容積率對(duì)地價(jià)的影響及修正系數(shù)研究

柴春嬌等

摘要容積率是影響地價(jià)的最重要因素之一，其變化可以導(dǎo)致同一地塊地價(jià)的大幅度上升或下降。在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中，對(duì)地價(jià)樣點(diǎn)進(jìn)行容積率修正，編制容積率修正系數(shù)表是非常重要的內(nèi)容。該研究以遼寧省盤錦市為實(shí)例，采用分組比較、方差分析、回歸分析方法，對(duì)不同區(qū)位條件、不同用地類型下容積率與地價(jià)之間的影響關(guān)系以及容積率的修正系數(shù)確定進(jìn)行了分析。結(jié)果表明，不同區(qū)位條件和用地類型下容積率對(duì)地價(jià)影響程度不同。

關(guān)鍵詞基準(zhǔn)地價(jià)；容積率；修正系數(shù)

中圖分類號(hào)S29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)0517-6611（2015）21-306-03

容積率是在一定地塊上，總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積/總用地面積。在一定的地塊內(nèi)，容積率的大小代表了土地利用強(qiáng)度和效益的高低，會(huì)對(duì)地價(jià)水平產(chǎn)生影響。

在城市規(guī)劃控制中，容積率是一項(xiàng)重要的衡量指標(biāo)，而且受到城市規(guī)劃的影響。比如，在城市規(guī)劃中，環(huán)境容量、建筑間距、開放空間等指標(biāo)會(huì)對(duì)容積率的取值造成影響。根據(jù)容積率的又一計(jì)算公式——容積率=建筑密度×平均層數(shù)，建筑密度和平均層數(shù)是反映環(huán)境優(yōu)劣的重要指標(biāo)，因此，容積率能夠反映出一定地塊內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量如何。然而，雖然容積率越高代表土地利用程度越高，但并非容積率越高就說明土地利用越合理，如果突破了一定地區(qū)的合理環(huán)境容量，就會(huì)影響環(huán)境質(zhì)量。因此，在理論研究上，一個(gè)地區(qū)的容積率存在一個(gè)最佳值，能夠使得區(qū)域范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益達(dá)到最優(yōu)。

目前，關(guān)于容積率與地價(jià)之間的關(guān)系趨向于定性研究。馬文明等從城市規(guī)模、區(qū)位條件、用地類型3個(gè)方面分析了容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律[1]。王嬋嬋等利用南京市區(qū)2005～2007年10月的132個(gè)出讓住宅用地?cái)?shù)據(jù)，采用比較分析法和最小二乘法分別就成交住宅用地單位地價(jià)和樓面地價(jià)與容積率的影響機(jī)制和影響程度進(jìn)行了分析[2]。淤忠祥等分析了容積率構(gòu)成因素的模型，指出容積率是影響土地價(jià)格的關(guān)鍵因素，在分析了容積率體系的動(dòng)態(tài)變化的基礎(chǔ)上認(rèn)為容積率在一定程度上影響和制約著城市地價(jià)[3]。王冰寒采用擬合樣點(diǎn)地價(jià)回歸方程方法估算地價(jià)，得出指數(shù)函數(shù)最能反映容積率與地價(jià)的關(guān)系[4]?；谝延醒芯?，筆者從定性與定量角度研究容積率與地價(jià)的關(guān)系以及如何求算容積率修正系數(shù)，對(duì)于理解容積率對(duì)地價(jià)的影響，編制基準(zhǔn)地價(jià)中容積率修正系數(shù)能起到實(shí)際指導(dǎo)意義。

1容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律

1.1不同城市規(guī)模條件下容積率對(duì)地價(jià)的影響

城市規(guī)劃對(duì)容積率有一定的限制，并且城市規(guī)模不同，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度不同。城市規(guī)模較大，人口規(guī)模也較大，因而對(duì)土地的需求量也大，而由于容積率的增加而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余就得以通過地價(jià)表現(xiàn)出來；相反，城市規(guī)模較小，人口規(guī)模也較小，對(duì)土地的需求量也相對(duì)較小，因而容積率的改變對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的影響程度就會(huì)減弱。另外，大城市的土地供給計(jì)劃較完備，政府可以調(diào)控土地供給，從而使土地利用過程中的經(jīng)濟(jì)剩余能夠在土地價(jià)格中體現(xiàn)出來，就會(huì)加強(qiáng)容積率對(duì)地價(jià)的影響作用。小城市的土地供應(yīng)計(jì)劃控制往往不夠完備，因此會(huì)削弱容積率對(duì)地價(jià)的影響程度。

1.2不同區(qū)位條件下容積率對(duì)地價(jià)的影響

從區(qū)域角度來看，不同的區(qū)位條件會(huì)對(duì)容積率作用程度產(chǎn)生影響。在城市中心地區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用更為集約，利用程度也較高，容積率對(duì)地價(jià)的影響作用也隨之加強(qiáng)。遠(yuǎn)離城市中心地區(qū)，土地的需求量就會(huì)減少，土地利用收益也會(huì)降低，容積率的作用程度也隨之下降。因此，在同一城市中，隨著由城市中心向外圍擴(kuò)散，容積率的作用程度也隨之減弱。

單因素方差分析可以用來研究一個(gè)控制變量的不同水平是否對(duì)觀測(cè)變量產(chǎn)生顯著影響。遼寧省盤錦市2014年土地定級(jí)將定級(jí)范圍內(nèi)商業(yè)、住宅用地都劃分成6個(gè)級(jí)別（Ⅰ～Ⅵ級(jí)），總體上呈現(xiàn)出從城市中心向外圍擴(kuò)散的形式。該研究對(duì)地價(jià)樣點(diǎn)資料進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，為了更好地反映不同區(qū)位條件下容積率對(duì)地價(jià)的影響，選取盤錦市653個(gè)商業(yè)樣點(diǎn)、269個(gè)住宅樣點(diǎn)，進(jìn)行年期、期日、開發(fā)程度等修正，即將樣點(diǎn)地價(jià)剔除掉其他影響因素后，根據(jù)土地級(jí)別進(jìn)行分組比較和方差分析，結(jié)果見表1、2。結(jié)果顯示，不同級(jí)別的土地，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度有顯著差異，Ⅰ～Ⅲ級(jí)土地地價(jià)隨著容積率的變化差異顯著，Ⅳ～Ⅵ級(jí)土地地價(jià)隨著容積率的變化差異不顯著。

1.3不同土地用途下容積率對(duì)地價(jià)的影響

商業(yè)用地的土地稀缺程度更高，供需矛盾也比住宅用地和工業(yè)用地更為突出，用地者之間的競(jìng)爭會(huì)促使容積率對(duì)地價(jià)的影響更大。并且商業(yè)用地對(duì)于區(qū)位的選擇也更為敏感，比如商業(yè)用地通常會(huì)選擇位置較好的沿街、沿路的區(qū)域；住宅用地對(duì)區(qū)位條件的選擇敏感程度比商業(yè)弱；而工業(yè)用地一般分布在城市的外圍，對(duì)于區(qū)位的選擇更加不敏感，并且工業(yè)用地通常沒有容積率限制。因此，從理論上來講，在商業(yè)、住宅、工業(yè)用地這3種用地類型中，容積率對(duì)地價(jià)的影響作用表現(xiàn)為商業(yè)最強(qiáng)，住宅次之，工業(yè)最弱。

根據(jù)盤錦市商業(yè)、住宅用地容積率與地價(jià)的統(tǒng)計(jì)資料，分別對(duì)這2種土地用途下地價(jià)對(duì)于容積率的敏感性分析，具體做法是：選取不同容積率的商業(yè)、住宅樣點(diǎn)，依據(jù)敏感系數(shù)公式，首先計(jì)算樣點(diǎn)的容積率每增加0.1時(shí)，樓面價(jià)格變化的百分比，即變化的敏感程度。

設(shè)容積率為XN，該容積率下的樓面地價(jià)為YN，敏感系數(shù)β計(jì)算公式為：

β=（ΔY/Y）/（ΔX/X）=（ΔY/ΔX）×（X/Y）=（YN-YN-1）/（XN-XN-1）×（X/Y）×100%

然后計(jì)算各自樣點(diǎn)的敏感系數(shù)，取其平均值，計(jì)算得出商業(yè)用地β商=62%，住宅用地β住=58%。從結(jié)果可看出，商業(yè)用地比住宅用地地價(jià)對(duì)容積率的變化反應(yīng)更加敏感。

2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中容積率修正系數(shù)的確定

2.1樣點(diǎn)地價(jià)收集與整理

樣點(diǎn)資料的收集是確定容積率修正系數(shù)的基礎(chǔ)。樣點(diǎn)資料的代表性和可比性直接影響到容積率修正結(jié)果的準(zhǔn)確性。遵循統(tǒng)計(jì)學(xué)中樣點(diǎn)選取的可靠性、規(guī)范性、時(shí)效性、均勻性等原則，選取純用途、形狀規(guī)則、分布均勻的地價(jià)樣點(diǎn)。該研究選取盤錦市商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)樣點(diǎn)，樣點(diǎn)分布見表3。

2.2樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算、修正與檢驗(yàn)

樣點(diǎn)地價(jià)的采集主要以土地使用權(quán)出讓資料為主，為了滿足測(cè)算需求，補(bǔ)充增加了其他類型的交易樣點(diǎn)，并選取不同的公式計(jì)算樣點(diǎn)宗地地價(jià)。

對(duì)選取的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行土地使用權(quán)年期、估價(jià)期日、土地開發(fā)程度、交易情況等修正，把各交易樣點(diǎn)的條件修正到除容積率不同，其他條件都與基準(zhǔn)地價(jià)條件符合的狀況。由于絕對(duì)的剔除是不可能的，因此在該研究中，結(jié)合區(qū)域綜合因素和樣點(diǎn)個(gè)別因素，盡可能地剔除其他因素的影響，從而保證研究成果的相對(duì)合理性，將樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行了修正，為下一步的回歸分析做好準(zhǔn)備。

在對(duì)各類型樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正后，針對(duì)所有地價(jià)樣點(diǎn)進(jìn)行樣本的總體同一性和總體分布類型檢驗(yàn)。將各類型用地地價(jià)樣點(diǎn)進(jìn)行卡方檢驗(yàn)，結(jié)果見表4?？梢姡徽撌巧虡I(yè)、住宅、還是工業(yè)用地，對(duì)于0.05顯著性水平，各類型用地的P值均大于0.05，表現(xiàn)出無差異性顯著，說明樣點(diǎn)符合總體統(tǒng)一性。再采用t檢驗(yàn)法進(jìn)行異常數(shù)據(jù)的剔除，方便后續(xù)容積率修正系數(shù)的測(cè)算。

2.3平均容積率的確定

在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新中，平均容積率的確定通常以現(xiàn)狀條件平均容積率為主，以規(guī)劃容積率為輔。在區(qū)域樣點(diǎn)調(diào)查以及分用途分級(jí)別容積率確定的前提下，該研究中容積率的確定以現(xiàn)狀條件樣點(diǎn)容積率為主要測(cè)算依據(jù)。遵循數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，將該區(qū)域內(nèi)各類型用地各樣點(diǎn)容積率按不同的土地級(jí)別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分組，求取加權(quán)平均值作為平均容積率。該研究商業(yè)用地、住宅用地調(diào)查了653、269個(gè)有效樣點(diǎn)。其中商業(yè)用地采用出讓、剩余法、收益法選取的用地，住宅樣點(diǎn)來源于出讓、地價(jià)監(jiān)測(cè)、已建成的樣點(diǎn)。最終得出商業(yè)用地平均容積率為Ⅰ～Ⅲ級(jí)2.5，Ⅳ～Ⅵ級(jí)20；住宅用地平均容積率為2.3。

2.4容積率與樣點(diǎn)地價(jià)的回歸關(guān)系

根據(jù)報(bào)酬遞增、遞減規(guī)律、邊際效益與容積率的關(guān)系以及容積率對(duì)土地價(jià)格的影響的相關(guān)理論分析，可知不同土地區(qū)位條件、不同用途下容積率對(duì)地價(jià)的影響程度有所不同，而土地級(jí)別很大程度上反映了土地區(qū)位條件，因此分不同用途的土地將樣點(diǎn)各自劃分成Ⅰ～Ⅲ級(jí)與Ⅳ～Ⅵ級(jí)2組，分別建立容積率與地價(jià)回歸模型，利用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件計(jì)算得出容積率與地價(jià)的回歸曲線（圖1）。商業(yè)、住宅各級(jí)別用地容積率與地價(jià)回歸方程參數(shù)估計(jì)結(jié)果見表5。

從表5可以看出，各回歸方程R2均達(dá)到0.9以上，說明方程擬合優(yōu)度較高，且均通過了F檢驗(yàn)，得出的模型可以反映容積率與地價(jià)的回歸關(guān)系。在檢驗(yàn)中，商業(yè)用地冪函數(shù)方程擬合優(yōu)度最高，住宅用地對(duì)數(shù)函數(shù)模型擬合優(yōu)度最高，因此，根據(jù)參數(shù)估計(jì)值中B值和常數(shù)可以得出容積率與地價(jià)的回歸函數(shù)。而工業(yè)用地容積率與地價(jià)回歸方程中擬合優(yōu)度系數(shù)很低，兩者無顯著的回歸關(guān)系。

容積率與地價(jià)的回歸分析結(jié)果表明：

（1）隨著容積率的增加，地價(jià)成遞增的趨勢(shì)，不同級(jí)別用地容積率與地價(jià)回歸關(guān)系不同。級(jí)別高的土地，容積率對(duì)地價(jià)影響更大。所以，城市中心地區(qū)容積率對(duì)地價(jià)影響更大，并隨著區(qū)位條件的變化，容積率的影響程度也逐步改變。

（2）不同用途土地，容積率與地價(jià)的關(guān)系存在差異。由于工業(yè)用地?zé)o法建立兩者的顯著回歸關(guān)系，可見工業(yè)容積率與地價(jià)之間無顯著關(guān)系。以商業(yè)用地和住宅用地為例，當(dāng)容積率達(dá)到一定程度時(shí)，商業(yè)用地樓面價(jià)格比住宅用地隨容積率變化更敏感，而地面價(jià)格變化與之相反，因而進(jìn)行容積率修正時(shí)，商業(yè)用地地面價(jià)格的修正程度要小于住宅用地。

2.5容積率修正系數(shù)的確定

將各類型各級(jí)別平均容積率分別代入各自的回歸模型中，計(jì)算商業(yè)用地用地Ⅰ～Ⅲ級(jí)、Ⅳ～Ⅵ級(jí)土地平均容積率（分別為2.5、2.0）下的宗地地價(jià)，以及住宅用地在平均容積率（2.3）下的宗地地價(jià)。再將各容積率分別代入各自回歸模型中，計(jì)算得出各級(jí)別容積率下土地價(jià)格。根據(jù)公式K地=P地/PI地（式中，K地為容積率修正系數(shù)；P地為某級(jí)別某一容積率下的地價(jià)；PI地為某級(jí)別平均容積率下的地價(jià)）求得不同容積率下的修正系數(shù)。

隨著城市土地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在土地評(píng)估工作中，樓面地價(jià)的表現(xiàn)形式能更好更直觀反映地價(jià)水平，因此，樓面地價(jià)的容積率修正系數(shù)可以通過以下計(jì)算公式推導(dǎo)：

K樓= P樓/PI樓=（P地/R）/（PI地/RI）=（P地/PI地）×（RI/R）= K地×（RI/R）

式中，K樓為樓面價(jià)格容積率修正系數(shù)；P樓為某級(jí)別某一容積率下的樓面價(jià)格；PI樓為某級(jí)別平均容積率下的樓面價(jià)格；R為宗地容積率；RI為平均容積率。

3結(jié)語

綜上所述，關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中容積率對(duì)地價(jià)的影響可以得出以下結(jié)論：不同的城市規(guī)模容積率對(duì)地價(jià)影響不同，表現(xiàn)為與小城市相比，大城市容積率影響程度更高；不同區(qū)位條件容積率對(duì)地價(jià)的影響程度有顯著差異，城市中心土地地價(jià)隨著容積率的變化差異更顯著； 不同土地用途容積率對(duì)地價(jià)影響敏感程度不同，商業(yè)用地地價(jià)對(duì)容積率的敏感程度更高，住宅次之，工業(yè)最低；容積率對(duì)地價(jià)的影響可以通過建立數(shù)學(xué)回歸模型來反映；基準(zhǔn)地價(jià)中容積率修正系數(shù)可以通過某級(jí)別某一容積率下的地價(jià)與某級(jí)別平均容積率下的地價(jià)的比值來求取。該研究關(guān)于容積率修正系數(shù)的研究尚存在一些不足之處，比如對(duì)修正系數(shù)的確定方法進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，分析容積率與樓層的關(guān)系，如何更好地剔除地價(jià)中的其他因素，如何確定最佳容積率等。

安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)2015年

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