淺議經(jīng)濟(jì)適用房對房產(chǎn)價格的有限影響

劉萬飛

【摘要】經(jīng)濟(jì)適用房作為我國保障性住房的重要組成部分，更多的是為解決中低收入階層家庭住房困難的問題，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的價格明顯低于市場化的商品房，吸收了部分中低收入家庭的購房需求，但它對一個地區(qū)房地產(chǎn)價格整體上漲的影響則十分有限。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房；住房保障；房產(chǎn)價格

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，市場機(jī)制在優(yōu)化住房資源配置方面逐步發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。但近年來全國各地房地產(chǎn)市場，幾乎毫無例外的市場表現(xiàn)就是城鎮(zhèn)商品房價格上漲太快，使得房產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入居民家庭可承受的范圍，房價上漲太快、百姓住房難的問題已經(jīng)成為國家領(lǐng)導(dǎo)層面急需解決的問題。因此，國家為解決百姓住房難問題推出了經(jīng)濟(jì)適用房，寄希望通過價格較低的經(jīng)適房來替代價格較高的商品性住房，從而實現(xiàn)抑制房價的效果，解決中低收入階層的住房困難問題。

經(jīng)濟(jì)適用房可以抑制房價的上漲的命題主要是基于商品供需關(guān)系提出的，這種觀點認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房政策的推出可以減少市場剛性需求，從而實現(xiàn)抑制房價的上漲。因為購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭雖然屬于中低收入階層，但其相對廉租房、公租房群體仍具有一定的購買力，若政府沒有為這部分群體提供經(jīng)濟(jì)適用房，則他們肯定會選擇在商品市場上購買商品住房。在符合申請經(jīng)濟(jì)適用房的資格條件時，這部分住戶放棄購買商品房，轉(zhuǎn)而購買了經(jīng)濟(jì)適用房，因此商品房市場的需求被經(jīng)濟(jì)適用房所轉(zhuǎn)移。在假設(shè)商品房市場住房供給量不變的前提下，若需求受經(jīng)濟(jì)適用房的影響而降低，則商品房市場的價格會下降。從這個角度來看，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)通過吸收商品房市場的有效需求最終達(dá)到了穩(wěn)定商品房市場價格的目的。

可是，自1994年，由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確指出要建立經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系以來，特別是2004年之后商品房價格的飛速上揚，而且呈現(xiàn)價格長期總體上升趨勢，以至于今日北上廣深等一線城市的平均價格已經(jīng)達(dá)到了歷史的最高點。究其原因是雖然經(jīng)濟(jì)適用房的推出對平抑房價具有一定作用，但經(jīng)濟(jì)適用房的政策目標(biāo)是為城鎮(zhèn)的中低收人家庭量身定做的保障性住房，對房地產(chǎn)市場價格的影響實際上是極其有限的，主要表現(xiàn)在：

1、經(jīng)適房擠占了土地供應(yīng)。城市每年用于住房建設(shè)的用地面積是有量上的規(guī)劃的，用于建設(shè)住宅的用地量也基本是固定不變的。在這樣的前提下，土地供給將主要用于兩種用途：一是預(yù)留保障性住房用地，包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，公租房、廉租房；二是用于商品房開發(fā)，進(jìn)入到土地市場。由于經(jīng)濟(jì)適用房有政策作保障，在土地總量一定時，經(jīng)濟(jì)適用房的用地增加將擠占用于市場交易的土地，從而導(dǎo)致地價上漲，地價上漲會使得房地產(chǎn)開發(fā)商成本上升。我們都知道，土地成本在房產(chǎn)開發(fā)成本中占有很大比重，這勢必會推高商品房價格。

2、經(jīng)適房上市數(shù)量有限。從經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有建筑量上來看，企望大幅度降低商品住宅價格是不現(xiàn)實的。政府每年推出的經(jīng)濟(jì)適用房基本上都是選取較為偏遠(yuǎn)的、開發(fā)配套不足的區(qū)域，開發(fā)數(shù)量有限，普遍采用公開搖號的方式，占同期商品房總存量比例較小。據(jù)統(tǒng)計中國94%的住房開發(fā)是檔次較高的商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房不到 6%，何況經(jīng)濟(jì)適用房的投放是一個循序漸進(jìn)的過程，也要有一個市場適應(yīng)的時間。

3、經(jīng)適房受政策面影響太大。經(jīng)濟(jì)適用房必須滿5年才能夠在二級市場上出售變?yōu)樯唐贩?，還要向政府補(bǔ)交土地收益金，土地收益金的標(biāo)準(zhǔn)是待定的，各地保障性住房政策預(yù)期從緊，再加上對經(jīng)適房租賃服務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格限制的話，那么那些把經(jīng)適房作為投資的購買群體無疑會放棄選擇，進(jìn)而選擇市場流通更為方便的商品房。作為政策性較強(qiáng)的經(jīng)適房，如果群眾認(rèn)為當(dāng)前是政府的住房調(diào)控政策最好、是優(yōu)惠時期，那么他們傾向于現(xiàn)在購買經(jīng)濟(jì)適用房，這樣對于商品房將會有一定的沖擊。反之，如果購買者相信或覺得未來政府的住房政策還會加大力度，那么他們會選擇在未來購買，對房價影響也就更小。

4、經(jīng)適房本身的品質(zhì)定位。經(jīng)濟(jì)適用房一般來說檔次偏于中低檔，且地理位置偏遠(yuǎn)，配套相對落后，它的建設(shè)不會對國內(nèi)的中、高檔商品房市場造成很大沖擊，因為經(jīng)濟(jì)適用房的住房群體，并沒有購買這類中高檔商品房的消費能力，因此整個房地產(chǎn)市場價格受到經(jīng)濟(jì)適用房的影響也不會太大。

5、房地產(chǎn)本身周期性變動。市場經(jīng)濟(jì)決定著房地產(chǎn)市場本身具有周期性的變動，很大程度上并不受國家住房保障制度等顯著影響。從許多國外的經(jīng)驗來看，盡管很多國家都建立了比較完善的住房保障制度，但并不能阻止這些國家房地產(chǎn)市場本身的周期性變動，對于房價變動長期來看并沒有顯著影響，因為房地產(chǎn)市場本身具有市場經(jīng)濟(jì)特性，天生就有變動性，這是由是市場價格杠桿決定的。

綜上所述，我國的經(jīng)濟(jì)適用房對于解決低收入群體的住房問題 確實發(fā)揮著不可替代的作用，但借經(jīng)濟(jì)適用房來平抑房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用還是有一定的局限性，正如香港的廉租房多年來做的很成功，住房保障福利體系也非常完善，但并沒有阻止香港房價的持續(xù)上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理論告訴我們，市場經(jīng)濟(jì)中價格由價值決定，國家還是應(yīng)該從降低房產(chǎn)開發(fā)成本，改善市場供需矛盾為出發(fā)點，科學(xué)合理的分配我國土地資源，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管、制止囤積土地行為、充分利用房產(chǎn)稅等稅收手段提高群眾炒房成本，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸金融政策遏制投機(jī)性購房行為，通過這種組合拳的宏觀調(diào)控手段遏制房價泡沫，讓房價回歸理性。

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