房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理探討

白玉紅

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)得到了較好的發(fā)展，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)涉及數(shù)額較多的資金，建立良好的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，能夠有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，文章深入的分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理探討

一、探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力的意義

國(guó)家改革開(kāi)放三十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，不僅改善了我國(guó)公民的工作生活環(huán)境，也促進(jìn)了我國(guó)其它社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要運(yùn)轉(zhuǎn)較多的資金，還需要應(yīng)對(duì)政策變化和市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)，面臨著較多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力，能夠有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)缺乏科學(xué)性

一些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)比較狹隘，財(cái)務(wù)預(yù)算既包 括了企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中財(cái)務(wù)情況可能出現(xiàn)的變化，也包括了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，一些企業(yè)僅僅將預(yù)算管理工作交由財(cái)務(wù)管理部門(mén)單獨(dú)進(jìn)行，并沒(méi)有制定詳細(xì)的制度要求企業(yè)各個(gè)下屬機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)管理部門(mén)的工作進(jìn)行配合，例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的之前，并沒(méi)有責(zé)令營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格的預(yù)測(cè)，并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)出售所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行核算，以致于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)工程所需要消耗的各類(lèi)成本進(jìn)行明確的估計(jì)，因此，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的理解偏差是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平的主要原因。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理缺乏足夠的準(zhǔn)確度，成本項(xiàng)目管理缺乏合理性

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)較為復(fù)雜，從事不同種類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的制度制定不盡相同，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的過(guò)程中對(duì)客觀事實(shí)缺乏足夠的尊重，沒(méi)有對(duì)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)期的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況進(jìn)行合理的估計(jì)，也沒(méi)有對(duì)企業(yè)過(guò)去一段時(shí)期的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行科學(xué)的分析，使得企業(yè)的預(yù)算編制與實(shí)際情況存在偏差，企業(yè)無(wú)法通過(guò)預(yù)算管理提高資金運(yùn)作的合理性，還有些企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)缺乏準(zhǔn)確的理解，沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)施工管理和營(yíng)銷(xiāo)需要制定預(yù)算管理制度，使得預(yù)算管理不能真正起到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。還有些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度缺乏足夠的執(zhí)行力，企業(yè)的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)預(yù)算管理的重視程度不足，沒(méi)有從較高的層次賦予預(yù)算管理工作人員足夠的權(quán)力，導(dǎo)致預(yù)算管理制度不能在企業(yè)內(nèi)部得到深入的落實(shí)。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算同企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃缺乏必要的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度較大，而我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系正處在迅速完善的過(guò)程中，不確定因素很多，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算管理制度的過(guò)程中，并沒(méi)有從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的高度對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行改良，僅僅根據(jù)現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重點(diǎn)對(duì)預(yù)算進(jìn)行編制，導(dǎo)致預(yù)算編制無(wú)法適應(yīng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求。我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制的過(guò)程中，經(jīng)常將一些以往的預(yù)算管理制度套用到企業(yè)的預(yù)算編制程序當(dāng)中，使預(yù)算編制無(wú)法對(duì)應(yīng)企業(yè)實(shí)際情況，很多預(yù)算管理人員經(jīng)常使用單獨(dú)預(yù)算的方式執(zhí)行工作，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素進(jìn)行處理，一些簡(jiǎn)單通過(guò)套用得到的預(yù)算管理方案與企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略不相匹配，很多企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)在預(yù)算管理方案中不能得到體現(xiàn)。以國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)于2012年實(shí)施了財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的創(chuàng)新改革，強(qiáng)化預(yù)算管理后，該企業(yè)在土地收購(gòu)成本、拆遷安置成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、施工原料成本等方面節(jié)省了0.5億～5億元，由此可見(jiàn)科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是節(jié)省企業(yè)成本，提升效益的有效手段。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算管理水平的具體措施

（一）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)人要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理工作的重視，積極學(xué)習(xí)預(yù)算管理的知識(shí)，以便為預(yù)算管理工作提供必要的支持。要制定詳細(xì)的制度，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)下屬機(jī)構(gòu)為預(yù)算管理人員提供支持，不能僅僅將預(yù)算管理交由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行。要求各部門(mén)為財(cái)務(wù)部門(mén)提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，以便財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)準(zhǔn)確的信息進(jìn)行現(xiàn)金預(yù)算和資金收支預(yù)算的編制，要重點(diǎn)考慮土地費(fèi)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及建設(shè)安置相關(guān)費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)用等細(xì)節(jié)費(fèi)用也必須在考慮范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人要加強(qiáng)對(duì)各部門(mén)員工的培訓(xùn)，使每一位員工真正認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，以便積極配合財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，為預(yù)算編制提供詳實(shí)的信息。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人要將下屬部門(mén)的具體配合情況制定成詳細(xì)的制度，例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)必須將銷(xiāo)售所得信息和銷(xiāo)售工作各類(lèi)資金成本制定成規(guī)范的表格，定期提交給財(cái)務(wù)管理部門(mén)。關(guān)于土地購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓方面的資金情況以及房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)的資金情況要由工程施工管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)信息的采集和資料的編制。財(cái)務(wù)部門(mén)還需要對(duì)銀行貸款的利率和還款額度進(jìn)行策劃，并且對(duì)相關(guān)稅率問(wèn)題進(jìn)行分析，制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方案，并結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和工程管理機(jī)構(gòu)的信息，對(duì)預(yù)算管理方案進(jìn)行合理的編制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理水平。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確度

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)當(dāng)前業(yè)內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情況進(jìn)行調(diào)查，并且針對(duì)當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的制定。要針對(duì)企業(yè)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)對(duì)預(yù)算進(jìn)行合理的編制。房地產(chǎn)施工企業(yè)在工程項(xiàng)目開(kāi)始之前，要對(duì)工程相關(guān)信息資料進(jìn)行充分的收集，以便預(yù)算管理機(jī)構(gòu)能夠?qū)ζ髽I(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀具備準(zhǔn)確的了解。要制定完善的制度對(duì)各部門(mén)提出要求，并對(duì)各部門(mén)預(yù)算管理工作的配合情況進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)預(yù)算管理水平的提高。要詳細(xì)研究房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及戰(zhàn)略規(guī)劃，保證預(yù)算編制符合企業(yè)的客觀現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)對(duì)預(yù)算管理制度進(jìn)行改良，將預(yù)算管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益密切掛鉤，并且為預(yù)算管理機(jī)構(gòu)賦予足夠的權(quán)力，提高預(yù)算管理的執(zhí)行力度。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度同企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)要深入的分析房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，明確房地產(chǎn)企業(yè)工期跨度大，外部因素不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)，從而結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)制定預(yù)算管理制度，使預(yù)算管理同企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，共同促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。要賦予預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)足夠的權(quán)力，使預(yù)算管理人員能夠充分了解企業(yè)各部門(mén)的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，要將企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及時(shí)告知預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，以便管理人員能夠充分了解企業(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，并從更高的層次對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行規(guī)劃。在對(duì)以往預(yù)算管理制度進(jìn)行借鑒的過(guò)程中，一定要秉承客觀的原則，不能簡(jiǎn)單的將預(yù)算管理制度進(jìn)行套用，必須使預(yù)算管理制度符合本企業(yè)的客觀情況。以便企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)能夠真正在良好的預(yù)算管理制度的促進(jìn)下得以實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)公民生活水平的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了良好的發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理水平，能夠很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，深入的分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理方面的問(wèn)題，并制定切實(shí)可行的解決方案，對(duì)提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，具有十分重要的意義。

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（作者單位：沈陽(yáng)煜盛時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）