房地產(chǎn)項目施工管理及成本控制方法分析

姚旭

【摘要】本文首先分析了房地產(chǎn)項目常見的管理模式，然后介紹了項目施工管理中存在的問題，接著介紹了如何加強房地產(chǎn)項目施工管理，最后介紹了房地產(chǎn)項目成本控制方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目，施工管理，成本控制，方法分析

一、前言

隨著城市建設(shè)速度的大幅度提高，城市住宅量需求增長為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的機遇。如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理水平，對房地產(chǎn)項目的施工成本進行有效的控制，是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的首要問題。

二、房地產(chǎn)項目常見的管理模式

1、業(yè)主全權(quán)管理模式：項目建設(shè)方（業(yè)主）根據(jù)管理人員的數(shù)量和素質(zhì)，委托一個業(yè)主代表（項目經(jīng)理），成立以項目經(jīng)理為首的項目經(jīng)理部，以業(yè)主的身份全權(quán)進行項目的整個管理工作。2、“設(shè)計—施工—采購”的項目總承包管理模式：由項目總承包商負責(zé)項目實施過程中的具體管理工作，業(yè)主僅承擔(dān)項目的宏觀管理和高層決策。3、監(jiān)理制度模式：業(yè)主將項目管理工作以合同形式委托給監(jiān)理單位，由監(jiān)理工程師作為業(yè)主的代理人，在項目實施中行使合同賦予的權(quán)力，直接管理項目。業(yè)主主要負責(zé)項目的宏觀控制和高層決策，一般不與承包商直接接觸。業(yè)主也可以限定監(jiān)理工程師的權(quán)力，把部分權(quán)力收歸己有，或賦予項目經(jīng)理。

三、項目施工管理中存在的問題

1、技術(shù)質(zhì)量方面

由于現(xiàn)代建筑的個性化，每一棟建筑都是一件特有的產(chǎn)品，每一條管線、設(shè)備都有特定的要求，少有類同，這也增加了技術(shù)工作難度，增加了各專業(yè)之間出現(xiàn)矛盾和問題的可能性。同時由于新技術(shù)、新產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)和應(yīng)用，施工人員未能及時掌握，也會帶來問題。工程建筑過程就是質(zhì)量控制的過程，要想提高工程質(zhì)量，首先必須嚴格遵循工程建設(shè)程序，堅持把關(guān)質(zhì)量，確保工程質(zhì)量萬無一失。

2、人員管理方面

目前，國內(nèi)建筑工程管理人員的職業(yè)素養(yǎng)普遍較差，難以滿足現(xiàn)代化工程管理作業(yè)的高標準、嚴要求。由于工程管理人員的素質(zhì)較低，領(lǐng)悟和執(zhí)行工作任務(wù)的能力也普遍較差。

3、安全管理方面

近年來，國內(nèi)部分地區(qū)建筑工程安全生產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)人員缺編，沒有經(jīng)費來源，沒有處罰依據(jù)，安監(jiān)站的安全監(jiān)督作用未得到充分發(fā)揮。個別地區(qū)地方保護主義嚴重，為促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，縱容一部分開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、招商引資項目、個體投資項目及舊村改造工程違法違規(guī)，從源頭上給建設(shè)工程帶來了事故隱患，對安全監(jiān)督造成困難。

四、如何加強房地產(chǎn)項目施工管理

企業(yè)要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，選擇有實力的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過促銷及時回籠資金，達到效益多、進度快、質(zhì)量好、投資省的效果。而房地產(chǎn)項目開發(fā)是個資源整合的過程，房地產(chǎn)開發(fā)商對施工項目進行有效管理，需要明確建設(shè)方與監(jiān)理方和施工方各自管理的范疇，在施工前作出明確的區(qū)分，從而在施工時可以明確各自的工作內(nèi)容和責(zé)任。事實證明，只要組建一個公司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強的項目部，做到精心計劃、積極管理、嚴格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項目管理目標的。

1、對工程的質(zhì)量嚴格把關(guān)

控制工程質(zhì)量，質(zhì)量目標是要滿足設(shè)計圖紙、規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求。質(zhì)量目標包括項目決策、設(shè)計、招標、施工、材料、設(shè)備等幾方面。所以，應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。作為建設(shè)方代表需要對施工過程中，隨時抽查施工方是否嚴格按照施工圖紙進行工作的，如發(fā)現(xiàn)問題，及時予以處理，與監(jiān)理方協(xié)調(diào)后，對于需要返工的責(zé)令返工，情節(jié)較為嚴重責(zé)令施工方停業(yè)整頓。

2、嚴格控制工程進度

進度控制的目標是確保實現(xiàn)項目開發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進度計劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實現(xiàn)節(jié)點工期目標。對于房地產(chǎn)建設(shè)方代表需要嚴格按照合同工期來控制施工進度，認真檢查施工單位是否嚴格按照施工組織計劃進行施工。如果是按照施工組織計劃來進行施工的，而不能夠滿足合同工期的要求，則需要根據(jù)實際情況與施工單位協(xié)調(diào)延長工期或督促施工單位加班進行，確保工程進度。而對于項目實施階段中出現(xiàn)的可能影響進度的情況，要極力避免，并采取組織、管理、經(jīng)濟、技術(shù)等方面的措施，確保進度目標實現(xiàn)。為了縮短工期，可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)、降低施工難度、加大成本投入等方法。

3、加強對施工項目的安全管理

近年來建筑工程行業(yè)安全事故頻發(fā)，安全生產(chǎn)的管理不光是施工單位單方的事情，項目各參與方都要參與進來，共同管理安全生產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能超越程序辦事，一切都要按照相關(guān)的建設(shè)程序開展自己的工作。因此，施工項目中的安全管理是行業(yè)中極為重要的工作，需要嚴格管理。一切要按照“安全第一，預(yù)防為主”的方針，督促監(jiān)理和施工單位做好安全控制。

五、房地產(chǎn)項目成本控制方法

1、設(shè)計階段成本控制方法

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段，是房地產(chǎn)項目開發(fā)階段成本控制的關(guān)鍵，在項目設(shè)計階段對項目投資的影響是很重要的，推進項目招標，選擇設(shè)計單位要推進建筑方案和經(jīng)濟方案相結(jié)合的方法進行招標，盡量將工程的主體和配套的圍護放在一起進行招標，采用多家競投，組織相關(guān)專家進行中和評比，這樣可以選出好的設(shè)計單位，又能促進設(shè)計項目的整體布局、建筑造型使用功能不斷創(chuàng)新，有效的降低工程造價，在保證建筑功能的前提下，必須要制定出一套行之有效的措施，合理使用投資資金。把施工設(shè)計和施工預(yù)算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有效的結(jié)合在一起。嚴格控制施工設(shè)計，保證資金的合理使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理部門要和工程設(shè)計部門密切配合，提供真實可靠的工程資料。

2、招標投標階段的成本控制

在工程招標過程中對成本進行控制，業(yè)主要注意以下幾點：招標工作要遵循公平、公正、誠信的原則進行。在工程招標前，要對施工單位的資質(zhì)進行審查，做好招標文件編排工作。工程造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行預(yù)測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件和涉及的文件進行斟酌，方便對工程造價的控制。在編制招標文件的過程中要明確工程條款，對合同中設(shè)計的費用，如施工工期、價款的結(jié)算方式，違約處理等。要有明確的規(guī)定，在簽訂合同時，對招標文件和設(shè)計中不明確的內(nèi)容，通過協(xié)商，制定合理低價的合同條款。同時，能夠合理控制施工成本，對索賠要有前瞻性、有效的降低經(jīng)濟損失。另外要制定工程保險、工程擔(dān)保風(fēng)險等控制措施，有效的轉(zhuǎn)移工程風(fēng)險，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險是減少工程風(fēng)險損失和糾紛的有效措施。

3、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入最多的階段，是工程投標工作的延伸，使工程施工工作更加具體。加強施工控制，有利于施工監(jiān)管。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是隨著國家經(jīng)濟體制而不斷變化的。房地產(chǎn)企業(yè)的利益決定了項目投資的預(yù)期目標，在施工階段對工程成本控制的關(guān)鍵是有效的控制工程變更。從管理模式上來看，要建立工程監(jiān)管機制，有效的控制工程投資，完善職責(zé)劃分、落實相關(guān)責(zé)任人，從工程管理機制上建立健全工程資金控制體系。

六、結(jié)束語

成本控制與施工管理是目前競爭房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵工作，應(yīng)引起企業(yè)界內(nèi)的高度重視。施工管理是為成本控制服務(wù)，而工程成本控制可以更好對工程施工進行監(jiān)管，所以需要采用正確的方法對工程成本進行控制，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利完成。

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