基于時間序列的銀行信貸與房地產(chǎn)價格研究

【摘要】以房地產(chǎn)價格為核心的住房問題已成為影響社會和諧的重要因素，而在房地產(chǎn)市場越來越繁榮的背后，信貸市場的政策變化對其影響作用尤為明顯。通過建立向量自回歸模型，對1998-2011年我國商業(yè)銀行貸款余額和房屋價格指數(shù)進行分析。結(jié)果表明：銀行信貸與房地產(chǎn)價格從長期來看，存在正向相關(guān)關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】銀行信貸;房地產(chǎn)價格;VAR模型

引言

2003年出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國18條）中，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。其后，國家文件中多次提及這一概念。尤其是2008年經(jīng)濟快速下滑之時，國家再次強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺了諸多鼓勵行業(yè)發(fā)展的刺激性政策。值得關(guān)注的是，2009年下半年以來，隨著樓市的快速回暖，房價重新上漲，官方文件中不再提及支柱產(chǎn)業(yè)，但卻無法否認房地產(chǎn)業(yè)已是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一這一客觀事實。

我國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款所占比重始終維持在20%左右;自籌資金所占比例在08年達到最高，為38.65%，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)三分之二左右的資金來源要靠外部資金;其他資金來源比例始終維持在40%以上。央行發(fā)布的房地產(chǎn)金融報告中曾指出“房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款”。因此有60%的房地產(chǎn)開發(fā)資金最終來自于銀行貸款，即使近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)通過上市等渠道不斷拓寬資金來源，但是銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源的地位依然沒有改變。

一、文獻綜述

李宏瑾（2005）[1]基于面板數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場、銀行信貸和經(jīng)濟增長進行實證分析，分析結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)市場的供給約束問題非常嚴重，尤其是考慮居民收入增長因素后，房地產(chǎn)市場的供求矛盾十分突出;同時，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款強有力地支撐了房地產(chǎn)市場的供求。

王家庭，張換召（2006）[2]結(jié)合我國利率調(diào)整變動情況，從實證角度詳細分析利率變動對房地產(chǎn)供給市場、房地產(chǎn)需求市場的影響，認為利率對與房地產(chǎn)市場的作用會越來越顯著。

吳龍龍、黃麗明（2006）[3]認為，銀行信貸活動可以從供給和需求兩個方面影響房地產(chǎn)價格波動，信貸投向失當、信貸投量控制乏力和信貸對象篩選依據(jù)不充分等，是造成近年來房價上漲過猛的主要信貸原因。

薛磊（2006）[4]用房地產(chǎn)投資額作為銀行信貸規(guī)模的指標，通過分析房地產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系認為，房地產(chǎn)信貸膨脹引起的需求拉動是房地產(chǎn)價格上升的重要原因之一。

江彤（2007）[5]認為我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，目前我國銀行信貸相對于房地產(chǎn)價格而言明顯偏高，并且通過Granger因果關(guān)系檢驗發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)價格上漲是造成銀行信貸擴張的成因，而銀行信貸擴張并不是我國房價上升的根源。

張遷平（2007）[6]運用多元統(tǒng)計分析方法對我國1999年至2006年房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的效果進行了實證分析，結(jié)果顯示房地產(chǎn)投資實際完成額與貨幣供應(yīng)量、銀行信貸是正相關(guān)的關(guān)系。

二、理論模型

目前信貸傳導(dǎo)影響房價的兩種形式：一種是資產(chǎn)負債表渠道，從存量的角度分析資產(chǎn)抵押凈值如何作用于企業(yè)投資決策;另一種是銀行貸款渠道，從流量的角度分析貨幣政策通過影響銀行向企業(yè)提供貸款的數(shù)量和價格從而作用于企業(yè)投資決策。這一理論的核心在于信貸政策對企業(yè)外部融資額外成本的影響，企業(yè)外部融資額外成本是指企業(yè)的外部融資成本與內(nèi)部融資成本（留存利潤的機會成本）的差額。

銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響是通過[7]模型來論述的。其核心觀點是房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求只能通過貸款得到滿足，這一點是符合我國現(xiàn)階段實際的。

圖1模型

圖1描述了模型，當貨幣緊縮時，銀行準備金變動具有雙重效果，它既影響曲線，也影響曲線。一方面貨幣供給減少，曲線左移導(dǎo)致利率升高，產(chǎn)出下降;另一方面，由于銀行貸款供給隨之減少，曲線也相應(yīng)左移，產(chǎn)出進一步降低。

信貸傳導(dǎo)渠道是貨幣政策發(fā)揮作用的最直接最有效的渠道。貨幣政策擴張時，會增加銀行貸款的可供應(yīng)數(shù)量，銀行可用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模增加，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商只能從銀行而不能從其他來源借款，銀行貸款就會對房地產(chǎn)投資活動具有特殊的作用，貸款的增加將引起房地產(chǎn)投資的增長，從而影響房地產(chǎn)市場的供給進而作用于價格。也就是說，不考慮需求因素，信貸政策與房價反向相關(guān)。

三、實證結(jié)果與分析

1、研究方法、變量選取及數(shù)據(jù)說明

向量自回歸模型（VAR），其特點采用多方程聯(lián)立形式，在方程中每個內(nèi)生變量均作為被解釋變量對模型的全部內(nèi)生變量的滯后項進行回歸，不以經(jīng)濟理論為基礎(chǔ)，不作任何先驗性約束，進而估計內(nèi)生變量的動態(tài)關(guān)系，避免了劃分解釋變量和被解釋變量的主觀隨意性。

房地產(chǎn)的價格指標采用全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)表示房地產(chǎn)的價格;以商業(yè)銀行貸款余額作為銀行信貸量指標，用CRE表示。以上所選擇的變量均采用月度數(shù)據(jù)，時間跨度是1998年1月至2011年12月，商業(yè)銀行貸款余額有明顯的季節(jié)趨勢，所以采用X11季節(jié)調(diào)整法進行了季節(jié)調(diào)整，為消除異方差，對HPI、CRE取自然對數(shù)，用LNHPI、LNCRE分別表示。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、中國人民銀行網(wǎng)站。

2、平穩(wěn)性檢驗

利用Eviews5.0對LNCRE、LNHPI變量進行ADF平穩(wěn)性檢驗，依次對含有漂移項和趨勢項、只含有漂移項以及不含有漂移項和趨勢項的檢驗式進行回歸，若水平變量為非平穩(wěn)變量，則進一步檢驗一階差分變量，直至檢驗結(jié)果拒絕包含單位根過程為止。檢驗結(jié)果如下：

表2??變量單位根檢驗結(jié)果

變量

檢驗形式（c，t，n）

ADF

統(tǒng)計值

5%

臨界值

是否

平穩(wěn)

LNHPI

（c，t，0）

-2.057506

-3.440263

否

LNCRE

（c，t，1）

-0.620109

-3.440471

否

DLNHPI

（c，t，1）

-4.258319

-3.443450

是

DLNCRE

（c，t，1）

-7.905095

-3.440471

是

由表結(jié)果表明：各變量均不平穩(wěn)，但其各自的一階差分均平穩(wěn)，即各序列均為一階單整序列I（1），可以將以上變量作為內(nèi)生變量構(gòu)建VAR模型。

3、協(xié)整檢驗

協(xié)整檢驗之前，首先確定最優(yōu)滯后期。如果滯后期太短，會使得誤差項出現(xiàn)嚴重的自相關(guān)性，從而導(dǎo)致所估計參數(shù)的非一致性;但是另一方面，最優(yōu)滯后期的確定不宜過大，自由度減少會影響所估計的模型參數(shù)的有效性。本文分別采用特征根跡檢驗和最大特征根檢驗兩種判別方法進行檢驗，分析結(jié)果如下：

表3??Johansen協(xié)整檢驗（跡檢驗）

變量組

假設(shè)協(xié)整關(guān)系的個數(shù)

特征根

跡統(tǒng)計量

5%臨界值

概率

LNHPI和LNCRE

無*

0.222231

52.57312

15.49471

0.0000

最多一組?*

0.103058

15.87956

3.841466

0.0001

注：*表示在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)。

表4??Johansen協(xié)整檢驗（最大特征根檢驗）

變量組

假設(shè)協(xié)整關(guān)系的個數(shù)

特征根

跡統(tǒng)計量

5%臨界值

概率

LNHPI和LNCRE

無*

0.222231

36.69356

14.26460

0.0000

最多一組?*

0.103058

15.87956

3.841466

0.0001

從表3和表4可以看出，Johansen協(xié)整檢驗的跡檢驗結(jié)果和最大特征根檢驗結(jié)果都表明在5%的置信水平下，序列LNHPI和LNCRE存在兩組協(xié)整關(guān)系。

可以看出，從長期來看，協(xié)整方程系數(shù)為負值，所以，LNHPI和LNCRE呈正相關(guān)關(guān)系，與經(jīng)濟運行的實際情況相吻合，這表明，當銀行系統(tǒng)信貸規(guī)模擴大時，企業(yè)可獲得的資金來源更加充足，也可以理解為有著更多的信貸資金支持，所以，總的看來，這對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更為有利，企業(yè)經(jīng)濟效益提升，房地產(chǎn)價格上升;另一方面，擴張的信貸政策對于按揭購房者是一個好消息，消費者可獲得的個人貸款會充足，會刺激消費需求，影響房價波動。

四、政策建議

針對上文實證研究結(jié)果，本文提出以下政策建議：

在金融部門，由于金融市場規(guī)模既小、其效率更有待提高，由于商業(yè)銀行尚未成為真正的貨幣經(jīng)營機構(gòu)，政策的市場化傳導(dǎo)渠道是不暢的。我國房地產(chǎn)價格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強的正相關(guān)關(guān)系。信貸資金的出現(xiàn)會放松購房者和開發(fā)商的資金約束，導(dǎo)致房價的上漲。介入的越多，房價上漲越快;貸款的資金成本越高，房價越低。所以，若要遏制過快上漲的房價，就金融層面應(yīng)從兩個方面著手：一是控制房地產(chǎn)有關(guān)貸款的數(shù)量，增加對于購房者和開發(fā)商的直接約束;二是提高獲取信貸資金的成本，間接調(diào)節(jié)供求關(guān)系，達到穩(wěn)定房價的目標。

我國貨幣政策運行機制及其有效性依賴于商業(yè)銀行、企業(yè)、民間信貸等諸多內(nèi)生因素的影響，在這種情況下，貨幣政策的頻繁調(diào)整，對于經(jīng)濟增長可能是低效率甚至無益的。因此，保持貨幣金融環(huán)境的穩(wěn)定，加快推行實體經(jīng)濟部門和貨幣金融部門的改革，應(yīng)當是我們的主要政策取向。而且，調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行狀況需要依靠與其他經(jīng)濟、行政等政策的配合實施，使得多渠道、多方面共同作用，以實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的目標。如有些地方政府的業(yè)績提高離不開房地產(chǎn)行業(yè)的“貢獻”，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)采取各種保護政策，這對于政策實施的有效性是極大的干擾。所以，必須要做到多政策配合實施，相互取長補短。

參考文獻：

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[2]?王家庭，張換召.利率變動對中國房地產(chǎn)市場影響的實證分析[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報2006（1）

[3]?吳龍龍，黃麗明.試析銀行信貸對住房價格的調(diào)控作用[J].商業(yè)研究.2006（14）.

[4]?薛磊.房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格影響的實證分析[J].廣西金融研究.2006（4）.

[5]?江彤.我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系實證分析[J].中國房地產(chǎn)金融.2007（4）.殷紅，張衛(wèi)東.房地產(chǎn)金融[M].首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，2001.

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[9]?高鐵梅，計量經(jīng)濟分析方法與建模—Eviews應(yīng)用及實例第二版[M].清華大學(xué)出版社

[10]?周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫一理論與實證研究[M].北京大學(xué)出版社，2005

作者簡介：宗飛（1977.11），性別：男，?籍貫：江蘇徐州?單位：新疆石河子大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院???學(xué)歷：研究生??專業(yè)：工商管理?研究方向：運用研究。