從源頭做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理

【摘要】為了更有效率地做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理，本文從項(xiàng)目的源頭“決策階段”和施工的源頭“設(shè)計(jì)階段”入手，闡述這兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)管理的重要性，并分析如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)。應(yīng)用結(jié)果表明，充分把握好這兩個(gè)源頭，能夠有效地做好開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理，提高項(xiàng)目的投資效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，決策階段，設(shè)計(jì)階段，造價(jià)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以讓人身家上億，但卻也可以讓一個(gè)身家上億的人負(fù)債累累。在這種高投資，高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)里，需要的不僅僅是冒險(xiǎn)精神，更需要知道如何抓住機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中決策階段通過經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析決定是否進(jìn)行項(xiàng)目投資。決策的正確與否，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)管理起著關(guān)鍵作用。國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明[1]，設(shè)計(jì)方案對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資額的影響度可達(dá)75%～95%。到了施工階段，即使通過各種技術(shù)措施，努力節(jié)約工程造價(jià)，影響度僅可能達(dá)到5%～10%?？梢?，要做好造價(jià)管理，決策階段和設(shè)計(jì)階段是兩個(gè)關(guān)鍵。

1.決策階段

1.1 決策階段造價(jià)管理的重要性

決策階段是通過對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，從眾多方案中決定出最佳的投資方案[3]。同時(shí)，決策階段對(duì)建筑規(guī)模，建筑造價(jià)等作出估算，為后期造價(jià)劃出界限。而我國(guó)傳統(tǒng)的做法是把造價(jià)管理重點(diǎn)放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實(shí)施、輕經(jīng)濟(jì)重技術(shù)、先建設(shè)后算賬的后果，造成許多項(xiàng)目投資超限[2]。所以決策階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本及效益起著決定性的作用。

1.2 做好決策階段的造價(jià)管理

決策階段的成本及效益分析是根據(jù)已有類似工程和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)估算出來的，不可能做到準(zhǔn)確無誤。但如果對(duì)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)誤差過大，可能導(dǎo)致可行的方案被放棄，而誤選不可行方案，導(dǎo)致不可挽回的損失，所以在數(shù)據(jù)調(diào)查和預(yù)測(cè)時(shí)需慎重。作為投資單位，在決策階段必須對(duì)造價(jià)的構(gòu)成要素進(jìn)行深入的分析，充分考慮時(shí)間、市場(chǎng)需求、政策變化等對(duì)造價(jià)的影響，以保證在進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)分析時(shí)的數(shù)據(jù)在一定誤差范圍內(nèi)。建筑工程具有工期長(zhǎng)，回收期長(zhǎng)，投資大等特點(diǎn)，須要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，根據(jù)具體情況選擇投資收益率、差額投資收益率、等額年值，動(dòng)態(tài)投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。決策出的方案除了利益最大化，還應(yīng)當(dāng)能夠承擔(dān)一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)。

2.設(shè)計(jì)階段

2.1 設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理的重要性

設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的功能、技術(shù)、工藝、成本等指標(biāo)進(jìn)行事前規(guī)定，設(shè)計(jì)人員按照任務(wù)書的要求出圖，承包商將在建設(shè)階段根據(jù)設(shè)計(jì)圖完成建設(shè)。所以，設(shè)計(jì)階段對(duì)后期造價(jià)有著直接影響。但由于目前普遍存在的專業(yè)壁壘，造價(jià)人員只管照?qǐng)D造價(jià)，對(duì)設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)知之甚少；設(shè)計(jì)人員只管完成設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，對(duì)造價(jià)的問題漠不關(guān)心。這種壁壘使得造價(jià)和設(shè)計(jì)就像兩條不相交的平行線，永遠(yuǎn)達(dá)不到相互約束的效果，導(dǎo)致造價(jià)管理失敗。必須突破設(shè)計(jì)階段的專業(yè)壁壘，做到事前控制，才能做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理。

2.2 做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

設(shè)計(jì)階段主要運(yùn)用價(jià)值工程分析方法。價(jià)值工程強(qiáng)調(diào)功能和成本的匹配。在設(shè)計(jì)時(shí)，先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各組成部分的功能加以量化，確定其功能系數(shù)[4]。然后設(shè)置合理的目標(biāo)成本，對(duì)各功能按功能系數(shù)進(jìn)行成本分配，得到各功能的目標(biāo)成本，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。最后利用價(jià)值工程的分析方法進(jìn)行方案優(yōu)選及優(yōu)化：當(dāng)對(duì)不同方案進(jìn)行選擇時(shí)，對(duì)象所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用之比越大越好；當(dāng)對(duì)某一特定方案進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)使對(duì)象所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用之比越接近1越好。價(jià)值工程的應(yīng)用，有效地避免了設(shè)計(jì)人員不顧成本的盲目設(shè)計(jì)，既能獲得必需的功能，又能有效地控制造價(jià)，從源頭上解決造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。

3.實(shí)例應(yīng)用

在重慶永川區(qū)茶山竹海景區(qū)山腳下，有一塊面積為25351平方米的土地，土地費(fèi)用為1938萬元，要求容積率不大于0.6，建筑密度不大于38%，綠化率不小于35%，建筑層高不超過3層（局部4層），土地用途及使用年限為其他商服用地，商業(yè)40年。

3.1決策階段

3.1.1 對(duì)地理位置、交通狀況、場(chǎng)地條件、周圍現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目、周圍土地等進(jìn)行初步分析：此地地理位置較好，既在風(fēng)景優(yōu)美的茶山竹海區(qū)域，又位于交通便利的高速路旁，周邊還有較多的學(xué)校，既有風(fēng)景又有人氣。雖然離成渝高速路有一點(diǎn)距離，但由于處于景區(qū)，公路建設(shè)很好，又因處于郊區(qū)，公路暢通，交通便利。場(chǎng)地條件要求建筑層數(shù)小于等于3層（局部4層）。以成渝高速為分界線，位于此地對(duì)側(cè)的地區(qū)有較多酒店旅館、寫字樓。 周圍有可開發(fā)用地，土地升值空間很大。

3.1.2 決定出最終的方案：對(duì)于這樣一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，升值空間還很大，土地費(fèi)用又不大的土地，可以選擇能夠自己持有所有權(quán)的建設(shè)方案。結(jié)合市場(chǎng)需求和場(chǎng)地要求，提出養(yǎng)老院、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等建設(shè)方案。然后利用經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)等提供的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作出成本測(cè)算及效益分析，通過敏感性分析計(jì)算出最佳的建筑規(guī)模。最后結(jié)合經(jīng)濟(jì)技術(shù)決策出最佳的投資方案。此項(xiàng)目最終決定建設(shè)養(yǎng)老院，建筑規(guī)模為1521平方米。

3.2設(shè)計(jì)階段

運(yùn)用0-4評(píng)分法對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案打分，分為建筑效果、可靠性、便利、工期四個(gè)功能。打分結(jié)果如下：

F1 F2 F3 F4 功能系數(shù)

建筑效果F1 0 1 3 3 7/24

可靠性F2 3 0 3 4 10/24

便利F3 1 1 0 2 4/24

工期F4 1 0 2 0 3/24

設(shè)置目標(biāo)成本為1368萬元，各項(xiàng)功能的目標(biāo)成本為399萬元、570萬元、228萬元、171萬元。然后進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，再對(duì)不同方案進(jìn)行優(yōu)選。

對(duì)不同方案各項(xiàng)指標(biāo)打分如下：

F1 F2 F3 F4

A 10 9 8 7

B 7 10 9 8

C 8 7 10 9

A、B、C方案的成本分別為1234萬元、1108萬元、1058萬元。

根據(jù)具體的計(jì)算，得出A、B、C的價(jià)值分別為0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根據(jù)價(jià)值工程分析方法可知，應(yīng)選擇方案B。最后通過降低過剩功能、增加滿足應(yīng)有功能的成本等方案進(jìn)行方案B的優(yōu)化。

4.結(jié)語

綜上所述，項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)是工程造價(jià)管理的核心，其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本和效益起著決定性的作用。在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)應(yīng)做足調(diào)查，不可以偏概全，更不可閉塞眼睛捉麻雀。在設(shè)計(jì)階段，必須突破專業(yè)壁壘，做到事前預(yù)控，才能實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理。所以科學(xué)地決策和經(jīng)濟(jì)地設(shè)計(jì)才能幫助我們贏得最大的效益。

參考文獻(xiàn)：（1） 尹貽林.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2005.

（2） 吳燕玲.試論建設(shè)工程造價(jià)的控制與管理.改革與戰(zhàn)略，2006.

（3） 黃惠平.工程咨詢中心在工程項(xiàng)目造價(jià)管理中的工作初探.中國(guó)住宅實(shí)施，2009.

（4） 項(xiàng)勇.工程經(jīng)濟(jì)學(xué) .機(jī)械工業(yè)出版社，2011.

作者簡(jiǎn)介：楊陽，女，漢，四川省資陽市安岳縣人，（1994.06-），在讀大學(xué)生，工程造價(jià)專業(yè)。