城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用研究

劉穎婕

【摘?要】在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展背景下，城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)之間有密不可分的聯(lián)系。近些年來隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的地位逐漸提升，為城市建設(shè)做出一定的貢獻(xiàn)之外，對(duì)城市整體發(fā)展有一定的積極影響。但是由于其他因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商在城市規(guī)劃和自身建設(shè)過程中由于側(cè)重點(diǎn)不同，導(dǎo)致兩者出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的情況，彼此間的反作用越發(fā)明顯。本文將以城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用為研究點(diǎn)，對(duì)如何促進(jìn)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)的分析。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);調(diào)控作用

自從進(jìn)行土地改革政策以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)點(diǎn)。從當(dāng)前城市基本發(fā)展結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)城市發(fā)展進(jìn)程產(chǎn)生了一定的而影響，但是由于城市規(guī)劃本身具有引導(dǎo)作用和調(diào)控作用，其影響力在各個(gè)領(lǐng)域均不相同。根據(jù)當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)的整體發(fā)展要和城市布局存在相背離的情況，尤其是在城市快速發(fā)展的情況下，要從多個(gè)當(dāng)面入手，加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的調(diào)控作用。

一、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用分析

城市布局規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在密切的聯(lián)系，如果兩者之間向背離的因素較多，會(huì)對(duì)后期整體發(fā)展產(chǎn)生不利影響。以下將對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用進(jìn)行分析。

1.城市規(guī)劃決定房地產(chǎn)的開發(fā)數(shù)量

城市的總體布局對(duì)城市發(fā)展有至關(guān)重要的作用，只有提前確定布局方式，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而保證供需平衡。其次由于城市發(fā)展布局及用地也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的理論依據(jù)，要根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況結(jié)合城市的布局結(jié)構(gòu)，逐漸爭(zhēng)取相關(guān)部門及政府的大力支持，在實(shí)際開發(fā)過程中盡量避免其他因素的影響，減少風(fēng)險(xiǎn)的存在，進(jìn)而取得突出的進(jìn)步。除此之外要確定城市的用地性質(zhì)，逐漸完善城市用地結(jié)構(gòu)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的不覺結(jié)構(gòu)適當(dāng)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而達(dá)到適應(yīng)施工外部市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)的目的[1]。

2.城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益

城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃土地結(jié)構(gòu)的理論依據(jù)，布局規(guī)劃的是否合理和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有密切的聯(lián)系。城市的性質(zhì)、城市土地利用形式及用地布局都從一定層面上決定了城市地價(jià)，城市地價(jià)都是由規(guī)劃布局決定的，如果局部模式不合理或者不科學(xué)，進(jìn)而確定了某段時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)數(shù)量，房地產(chǎn)企業(yè)管理層認(rèn)為某塊土地利用價(jià)值不高，或者今后的收益情況不樂觀，則不會(huì)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和利用。因此會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供求之間出現(xiàn)矛盾，不同性質(zhì)的土地價(jià)格差距比較大，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體收益情況[2]。

3.城市規(guī)劃指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

由于城市規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)和在房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的聯(lián)系，在城市規(guī)劃階段要具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性，根據(jù)城市整體發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)布局進(jìn)行合理的規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇適當(dāng)?shù)脑陂_發(fā)地段，對(duì)評(píng)估方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證相關(guān)審核模式的有效性。其次要保證信息的透明性，由于不同的企業(yè)內(nèi)在發(fā)展機(jī)制存在一定的差異，如果信息不真實(shí)或者，會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成一定的影響，甚至?xí)绊懤硇灶A(yù)期的變化。因此要從多個(gè)方面進(jìn)行分析，按照預(yù)期發(fā)展模式進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展[3]。

二、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控策略分析

針對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用，為了促進(jìn)城市及房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，要從當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)入手，掌握調(diào)控策略，進(jìn)而促進(jìn)雙方共贏。以下將對(duì)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控策略進(jìn)行系統(tǒng)的分析。

1.轉(zhuǎn)變發(fā)展理念

為了保證城市發(fā)展布局的合理性，要在建立多種引導(dǎo)機(jī)制和控制體系，按照既定的管理形式對(duì)其進(jìn)行有序的管理，在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)下保證外部經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到預(yù)防和制止有害因素的目的。

（1）直接調(diào)控

城市規(guī)劃布局中有兩種控制方式，其一是利用公共投資資本，其二是鼓勵(lì)或者限制私人投資對(duì)物質(zhì)環(huán)境開發(fā)的權(quán)利，核心表現(xiàn)是對(duì)環(huán)境進(jìn)行有效的控制。因此在布局過程中要考慮到人口和用地規(guī)模之間的聯(lián)系、城市建設(shè)用地規(guī)模及結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系以及限制開發(fā)地區(qū)性質(zhì)等因素。在實(shí)際布局中要確定城市的人口總額，根據(jù)城市性質(zhì)及發(fā)展要求，將建設(shè)規(guī)?？刂圃诤侠淼姆秶鷥?nèi)，禁止出現(xiàn)人口規(guī)模貴大，增加交通壓力、土地壓力的情況，限制了可持續(xù)發(fā)展[4]。

（2）間接控制

合理的開發(fā)政策在城市宏觀調(diào)控中有重要的作用，也是促進(jìn)城市進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵性因素。在整體布局過程中要調(diào)整各種利益之間的關(guān)系，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，對(duì)投資結(jié)構(gòu)有明確的認(rèn)識(shí)。其次將所有信息對(duì)外公布，政府在發(fā)展中要強(qiáng)化自身服務(wù)意識(shí)，建立完善的市場(chǎng)投資管理制度，避免出現(xiàn)盲目投資的情況。

（3）反饋機(jī)制

在城市規(guī)劃布局過程中，城市建設(shè)在一定程度上改善城市當(dāng)前發(fā)展情況，也是影響實(shí)際規(guī)劃的重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)要建立嚴(yán)格的反饋機(jī)制，將所有物質(zhì)體現(xiàn)在具體的開發(fā)項(xiàng)目中，必要時(shí)將其體現(xiàn)在物質(zhì)形態(tài)和具體的開發(fā)項(xiàng)目中，由于城市發(fā)展形態(tài)處于變化的過程中，對(duì)具體實(shí)施過程中可從多個(gè)方面進(jìn)行考慮，例如從其他產(chǎn)業(yè)入手，利用經(jīng)濟(jì)的反饋?zhàn)饔?，改變城市發(fā)展性質(zhì)[5]。

2.建立完善的發(fā)展格局

從現(xiàn)有的發(fā)展結(jié)構(gòu)來看，城市發(fā)展過于以物質(zhì)空間為主，對(duì)形體控制不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有的管理形式出現(xiàn)形體變化，進(jìn)而出現(xiàn)引導(dǎo)不明的情況。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展條件下，要將城市規(guī)劃作為一項(xiàng)綜合性系統(tǒng)性的工作，管理方式由原來單一的審批形式轉(zhuǎn)換為綜合性形式。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化發(fā)展背景下，需要在政府的指導(dǎo)作用下，發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，綜合型規(guī)劃管理形式。此外以城市規(guī)劃為核心的房地產(chǎn)開發(fā)形式，強(qiáng)調(diào)各個(gè)部門間的有效合作，以具體的法律法規(guī)為基礎(chǔ)，按照城市發(fā)展布局對(duì)其進(jìn)行合理的控制，通過公共政策、規(guī)劃法規(guī)及相關(guān)監(jiān)督管理機(jī)制對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)化綜合性的管理。

3.加強(qiáng)規(guī)范和管制

針對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)之間的調(diào)控作用及其反饋?zhàn)饔?，要制定完善的?jì)劃和目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商都是以經(jīng)濟(jì)效益為主，往往僅在考慮到短期經(jīng)濟(jì)效益，忽視了長(zhǎng)遠(yuǎn)效益的影響。例如部分房地產(chǎn)開發(fā)商占用公共用地面積，嚴(yán)重影響了城市的可持續(xù)發(fā)展，因此要加強(qiáng)規(guī)范和控制。由于城市發(fā)展和建設(shè)用地類型及性質(zhì)有內(nèi)在的聯(lián)系，其用途是提前規(guī)劃完畢的，在規(guī)范化管理的過程中，需要以限制開發(fā)為基本目標(biāo)，保證良好的生活基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)控，包括建筑風(fēng)格、形式、色彩、建筑輪廓線示意、空間組合模式以及綠化布置要求等控制引導(dǎo)內(nèi)容。

結(jié)束語

針對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的利弊關(guān)系，為了促進(jìn)兩者的共同發(fā)展，要從多個(gè)領(lǐng)域?qū)ζ溥M(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)周圍環(huán)境、地形、地勢(shì)有明確的要求，如果對(duì)各個(gè)影響因素處理不當(dāng)，會(huì)激發(fā)矛盾，兩者之間出現(xiàn)不協(xié)調(diào)發(fā)展的情況。由于城市發(fā)展布局涉及到眾多影響因素，在對(duì)其進(jìn)行全面的規(guī)劃同時(shí)，要打破了城市建設(shè)原有的投資機(jī)制，逐步形成城市建設(shè)投入產(chǎn)出的新機(jī)制，進(jìn)而促進(jìn)兩者間的和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]周衛(wèi).城市規(guī)劃職能的經(jīng)濟(jì)學(xué)透視一針對(duì)城市建設(shè)資源配置的市場(chǎng)失靈和非市場(chǎng)失靈.

[J].上海：同濟(jì)大學(xué)，2011（01）：90-94.

[2]戴小平，陳紅春.城市規(guī)劃的制度作用與制度創(chuàng)新[J].城市規(guī)劃，2011（12）：22一24

[3]范耀邦！董黎明.北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀調(diào)控[J].北京：中國環(huán)境科學(xué)出版社，2012（01）：80-84.

[4]趙民，陶小馬.城市發(fā)展與城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[J].北京：高等教育出版社，2012（01）：290-294.

[5]宋啟林.提高城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭作用：城市土地利用與空間結(jié)構(gòu)理論與實(shí)踐研究?[J].城市研究，2011（01）：200-204.