公允價值計量對投資性房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)影響

許曉世　倪松

摘要：文章對投資性房地產(chǎn)行業(yè)采用公允價值計量對企業(yè)的影響——企業(yè)利潤所有者權(quán)益和稅收進(jìn)行了研究，分析其對企業(yè)的影響。在此基礎(chǔ)上對公允價值計量如何在我國使用提出了建議，包括：完善公允價值理論體系、完善相關(guān)監(jiān)管機制以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以進(jìn)一步完善公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)，公允價值計量，財務(wù)影響

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

在我國投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，其特點是應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。表現(xiàn)在以下幾個方面：轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)其實質(zhì)上是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，是一種經(jīng)營性活動；投資性房地產(chǎn)在目的、用途和狀態(tài)等方面區(qū)別于用來銷售的房地產(chǎn)和作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的特征：

一是持有目的不是用于銷售。我國一些地方投資性房地產(chǎn)市場已經(jīng)很完善，已經(jīng)可以進(jìn)行流通。房地產(chǎn)企業(yè)持有的可以列為企業(yè)的存貨等，但是從我國的會計準(zhǔn)則上來看，持有目的用于銷售的不可以分類為投資性房地產(chǎn)。

二是使用壽命比較長，企業(yè)應(yīng)該考慮綜合因素對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)進(jìn)行計量，以正確反映資產(chǎn)的價值。使用壽命較短不可以列為投資性房地產(chǎn)。

三是企業(yè)取得的土地使用權(quán)應(yīng)該歸類為無形資產(chǎn)；企業(yè)持有土地使用權(quán)獲得的租金或資本增值應(yīng)該定義為投資房地產(chǎn)。

二、采用公允價值計量對投資性房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)影響

（一）影響資產(chǎn)價值

企業(yè)采用公允價值模式將有可能會影響企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)賬面價值。采用公允價值計量這將會提高了我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)賬面價值，進(jìn)而企業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債比率下降，降低了企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率，從而使得企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險得以下降，有利于提高其企業(yè)的再融資能力和提升企業(yè)的價值。房地產(chǎn)業(yè)是資金需求量巨大的行業(yè)，目前在我國房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過銀行貸款來獲得資金。近年來，國家出臺了一系列政策來控制信貸風(fēng)險，提高了銀行借款的門檻，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)融資困難的局面。以公允價值為后續(xù)計量模式增加了企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值，提升了企業(yè)的價值，這些有助于企業(yè)向銀行借款，不會因為企業(yè)的償債能力影響企業(yè)的借款。在我國大部分企業(yè)由于企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率影響了企業(yè)向銀行借款，獲得發(fā)展資金。而這些可以提升企業(yè)的資產(chǎn)有助于企業(yè)獲得銀行的融資，增加了企業(yè)的融資能力。

（二）影響利潤

根據(jù)規(guī)定，企業(yè)每年年末都需要對其價值進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)每年年末的資產(chǎn)的公允價值與上期進(jìn)行比較調(diào)整資產(chǎn)價值。這幾年，我國投資性房地產(chǎn)市場發(fā)展比較迅速，投資性房地產(chǎn)升值速度比較快?！肮蕛r值變動損益”科目在貸方將因公允價值的變動而有余額，增加了企業(yè)的利潤。一個企業(yè)如果擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)的價值將會增加，從而增加了企業(yè)的利潤。由于企業(yè)運用公允價值進(jìn)行計量時，公允價值的變動將增減企業(yè)的利潤，企業(yè)的經(jīng)營者可能擔(dān)心由于公允價值的變動帶來企業(yè)利潤的變動。經(jīng)營者可能擔(dān)心利潤波動比較大。企業(yè)應(yīng)該從長遠(yuǎn)的角度來考慮。企業(yè)開始使用公允價值進(jìn)行計量，每個會計期末都要對其進(jìn)行調(diào)整，這個調(diào)整是建立在上期的公允價值的基礎(chǔ)上。開始轉(zhuǎn)變時企業(yè)的利潤變化比較大，但經(jīng)很多期以后這個對企業(yè)的影響會逐漸降低，投資性房地產(chǎn)的價值趨向于賬面價值。

根據(jù)利潤計算公式，企業(yè)的利潤會由于企業(yè)公允價值的變動而變動。當(dāng)一個企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)每年都需要對投資性房地產(chǎn)的價值進(jìn)行復(fù)核，如果資產(chǎn)價值增加企業(yè)就需要增加投資性房地產(chǎn)的價值，如果資產(chǎn)價值減少則要調(diào)減資產(chǎn)價值。無論是企業(yè)價值增加或者減少這些都會影響企業(yè)的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的并不能都成為投資性房地產(chǎn)，有的需要確認(rèn)存貨有的需要確認(rèn)為無形資產(chǎn)，公允價值計量模式不會對這些資產(chǎn)產(chǎn)生影響。比如待出售房屋建筑物，仍采用成本模式對其進(jìn)行計價，并不因為公允價值的變動而變動。如果一個企業(yè)將其持有的房屋建筑物改為出租是為了適用公允價值計量模式，企業(yè)在由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式的第一年，投資性房地產(chǎn)公允價值超過了原來的賬面價值需要進(jìn)行調(diào)整，但調(diào)整的是企業(yè)的所有者權(quán)益，不是調(diào)整企業(yè)的利潤，所以這不會影響企業(yè)的利潤。

（三）影響所有者權(quán)益

按照規(guī)定 ，企業(yè)不得隨意變更企業(yè)的會計處理，公允價值的變動屬于企業(yè)會計政策的變更，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行處理。企業(yè)隨意變更會計處理方法會影響會計信息的可比性。準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。當(dāng)企業(yè)將存貨或者固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價值計量下的投資性房地產(chǎn)時企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)所有者差異，當(dāng)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式追溯調(diào)整所有者權(quán)益，調(diào)整資本公積以及未分配利潤。雖然與存貨或者固定資產(chǎn)調(diào)整分錄不一樣，但是都是所有者權(quán)益。自有存貨或者固定資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換時的公允價值高于歷史成本時的賬面價值的差額計入其他綜合收益，這樣影響所有者權(quán)益。另外，為了防止企業(yè)通過不同計量方法的轉(zhuǎn)換來操縱企業(yè)的利潤，該準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)把自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，資產(chǎn)的公允價值高于賬面價值時差額計入企業(yè)應(yīng)調(diào)整所有者權(quán)益；轉(zhuǎn)換時如果資產(chǎn)的原賬面價值大于公允價值時，其差額應(yīng)該計入當(dāng)期損益。這些規(guī)定基本上排除了公司通過計量模式的轉(zhuǎn)換來操縱企業(yè)的利潤。

（四）影響稅收

會計與稅法在成本模式下處理基本上是一致的。在應(yīng)用公允價值時，兩種處理模式有顯著的不同：在會計期末，公允價值下投資性房地產(chǎn)應(yīng)該調(diào)整賬面價值，這是會計所要求的，不計提折舊或攤銷，并且差額計入當(dāng)期損益；而稅法上不確認(rèn)公允價值變動產(chǎn)生的損益，稅法上仍應(yīng)該按照投資執(zhí)行房地產(chǎn)的使用年限進(jìn)行計提折舊，調(diào)整企業(yè)的所得稅。可見，在公允價值計量模式下，會計和稅法對投資性房地產(chǎn)的處理兩者有顯著的差別，這將使得企業(yè)的會計處理業(yè)務(wù)更為復(fù)雜，提高了企業(yè)會計處理成本。主要體現(xiàn)以下兩方面：其一，稅法允許企業(yè)計提折舊攤銷，而會計準(zhǔn)則不允許，因此，需要企業(yè)在會計期末調(diào)整納稅所得。其二，在稅法上不要進(jìn)行公允價值變動的確認(rèn)只要進(jìn)行納稅調(diào)整，而會計則需要確認(rèn)公允價值變動。因此，企業(yè)需進(jìn)行納稅調(diào)整。

此外，采用公允價值模式計量后，不再對其計提折舊、攤銷。在成本模式下，企業(yè)可以通過計提折舊來抵稅。最近幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)價格增速較快，采用公允價值計量大大增加了企業(yè)的利潤。上市公司會因此而增加巨額所得額。但是隨著市場的飽和，這個對利潤的影響將不大，從而對稅收影響也不是很大。

三、完善公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中運用的對策

（一）完善會計準(zhǔn)則的細(xì)則，與國際準(zhǔn)則接軌

國際會計準(zhǔn)則明確指出：企業(yè)在應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮公允價值的計量模式，只有企業(yè)確實無法持續(xù)取得可靠公允價值時，企業(yè)才可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。在國際上公允價值的估值技術(shù)被許多國家所采用，然而由于我國的市場還不完善暫時還不能采用國際的估值技術(shù)。我國應(yīng)該結(jié)合本國的實際情況再借鑒國外的一些做法來發(fā)展適合我國的公允價值估值技術(shù)。在制定細(xì)則中，模糊性語言和概念應(yīng)該少被使用，符合我國國情的公允價值計量的體系和框架在不久的將來應(yīng)該被制定出來。

（二）完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求，我國企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：其一，投資性房地產(chǎn)企業(yè)所在地要有活躍的交易市場；其二，企業(yè)在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場上能夠獲得取得同類或類似的市場價格及其他相關(guān)信息，從而使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)獲得可靠公允的價值。這兩個條件缺一不可，必須同時具備。

企業(yè)可以采用多種合理的方法來確定投資性房地產(chǎn)的價值；如果一個企業(yè)無法獲得資產(chǎn)的市場價格，企業(yè)可以從一些機構(gòu)獲得同類或類似房地產(chǎn)的最近交易的市場價格，并把交易日期，交易地區(qū)等諸多因素考慮在內(nèi)從而確定企業(yè)所持有的房地產(chǎn)的價格。公允價值的確定依賴于良好有序的市場，因此首先要建立良好有序的房地產(chǎn)交易市場。我們知道同類或類似房地產(chǎn)的價格在一定程度上是比較公允，它也是一個相對比較公開的信息。企業(yè)在評估投資性房地產(chǎn)的公允價值時可以依靠此信息。因此，公允價值的評估依賴于健全的房地產(chǎn)市場。這樣更能取得更為合理的公允價值，同時在一定程度上也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

（三）完善相關(guān)監(jiān)管機制

我國企業(yè)的會計準(zhǔn)則允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，但是對投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的條件比較嚴(yán)格。雖然我國對應(yīng)用公允價值進(jìn)行計量條件比較嚴(yán)格，但是由于對后續(xù)缺乏持續(xù)性的監(jiān)管從而使得存在很多問題。因此，即使開始企業(yè)能夠取得準(zhǔn)確的公允價值，但是后期缺乏持續(xù)性的監(jiān)管以及沒有普遍的使用方法，也使得企業(yè)未能真正反映資產(chǎn)的價值。必須查處企業(yè)尤其是上市公司應(yīng)用公允價值操縱企業(yè)利潤，編制虛假的財務(wù)報告。監(jiān)管部門披露上市公司非法使用盈余管理的行為；建立公允價值審計的制度，對公允價值的計量技術(shù)進(jìn)行審查，規(guī)范公允價值的確定程序，出臺關(guān)于公允價值估值技術(shù)的相關(guān)可操作準(zhǔn)則。

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（作者單位：許曉世，江蘇大學(xué)國有資產(chǎn)管理處；倪松，江蘇大學(xué)財經(jīng)學(xué)院）