關(guān)于如何完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的探析

劉曙光

摘要：企業(yè)的財務(wù)管理對于企業(yè)的長久、持續(xù)、健康發(fā)展具有重要的作用，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這樣一個資金密集型的行業(yè)，中小企業(yè)完善自身的財務(wù)管理體系的建設(shè)對于企業(yè)的生存以及增強企業(yè)的競爭力的作用是不言而喻的。本文對如何完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系進行了初步分析。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理體系；完善研究；

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的內(nèi)涵

企業(yè)財務(wù)管理是一種經(jīng)濟管理行為，其內(nèi)容主要包括組織企業(yè)的財務(wù)活動和處理企業(yè)財務(wù)關(guān)系的管理。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運營過程中保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠籌集房產(chǎn)項目建設(shè)需要的各種資金，以及根據(jù)項目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產(chǎn)項目建設(shè)中產(chǎn)生的各種成本耗費和收入，履行好企業(yè)財務(wù)核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與一般企業(yè)的財務(wù)管理有很大區(qū)別。其內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)計劃投資前所需要的項目資金進行籌措的管理，對于投資對象的投資資金分配的管理，對于用于房地產(chǎn)項目投資的資金的營運管理以及項目結(jié)束后，對于所獲得的利潤的分配管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的功能

財務(wù)管理體系的建立對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：

（1）運用科學的現(xiàn)代化財務(wù)管理方法收集企業(yè)的財務(wù)信息，根據(jù)市場需要和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，運用財務(wù)管理、信息管理等多種手段，注重對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預測、評估以及平衡等，幫助企業(yè)制定一些有效的措施和制度，并在實踐中不斷地調(diào)整和完善。

（2）企業(yè)的財務(wù)管理體系建立、實施，能夠有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財務(wù)戰(zhàn)略、財務(wù)方針、財務(wù)目標、財務(wù)管理方案、財務(wù)管理環(huán)境以及資金的籌措等問題。

（3）企業(yè)的財務(wù)管理體系的建立能夠為企業(yè)提供大量的會計核算資料，通過對企業(yè)的會計數(shù)據(jù)及資料的整理、計算、分析，對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略具有積極重要的價值。

（4）企業(yè)財務(wù)管理體系的建立有助于在房地產(chǎn)行業(yè)建立誠信機制。企業(yè)財務(wù)管理體系能夠保證企業(yè)在財務(wù)管理中的規(guī)范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產(chǎn)企業(yè)的操作和執(zhí)行者嚴守規(guī)則，建立誠實、可靠的信譽。

二、新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理呈現(xiàn)的特點

房地產(chǎn)行業(yè)是一個極其特殊的資金密集型的行業(yè)，相比較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要投入極其巨大的資金，企業(yè)資金的管理對企業(yè)的發(fā)展尤為重要，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理普遍具有以下特點：一，房地產(chǎn)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈較長、中間環(huán)節(jié)多、所需的資金量大、投資周期長等特點，決定了企業(yè)財務(wù)管理具有很大的復雜性和難度；二，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受種種不確定性因素的影響，具有高風險性，因此為了最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，對于企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)要求較高，需要財務(wù)管理人員提供科學、準確、及時的財務(wù)信息以滿足經(jīng)營決策的需要；三，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理需要合理的處理復雜的各種關(guān)系，需要處理與投資者、債權(quán)人、居民等之間的財務(wù)關(guān)系，財務(wù)關(guān)系處理稍有不當，都會給企業(yè)的經(jīng)營帶來不利的影響，財務(wù)管理的內(nèi)容十分復雜。

而隨著市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理呈現(xiàn)出新的特點：

1.財務(wù)管理的風險加大。隨著經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)獲取了極大的發(fā)展優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)活動的廣泛開展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量變大、籌資任務(wù)加重，財務(wù)管理周期隨之變長。在相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理遭遇諸多不確定、不穩(wěn)定因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)投資項目成敗、經(jīng)濟效益大小等都面臨雙重結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)極具風險威脅。

2.財務(wù)管理難度大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)還涉及到多方面問題，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系同樣出現(xiàn)復雜性選擇。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系要處理開發(fā)企業(yè)與其投資人、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、內(nèi)部職工的關(guān)系，還有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位以及上下級管理部門之間的關(guān)系，由此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度就大大增加了，需要耗費大量的精力去處理各種關(guān)系

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系存在的問題

在我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中主要存在以下的問題：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)投資決策者有較大隨意性，其缺乏對整體的開發(fā)項目的可行性研究。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只關(guān)注項目工程決算，在判斷房地產(chǎn)項目是否具有投資價值時，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學的、完整的市場經(jīng)濟分析和可行性研究，甚至對有項目的可行性研究，也僅僅針對單一的項目。

2.企業(yè)財務(wù)管理水平較低，企業(yè)管理者的文化素質(zhì)低，管理理念保守和落后，缺乏現(xiàn)代財務(wù)管理理念。一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營者過于重視權(quán)力的集中，管理和投資決策全靠經(jīng)驗和感覺，在企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督機制，財務(wù)管理無法參與各種經(jīng)濟活動，導致了財務(wù)管理的混亂和處于無計劃狀態(tài);有些經(jīng)營者在財務(wù)管理上采取家族式管理模式，許多財務(wù)人員，業(yè)務(wù)能力和管理水平低，缺乏專業(yè)知識和經(jīng)濟常識，財務(wù)工作者若不具備較強的業(yè)務(wù)水平在面對復雜的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策、法律法規(guī)時，是很難解決和面對企業(yè)資本化、規(guī)?；?jīng)營后的各種財務(wù)風險和財務(wù)問題。再者企業(yè)內(nèi)部控制的缺失，缺乏對財務(wù)管理的監(jiān)控。內(nèi)部控制薄弱是當前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中普遍存在的問題，總體上說中小企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制制度是很不健全的，像成本核算制度、財務(wù)收支審批制度、財務(wù)清查制度、等在中小房地產(chǎn)企業(yè)是不能完全建立或建立的不健全，再或者是即使建立了其中的一些制度，但很難保證在實際工作中認真執(zhí)行。

3.總體上說，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理欠佳，面對主要問題就是融資困難卻還要盲目的追逐開發(fā)高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，對于流動資金的管理十分落后，這也是我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中基本上都存在的問題。首先在籌資過程中，融資困難、金融服務(wù)滯后是制約中小房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的最大瓶頸；其次在投資過程中，存在著很多的房地產(chǎn)企業(yè)忽視市場的導向作用，做出缺乏科學性的投資，盲目地追求高端房地產(chǎn)產(chǎn)品，忽視社會需要，無視房地產(chǎn)行業(yè)市場的現(xiàn)實狀況，導致了資金的極大浪費；再者在日常的經(jīng)營過程中，缺乏流動資金管理的有效機制，存在較為嚴重的問題就是資金沉淀問題，隨意為客戶提供購房擔保，而一旦客戶在未來不具備償還銀行貸款的能力時，其結(jié)果是導致企業(yè)償還貸款，其內(nèi)部出現(xiàn)大量的長期的應(yīng)收欠款，資金很難及時回籠，再加上多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)對日常現(xiàn)金流量管理不加重視，不重視建立倉庫管理制度，導致不良的資產(chǎn)長期掛賬，大量的成品庫存積壓，企業(yè)的財務(wù)狀況堪憂。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)完善財務(wù)管理體系應(yīng)注意的問題

為了中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體系的建立，并且能夠有效的運行，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的構(gòu)建應(yīng)當在一定的原則的指導下進行，這些原則主要包括：

1.以房地產(chǎn)企業(yè)的自身狀況和市場的現(xiàn)實需求為依據(jù)原則，管理者用科學的態(tài)度進行正確的決策，通過財務(wù)管理獲取的事實或信息做為判斷的基礎(chǔ)，再結(jié)合合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定通過財務(wù)管理體系收集的信息的種類、渠道和職責，確保財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)的非財務(wù)數(shù)據(jù)及信息準確、可靠、及時，決策者基于事實通過分析獲得的這些信息，結(jié)合經(jīng)驗與直覺，做出正確的決策。

2.財務(wù)管理要實現(xiàn)系統(tǒng)管理原則，就是財務(wù)管理中采用系統(tǒng)的方法，將企業(yè)的財務(wù)管理體系視為一個整體的大系統(tǒng)，在財務(wù)管理的過程中遵循目的性、環(huán)境適應(yīng)性和整體性、層次性的要求，對構(gòu)成財務(wù)管理體系的相關(guān)的子系統(tǒng)進行管理、辨識、理解，最終達到實現(xiàn)制定符合需要的財務(wù)方針、財務(wù)戰(zhàn)略和既定的財務(wù)目標。

3.企業(yè)財務(wù)管理制度，建立的財務(wù)系統(tǒng)運行效果的執(zhí)行情況，是否和如何保持滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運營的需要，是與公司的高級管理人員的重視程度有極大的聯(lián)系。高層管理者應(yīng)當以身作則，根據(jù)財務(wù)管理體系運行的要求做出活動。

五、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的措施

1.加強成本控制，預算管理

首先，預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)中的各種部門對于未來一定時期內(nèi)的預算資源做出的一系列的經(jīng)濟管理的活動，是企業(yè)的財務(wù)管理的內(nèi)部控制制度和管理控制系統(tǒng)的十分重要的組成部分。因此，搞好預算管理，提高企業(yè)的財務(wù)管理效益，是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理科學中的比較重要內(nèi)容之一。針對我國經(jīng)濟發(fā)展水平不高、資源有限的現(xiàn)狀，采用現(xiàn)代的財務(wù)管理方法規(guī)劃各類資源，加強預算管理，統(tǒng)一經(jīng)濟效益和社會效益，是合理分配房地產(chǎn)企業(yè)有限資源實現(xiàn)最大效用的有效途徑。

其次要提高財務(wù)部門對成本的控制水平，重視財務(wù)管理中的成本決策和控制，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金營運效益，以保證出資者的資金得到有效的利用。這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)要樹立成本意識,將成本責任進行劃分,明確企業(yè)各部門的成本目標和責任，加強對企業(yè)運營全過程的成本控制,包括房地產(chǎn)項目的事前、事中、事后的成本管理控制；要建立嚴格的企業(yè)內(nèi)部成本控制制度和制約制度,加強制度對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的管理,最大程度的避免人為因素的干擾；最后要建立以財務(wù)成本控制為核心的成本考核體系，擴大成本考核的范圍,解決目前的定額成本法中存在的問題，進行成本核算法的創(chuàng)新。

2.加強企業(yè)財務(wù)管理風險控制

風險是市場經(jīng)濟條件下所必然的，因而中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視風險,增強企業(yè)的風險意識并分析具體的風險性質(zhì),制定相應(yīng)的風險對策,減少和分散風險。為此,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中應(yīng)從以下幾個方面加強風險控制：

（1）在房地產(chǎn)項目的籌資決策上應(yīng)當慎重的進行分析比較，選擇最適合的籌資方法，以避免企業(yè)因此可能陷入的債務(wù)危機。在企業(yè)借入資金過多時，財務(wù)的杠桿率可能會過高,當投資利潤率下降時，就會增加利息負擔，竟而威脅企業(yè)財務(wù)的安全,但是財務(wù)杠桿率較低,又會導致企業(yè)的資金成本的增加。因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強對銷售客戶的信用調(diào)查,確定合理的賒銷額度，盡量避免呆帳帶來的損失，避免人為的決定賒銷額度，確定合理的企業(yè)資金成本，避免因盲目貸款、囤積大量資金而導致企業(yè)利益的損害。

（2）加強監(jiān)測風險信號。一方面我們要對未來的風險進行分析，另一方面還要能夠?qū)︼L險的信號進行監(jiān)測。當企業(yè)的財務(wù)狀況出現(xiàn)不正常情況時,如成本上升、銷售下降等，要及時的關(guān)注,確認情況及時的向企業(yè)相關(guān)部門反映,盡快的采取措施,將損失降到最低。

（3）企業(yè)要制定切實可行的風險對策,中小房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷的增強自身的競爭能力,充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,防止風險,分散風險。

3.建立健全的企業(yè)資金管理機制

資金是企業(yè)生存發(fā)展的前提，中小房地產(chǎn)企業(yè)要安全有效地管理和使用資金,就要建立健全的企業(yè)資金管理機制。首先，推行資金管理責任制,重視企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度建設(shè)，加強財務(wù)收支上的財務(wù)監(jiān)控,強化內(nèi)部約束機制,確保重點項目資金需求,合理安排資金調(diào)度,提高資金的利用效率；其次要大力挖掘資金利用的潛力,重視貨款的回籠,對庫存結(jié)構(gòu)進行調(diào)整,大力壓縮存貨的資金的占用,加強企業(yè)支付能力和企業(yè)信譽的提高；再者要建立和完善自補資金積累的機制,解決費用超支問題，合理制定稅后利潤分配政策,流動資金可以通過按稅后的企業(yè)利潤提取的公積金來補充，促進企業(yè)的資金自我流動解決資金問題；最后要合理確定和制定企業(yè)的資金運作機制,凡事都要根據(jù)企業(yè)的自身狀況,決定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。

4.提高企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)

人員的素質(zhì)是企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵性因素，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當重視財務(wù)管理人員的應(yīng)用和素質(zhì)的培養(yǎng)，杜絕任人唯親或者推行家族式的管理，這對于企業(yè)的發(fā)展是很不利的。

結(jié)語：

中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理體系建設(shè)需要考慮多方面的因素，但只有解決發(fā)展中的問題，適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，建立現(xiàn)代的財務(wù)管理體系，企業(yè)才能發(fā)展。

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