萬元

建筑保養(yǎng)成本：主要是指建筑內(nèi)各設(shè)備進行適當(dāng)更換保養(yǎng)的費用。與建筑維修成本相同，我們只能根據(jù)國外經(jīng)驗與我國實際國情估計2#樓的保養(yǎng)費用，取定為46元/平方米。同時，建筑保養(yǎng)成本存在于產(chǎn)業(yè)化住宅的整個使用年限，所以建筑保養(yǎng)成本的凈現(xiàn)值為：

NPVK14=46×7800×（P/F，8%，25）=52384.8元=5.2385萬元

產(chǎn)業(yè)化住宅的使用成本為：

NPVK1=K11+K12+K13+K14=546.2276萬元

（3）拆除回收成本K2

由于產(chǎn)業(yè)化住宅的有些結(jié)構(gòu)材料在壽命周期結(jié)束以后的報廢階段仍然可以重新使用，根據(jù)國外經(jīng)驗顯示，產(chǎn)業(yè)化住宅在報廢階段的回收率可以達到建安裝飾成本30%左右。但由于我國產(chǎn)業(yè)化住宅拆除技術(shù)以及回收方式尚未成熟，故本文將產(chǎn)業(yè)化住宅的最終拆除成本與回收利用帶來的收益總值取為總建安成本的20%。即K2=-1450.8×20%=-290.16萬元。其凈現(xiàn)值為：

NPVK2=290.16×（P/F，8%，50）=-6.1804萬元

綜合上述，產(chǎn)業(yè)化住宅2#樓的全壽命周期成本凈現(xiàn)值為：

LCC=NPVK0+NPVK1+NPVK2=a+b+2000.1072萬元

3.2.2 普通住宅總成本分析

（1）建造成本K′0

決策成本。決策成本為小區(qū)整體規(guī)劃、市場調(diào)研、可行性研究、方案優(yōu)選等前期成本在本樓的分?jǐn)偂＿@部分成本在咨詢?nèi)f科工作人員后并未獲取準(zhǔn)確數(shù)字，但是它在 1#樓和 2#樓的分?jǐn)偸且粯拥?，對住宅總成本的對比不產(chǎn)生影響，故可以暫定為a，即：K′01=a萬元 。

設(shè)計成本。設(shè)計費按平方米計取，為每平方米 15 元，即

K′02=15×7800=117000元=11.7萬元

建安裝飾成本。建安裝飾成本包括人、材、機、利潤、稅金等各種建筑、設(shè)備安裝、裝飾費用，此項費用從萬科工作人員提供的資料所得，為163元/平方米，即

K′03=1630×7800=12714000元=1217.4萬元

配套設(shè)施成本。小區(qū)附屬配套設(shè)施（綠化設(shè)施、健身娛樂設(shè)施、學(xué)校便利店等）均攤的成本對1#和2#一樣，對兩者的住宅總成本對比分析不產(chǎn)生影響，因此可取為b，即：K′04=b萬元。

（2）使用成本K′1

走訪小區(qū)內(nèi)居民調(diào)查得出，傳統(tǒng)現(xiàn)澆住宅物業(yè)管理費用取費標(biāo)準(zhǔn)一般為2（元/m2·月）。則物業(yè)管理費用凈現(xiàn)值為：

NPV′K11=2×12×7800×（P/A，8%，50）=2290017.6元=229.0017萬元

住宅使用過程中的能源消耗費用（水、電、氣、暖），通過訪談萬科物業(yè)管理工作人員所知，普通住宅資源消耗費用取費標(biāo)準(zhǔn)平均值為4.60（元/m2·月），則1#資源消耗費用凈現(xiàn)值為：

NPV′K12=4.60×12×7800×（P/A，8%，50）=5267040.48元=526.7040萬元

建筑維修成本：按照普通住宅每15年大修一次，即壽命期內(nèi)維修3次，每次費用分別為20萬、25萬、35萬。

NPV′K13=20×（P/F，8%，15）+25×（P/F，8%，30）+35×（P/F，8%，45）

=20×0.3152+25×0.0994+35×0.0313

=9.8845萬元

建筑保養(yǎng)成本：取為規(guī)定的保修基金，這部分成本是平均分?jǐn)偟秸麄€壽命期內(nèi)的。對W公司物業(yè)而言，普通住宅取為126元/平方米，即保養(yǎng)費用的凈現(xiàn)值為：

NPV′K14=126×7800×（P/F，8%，25）=143488.8元=14.2489萬元

綜上，使用成本凈現(xiàn)值為：

NPV′K1=NPV′K11+NPV′K12+NPV′K13+NPV′K14=779.8391萬元

（3）拆除成本及殘值

通過訪問業(yè)內(nèi)專家，對住宅的最終拆除成本與回收利用帶來的收益，估計總的取值，普通住宅最終剩余為總建安裝飾成本的3%，即：K′2=-1271.4×3%=-38.142萬元。

在考慮資金時間價值的情況下，通過對1#現(xiàn)澆式普通住宅和2#產(chǎn)業(yè)化住宅總成本相比較，我們可以看出：雖然在建設(shè)成本方面，普通住宅樓比產(chǎn)業(yè)化住宅樓高出100.96萬元，但是在使用階段，由于物業(yè)管理成本、能源消耗成本以及維修保養(yǎng)成本等的節(jié)約，產(chǎn)業(yè)化住宅樓的使用成本要比普通住宅樓低233.6115萬元；同時，產(chǎn)業(yè)化住宅樓的最終殘值也要比普通住宅樓高出5.368萬元。

綜上，從住宅總成本的角度考慮，產(chǎn)業(yè)化住宅成本比普通住宅成本反而低了62.0195萬元。從住宅總成本的角度來看，推廣產(chǎn)業(yè)化住宅是有利可圖的。此外，本文研究的項目是在住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展并不成熟的情況下進行的，因此，產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展是勢在必行的。

4 結(jié)語

住宅產(chǎn)業(yè)化在我國的完善與發(fā)展將是一個漫長的過程，但是隨著上海、沈陽等多地實驗基地的建立，相信住宅產(chǎn)業(yè)化終究會被更多企業(yè)所接受。本文從住宅總成本的角度對住宅產(chǎn)業(yè)化進行分析，以期為產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供支持，從而使我國房地產(chǎn)業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)化共同發(fā)展。

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